葉青

延期交房被訴

案件中的女主人公姓蘭，退休前是廣西壯族自治區(qū)柳州市糧食局下屬部門的一名會(huì)計(jì)。退休后開了一家商貿(mào)公司，經(jīng)營(yíng)得風(fēng)生水起，是位不差錢的女強(qiáng)人。

2011年，其所居住的糧食局職工宿舍因要拆遷重建（原住戶可以回遷），便通知她去辦理手續(xù)。

由于當(dāng)時(shí)被拆遷戶絕大多數(shù)都搬走了，直到2月24日，只剩下蘭女士一戶仍在堅(jiān)守，投資公司便答應(yīng)了蘭女士提出的要求。于是，雙方簽訂了一份《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》（以下簡(jiǎn)稱《協(xié)議書》）?！秴f(xié)議書》約定：蘭女士須在同年3月6日前，搬空被拆遷的房屋。并依約定將被拆遷房屋完整地交給投資公司，同時(shí)將被拆遷的房屋所有權(quán)證交給了第三人——柳州市舊城改造服務(wù)處，統(tǒng)一辦理注銷手續(xù)?！秴f(xié)議書》中還約定，投資公司須在2014年3月6日前，將驗(yàn)收合格的產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置用房鑰匙交付給蘭女士，與此同時(shí)，安置房必須安裝好入戶門、水電、管道煤氣等，蘭女士不再支付初裝費(fèi)。這期間，蘭女士同意自行安排住處過渡，期限暫定36個(gè)月。在過渡期內(nèi)，投資公司按每月以每平方米12元的標(biāo)準(zhǔn)向蘭女士支付安置補(bǔ)償費(fèi)。倘若安置房逾期交付，臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)按雙倍支付，并另外賠償違約金每年10萬元。柳州市舊城改造服務(wù)處作為受托拆遷單位，柳北區(qū)征地拆遷辦公室作為見證單位，均在《協(xié)議書》上簽字蓋章。

可是，盡管有白紙黑字的《協(xié)議書》，但投資公司還是爽約了——蘭女士實(shí)際上是2017年7月6日才領(lǐng)取符合合同約定的回遷房。逾期達(dá)3年多時(shí)間，這對(duì)于經(jīng)商的生意人蘭女士來說，造成的損失不少。于是，蘭女士找到投資公司要求按照協(xié)議的約定進(jìn)行賠償?？墒牵顿Y公司認(rèn)為賠償金額過高，且他們交付房屋的時(shí)間應(yīng)為2016年5月17日。因而予以拒絕。

在多次協(xié)商無果的情況下，蘭女士一紙?jiān)V狀，將投資公司訴至柳北區(qū)人民法院。

2018年，法院開庭進(jìn)行了審理，蘭女士敗訴。蘭女士不服，在法定時(shí)限內(nèi)提起上訴，柳州市中級(jí)人民法院以遺漏了合同丙方（柳州市舊城改造服務(wù)處）為由發(fā)回重審，要求重審時(shí)追加柳州市舊城改造服務(wù)處。

2019年3月下旬，柳北區(qū)人民法院再次開庭審理了此案。庭審中，蘭女士首先請(qǐng)法院依法判決投資公司支付其30萬元人民幣，訴訟費(fèi)由投資公司承擔(dān)。

蘭女士說，2016年5月4日，投資公司在報(bào)紙上刊登《交房公告》，通知可以辦理交房手續(xù)。我于17日接到通知，便在上述回遷戶交房確認(rèn)單上簽字。后來，因?yàn)樵摶剡w房沒有按照《協(xié)議書》第五條第二款的約定——裝修完畢，我便沒有實(shí)際領(lǐng)房，并一直要求投資公司按照約定完成裝修事項(xiàng)。但投資公司一直拖延，直至2017年7月26日才通知我領(lǐng)取符合裝修約定的該套回遷房……

對(duì)于蘭女士的說法，投資公司辯稱，2016年5月17日已經(jīng)通知蘭女士領(lǐng)取安置房，且不存在其所陳述的房屋裝修問題，是蘭女士自身原因至2017年7月26日才領(lǐng)取房屋的。領(lǐng)房屋的當(dāng)天，蘭女士在《交房單》和《業(yè)主入住驗(yàn)收表》上簽了字，確認(rèn)領(lǐng)取涉案房屋的鑰匙，日期為2017年7月26日。由此可見，投資公司已經(jīng)支付了蘭女士2014年3月6日至2017年7月6日期間的過渡費(fèi)共計(jì)88933.68元。2016年7月7日至2017年7月6日的過渡費(fèi)是28084.32元，支付時(shí)間為2017年8月20日，這足以彌補(bǔ)蘭女士的損失。

在舉證質(zhì)證階段，蘭女士向法庭提交了三方簽署的《協(xié)議書》，其中約定了逾期一年賠償10萬元的條款。

對(duì)此證據(jù)，投資公司陳述了苦衷，說蘭女士的拆遷房補(bǔ)償合計(jì)結(jié)算金額才是30萬元，延期交房一年就要支付10萬元的違約金，這顯然不可能是投資公司的意愿，而是受到蘭女士的要挾，我們?yōu)榱送瓿烧麄€(gè)安置工程的進(jìn)度，才不得已而為之的……

法庭上，雙方唇槍舌劍，互不妥協(xié)。法官試圖組織調(diào)解，但無果。于是，只好宣布休庭，擇日判決。

一審獲得支持

柳北區(qū)人民法院審理后認(rèn)為，民事活動(dòng)中的當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用的原則。已經(jīng)依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。蘭女士與投資公司以及第三人簽訂《協(xié)議書》是雙方真實(shí)的意思表示，且已經(jīng)實(shí)際履行，符合法律規(guī)定，應(yīng)該受到法律保護(hù)。

另外，雙方在《協(xié)議書》中約定，投資公司須在2014年3月6日前，將驗(yàn)收合格的產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房鑰匙交付給蘭女士，安置房必須裝好入戶門、水電、管道煤氣，而投資公司并未提供證據(jù)證實(shí)其已于2016年5月17日將符合該約定的回遷房交給蘭女士驗(yàn)收，將回遷房鑰匙交給蘭女士。直到2017年7月26日，蘭女士才在《遷戶交房確認(rèn)單》和《業(yè)主入住驗(yàn)收表》上簽字確認(rèn)，并領(lǐng)取了涉案房屋的鑰匙?！秴f(xié)議書》約定交房時(shí)間為2014年3月6日前，蘭女士在《回遷戶交房確認(rèn)單》和《業(yè)主入住驗(yàn)收表》上簽字的時(shí)間2017年7月26日，則投資公司逾期交房時(shí)間應(yīng)為2014年3月6日至2017年年7月25日，而逾期交付房屋是違約行為。

再則，《協(xié)議書》中的甲乙丙方分別為蘭女士、投資公司以及第三人，柳州市柳北區(qū)征地拆遷辦公室在《協(xié)議書》上鑒證單位處蓋章確認(rèn)，該《協(xié)議書》在簽訂之時(shí)，雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)于合同的履行情況、因拆遷房屋可能導(dǎo)致的逾期交房給回遷戶造成的損失具有合理的預(yù)期，雙方應(yīng)當(dāng)恪守該合同的義務(wù)。投資公司未舉證證明蘭女士的損失僅為過渡費(fèi)損失，合同約定的違約金并未超過雙方當(dāng)事人簽訂協(xié)議時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見的范圍。因而，法院認(rèn)為，按照每年10萬元作為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，并不存在過高的情形，不應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整。投資公司應(yīng)當(dāng)按照《協(xié)議書》第六條的約定，支付蘭女士3年的違約金30萬元。

綜上所述，柳北區(qū)人民法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》以及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》等相關(guān)條款之規(guī)定，作出了“投資公司支付蘭女士違約金30萬元，案件受理費(fèi)5800元，由投資公司負(fù)擔(dān)……”的判決。

投資公司不服，上訴至柳州市中級(jí)人民法院，請(qǐng)求撤銷一審法院的判決，依法改判投資公司向蘭女士支付違約金56591.6元。理由是，一審判決在事實(shí)認(rèn)定和法律適用方面存在諸多錯(cuò)誤，損害了投資公司的合法權(quán)益。

終審維持原判

二審中，投資公司認(rèn)為一審法院遺漏查明兩個(gè)事實(shí)：即投資公司在2016年5月17日已經(jīng)將符合合同約定的房屋交付給了蘭女士和蘭女士在延期交房期間的實(shí)際損失。

關(guān)于爭(zhēng)論焦點(diǎn)一，柳州市中級(jí)人民法院認(rèn)為，根據(jù)《協(xié)議書》的約定，投資公司須在2014年3月6日前，將驗(yàn)收合格的產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房的鑰匙交付給蘭女士，安置房必須安裝好入戶門、水電、管道煤氣，蘭女士不再支付初裝費(fèi)。雖然蘭女士于2016年5月17日在《回遷戶交房確認(rèn)單》上簽了字，涉案房屋也通過五方竣工驗(yàn)收，但投資公司并未在該日將產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置的鑰匙交付給蘭女士，也未提交證據(jù)證實(shí)涉案房屋在當(dāng)時(shí)已按照合同約定安裝好入戶門、水電、管道煤氣。因此，投資公司并未在2016年5月17日完成交房義務(wù)，直至2017年7月26日，蘭女士在《回遷戶交房確認(rèn)單》確認(rèn)領(lǐng)取房屋鑰匙之日，投資公司才算完成實(shí)際交房義務(wù)。本案的逾期交房時(shí)間為2014年3月6日至2017年7月26日，投資公司應(yīng)在此期間承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條規(guī)定：當(dāng)事一方人不履行合同義務(wù)或者履行義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方簽訂合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。

本案中，投資公司未按合同約定交付房屋，已構(gòu)成違約，其作為長(zhǎng)期從事房屋拆遷安置工作的法人，在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)預(yù)見到房屋是否能夠按時(shí)交付以及不能按時(shí)交付給回遷戶可能造成的損失，說明合同的約定及其逾期交房則雙倍支付臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)并另賠償違約金每年10萬元，沒有超出其簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見的范圍。其次，雖然蘭女士并未舉證證實(shí)逾期交房給其造成的實(shí)際損失，但蘭女士的合同義務(wù)已經(jīng)履行完畢。且通過生活常識(shí)可知，住房與落戶、子女就學(xué)、抵押貸款等可期待利益息息相關(guān)，房屋租金損失并不能涵蓋逾期交房的全部損失，不能僅以租金損失作為違約金是否過高的計(jì)算基準(zhǔn)。

最后，逾期交房違約金是否調(diào)整，應(yīng)充分尊重當(dāng)事人自治。本案合同對(duì)于違約金有明確約定，投資公司并無證據(jù)證實(shí)違約金的相應(yīng)條款是在蘭女士要挾的情況下簽訂，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定相關(guān)約定是雙方真實(shí)意識(shí)的表示。因此，投資公司請(qǐng)求減少違約金無事實(shí)與法律依據(jù)，不予支持，其應(yīng)按照合同約定支付蘭女士3年的違約金30萬元。

據(jù)此，柳州市中級(jí)人民法院認(rèn)為，投資公司的上訴請(qǐng)求不能成立，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。

2020年3月上旬，柳州市中級(jí)人民法院公布了二審判決：依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，作出“駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)5800元，由上訴人投資公司承擔(dān)”的終審判決……