邱會婷

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營存在建設(shè)周期長、投資規(guī)模大、資金回籠慢等特點。為實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，需要對其發(fā)展中存在的風(fēng)險因素進(jìn)行識別和控制，并以此為依據(jù)加強內(nèi)部控制體系建設(shè)，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營規(guī)范化管理，在增強企業(yè)風(fēng)險抵御能力的同時，減少風(fēng)險問題給企業(yè)帶來的不良影響，從而推動房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要財務(wù)風(fēng)險

（一）房地產(chǎn)開發(fā)周期存在的財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)項目開發(fā)周期比較長，需經(jīng)過征地、立項、設(shè)計、規(guī)劃、建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)。在實際項目施工建設(shè)中，企業(yè)需面臨土地使用資金及項目建設(shè)成本等問題，加上當(dāng)前我國市場環(huán)境不斷變化，土地征用價格和房地產(chǎn)建設(shè)成本逐年增加，存在諸多不確定因素，容易產(chǎn)生經(jīng)營風(fēng)險。隨著生活水平的提高，人們對房屋建設(shè)質(zhì)量及項目配套要求也更為嚴(yán)格，在某種程度上增加了房地產(chǎn)建設(shè)成本，影響了企業(yè)整體利潤［1］。

（二）資金需求方面的風(fēng)險

在房地產(chǎn)工程項目開發(fā)建設(shè)中，資金需求量大，無論是房地產(chǎn)開發(fā)還是項目運營，都要投放大量資金，再加上建設(shè)周期長，一般來說企業(yè)會選擇銀行貸款的方式進(jìn)行資金籌集。當(dāng)前我國銀行信貸波動比較大，同時房地產(chǎn)項目融資政策越來越規(guī)范，所以房地產(chǎn)面臨的風(fēng)險因素增多，尤其是大型開發(fā)項目風(fēng)險加劇，如果無法對資金風(fēng)險進(jìn)行科學(xué)把控，就會加劇企業(yè)資金投放風(fēng)險，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的薄弱環(huán)節(jié)

（一）內(nèi)控制度不夠健全、不透明

部分房地產(chǎn)企業(yè)存在公信度低、社會責(zé)任感差等狀況，這與企業(yè)內(nèi)部控制體系不完善有直接關(guān)聯(lián)。具體表現(xiàn)為部分企業(yè)只是對某些項目進(jìn)行內(nèi)部控制，而沒有形成完整的內(nèi)部控制體系；部分企業(yè)沒有建立約束規(guī)范制度，風(fēng)險預(yù)判、風(fēng)險控制能力較弱，只有在出現(xiàn)違規(guī)違法行為后才會采取相關(guān)措施進(jìn)行處理，屬于事后管控。這嚴(yán)重影響了內(nèi)部控制執(zhí)行效果，阻礙了內(nèi)控價值的發(fā)揮。

（二）重視度不夠，執(zhí)行不力

部分企業(yè)雖然開展了內(nèi)部控制管理工作，但對內(nèi)部控制體系建設(shè)重視力度不夠，相關(guān)內(nèi)容不完善，無法給內(nèi)控活動開展提供體系指導(dǎo)。部分企業(yè)把構(gòu)建內(nèi)部控制機(jī)制印在紙上、掛在墻上，以應(yīng)對上級部門檢查，而對內(nèi)部控制落實不到位，導(dǎo)致內(nèi)部控制過于形式化，缺少剛性。部分企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)對財務(wù)指標(biāo)不理解、不重視，制定的財務(wù)指標(biāo)無法真實反映經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，再加上財務(wù)人員對經(jīng)營業(yè)務(wù)前端意識不強，財務(wù)管理能力弱，企業(yè)業(yè)財融合推進(jìn)不夠深入等均給后續(xù)內(nèi)控工作帶來了影響。

（三）企業(yè)內(nèi)部缺乏監(jiān)督力

當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)在開展內(nèi)部控制工作時，普遍存在內(nèi)控失效問題，無法為后續(xù)監(jiān)督管理工作的開展提供數(shù)據(jù)參考，經(jīng)濟(jì)效率較低。我國部分房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)督管理體系的實際價值沒有得到充分發(fā)揮，監(jiān)督管理效果不理想，內(nèi)部監(jiān)督管理功能薄弱，缺少統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)，整個管理過程分散，缺乏信息交流，無法形成監(jiān)督管理合力。在落實監(jiān)督管理工作時，沒有嚴(yán)格按照制定的管理目標(biāo)進(jìn)行，弱化了問題的嚴(yán)重性，且不規(guī)范的外部管理環(huán)境及不良企業(yè)競爭都會阻礙監(jiān)督效果的發(fā)揮，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

三、基于財務(wù)風(fēng)險防控的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控優(yōu)化對策

（一）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境

良好的工作環(huán)境是引導(dǎo)內(nèi)部控制工作順利進(jìn)行的前提，所以在建立內(nèi)部控制體系的過程中，需要對內(nèi)部控制管理環(huán)境進(jìn)行改革優(yōu)化，為企業(yè)內(nèi)部控制管理工作的開展提供條件。例如，在建立內(nèi)部控制體系前，需整合企業(yè)內(nèi)部環(huán)境，消除不良因素，其中包含企業(yè)經(jīng)營中人事、組織和金融等環(huán)境因素，并且要將金融環(huán)境建設(shè)作為內(nèi)控工作的重要內(nèi)容。

資金是維持企業(yè)正常經(jīng)營的物質(zhì)保障，大部分企業(yè)在實際經(jīng)營發(fā)展中都會產(chǎn)生資金流動問題，該現(xiàn)象出現(xiàn)的主要原因是企業(yè)內(nèi)部競爭環(huán)境不合理。在對其進(jìn)行優(yōu)化時，需要對整個環(huán)境進(jìn)行科學(xué)劃分，在各個階段安排負(fù)責(zé)人且權(quán)責(zé)分明，尤其要重視企業(yè)融資規(guī)劃，建立融資報批流程及預(yù)警機(jī)制，時刻關(guān)注國家發(fā)布的最新經(jīng)濟(jì)政策，在此基礎(chǔ)上制定經(jīng)濟(jì)環(huán)境優(yōu)化策略，保證金融環(huán)境穩(wěn)定運行，提高企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)水平。還要注重內(nèi)部控制設(shè)計和規(guī)劃，保證企業(yè)各個人員及所有流程都能按照規(guī)章制度要求辦事，將內(nèi)部控制管理工作落實到位，董事會應(yīng)起到領(lǐng)導(dǎo)作用，切實履行其監(jiān)督管理職責(zé)。

（二）健全風(fēng)險內(nèi)部控制機(jī)制

從當(dāng)前情況來看，房地產(chǎn)市場發(fā)展走勢不明朗，相關(guān)政策變化大，完善的內(nèi)部控制體系能夠給企業(yè)精準(zhǔn)制定發(fā)展決策提供數(shù)據(jù)參考。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，從取得土地、開發(fā)經(jīng)營到房地產(chǎn)銷售等各個環(huán)節(jié)，都會受到外界及內(nèi)部因素影響。所以企業(yè)在開展內(nèi)部控制工作時，應(yīng)結(jié)合實際情況進(jìn)行風(fēng)險識別和預(yù)警工作，加強對財務(wù)風(fēng)險的防范與控制，由法務(wù)牽頭，財務(wù)等相關(guān)部門合力制訂詳細(xì)的內(nèi)部控制計劃，包括成本費用對效益指標(biāo)的影響，效益指標(biāo)預(yù)測及動態(tài)跟蹤；銷售貨值、銷售周期調(diào)整對效益指標(biāo)的影響；建設(shè)節(jié)點對效益指標(biāo)的影響；抵押擔(dān)保、償債能力對項目運營的影響等。

（三）強化財務(wù)管理建設(shè)

企業(yè)需結(jié)合內(nèi)部控制要求，制定完善的財務(wù)管理制度體系，引導(dǎo)企業(yè)經(jīng)營管理活動順利進(jìn)行，為會計核算與監(jiān)督等財務(wù)管理活動提供保障。財務(wù)管理制度應(yīng)依據(jù)國家現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)及財會制度，結(jié)合公司具體情況制定，在實際工作中起規(guī)范、指導(dǎo)作用，引領(lǐng)公司決策層防范和控制財務(wù)風(fēng)險，強化經(jīng)營風(fēng)險管理意識，對企業(yè)經(jīng)營過程進(jìn)行追蹤監(jiān)管。一旦發(fā)現(xiàn)異常，應(yīng)及時采取有效措施處理，降低風(fēng)險可能給企業(yè)帶來的不良影響。

企業(yè)要在完善財務(wù)管理制度的基礎(chǔ)上建立財務(wù)工作明細(xì)操作指引，嚴(yán)格財務(wù)審批流程，規(guī)范操作細(xì)節(jié)，在風(fēng)云變幻的房地產(chǎn)市場中做到張弛有度、降低差錯率。比如，建立財務(wù)資金管理操作指引，形成可執(zhí)行的流程指引；建立財務(wù)成本費用管理操作指引，形成成本費用原始審核到歸集指引，指導(dǎo)財務(wù)管理工作；建立會計核算操作指引，規(guī)范基礎(chǔ)會計核算工作，為企業(yè)經(jīng)營分析及后續(xù)內(nèi)控建設(shè)提供堅實基礎(chǔ)；建立稅收管理操作指引，形成稅金計提到定案歸檔的系統(tǒng)流程指引，為財務(wù)工作及公司內(nèi)控建設(shè)錦上添花。

（四）強化財務(wù)信息化建設(shè)與溝通機(jī)制

信息溝通指企業(yè)內(nèi)部各個部門及人員可以得到其在執(zhí)行管理控制中所需的信息，并通過信息交換了解企業(yè)真實的經(jīng)營狀況。在信息系統(tǒng)中，可以提供經(jīng)營、生產(chǎn)、財務(wù)等信息，作為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)制定發(fā)展決策的依據(jù)。有效的信息溝通，不但包含上下級之間的溝通，同時也包括各部門之間的橫向交流。信息溝通不僅涉及企業(yè)內(nèi)部信息交流，也包括與企業(yè)外部信息的交流，要建立指標(biāo)預(yù)警流程制度，形成關(guān)鍵指標(biāo)匯報體系，使企業(yè)具備良好的信息交流渠道，在公開透明的情況下，讓交易活動受到監(jiān)督與管理，科學(xué)防控各種風(fēng)險，保證內(nèi)部控制活動穩(wěn)定運行。

（五）完善成本控制

成本控制已經(jīng)成為增強房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭實力的重要手段，高效的成本控制需要構(gòu)建在完善的內(nèi)部控制體系的基礎(chǔ)上。早期房地產(chǎn)粗放式、簡單的人工和材料節(jié)約的成本管理已經(jīng)不再適應(yīng)當(dāng)前的市場環(huán)境，成本管理也逐漸從工程建設(shè)成本末端控制演變?yōu)楫a(chǎn)品設(shè)計、施工工藝等前端成本控制與末端成本控制相結(jié)合，達(dá)成了現(xiàn)代成本控制管理效果。同時，企業(yè)應(yīng)創(chuàng)新成本管控方法，這要求財務(wù)與設(shè)計部、工程部、成本部相互配合，以建立項目預(yù)算控制模型為主、成本費用控制模型為輔，合理有效指導(dǎo)并實施控制；若處于非常時期，則需要區(qū)分必要支出與非必要支出，確保必要支出資金安排，對非必要支出實施限額控制，嚴(yán)格按照計劃指標(biāo)實施控制。

（六）構(gòu)建和完善內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制

即便當(dāng)前企業(yè)已經(jīng)建立了各種規(guī)章制度，實現(xiàn)了科學(xué)分工，但為保證內(nèi)部控制管理工作的順利落實，還需加強內(nèi)部控制機(jī)制建設(shè)。在實際工作中，財政、稅務(wù)、審計等相關(guān)部門需嚴(yán)格按照國家法律要求對各單位會計信息進(jìn)行全面檢查和管理，同時，大型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有專門的內(nèi)部審計及法務(wù)團(tuán)隊，負(fù)責(zé)檢查企業(yè)風(fēng)險控制、內(nèi)控制度執(zhí)行情況及內(nèi)控糾偏，以逐漸完善內(nèi)控制度。

四、結(jié)語

隨著社會發(fā)展，人們逐漸意識到了內(nèi)部控制管理的必要性，且加強了對企業(yè)內(nèi)部控制的關(guān)注力度，怎樣提高企業(yè)內(nèi)部控制管理水平，成了各個企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的重點關(guān)注內(nèi)容。本文以財務(wù)風(fēng)險防范為根本，對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)現(xiàn)狀進(jìn)行深入分析，根據(jù)分析結(jié)果提出完善內(nèi)部控制機(jī)制相關(guān)對策，以有效提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理水平，降低企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中的各種風(fēng)險，為房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展打下扎實基礎(chǔ)。