房愛芬

臨沂市住房保障中心 山東臨沂 276000

房屋鑒定檔案是人們根據(jù)力學和建筑結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)專業(yè)知識，依據(jù)相關(guān)的鑒定標準、設(shè)計規(guī)范和科學結(jié)論，借助檢測工具和儀器設(shè)備，結(jié)合建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計和施工經(jīng)驗，對房屋結(jié)構(gòu)的材料、承載力和損壞原因等情況進行檢測、計算、分析和論證，并給出結(jié)論的檔案。房屋安全檔案對房屋安全技術(shù)要領(lǐng)和操作規(guī)程有了檔案記載，在工作中解決了矛盾糾紛，維護雙方當事人合法的權(quán)益。其檔案管理對房屋拆遷，安全管理及拆遷補償都具有重要意義。

隨著房地產(chǎn)交易市場日趨活躍，房地產(chǎn)檔案內(nèi)容隨之完備、門類更加齊全，同時也面臨著新的機遇和挑戰(zhàn)。如何最大程度地搞好管理與利用，滿足社會不斷增長的對檔案信息的需求，并及時為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展服務(wù)，是新時期對我市房地產(chǎn)檔案管理部門的要求，也反映了今后房地產(chǎn)檔案工作的價值趨向。

1 房屋檔案的管理與房地產(chǎn)交易市場的發(fā)展緊密結(jié)合

（1）檔案數(shù)量大。臨沂市房產(chǎn)交易所依法管理全市房地產(chǎn)交易市場，辦理各類房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移審核登記手續(xù)、房地產(chǎn)交易價格評估確認、征收各種稅費、依法查處房地產(chǎn)交易活動中的違法行為，因此形成的檔案數(shù)量巨大，在內(nèi)容和形式上與其他檔案有著明顯的區(qū)別，其主要特點是政策性強、業(yè)務(wù)類型多、檔案要件多、出具的證明材料多。

（2）動態(tài)性強。隨著我市經(jīng)濟建設(shè)的日益發(fā)展，人民生活水平逐年提高，對住房的大小、質(zhì)量、環(huán)境、配套設(shè)施等有了更高的要求。因此，房屋的買賣、拆遷、贈與、繼承、交換等交易行為不斷發(fā)生，房地產(chǎn)交易市場日趨活躍。房地產(chǎn)權(quán)屬在隨著產(chǎn)權(quán)人的變化而發(fā)生變更時，房地產(chǎn)檔案也處于不斷轉(zhuǎn)移和變更之中，具有極強的動態(tài)性。

（3）利用率高。接待查檔及有效利用是房地產(chǎn)交易管理部門面向社會的窗口，也是檔案服務(wù)群眾的最主要渠道。房地產(chǎn)檔案的利用隨著房產(chǎn)交易的大量增加而日益頻繁，例如房屋確權(quán)的依據(jù)、房產(chǎn)價值的評估、差額營業(yè)稅的繳納、為避免重復計征而調(diào)閱共維基金發(fā)票、為補全公有住房產(chǎn)權(quán)差價而查閱當年的交易金額等等與交易息息相關(guān)的證明材料都需要調(diào)閱房地產(chǎn)原始檔案，其完整性、真實性、準確性不僅保證了房地產(chǎn)交易的順利進行，也保障了產(chǎn)權(quán)人的經(jīng)濟利益。事實證明，在社會實踐中，房地產(chǎn)檔案一旦系統(tǒng)地進入城市建設(shè)過程，就會轉(zhuǎn)變成直接的生產(chǎn)力，為房地產(chǎn)交易市場的發(fā)展做出巨大貢獻。

2 房地產(chǎn)檔案的管理與社會需求及群眾利益緊密結(jié)合

（1）產(chǎn)地產(chǎn)檔案是在房屋交易及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中形成、為產(chǎn)權(quán)管理服務(wù)，涉及房產(chǎn)登記發(fā)證、稅費征繳、交易評估、落實政策、司法仲裁、市場調(diào)研、規(guī)劃建設(shè)、舊城改造、投資開發(fā)、拆遷還原、編史修志、房地產(chǎn)統(tǒng)計等諸多方面。

近年來，由于城市化建設(shè)、重點工程建設(shè)和舊城改造進一步加快，房屋產(chǎn)權(quán)變更、轉(zhuǎn)移數(shù)量越來越多，房產(chǎn)檔案整理的工作量隨之加大。房地產(chǎn)檔案利用館藏檔案和數(shù)據(jù)庫及時為建設(shè)部門提供各類原始資料、數(shù)字依據(jù)，既節(jié)省了不必要的資金投入，又能較快地給投資者以預測與決策服務(wù)，直接加快了工程前期準備的進程。

（2）隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場日益活躍。由于房地產(chǎn)權(quán)屬性質(zhì)的多元化，房地產(chǎn)糾紛也隨之增多。拆遷核算、代理律師、司法部門、紀檢監(jiān)察機關(guān)對房地產(chǎn)檔案的查考、調(diào)閱、取證呈上升趨勢。單位與單位之間，個人與個人之間，單位、個人與銀行、金融部門之間的房產(chǎn)、債務(wù)糾紛時有發(fā)生，也使房地產(chǎn)檔案的利用頻率逐日劇增。房產(chǎn)檔案潛在的社會功能在檔案用戶利用需要的相互關(guān)聯(lián)過程中體現(xiàn)出來。房地產(chǎn)檔案提供的原始、準確及完整的證據(jù)，不僅了維護了房地產(chǎn)交易市場的健康發(fā)展和產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，也有力地維護了社會穩(wěn)定和金融秩序。

（3）為了保護產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，在檔案利用過程中，嚴格按章辦事、依法行政，正確處理保管與利用、保密與開放的關(guān)系，并兼顧司法部門、紀檢監(jiān)察機關(guān)、代理律師、金融部門、各機關(guān)企事業(yè)單位、房地產(chǎn)開發(fā)商及普通產(chǎn)權(quán)人的不同責權(quán)，本著“取檔與民、服務(wù)于民”的宗旨，根據(jù)不同情況，以人為本、特事特辦，尤其對于老百姓在交易過程中所需本人以往房地產(chǎn)檔案中的證明要件，予以簡化手續(xù)、即時辦理；同時規(guī)范檔案的開放范圍和保密制度，做到既熱情接待各階層利用者，又堅決杜絕一切不合理查檔；既確保檔案工作的嚴肅性，又維護合法公產(chǎn)私產(chǎn)和廣大群眾的正當權(quán)益不受侵犯。

3 房屋鑒定檔案的分類

（1）房屋的安全性鑒定。房屋的安全性鑒定主要有兩類：一個是在正常使用情況下的房屋安全性鑒定，另一個是在發(fā)生地震情況下的房屋安全性鑒定。

（2）房屋的完損等級評定。根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三個組成部分的完好和損壞程度評定房屋的完損等級，將房屋評定為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房和危險房五個等級。適用標準為建設(shè)部1985年頒發(fā)的《房屋完損等級評定標準》和《危險房屋鑒定標準》JGJ125-99(2004年版)。危險房是根據(jù)《危險房屋鑒定標準》JGJ125—99(2004年版)給定危險構(gòu)件和危險房屋界限確定的，其他4類是按《房屋完損等級評定標準》評定的。主要為房地產(chǎn)管理部門掌握所管各類房屋的完損情況，為房屋的技術(shù)管理和修繕以及城市規(guī)劃改造提供基礎(chǔ)資料和依據(jù)。

（3）房屋的質(zhì)量鑒定。房屋的質(zhì)量鑒定是根據(jù)房屋的現(xiàn)狀來評定房屋的質(zhì)量。目前我國還沒有《房屋質(zhì)量鑒定標準》，現(xiàn)在對房屋進行質(zhì)量鑒定，只能依據(jù)《建筑工程質(zhì)量檢驗標準》和有關(guān)的建筑設(shè)計標準，但這些標準主要用于房屋建造的施工階段，對于不同年代的房屋或房屋在交付使用后出現(xiàn)的有些裂縫或損壞有時就不適用了。

（4）房屋尚可使用年限的鑒定。房屋尚可使用年限的鑒定是根據(jù)房屋的現(xiàn)狀、使用情況和使用環(huán)境等影響房屋使用壽命的因素，經(jīng)過調(diào)研、分析和計算，評定出房屋還可以使用的年限，目前還沒有鑒定標準。

（5）房屋損壞糾紛的鑒定。房屋損壞糾紛鑒定是指房屋在使用期間受到人為因素(在房屋周圍挖坑、挖溝、爆破、降水、蓄水或施工振動)侵害，而確定責任人及其行為是否為房屋損壞(結(jié)構(gòu)傾斜、開裂等)的直接原因的鑒定。

由于這一類鑒定的情況較復雜，且沒有統(tǒng)一的鑒定標準和依據(jù)，所以鑒定工作的難度較大，只能根據(jù)各個鑒定項目的不同，參考有關(guān)的教材、資料和模擬檢測的數(shù)據(jù)，綜合分析評定。根據(jù)實際房屋損壞發(fā)生的概率，房屋損壞糾紛的主要有以下幾種：發(fā)生最多的是在既有房屋周圍挖滲水井和集水坑、挖排水溝、灌水降水、挖基坑和地下隧道等施工，造成既有房屋的基礎(chǔ)產(chǎn)生不均勻沉隆，使上部墻體出現(xiàn)不均勻沉隆的裂縫的損壞。其次是由于房屋的某一結(jié)構(gòu)或構(gòu)件存在缺陷(特別是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)擅自搭建的倉庫和廠房)，在使用過程中，由于受外界因素的作用或年久房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件承載力逐漸降低，而導致房屋突然坍塌。

4 房地產(chǎn)檔案的管理與新時期電子信息技術(shù)緊密結(jié)合

房地產(chǎn)檔案信息化是房地產(chǎn)檔案利用現(xiàn)代信息技術(shù)，通過信息資源的深入開發(fā)和廣泛利用，不斷提高檔案接收、管理、指導、決策、利用的效率和水平，進而提高房地產(chǎn)檔案工作的社會效益和經(jīng)濟效益，在服務(wù)質(zhì)量、提供信息的廣度和深度等方面都比傳統(tǒng)檔案有了質(zhì)的提高。

現(xiàn)階段房地產(chǎn)檔案信息化的首要任務(wù)是充分利用現(xiàn)代化信息技術(shù)改進檔案管理的流程，實現(xiàn)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的自動化管理，建立檔案信息與單位業(yè)務(wù)網(wǎng)連接的內(nèi)部數(shù)據(jù)網(wǎng)，實現(xiàn)信息資源共享。具體到房地產(chǎn)檔案管理單位，就是要實現(xiàn)檔案管理各個環(huán)節(jié)的自動化、管理方式的網(wǎng)絡(luò)化、決策的智能化和檔案信息利用的電子化。

目前，檔案信息化的應(yīng)用總體上處于迅速發(fā)展階段，檔案的存儲多以紙張為主，占據(jù)空間大，長期高頻繁的調(diào)用，紙質(zhì)記錄的原始資料中已有不少字跡模糊或破損，一些歷史性的檔案亟待搶救。傳統(tǒng)單一的紙質(zhì)資料保存方式，即不便于大規(guī)模信息自動查詢檢索，信息資源快速傳遞和共享受到限制，更談不上信息的更新和維護，利用現(xiàn)代電子信息技術(shù)對房屋檔案進行管理已經(jīng)迫在眉睫。

5 提升房地產(chǎn)安全檔案社會化服務(wù)水平的現(xiàn)實途徑

應(yīng)抓緊建立完善統(tǒng)一的房地產(chǎn)交易動態(tài)監(jiān)測和信息發(fā)布平臺。立足于建立安全、全面、準確、及時、開放的房地產(chǎn)交易檔案信息管理系統(tǒng)，寓保護、鑒證、監(jiān)測、服務(wù)功能于一體，面向社會提供更全面、更及時的服務(wù)。具體來說：一是對房地產(chǎn)交易檔案進行全息掃描。在交易申請受理時，即把申請人提供的各種資料進行掃描，辦理中形成的審核資料和辦理后提交的成果資料同步掃描，在紙質(zhì)檔案形成的同時，完成電子檔案的建立。二是建立房地產(chǎn)交易檔案電子信息庫。對交易檔案進行分類歸檔、電子編目，并吸納房地產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查測量圖形成果，實現(xiàn)坐標定位、圖庫一致。三是實現(xiàn)房地產(chǎn)交易檔案公開查詢。根據(jù)房地產(chǎn)交易檔案利用規(guī)范的有關(guān)程序和要求，查閱人通過登陸系統(tǒng)網(wǎng)站查閱有關(guān)資料，屬有償服務(wù)的付費后可下載。四是實行房地產(chǎn)交易信息定期發(fā)布制度。對逐日交易情況進行發(fā)布，對每月、每季、每年交易情況進行分析，定期發(fā)布分析報告。同時，可對某一類房地產(chǎn)交易進行專題分析，為交易雙方以及房地產(chǎn)主管部門提供決策參考依據(jù)。