賈祥迪

（青島海鷹安全技術(shù)工程有限公司，山東 青島 266000）

1 房地產(chǎn)工程造價(jià)管理中存在的問題

由于我國房地產(chǎn)行業(yè)在近十年內(nèi)得到突飛猛進(jìn)的發(fā)展，而發(fā)展過于快速導(dǎo)致也涌現(xiàn)出來很多問題，其中在房地產(chǎn)工程造價(jià)管理中涌現(xiàn)出來的問題主要分為以下四個(gè)階段：

1）房地產(chǎn)工程造價(jià)管理在投資決策階段出現(xiàn)的問題。在投資決策階段，房地產(chǎn)工程造價(jià)管理非常容易出現(xiàn)問題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速，因此在進(jìn)行項(xiàng)目決策前，由于市場(chǎng)的不斷變化，很多企業(yè)害怕失去機(jī)遇，因此在項(xiàng)目決策前并沒有做好對(duì)項(xiàng)目的前期策劃定位就開始開展項(xiàng)目，造成了對(duì)項(xiàng)目的不夠了解，很容易在后期施工時(shí)出現(xiàn)問題。除此之外，在對(duì)工程項(xiàng)目管理不了解的情況下直接開展還會(huì)表現(xiàn)在房地產(chǎn)工程造價(jià)管理中并沒有完善的建設(shè)檔次和標(biāo)準(zhǔn)。而且房地產(chǎn)工程造價(jià)部的部分管理人員也并沒有成本的控制意識(shí)，在成本控制過程中沒有確定好項(xiàng)目的檔次和目標(biāo)，這些都在一定程度上導(dǎo)致房地產(chǎn)工程造價(jià)管理容易在投資的決策階段出現(xiàn)問題。

2）房地產(chǎn)工程造價(jià)管理在設(shè)計(jì)階段出現(xiàn)的問題。在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，也經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問題，影響房地產(chǎn)工程造價(jià)的管理。如果在房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)過程中出現(xiàn)了由設(shè)計(jì)者個(gè)人的因素而造成施工缺陷，或是當(dāng)?shù)氐牡匦螝夂蛱攸c(diǎn)等因素仍然在審批時(shí)通過，但是隨著項(xiàng)目的不斷開展，在施工時(shí)可能會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問題，而這些問題的原因是在項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)沒有做到盡善盡美，未發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中隱藏的問題，在后期施工時(shí)不得不進(jìn)行解決，進(jìn)而增加了投資成本。所以在項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，一定要做好準(zhǔn)備工作，確認(rèn)設(shè)計(jì)完整無誤之后再進(jìn)行施工。

3）房地產(chǎn)工程造價(jià)管理在招投標(biāo)階段出現(xiàn)的問題。眾所周知，我國房地產(chǎn)工程都要經(jīng)歷招投標(biāo)階段。在招投標(biāo)階段時(shí)，由于投標(biāo)方要向招標(biāo)方進(jìn)行定價(jià)，因此也就會(huì)出現(xiàn)在這個(gè)階段影響房地產(chǎn)工程造價(jià)管理的問題。例如，投標(biāo)公司為了能夠提升自身企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，故意在投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)報(bào)低價(jià)，從而影響了招投標(biāo)活動(dòng)的公平性，也會(huì)在一定程度上降低房地產(chǎn)的工程造價(jià)。但是在實(shí)際建設(shè)過程中，為了保證工程質(zhì)量，根本沒有辦法降低工程造價(jià)，而這在一定程度上催生了豆腐渣工程的可能性，也影響了房地產(chǎn)工程造價(jià)管理的虛實(shí)性和房地產(chǎn)項(xiàng)目的安全性。

4）房地產(chǎn)工程造價(jià)管理在施工階段出現(xiàn)的問題。最后一個(gè)影響房地產(chǎn)工程造價(jià)管理的，就是在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段可能會(huì)出現(xiàn)的問題。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程施工階段，由于部分人員會(huì)忽視價(jià)格的動(dòng)態(tài)管理，因此也會(huì)在造價(jià)動(dòng)態(tài)跟蹤控制和結(jié)算審核時(shí)出現(xiàn)工作錯(cuò)誤。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的特殊性質(zhì)，往往建立周期比較長，而市場(chǎng)是不斷變化的，因此有些原材料的價(jià)格通常處于上下浮動(dòng)的狀態(tài)，在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行工程造價(jià)管理時(shí)應(yīng)該合理考慮這一點(diǎn)。除此之外，在房地產(chǎn)工程造價(jià)管理的結(jié)算階段，也會(huì)出現(xiàn)由于監(jiān)理方或是甲方人員忽視，從而在造價(jià)上出現(xiàn)錯(cuò)誤的狀況，這些在施工階段出現(xiàn)的問題都會(huì)影響房地產(chǎn)的工程造價(jià)管理。

2 應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)工程造價(jià)管理問題的解決對(duì)策

1）在房地產(chǎn)工程造價(jià)管理投資決策階段的對(duì)策。在房地產(chǎn)工程造價(jià)管理中，為了方便管理，應(yīng)該從以下幾個(gè)角度入手。首先應(yīng)該在投資決策階段時(shí)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的資料進(jìn)行合理的收集，并且分析所有信息，采集完之后再進(jìn)行投資預(yù)測(cè)。除此之外，也應(yīng)該確保所收集資料的可靠性。而第二個(gè)方面就是一定要做好房地產(chǎn)的市場(chǎng)相關(guān)調(diào)研，并結(jié)合當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)品或者服務(wù)市場(chǎng)進(jìn)行一定程度的分析，以便掌握好未來的發(fā)展政策。第三個(gè)方面則是應(yīng)該不斷對(duì)之前的文案進(jìn)行優(yōu)化，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的周期比較長，而市場(chǎng)是變動(dòng)的，因此為了使項(xiàng)目更加貼合市場(chǎng)的發(fā)展，也應(yīng)該不斷對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行一定程度的調(diào)整。

2）在房地產(chǎn)工程造價(jià)管理設(shè)計(jì)階段的對(duì)策。在房地產(chǎn)工程造價(jià)管理的設(shè)計(jì)階段，由于設(shè)計(jì)費(fèi)用在房地產(chǎn)項(xiàng)目中占的比例偏低，但是對(duì)房地產(chǎn)工程的造價(jià)影響仍然非常深刻。一般在房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)施工圖紙完成之后，就可以對(duì)項(xiàng)目的造價(jià)進(jìn)行一定程度的估算。而如果能夠在設(shè)計(jì)階段就對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行完善和優(yōu)化，那么就能夠大幅度地節(jié)省工程的造價(jià)。所以要想實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的科學(xué)控制，必須要重視設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制，并不斷對(duì)設(shè)計(jì)的方案進(jìn)行優(yōu)化和修正。

3）在房地產(chǎn)工程造價(jià)管理招投標(biāo)階段的對(duì)策。在招投標(biāo)階段時(shí)，由于招投標(biāo)制度是房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑承發(fā)包的一個(gè)主要形式，而且招投標(biāo)制度同樣也有利于市場(chǎng)資源配置的不斷優(yōu)化，從而能幫助房地產(chǎn)項(xiàng)目形成一種完整的市場(chǎng)機(jī)制。除此之外，招投標(biāo)制度還能夠保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，從而提升工程的進(jìn)度。所以在招投標(biāo)階段時(shí)對(duì)造價(jià)進(jìn)行控制的時(shí)候，一定要合理編制招標(biāo)文件及招標(biāo)控制價(jià)，不能夠出現(xiàn)為了中標(biāo)打壓投標(biāo)價(jià)格的情況。

4）在房地產(chǎn)工程造價(jià)管理施工階段的對(duì)策。房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)大量使用資金的時(shí)期就是施工階段，在施工階段要消耗大量的人力物力資源。所以應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目中施工階段的造價(jià)控制和管理，因此也要規(guī)定造價(jià)人員必須經(jīng)過專業(yè)的綜合素質(zhì)訓(xùn)練，而且在支付工程相應(yīng)欠款時(shí)必須要按照規(guī)定進(jìn)行撥付，在結(jié)算階段按合同約定及造價(jià)原則審核，才能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)工程的合理利用。

3 結(jié)語

房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)管理對(duì)于房地產(chǎn)工程管理來說非常重要，而且強(qiáng)烈地影響了房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本和利益，所以必須要加強(qiáng)房地產(chǎn)的工程造價(jià)管理工作，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃階段、設(shè)計(jì)階段和施工階段等對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行相應(yīng)的管理和控制。