閆沁梅

摘要：目前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和企業(yè)有著許多不確定性和挑戰(zhàn)，但同時(shí)也蘊(yùn)含著新的商業(yè)機(jī)遇。自2020年以來(lái)，房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)及上下游企業(yè)同樣損失嚴(yán)重，經(jīng)營(yíng)受阻業(yè)績(jī)停滯。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，雖然今年一季度新房合計(jì)成交規(guī)模降幅達(dá)到近三成，二手房成交量同比減少44.6%，但是在2020年六月份以后國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新房樓面價(jià)和溢價(jià)率都呈現(xiàn)出回升態(tài)勢(shì)。從長(zhǎng)期看，需要順應(yīng)趨勢(shì)，對(duì)業(yè)務(wù)作出調(diào)整，促進(jìn)相關(guān)能力的建設(shè)、增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)和穿越周期的能力。本文將通過(guò)研究目前房地產(chǎn)行業(yè)的新房、二手房和租賃服務(wù)三方面的現(xiàn)存狀況，淺談房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展方向。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);現(xiàn)存狀況;發(fā)展趨勢(shì)

一、引言

全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資、新開(kāi)工、銷(xiāo)售同比均呈下降態(tài)勢(shì)。2020年1-3月，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為3142億元，同比下降13.5%;新開(kāi)工面積為3168萬(wàn)平方米，同比下降32.1%;銷(xiāo)售面積為1649萬(wàn)平方米，同比下降35.4%。房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，各地政府頻出穩(wěn)樓市政策，新政出臺(tái)的密集程度簡(jiǎn)直令人應(yīng)接不暇，1月36次;2月75次;3月60次……今年一季度，房地產(chǎn)累計(jì)調(diào)控次數(shù)高達(dá)171次，比去年同期大漲64%，雖然政策不同，但大抵都在向房地產(chǎn)示好，幫助推樓市復(fù)蘇，維持整體企穩(wěn)前行。與此同時(shí)，央行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也給予了極大支持，降準(zhǔn)、降息、降LPR……樓市利好政策頻發(fā)，2月初央行下調(diào)逆回購(gòu)利率10個(gè)基點(diǎn)后，當(dāng)月MLF和LPR緊隨其后開(kāi)啟下調(diào)。

房地產(chǎn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中作為支柱產(chǎn)業(yè)，仍然具備較強(qiáng)韌性，在2020年6月份以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也將會(huì)逐步被釋放，在政策與城市化進(jìn)程的雙重推動(dòng)下，將迎來(lái)新一輪重要發(fā)展期。以經(jīng)紀(jì)行業(yè)為例，無(wú)論是中國(guó)還是美國(guó)，房地產(chǎn)市場(chǎng)隨經(jīng)濟(jì)波動(dòng)潮起潮落，交易量在波動(dòng)，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人規(guī)模也在波動(dòng)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)存狀況

（一）新房方面

由于前幾個(gè)月新房銷(xiāo)售幾乎接近停滯，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金承壓。由于定金預(yù)收款及按揭貸款在開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金構(gòu)成中占比接近50%，銷(xiāo)售回款下降沖擊房企的資金鏈，容易陷入現(xiàn)金流和債務(wù)困境，開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售收入占企業(yè)收入比重超過(guò)90%，高杠桿高周轉(zhuǎn)企業(yè)的資金困境尤其突出。對(duì)于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)說(shuō)，需要順應(yīng)趨勢(shì)，對(duì)業(yè)務(wù)作出調(diào)整，促進(jìn)相關(guān)能力的建設(shè)、增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)和穿越周期的能力。商品房的銷(xiāo)量已經(jīng)從頂峰進(jìn)入下行通道，房?jī)r(jià)仍然會(huì)在高位堅(jiān)挺緩緩上行，這是總的趨勢(shì)。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“第二大周期”的運(yùn)行速度增加，但是，總體趨勢(shì)沒(méi)有改變，也不會(huì)改變。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)至少還有10年以上的發(fā)展周期。

（二）二手房方面

經(jīng)紀(jì)公司業(yè)務(wù)模式重人力投入，受突發(fā)事件的影響也較大。具體來(lái)說(shuō)，二手房流通的受到的沖擊比較大一些，鏈家重點(diǎn)18城1-2月份成交量同比下降55%，廊坊、合肥、重慶、長(zhǎng)沙、武漢、天津與煙臺(tái)成交量同比降幅超過(guò)60%。在業(yè)務(wù)停滯，收入顯著減少的情況下，門(mén)店租金和人工成本的剛性支出成為企業(yè)巨大的負(fù)擔(dān)。當(dāng)前貝殼平臺(tái)上已有50家中介機(jī)構(gòu)向平臺(tái)提出融資需求。2020年一季度，86個(gè)樣本城市中有55個(gè)城市商品房成交面積降幅超25%。大房企項(xiàng)目多、布局廣，可靈活調(diào)整銷(xiāo)售安排、有效對(duì)沖單一市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。大型房企單城貢獻(xiàn)低，可通過(guò)加大布局城市的項(xiàng)目拓展力度實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

（三）租賃方面

市場(chǎng)上租賃需求的大幅減少對(duì)于長(zhǎng)租公寓企業(yè)造成巨大沖擊。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的租賃市場(chǎng)降溫明顯，成交量大幅下降，新增供需減少。今年1-2月鏈家重點(diǎn)18城住房租賃總成交量同比下降82.7%，重慶、廊坊、合肥、西安和武漢同比下降超過(guò)90%。租賃需求的減少對(duì)于長(zhǎng)租公寓企業(yè)造成巨大沖擊，據(jù)調(diào)研，截至2月底，自如、蛋殼等長(zhǎng)租公寓企業(yè)的租客返回租住城市的比例不足50%。蛋殼公寓全國(guó)總出租率跌至75%，同比下降20個(gè)百分點(diǎn);自如房源平均多空置15天;安歆公寓銷(xiāo)售預(yù)訂同比減少30%。同時(shí)，租賃企業(yè)為保租客安全，采購(gòu)大量物資，引起成本增加。長(zhǎng)租公寓企業(yè)對(duì)業(yè)主端的付款壓力大大增加。

三、房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，必須適應(yīng)這種群體意識(shí)，潛心去創(chuàng)造一種新的開(kāi)發(fā)模式，在新的形勢(shì)下打開(kāi)新的局面。當(dāng)社會(huì)群體追求從“發(fā)家致富”轉(zhuǎn)變?yōu)椤艾F(xiàn)世安好”時(shí)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)就進(jìn)入一個(gè)不同的階段。所以有業(yè)內(nèi)人士提出：在這個(gè)階段，房企要做兩件事情，一是為“美好生活”提供服務(wù);二是為“美好人生”提供慰藉。二手房市場(chǎng)受此影響恢復(fù)速度更慢。新房“以?xún)r(jià)換量”新房?jī)?yōu)勢(shì)突出分流二手放需求二手房?jī)r(jià)格壓力大，成交周期繼續(xù)延長(zhǎng)，目前大部分城市重點(diǎn)城市房源交易周期已經(jīng)超過(guò)120天。

第一，未來(lái)房地產(chǎn)線上化趨勢(shì)不可逆，數(shù)字化進(jìn)程加速?，F(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正在加速住房消費(fèi)線上化趨勢(shì)并提高了消費(fèi)者對(duì)品質(zhì)服務(wù)的偏好。消費(fèi)者的需求需要在線上被滿(mǎn)足，這對(duì)房產(chǎn)交易平臺(tái)及房企的線上基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)能力及管理能力提出挑戰(zhàn)。2月前三周貝殼平臺(tái)VR總帶看量達(dá)655萬(wàn)次，人均VR帶時(shí)長(zhǎng)達(dá)10分鐘。重點(diǎn)18城市線上客戶(hù)占比超過(guò)70%，較2019年50%有顯著提升。非典改變的是小額高頻消費(fèi)的線上習(xí)慣，隨著互聯(lián)網(wǎng)對(duì)產(chǎn)業(yè)的改造，將會(huì)有大量的購(gòu)房大額低頻消費(fèi)的線上習(xí)慣出現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)商機(jī)線上化、作業(yè)線上化、管理線上化、培訓(xùn)線上都將成為趨勢(shì)。此外，貝殼研究院發(fā)起的相關(guān)調(diào)研顯示6 成消費(fèi)者購(gòu)房將更關(guān)注社區(qū)物業(yè)品質(zhì)，未來(lái)物管行業(yè)迎來(lái)機(jī)遇。第三，消費(fèi)者行為偏好會(huì)發(fā)生變化。從需求度看，需求并沒(méi)有消失，而是被延后滿(mǎn)足。對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，計(jì)劃普遍延長(zhǎng)3-6個(gè)月。從配套角度看，物業(yè)和醫(yī)療配套價(jià)值被放大。很多消費(fèi)者目前會(huì)更加看重物業(yè)管理好的、低密度的、周邊配套完善和交通便利的小區(qū)。

四、結(jié)束語(yǔ)

在穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境下，大房企銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)，將推動(dòng)行業(yè)集中度繼續(xù)提升。政策制定也順應(yīng)房企優(yōu)勝劣汰趨勢(shì)，保障居民住房消費(fèi)升級(jí)，維護(hù)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。一是鼓勵(lì)大房企通過(guò)收并購(gòu)等方式消除中小房企資金鏈斷裂造成的不良影響，支持合理的并購(gòu)融資。二是保障居民合理住房消費(fèi)，在供給端增加熱點(diǎn)城市住宅用地供應(yīng)、繼續(xù)推進(jìn)棚改、加大舊改和老舊小區(qū)改造力度、發(fā)展租賃住房等。三是可建立房地產(chǎn)調(diào)控模范房企指標(biāo)體系，推廣標(biāo)桿房企經(jīng)驗(yàn)?，F(xiàn)在大房企土地儲(chǔ)備、產(chǎn)品品質(zhì)、融資能力、成本控制、項(xiàng)目布局五大核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)凸顯，保障業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)應(yīng)從拿地、產(chǎn)品、營(yíng)銷(xiāo)三個(gè)維度持續(xù)升級(jí)。一是優(yōu)化拿地，以降低風(fēng)險(xiǎn)、提高周轉(zhuǎn)、控制成本;二是升級(jí)產(chǎn)品，更好地匹配市場(chǎng)需求;三是創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)，推廣和完善線上全流程營(yíng)銷(xiāo)。