【摘 要】隨著物業(yè)管理的發(fā)展，物業(yè)市場的競爭日趨激烈，物業(yè)管理公司要想充分利用物業(yè)市場，保持可持續(xù)生存能力，就必須加大創(chuàng)新力度，本文主要介紹現(xiàn)代物業(yè)管理創(chuàng)新的必然性，分析了我國物業(yè)管理存在的主要問題，提出了新時期推進(jìn)招商物業(yè)管理創(chuàng)新的措施，以期為促進(jìn)我國物業(yè)管理的發(fā)展提供參考。

【關(guān)鍵詞】新時期;物業(yè)管理;創(chuàng)新

一、物業(yè)管理創(chuàng)新的必然性

創(chuàng)新是招商物業(yè)管理成熟的保證，在以創(chuàng)新為基礎(chǔ)的激烈競爭中，我們敢于打破舊的觀念和做法，創(chuàng)造和運用不斷拓展的理念、科學(xué)的方法和新的技術(shù)改造，創(chuàng)造物業(yè)市場，招商物業(yè)管理的發(fā)展將繼續(xù)困難重重。尤其體現(xiàn)在管理體制仍處于新舊員工制的過渡階段，專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理尚未建立和完善。壟斷和不規(guī)范競爭依然嚴(yán)重，法制有待完善，明確物業(yè)管理公司與主管部門之間的關(guān)系，舊區(qū)的環(huán)境保護(hù)和物業(yè)管理。鑒于這些困難，只有創(chuàng)新才能走向發(fā)展，只有發(fā)展。不斷創(chuàng)新，積極實施可持續(xù)發(fā)展，完善我國物業(yè)管理。

二、我國物業(yè)管理服務(wù)中存在的主要問題

（一）管理技術(shù)和經(jīng)營思想存在滯后性

中國現(xiàn)有的招商結(jié)構(gòu)有很多零售商，規(guī)范化管理后塑造良好的招商形象更為重要，但招商物業(yè)在其他行業(yè)管理難度較大，如所有零售商的統(tǒng)一，在某種程度上，無論是招商物業(yè)管理還是業(yè)主管理，都會延遲商業(yè)理念和資源的創(chuàng)造，破壞了招商物業(yè)的形象，降低了客戶的積極性和興趣，阻礙了中國招商物業(yè)的長期發(fā)展。

（二）重復(fù)建造固定建設(shè)

在招商物業(yè)開發(fā)方面，自由投資也將受到中國人的廣泛影響。對于中國先進(jìn)城市招商物業(yè)開發(fā)，有許多住宅和辦公樓，這不僅反映了我國現(xiàn)有招商物業(yè)在發(fā)展過程中的盲目性，也反映了許多建設(shè)項目的效果。招商物業(yè)管理人在實際投資和商業(yè)建設(shè)期間，為了取得經(jīng)濟(jì)效益，邀請大量商業(yè)投資者投資，然而，由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，往往有大量的多次建設(shè)和商業(yè)空閑。

（三）貿(mào)易和招商是分開的

在這一階段，許多開發(fā)商將重點放在早期商業(yè)階段的開發(fā)商身上。招商公司總是將發(fā)展良好的商業(yè)中心出售給中小企業(yè)投資者，這一理念體現(xiàn)了招商物業(yè)管理的理念。同時，開發(fā)商過于重視商城內(nèi)銷售面積，忽視了商業(yè)經(jīng)營的真實情況，商業(yè)項目管理運作良好后，往往接受租賃，但獨立商鋪不會出售，現(xiàn)階段招商與貿(mào)易的關(guān)系是這兩種形式的投資資源缺乏結(jié)合，招商開發(fā)商找不到合適的主題，因此，商業(yè)公司無法找到現(xiàn)實的項目來促進(jìn)招商物業(yè)管理。

（四）招商物業(yè)經(jīng)營毫無特點

現(xiàn)階段，很多商業(yè)項目都以招商理念為導(dǎo)向，以投資支持為目標(biāo)，公司合并的形式缺乏協(xié)調(diào)，開發(fā)商以招商標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，沒有充分考慮商業(yè)客戶的合并，在一定程度上，招商投資促進(jìn)未來發(fā)展的潛在風(fēng)險較低。在實時情況下，公司的所有者和用戶沒有自己的商業(yè)意識，盲目地建立一些公司，而且沒有解釋市場經(jīng)濟(jì)的運作及其在商業(yè)中的地位。一些商場在商業(yè)上沒有特征，這降低了游客被吸引的可能性。此外，一些城市開發(fā)的投資促進(jìn)功能偶爾會出現(xiàn)開盤火爆、開業(yè)冷清的問題，導(dǎo)致客戶減少購買商品的可能性，因此，賣家總是被不具備“回頭客”優(yōu)點，總是會更換客戶，時間長了會影響到招商引資功能的運行效率。

三、新時期中國招商物業(yè)管理服務(wù)創(chuàng)新對策

（一）更新與時俱進(jìn)的管理運營思想

具有經(jīng)營性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)工程項目通常由買方提供資金，而承租人往往是創(chuàng)收資金的重要組成部分。創(chuàng)新管理理念是可持續(xù)招商物業(yè)活動的重要措施，為了提高活動范圍內(nèi)每平方米的相應(yīng)經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)一步體現(xiàn)自身商業(yè)項目管理的價值，投資支持水平必須以專業(yè)、合格的團(tuán)隊為基礎(chǔ)。例如通過促進(jìn)項目投資，建立先進(jìn)的管理和運營思維體系，跟上項目定位、項目規(guī)劃和管理的視角，這可以確保招商投資促進(jìn)行業(yè)的長期管理和運作。

（二）提高物業(yè)管理人員專業(yè)素質(zhì)

促進(jìn)投資的資產(chǎn)管理應(yīng)基于現(xiàn)代管理和回收措施，充分利用土地的現(xiàn)有價值，按照條約促進(jìn)投資，對各方面進(jìn)行監(jiān)督和管理。例如，迫切需要一支高素質(zhì)的管理團(tuán)隊，在組建招商物業(yè)管理團(tuán)隊時，招商物業(yè)必須考慮到管理層應(yīng)具備的人力和技能的合理分工，包括處理業(yè)務(wù)問題的能力和是否能夠運用先進(jìn)技術(shù)。許多商業(yè)樓宇的智能化水平非常高，特別是在樓宇的自動化和通信領(lǐng)域，這鼓勵招商物業(yè)的經(jīng)理使用先進(jìn)的管理技術(shù)管理商業(yè)樓宇。此外，在招聘專業(yè)人才時，企業(yè)需要加強自身的管理技能，巧妙地將人才招聘與培訓(xùn)結(jié)合起來。

（三）制定機制規(guī)范的市場秩序

就每個公司的管理而言，它包括兩個機制：一是公司的基本管理機制，管理企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)濟(jì)關(guān)系并形成自己的獨立經(jīng)濟(jì)單位，也是企業(yè)管理和運作的決定性因素，即基本管理機制和經(jīng)濟(jì)形式的性質(zhì)經(jīng)營管理機制內(nèi)容的界定;二是公司自創(chuàng)的管理機制，將公司內(nèi)多個單位聯(lián)合起來，各單位負(fù)責(zé)促進(jìn)投資管理機制的制定區(qū)分，明確責(zé)任、合同和文件的內(nèi)容越多，合同條款就越復(fù)雜，在管理機制的基礎(chǔ)上定義管理者的職責(zé)，并通過單一機制限制市場組織。

（四）設(shè)計招商物業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式

招商推廣投資不能直接在住宅樓銷售前以設(shè)計的形式進(jìn)行，但必須解釋招商投資的管理和使用概念以及商業(yè)投資推廣設(shè)施的實際需求，然后設(shè)計招商，例如，萬達(dá)的海外零售模式適合其自身在購物中心的知名度，以降低建設(shè)后商業(yè)轉(zhuǎn)換成本的投資。此外，招商物業(yè)與知名品牌的強強合作將在一定程度上提高自身的管理效益，在某種程度上，這增加了管理風(fēng)險，加強了商業(yè)業(yè)主經(jīng)營的信息。另外，為了發(fā)展招商投資，管理者必須及早注意招商物業(yè)管理投資的效率，準(zhǔn)確定位招商推廣投資在市場上的位置，科學(xué)設(shè)計公司的外觀和結(jié)構(gòu)。

（五）明確定位招商物業(yè)管理方向

由于招商物業(yè)與市場關(guān)系密切，開發(fā)商很有必要對其招商物業(yè)開發(fā)活動進(jìn)行適當(dāng)定位，協(xié)調(diào)管理和運營將安全地浪費現(xiàn)有資產(chǎn)，投資促進(jìn)的目的是整合商業(yè)和專業(yè)市場行業(yè)定位本公司市場地位的方式，例如在競爭激烈中長期在市場中發(fā)展，既要滿足市場對自身業(yè)務(wù)的實際需求，又要從自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展，特別是市場占有的角度，正確制定發(fā)展道路，全力推動固定資產(chǎn)的發(fā)展，在更密集的商業(yè)領(lǐng)域，吸引盈利狀態(tài)，因此應(yīng)該進(jìn)行資產(chǎn)管理以促進(jìn)和管理投資。

（六）強調(diào)主體的管理特點

主題購物中心必須根據(jù)員工群體和各自的功能進(jìn)行管理。對于小型投資需要制定定位工作的內(nèi)容，防止大規(guī)模投資之間的正面對抗，不可盲目追求大規(guī)模的管理，而是力求專業(yè)化和精準(zhǔn)化，以便更好地為消費者發(fā)展物業(yè)管理的投資特色。此外，招商地產(chǎn)與其他招商的區(qū)別在于，項目規(guī)劃和設(shè)計是一個整體，必須讓管理者理性思考，促進(jìn)招商地產(chǎn)的成熟和發(fā)展。

結(jié)束語：

招商物業(yè)管理是一項非常細(xì)致的工作，因此，招商物業(yè)管理在某些細(xì)節(jié)方面也有創(chuàng)新。雖然物業(yè)市場已經(jīng)初步形成，但也應(yīng)該看到，在未來，創(chuàng)新將在社會、生產(chǎn)和管理中發(fā)揮越來越重要的作用。在政府、業(yè)主和開發(fā)商的領(lǐng)導(dǎo)和合作下，管理者應(yīng)不斷探索創(chuàng)新和積極的方式，以支持中國物業(yè)管理的不斷發(fā)展和完善。

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作者簡介：

阮曉芳，女，（1979年5月17日出生），漢族，廣東中山，本科，研究方向：主要是從事招商、物業(yè)管理的工作，兼子公司的工會主席。