甄愛軍

8月房價普漲

在剛剛過去的8月份，房價整體上漲。

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)最新出爐的數(shù)據(jù)顯示，2020年8月，百城新建住宅平均價格為15605元/平方米，環(huán)比上漲0.50%，同比上漲3.34%。二手房價格也同步上漲，數(shù)據(jù)顯示，百城二手住宅平均價格為15331元/平方米，環(huán)比上漲0.18%，同比上漲2.00%。

就新建住宅市場來看，8月呈普漲格局。從漲跌城市個數(shù)看，89個城市環(huán)比上漲，僅10個城市環(huán)比下跌，1個城市與上月持平。

不同類型城市房價悉數(shù)上漲。其中，一線城市新建住宅價格價格環(huán)比上漲0.61%，同比上漲3.06%;二線城市環(huán)比上漲0.48%，同比上漲3.89%;三線代表城市環(huán)比上漲0.37%，同比上漲2.73%。

二手房表現(xiàn)沒有新建住宅強(qiáng)勢。從漲跌城市個數(shù)看，53個城市二手房價格環(huán)比上漲，46個城市環(huán)比下跌，1個城市與上月持平。但值得注意的是，二線城市二手房價格漲幅環(huán)比實現(xiàn)“轉(zhuǎn)正”。其中，一線城市二手住宅價格環(huán)比上漲0.37%，同比上漲4.58%;二線城市環(huán)比上漲0.06%，同比上漲1.28%;三線代表城市環(huán)比上漲0.23%，同比上漲1.84%。

部分城市房價漲幅較大。數(shù)據(jù)顯示，今年前8個月，成都新建住宅均價上漲4.66%，積累了不小的漲幅，其中8月，成都新建住宅均價同比漲幅達(dá)到11.83%。此外，長三角城市常州，8月新建住宅均價同比漲幅達(dá)到9.10%。另一個西部熱點(diǎn)城市銀川，8月同比漲幅也達(dá)到了6.01%。

部分三線城市的二手房價也出現(xiàn)明顯上漲趨勢。數(shù)據(jù)顯示，2020年8月，唐山和無錫二手房價格同比漲幅分別達(dá)到11.20%和10.59%。另外，銀川二手房價格同比漲幅也達(dá)到了7.98%。

回暖速度放慢

從成交量方面來看，市場依舊延續(xù)回暖態(tài)勢，但回暖速度已經(jīng)放緩，8月甚至出現(xiàn)環(huán)比回落現(xiàn)象。

8月，易居研究院監(jiān)測的13個城市二手房成交量約為8.6萬套，環(huán)比下降7.2%，但同比增長高達(dá)16.6%。今年1～8月，13城二手房成交量約為53萬套，較2019年同期下降6.3%。2020年前8個月，13城二手房年初累計成交量同比降幅繼續(xù)收窄，延續(xù)了市場回暖的態(tài)勢，但仍未回到去年同期水平。

成交回暖，致使房企業(yè)績穩(wěn)步增長。中指研究院跟蹤監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，1～8月TOP100房企銷售額均值為730.9億元，增長率均值為4.9%。其中，200億～500億元陣營增速最快，100億～200億元陣營增速回正。在今年前8個月，銷售額破千億元的房企為19家，與去年持平;百億元以上的房企130家。當(dāng)然，頭部企業(yè)門檻值提升較快，TOP3房企門檻值同比增長17.8%，而TOP10、TOP30、TOP50房企門檻值同比增速均在10%以下。

展望未來，8月二手房成交量已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，二季度以來的需求脈沖告一段落，市場有自然回落的可能。同時，7月以來，房地產(chǎn)座談會、中共中央政治局會議等密集召開，均繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，多個熱點(diǎn)城市收緊房地產(chǎn)政策。在政策和市場的雙重壓力下，未來幾個月二手房成交量仍有下降空間。

此外，土地市場雖然整體回升，但在8月份也出現(xiàn)降溫跡象。易居研究院跟蹤監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年8月，40個典型城市土地成交建筑面積5386萬平方米，環(huán)比下降18%;同比增長23%。6月土地市場成交明顯回暖，7月成交量增幅收窄，8月成交量環(huán)比明顯下降，但相比去年同期仍維持較高水平。隨著調(diào)控政策的收緊，未來幾個月成交量或仍將保持較低水平。

土地出讓金收入也出現(xiàn)了環(huán)比下滑現(xiàn)象。8月，40個典型城市土地出讓金收入為3005億元，環(huán)比下降18%。不過，2020年前8個月，40個典型城市土地出讓金累計收入21638億元，同比增長20%，增幅繼續(xù)擴(kuò)大。

調(diào)控或?qū)⒊掷m(xù)收緊

近期樓市調(diào)控動作頻頻，向市場傳遞了明確的“三穩(wěn)”信號。

9月4日，杭州市住保房管局發(fā)布《進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。此次政策的調(diào)控基調(diào)為“支持合理自住需求，遏制投機(jī)炒房”，總體上打擊了炒房需求，同時對于無房家庭購房給予了支持和規(guī)范。

8月26日住建部召開房地產(chǎn)工作會商會，沈陽、長春、成都等6城市參會。此外，中央多次召開高級別會議，重申“房子是用來住的，不是用來炒的，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，強(qiáng)調(diào)“因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”。

地方政府也積極出手收緊調(diào)控。自7月以來，包括深圳、杭州、寧波等在內(nèi)的熱點(diǎn)城市加碼調(diào)控，近期無錫亦出臺收緊政策，以穩(wěn)定樓市預(yù)期。

中指研究院分析人士指出，預(yù)計未來各地方政府將繼續(xù)落實中央決策部署，堅持“房住不炒”定位不變，堅持因城施策，確保實現(xiàn)“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)。

可以預(yù)見，隨著近期房地產(chǎn)金融監(jiān)管不斷加強(qiáng)以及部分熱點(diǎn)城市調(diào)控加碼，政策效果將逐漸顯現(xiàn)，預(yù)計接下來幾個月市場或?qū)⒅鸩节叿€(wěn)。分析人士認(rèn)為，未來仍然存在進(jìn)一步收緊調(diào)控的可能，若部分城市房產(chǎn)市場熱度持續(xù)升高，出臺收緊政策的可能性仍較大。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，實際上杭州出臺此類政策進(jìn)一步說明，當(dāng)前政府實施“房住不炒”政策的決心沒有變，尤其是今年下半年，各地?zé)狳c(diǎn)城市依然會把穩(wěn)定房價、打擊炒房作為一項重要的內(nèi)容來抓。若是從區(qū)域市場來看，今年下半年長三角地區(qū)的房地產(chǎn)調(diào)控政策升級明顯較大，包括杭州、寧波、南京、無錫等城市紛紛收緊政策，這都說明，在后疫情的大環(huán)境下，作為樓市先復(fù)蘇的長三角，要把穩(wěn)定房價、落實“房住不炒”作為房地產(chǎn)發(fā)展的重要思路。后續(xù)預(yù)計一些房價過熱的城市，也會在購房政策、貸款政策、房地產(chǎn)交易秩序等方面有升級的內(nèi)容。