朱若晨

（西南石油大學(xué) 四川 成都 610500）

1 涼山州會理縣文旅康養(yǎng)特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目基本情況

會理縣文旅康養(yǎng)特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目規(guī)劃選址用地位于會理縣城南范圍內(nèi)。規(guī)劃總用地面積11 998 800m2（18 000 畝），其中建設(shè)用地面積1 999 800 m（23 000 畝），項(xiàng)目分為A、B、C 三個(gè)區(qū)域滾動開發(fā)。投資方為四川省屬國有企業(yè)與會理縣國有投資公司共同組建的國有控股公司。項(xiàng)目距會理縣城中心直線距離5km，位于山腳平緩之地，與農(nóng)田交錯(cuò)融合；地塊內(nèi)有兩條河流，并在南部交匯，占據(jù)區(qū)域內(nèi)最佳景觀位置；可依托縣城內(nèi)商業(yè)、娛樂、醫(yī)療等配套，規(guī)劃“一軸+一帶+兩心+一片+五園”，集文化、旅游、康養(yǎng)、休閑、醫(yī)療于一體的特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目。

1.1 區(qū)位情況

會理縣隸屬于四川省涼山彝族自治州，2011年，會理縣成為中國第118 個(gè)、四川省第8 個(gè)、涼山彝族自治州第1 個(gè)國家歷史文化名城。

1.2 地塊本體情況

項(xiàng)目總用地呈南北向，中部為自然山體，山體周邊為田園村落，區(qū)域內(nèi)基本農(nóng)田占地841 915.8m2（1 263 畝），自然村落 59 994m2（90 畝），新建建筑59 327.4m（289 畝），廠區(qū)15 311.8m2（23 畝），自然環(huán)境優(yōu)良，地形變化豐富，適于打造田園小鎮(zhèn)，且該地段零星分布農(nóng)戶，已開發(fā)程度較小。

2 投資環(huán)境分析

2.1 地理位置

會理縣縣城距涼山州州府所在地的西昌市180km，距四川省攀枝花市102 km，距離云南省昆明市300 km。

2.2 交通條件

機(jī)場：攀枝花機(jī)場已建成并投入使用，距離會理縣城65 km 左右。鐵路：成昆鐵路復(fù)線米易至攀枝花段預(yù)計(jì)2022 年全線通車。

高速公路：2022 年底德會高速及宜攀高速修建完成后將經(jīng)過會理縣城。該項(xiàng)目的建設(shè)，將會理至西昌距離縮短至170 km。

2.3 人口情況

2017 年末，會理縣人口總數(shù)為46.24 萬人，全縣常住人口為44.35 萬人。其中，城鎮(zhèn)人口19.12 萬人，城鎮(zhèn)化率43.12%。

2.4 經(jīng)濟(jì)狀況

2017 年會理縣全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值245 億元；地方公共財(cái)政收入8.65 億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入28 947 元，；農(nóng)村居民人均可支配收入16 361 元。

2.5 城市總結(jié)

總體來看，會理縣政府實(shí)施多項(xiàng)促增長政策，其農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，工業(yè)生產(chǎn)提速，企業(yè)持續(xù)止虧，甚至盈利。內(nèi)需市場活躍，投資增長率高，新增投資項(xiàng)目及額度翻番，居民收入持續(xù)增加，全縣經(jīng)濟(jì)水平平穩(wěn)向好，隨著政府對于旅游、服務(wù)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)投入與培育，相關(guān)康養(yǎng)、文旅、商業(yè)、餐飲等行業(yè)將獲得廣闊的發(fā)展空間 [2]。

3 投融資計(jì)劃

3.1 項(xiàng)目投資及評價(jià)期情況

項(xiàng)目整體總投資約150 億，評價(jià)期為11 年（2020 年～2030 年），包括項(xiàng)目建設(shè)和銷售期。

3.2 項(xiàng)目投融資模式設(shè)計(jì)

（1） 自籌資金：2020～2022 年項(xiàng)目啟動階段，資金籌措目標(biāo)為20 億元。

（2） 政策性銀行：把握涼山州精準(zhǔn)扶貧、鄉(xiāng)村振興、田園綜合體等國家、省市政策，積極爭取政策性資金支持，籌措項(xiàng)目流動資金，籌資規(guī)模為 4～6 億元。

項(xiàng)目自拿地建設(shè)期及銷售期跨度為11 年，資金籌措的方式：自籌資金、政策性銀行貸款、預(yù)收售房款3 種方式。擬于項(xiàng)目開發(fā)過程中自籌資金27.17%，約為20 億元，政策性銀行貸款6.29%，約4.6 億元人民幣；銷售再投入66.53%，約48.9 億元，銀行借款均按照6.78%計(jì)息，其余的開發(fā)建設(shè)投資從項(xiàng)目的預(yù)售收入、銷售回款中解決。計(jì)劃貸款周期為5 年。

3.3 投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

配套設(shè)施及交通條件：會理縣基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對滯后，成為制約當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和投資的主要瓶頸，但近年相關(guān)區(qū)域交通發(fā)展迅猛，除德會、宜攀高速外，在建的成昆鐵路復(fù)線，規(guī)劃中會理機(jī)場以及昭通-攀枝花-麗江高鐵、渝昆高鐵、蓉昆高鐵等等將極大的改善會理縣的交通條件，但是交通規(guī)劃最終落地不達(dá)預(yù)期，將會對項(xiàng)目造成較大影響。

應(yīng)對措施：針對規(guī)劃中的機(jī)場、高鐵項(xiàng)目、德會高速、宜攀高速積極跟蹤進(jìn)展，結(jié)合在建的成昆鐵路復(fù)線。

3.4 生命周期及運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)

本項(xiàng)目定位集康養(yǎng)、度假、教育、醫(yī)療、商業(yè)、住宅、娛樂、休閑為一體的綜合性特色小鎮(zhèn)，除開發(fā)周期較長以外，有大量的配套設(shè)施和專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)等自持物業(yè)，且在特色小鎮(zhèn)中的重要性較高。特別是小鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)的關(guān)系，需要面對居住和產(chǎn)業(yè)共周期的問題。另外，大部分國有企業(yè)有在整合專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)資源和運(yùn)營上存在經(jīng)驗(yàn)不足的風(fēng)險(xiǎn)[3]。

應(yīng)對措施：建議尋找國內(nèi)外一流特色小鎮(zhèn)建設(shè)單位和具有豐富運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的進(jìn)行合作，借助其成熟的建設(shè)運(yùn)營模式，并鏈接其相關(guān)產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)資源，降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

3.5 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（1） 融資：資本金全部依靠外部來源，若全部貸款財(cái)務(wù)費(fèi)用較高。

（2） 利率：項(xiàng)目周期長，后期利率變化存在不確定性。

（3） 流動性：項(xiàng)目體量大，項(xiàng)目繁多，存在估算偏差的不確定性。

3.6 投融資小結(jié)

根據(jù)上述市場研究和財(cái)務(wù)分析，經(jīng)過一系列測算（過程不再贅述），本項(xiàng)目稅后凈利潤能實(shí)現(xiàn)8億元，投資回收期約8 年，稅后內(nèi)部收益率大于8%。此外，項(xiàng)目實(shí)施運(yùn)營后可創(chuàng)造稅收超過11 億元及5 000 人的就業(yè)機(jī)會。從財(cái)務(wù)評價(jià)和經(jīng)濟(jì)效益來看，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)良好，本項(xiàng)目具有可行性。

4 結(jié)語

參考本文案例，對于國有企業(yè)投資特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，其在投融資階段中占據(jù)較為明顯優(yōu)勢，如國家及區(qū)域政策扶持、政策性銀行的資金傾向性、企業(yè)自身資產(chǎn)規(guī)模較大、虧損承受力較強(qiáng)、投融資成本較低等等。但作為國有企業(yè)，在國家作出攻克堅(jiān)中之堅(jiān)、解決難中之難、堅(jiān)決打贏脫貧攻堅(jiān)戰(zhàn)部署安排的號召下，需發(fā)揮帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、提供就業(yè)崗位等社會效益，由此將造成項(xiàng)目投資成本的抬高、管理環(huán)節(jié)的繁復(fù)等一系列問題，從而影響項(xiàng)目前期投融資管理環(huán)節(jié)的把控[5]。因此，作為國有企業(yè)，在投資特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目時(shí)需要緊抓政策扶持、銀行資金傾向性來降低投融資成本，實(shí)現(xiàn)社會經(jīng)濟(jì)效益最大化。