辛小麗

長租公寓作為新興行業(yè)，在經(jīng)歷了最初幾年的野蠻生長期后，將進(jìn)入艱難的行業(yè)洗牌期，目前政策法規(guī)即將落地，行業(yè)正逐步走向規(guī)范，整體發(fā)展態(tài)勢回歸理性。

日前，住建部發(fā)布《住房租賃條例》，部分政策直指最近頻頻暴雷的長租公寓。從今年青島的長租公寓市場來看，疫情加速了行業(yè)優(yōu)勝劣汰的速度，長租公寓作為新興行業(yè)，在經(jīng)歷了最初幾年的野蠻生長期后，將進(jìn)入艱難的行業(yè)洗牌期，目前政策法規(guī)即將落地，行業(yè)正逐步走向規(guī)范，整體發(fā)展態(tài)勢回歸理性。

青島長租公寓近期頻暴雷

近期消費(fèi)者頻頻反映長租公寓托管公司跑路，導(dǎo)致租客付了房租，房東未收到錢，雙方被套路的問題。

市民王女士在臺東商圈有一處套二住房出租，信息在網(wǎng)上掛出后，很快就有一家長租公寓托管公司和張女士聯(lián)系，表示希望簽訂房屋托管協(xié)議，合同三年，每三個月付一次租金，每個月租金2500元，而且負(fù)責(zé)對房屋進(jìn)行維護(hù)，添置家具家電等設(shè)施，讓房東不僅省心，而且相比于平時(shí)的租金還要高。

王女士起初質(zhì)疑這種托管模式，但該托管公司工作人員表示，公司會通過重新裝修，把這處套二房分割為兩個相對獨(dú)立的房間出租進(jìn)行盈利。2019年房租給付也算及時(shí)，但從今年開始，房租就開始拖欠，近期再和該托管公司工作人員聯(lián)系，發(fā)現(xiàn)手機(jī)已停機(jī)。聯(lián)系到目前房子的租客才知道，該租客已給付托管公司到今年年底的房租。

今年長租公寓頻頻暴雷，不僅是青島，全國有二三十家長租公寓品牌扎堆暴雷，牽涉資金上億元，波及上海、杭州、深圳、廣州、成都、合肥、武漢等多個地區(qū)，坑了無數(shù)房客和房東。僅8月下旬到現(xiàn)在，就有全國各地近十家長租公寓負(fù)責(zé)人失聯(lián)，算上今年上半年跑路的16家，這個行業(yè)簡直是被雷劈焦了。據(jù)天眼查不完全統(tǒng)計(jì)，我國約有22%的長租公寓相關(guān)企業(yè)存在過經(jīng)營異常，近5%的相關(guān)企業(yè)曾受到過行政處罰或有過嚴(yán)重違法行為。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，今年的疫情始料未及，但長租公寓所引發(fā)的維權(quán)風(fēng)波并不是偶然。背后實(shí)際原因與商業(yè)模式有關(guān)，疫情只是一個引爆點(diǎn)。長租公寓本質(zhì)是“二房東”，其利潤點(diǎn)在于租金差和增值服務(wù)費(fèi)，屬于高投入的重資產(chǎn)項(xiàng)目。近年來資本市場盯上長租公寓：一方面是經(jīng)營者寄望這種“二房東”模式逐步擠壓散租市場空間，進(jìn)而形成壟斷，成為租賃市場的主導(dǎo)模式，一旦實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，長租公寓就有可能變成好生意;另一方面，資本也將其視作一個金融工具，不通過經(jīng)營賺錢，而靠金融來賺錢。長租公寓企業(yè)靠著“高收低租”“長收短付”等模式，在短期內(nèi)尋求大量資金集聚，進(jìn)而走上了租賃資產(chǎn)證券化之路?；蔚寞偪袷辗?，嚴(yán)重脫離市場需求。這不僅為后來的高空置率埋下了隱患，也讓這些長租公寓企業(yè)在“資本的游戲”里迷失。受今年疫情的影響，再疊加長租公寓企業(yè)盲目擴(kuò)張所埋下的隱患，就呈現(xiàn)出了今天的局面?！稐l例》直指長租公寓亂象

9月7日，住建部發(fā)布《住房租賃條例》，細(xì)化了出租與承租人、租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)人等主體在租賃市場中的行為規(guī)范，并出臺了對住房租賃市場發(fā)展和住房租賃企業(yè)融資的支持政策。其中，部分政策直指最近頻頻暴雷的長租公寓，高進(jìn)低出、長收短付等行為將被列入經(jīng)營異常名錄，住房租賃企業(yè)違法開展租金貸業(yè)務(wù)，如逾期不改正將被處以2萬元以上10萬元以下的罰款。雖然《條例》中沒有點(diǎn)名長租公寓，但有不少具體規(guī)定都直指當(dāng)前長租公寓的亂象。9月15日，青島市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局也發(fā)布了住房租賃風(fēng)險(xiǎn)提示，提醒廣大市民警惕租房風(fēng)險(xiǎn)，其中提到“高進(jìn)低出”“長收短付”“租金貸”等問題同樣也是針對長租公寓。

住建部《住房租賃條例》首先對部分長租公寓采用的“高進(jìn)低出”、“長收短付”模式進(jìn)行監(jiān)管，提出住房租賃企業(yè)存在支付房屋權(quán)利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權(quán)利人租金周期等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營行為的，房產(chǎn)管理等部門應(yīng)當(dāng)將其列^經(jīng)營異常名錄，加強(qiáng)對租金、押金使用等經(jīng)營隋況的監(jiān)管;其次，嚴(yán)打“租金貸”，要求住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。此外，《條例》賦予了直轄市、設(shè)區(qū)的市級^民政府建立住房租賃資金監(jiān)管制度的權(quán)限，可以將租金和押金等納入市、區(qū)級別政府的監(jiān)管。并且規(guī)定，住房租賃企業(yè)違反條例規(guī)定開展住房租金貸款業(yè)務(wù)的，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，責(zé)令停業(yè)1個月以上6個月以下，可以并處2萬元以上10萬元以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由市場監(jiān)督管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照;屬于金融違法行為的，由金融監(jiān)管部門依法給予處罰。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，住建部發(fā)布《住房租賃條例》是住房租賃領(lǐng)域首部條例性文件，標(biāo)志著住房租賃政策更加細(xì)化。而且發(fā)布的時(shí)機(jī)非常好，當(dāng)前恰處于長租公寓市場波動較大的階段，對于后續(xù)規(guī)范和引導(dǎo)租賃市場的發(fā)展有積極作用。頭部企業(yè)仍保持逆勢增長

值得注意的是，同樣是長租公寓，小企業(yè)在不斷“暴雷陣亡”，頭部企業(yè)則在危機(jī)中逆勢增長。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年，TOP10房企長租公寓拓展的管理規(guī)模同比增速173%，這一數(shù)據(jù)在2019年為18.9%，截至2020年上半年，萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓、朗詩寓、招商公寓已經(jīng)步入集中式長租公寓的前十。

從最新發(fā)布的2020年房企上半年財(cái)務(wù)報(bào)告中可以看到，有三家企業(yè)披露了運(yùn)營房間數(shù)和上半年租金收入。萬科泊寓運(yùn)營房間數(shù)12.73萬間，租金收入10.5億元，平均出租率93.7%。龍湖冠寓運(yùn)營房間數(shù)7.9萬問，租金收入7.3億元，整體出租率為88.6%。招商蛇口壹公寓運(yùn)營房間面積56.4萬平方米，租金收入0.61億元，平均出租率68%。

今年受疫情影響加上長租公寓頻頻暴雷的負(fù)面影響，長租公寓受到的沖擊很大，公寓運(yùn)營商的日子并不好過。但龍湖冠寓，2020年上半年整體出租率在88.6%，出租率有了很大的提升，今年上半年租金收入同樣很漂亮。

在龍湖冠寓青島中山路店，記者看到，為了更加符合年輕人的風(fēng)格定位，公寓在公共區(qū)域設(shè)置有公共廚房、桌游室、臺球室、影音室、公共閱覽區(qū)以及公共洗衣區(qū)。據(jù)工作人員介紹，有四種不同價(jià)位的房源，根據(jù)面積和配套不同，價(jià)位1500-2400元/月，租客基本都是在周邊工作的年輕人。

據(jù)山東龍湖冠寓總經(jīng)理房浩文介紹，龍湖冠寓2018年落地青島，目前已開業(yè)7家，分別是中山路店、國家廣告產(chǎn)業(yè)園店、國家廣告產(chǎn)業(yè)園二店、西海岸理工大學(xué)店、中德生態(tài)園店、正陽路國學(xué)公園店、西海岸井岡山路店，待開業(yè)門店3家，平均出租率在90%以上。在合作模式上，龍湖冠寓以“輕、中、重”三大資產(chǎn)獲取模式并舉的方式，結(jié)合城市本身大量的存量物業(yè)，全新結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來的商業(yè)、工業(yè)用地存量增多以及集體用地房源納入租賃用地，三大產(chǎn)品線切入各細(xì)分市場。目前龍湖冠寓青島中德生態(tài)園店就是冠寓與中德聯(lián)合集團(tuán)合作的輕資產(chǎn)高品質(zhì)人才公寓項(xiàng)目，以精細(xì)化的運(yùn)營與管理能力服務(wù)人才生態(tài)園;中山路店、國學(xué)公園店、井岡山路店等都是以中資產(chǎn)模式運(yùn)營。今年疫情期間，冠寓全國的200余家門店均正常運(yùn)營，員工整體在崗率達(dá)90%以上，所有門店嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)丶部刂行牡日块T要求布置落實(shí)相關(guān)工作，截至目前，保持“零感染、零確診”，切實(shí)地保障了租客的健康與安全。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，長租公寓目前已過了粗放發(fā)展的階段，行業(yè)必定會向更規(guī)范的方向發(fā)展。只有控制好成本、管理好資金、運(yùn)營能力優(yōu)秀的企業(yè)才能存活下來。而長租公寓盈利有一部分是依靠品質(zhì)和品牌溢價(jià)率，也就是說，越是知名度高、經(jīng)營規(guī)范、資金雄厚、管理能力強(qiáng)的企業(yè)，越容易在市場生存下來。而那些自身資金實(shí)力、盈利能力不足的長租公寓，則會逐漸被市場所淘汰。