摘 要：房地產(chǎn)開發(fā)項目指的是房地產(chǎn)企業(yè)通過合法方式獲得土地使用權(quán)，然后在我國相關(guān)政策的引導(dǎo)下對土地和地上既有建筑物進(jìn)行投資開發(fā)建設(shè)的項目。房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)投資指的是房地產(chǎn)企業(yè)將企業(yè)自有資金與通過合法方式籌集到的資金投入到房地產(chǎn)項目開發(fā)、營銷和經(jīng)營之中的全階段，然后在該項目中獲取預(yù)期工程效益。由于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式以“自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧”^[1]的方式為主，企業(yè)發(fā)展的最終目的是獲取最大化的經(jīng)濟(jì)效益，因此項目的成敗與企業(yè)自身管理能力和水平息息相關(guān)。雖然我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的數(shù)量不斷增多，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展勢頭不斷上升，但是從企業(yè)經(jīng)營理念與項目收益控制能力兩個方面進(jìn)行分析可知我國大部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資管理能力較為欠缺、投資管理的水平嚴(yán)重不足，很難實現(xiàn)項目預(yù)期收益，這也極大的降低了企業(yè)抵御風(fēng)險的能力?？梢哉J(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項投資力度大且風(fēng)險系數(shù)高的項目^[1]。為了提升房地產(chǎn)項目投資更加安全，需要結(jié)合實際工作經(jīng)驗并積極學(xué)習(xí)大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資管理理念，對我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)項目建設(shè)投資管理過程中出現(xiàn)的問題及強化投資管理的措施進(jìn)行系統(tǒng)化的分析與探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目;工程建設(shè)投資管理

近些年來我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)開始走向“政策型市場”，我國一線、二線城市的房地產(chǎn)開發(fā)面積依舊不斷增加，三線、四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)面積不斷創(chuàng)歷史新高^[2]。自2018年開始，我國房地產(chǎn)開發(fā)市場的發(fā)展逐漸呈現(xiàn)出下滑式的發(fā)展^[2]。這種下滑式的發(fā)展態(tài)勢主要表現(xiàn)在兩個方面，一是不同城市的商品用房銷量均出現(xiàn)顯著下降，二是不同城市的土地市場溢價率呈現(xiàn)下滑趨勢，土地流拍的情況越來越多。這表明2018年以后的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程效益出現(xiàn)了明顯的下降，為維持本企業(yè)良好的發(fā)展態(tài)勢，需要加強對工程建設(shè)投資的管理。但是對眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理工作狀況進(jìn)行分析可知，工程建設(shè)投資資金的管理依舊是眾多房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)管理軟肋，他們只能在項目不斷推進(jìn)的過程中不斷修改和更正項目前期投資預(yù)算。唯有積極探索適應(yīng)于本企業(yè)發(fā)展模式和發(fā)展現(xiàn)狀的項目投資管理措施方可提升房地產(chǎn)企業(yè)在市場增速緩慢的階段自身發(fā)展實力。

一、?新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)投資管理所面臨的變化分析

（一） 科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和信息量的增大所引起的變化

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期決策階段的工作要點就是將與本項目有關(guān)的所有信息進(jìn)行收集整理和分析，信息量的增大是影響當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)做項目決策的關(guān)鍵性因素之一^[3]?？茖W(xué)技術(shù)的發(fā)展致使信息量不斷增大，房地產(chǎn)企業(yè)獲取信息的方式和途徑變得越來越便捷。這種變化所帶來的影響主要可分為兩點：①計算機(jī)信息技術(shù)的發(fā)展可以確保大量的信息被存儲和便捷的調(diào)用^[3]，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在計算機(jī)中調(diào)取到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展信息及資料、調(diào)取到所要籌建項目的項目信息、地塊信息等;②隨著衛(wèi)星定位精度的不斷提升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以借助于衛(wèi)星定位和遙感技術(shù)等高新技術(shù)手段將城市發(fā)展規(guī)劃并入計算機(jī)軟件之中，在城市區(qū)域規(guī)劃發(fā)展地圖上標(biāo)注出本項目的用地面積、周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況等信息，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做系統(tǒng)的決策分析^[3]。

（二） 我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的變化

由于我國城市發(fā)展速度很快，城市用地變得越來越緊張，在有限的城市用地范圍之內(nèi)房屋建筑的高度和體量都在不斷的變化，但是可供房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的用地越來越少。這也就意味著房地產(chǎn)企業(yè)拿地的代價越來越大、可獲取的效益將會逐漸降低。在我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境不斷變化的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)及工程建設(shè)投資管理的難度不斷增大，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：①城市發(fā)展速度逐年增快，城市用地面積越來越少，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地成本顯著提升。為拍下城市規(guī)劃用地，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常在銀行中大額貸款，導(dǎo)致企業(yè)資金管理難度大幅度提升;②房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長，項目進(jìn)展過程中對項目資金管控產(chǎn)生較大影響的因素較多且項目資金回轉(zhuǎn)速度較慢，如果在項目進(jìn)展過程中房地產(chǎn)企業(yè)管理人員沒有積極采取應(yīng)對措施，那么房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈發(fā)生斷裂的幾率就會大幅度上升，極易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn);③房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目價值高但該項目對于企業(yè)自身來講價值或許并不高^[3];④現(xiàn)階段我國大部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略地點都集中在固定的區(qū)域^[3]，除了幾個大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始在全國范圍內(nèi)布局之外，他們的項目開發(fā)經(jīng)驗和項目操盤能力明顯不足。

（三）我國消費群體消費觀念的變化

新時代下人民群眾的生活需求開始向高質(zhì)量方向發(fā)展，消費觀念也逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐越】禐橹鲗?dǎo)的消費觀念^[4]。這種情況下我國消費者開始將關(guān)注重點集中在住宅結(jié)構(gòu)和住宅地理區(qū)位等方面：①我國消費者在住宅類建筑中的關(guān)注點集中在房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)構(gòu)造和外部環(huán)境設(shè)計之中。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也開始不斷優(yōu)化項目設(shè)計方案力求迎合當(dāng)前消費者的審美需求，將建筑物日照時間、樓梯間和樓道的寬度、室內(nèi)通風(fēng)、給排水管道、室外綠色環(huán)境等諸多因素綜合性考慮，使得住宅建筑的人性化越來越強烈;②消費者開始注重室內(nèi)環(huán)境的綠色化、生態(tài)化和無污染化，關(guān)注綠色建筑裝飾技術(shù)的發(fā)展，尤其是綠色裝飾材料、太陽能熱水器、無氟空調(diào)等;③消費者開始注重房地產(chǎn)項目開發(fā)區(qū)段的選擇，從學(xué)區(qū)房、主要交通干道周邊房屋向環(huán)境優(yōu)美、基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全的區(qū)段轉(zhuǎn)變。這樣，今后房地產(chǎn)項目應(yīng)著重于經(jīng)濟(jì)適用房、健康型住宅等方向發(fā)展。

二、?現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)投資管理中常見問題分析

（一）投資管理模式不合理

現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)投資管理模式主要以房地產(chǎn)企業(yè)委派工作人員為主導(dǎo)的投資管理隊伍為主。從事該項工作的人員一般不具備項目投資運行管理的專業(yè)知識，而是以項目營銷或行政人員為主。這些人員在參與房地產(chǎn)工程項目投資管理工作的過程中無法給予正確的、專業(yè)性的指導(dǎo)，無法依據(jù)當(dāng)前建筑市場發(fā)展趨勢做出正確的、應(yīng)對性的處理決策，缺乏對施工人員、施工機(jī)械設(shè)備、施工材料物資價格走向的研究與分析，最終導(dǎo)致工程建設(shè)投資管理工作無法達(dá)到項目決策階段所要達(dá)到的效果。投資管理模式不合理是我國房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)投資管理過程中最為常見的問題^[5]，非專業(yè)人士管理專業(yè)性的工作勢必會引發(fā)嚴(yán)重的后果，況且投資管理工作對整個項目運營及整個企業(yè)未來的發(fā)展有著極為重要的影響意義。

（二）投資管理側(cè)重點不正確

投資管理人員在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)投資管理工作中的側(cè)重點往往僅集中在項目施工建設(shè)階段對施工成本進(jìn)行嚴(yán)格的控制，而忽視本項目方案設(shè)計及施工圖紙設(shè)計階段對工程投資管理工作的影響。方案設(shè)計和施工圖紙設(shè)計工作是整個房地產(chǎn)項目前期重要性工作^[5]，其專業(yè)性、完整性、經(jīng)濟(jì)性和可行性對整個項目的造價成本產(chǎn)生著巨大的影響。如果投資管理的側(cè)重點不正確，那么在房地產(chǎn)項目施工建設(shè)的過程中會出現(xiàn)大量的工程變更、技術(shù)變更、施工材料選擇不合理、施工難度較大等眾多問題的出現(xiàn)，及時在施工階段開展全面的項目管理工作也難以將工程建設(shè)總成本控制在一個合理的范圍之內(nèi)。

（三）投資管理風(fēng)險意識不足

前文已講述房地產(chǎn)項目的風(fēng)險性較大，而造成這種情況的基本原因不僅在于本項目施工質(zhì)量或房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況，在施工階段工程物資價格的上漲、施工人員勞務(wù)費用的上漲、施工機(jī)械設(shè)備租賃費用的上漲也是主要因素。房地產(chǎn)項目開發(fā)投資管理人員缺乏足夠的風(fēng)險意識勢必會引發(fā)嚴(yán)重的資金問題^[4]，例如沒有預(yù)留足夠的資金應(yīng)對物價上漲問題、沒有在項目決策階段對本項目投資成本進(jìn)行合理化的預(yù)算等。資金鏈一旦斷裂或可調(diào)用的流動資金不足以應(yīng)對物價飛漲的問題，那么整個項目將會面臨停工的風(fēng)險。

三、?投資管理強化措施分析

（一）做好項目決策階段的投資估算工作

決策階段是對擬建項目投資行動方案進(jìn)行優(yōu)選和決定的關(guān)鍵階段，是對擬建項目自身可行性和可行性實施技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的階段^[3]。在房地產(chǎn)開發(fā)項目決策階段的首要工作就是做好項目投資估算工作，主要包括對本項目拿地費用、施工區(qū)域工程地質(zhì)勘察費用、施工方案及施工圖紙設(shè)計費用、工程項目開發(fā)建設(shè)費用、開發(fā)建設(shè)期間產(chǎn)生的稅費和管理費用、項目竣工驗收合格后的銷售費用、企業(yè)管理費用及各種不可預(yù)見的費用^[3]等。房地產(chǎn)開發(fā)項目的費用構(gòu)成極為復(fù)雜，在不同階段費用變化的幅度不同，因此可以認(rèn)為房地產(chǎn)項目投資費用的不確定較強。而在本項目決策階段進(jìn)行全面的項目投資估算工作可以對本項目的可行性進(jìn)行分析，可以對本項目的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評價，可以對本項目的初步設(shè)計及概算編制工作起到較強的控制作用，可以正確指導(dǎo)投資管理人員工作內(nèi)容和指引投資管理人員的工作方向。投資估算工作是房地產(chǎn)項目開展投資管理工作的第一步，也是對整個項目投資起到?jīng)Q定性作用的關(guān)鍵工作。

（二）設(shè)計階段的工程建設(shè)投資管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段可以對本項目的使用功能、建設(shè)成本、建設(shè)效果和工程經(jīng)濟(jì)收益帶來直接影響。雖然房地產(chǎn)項目設(shè)計階段產(chǎn)生的設(shè)計費用占總投資金額的比例較低，但由于設(shè)計階段產(chǎn)生的設(shè)計方案及設(shè)計圖紙是指導(dǎo)后期施工作業(yè)的關(guān)鍵性資料，因此其對后續(xù)工程造價管理工作的影響力較大。為了提升房地產(chǎn)項目施工建設(shè)總投資管理工作的效率及質(zhì)量，需要在設(shè)計階段要求造價管理人員積極與設(shè)計人員取得聯(lián)系，要求設(shè)計人員在規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)允許的范圍之內(nèi)開展經(jīng)濟(jì)性設(shè)計，重點把控鋼筋配筋率、混凝土強度等級等設(shè)計因素，促使設(shè)計方案與施工圖紙更加全面，防止施工建設(shè)過程中出現(xiàn)大量的工程變更;需要設(shè)計人員具備一定的工程造價管理能力，能夠?qū)⑹┕D紙設(shè)計的更加有深度。房地產(chǎn)項目在設(shè)計階段的主要工作是要求設(shè)計單位進(jìn)行本項目規(guī)劃概念方案設(shè)計、建設(shè)方案設(shè)計、初步設(shè)計、技術(shù)性設(shè)計、施工圖紙設(shè)計等，每一個分部設(shè)計階段均應(yīng)進(jìn)行造價管理與控制。所以需要在房地產(chǎn)項目造價管理人員要求設(shè)計單位在不同設(shè)計階段編制工程造價管理與控制的文件，以文件的方式表述設(shè)計階段所有設(shè)計行為的造價控制水平。

（三） 招投標(biāo)階段的工程建設(shè)投資管理

1、強化對房地產(chǎn)項目招投標(biāo)文件及項目控制價格的編制與審核工作

為了控制房地產(chǎn)項目工程建設(shè)投資的成本，需要房地產(chǎn)企業(yè)造價管理人員對招標(biāo)內(nèi)容進(jìn)行全面的收集、篩選、整理和分析，將所有有價值的資料、數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總分析，然后憑借多年工作經(jīng)驗及對所有資料的理解對本項目開展過程中所有能夠?qū)こ淘靸r產(chǎn)生較大影響的各類因素進(jìn)行預(yù)測和評價，然后按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)編制完整的招標(biāo)文件。在招標(biāo)文件編制的過程中，編制人員應(yīng)對每一條款進(jìn)行反復(fù)的推敲，尤其是涉及到費用方面的條款，以避免與投標(biāo)單位產(chǎn)生不必要的經(jīng)濟(jì)糾紛。此外，工程造價管理人員還應(yīng)依據(jù)發(fā)包項目的具體內(nèi)容編制招標(biāo)控制價，并將其控制在合理的范圍之內(nèi)，以防止個別參與招標(biāo)單位哄抬報價或惡意競價，進(jìn)而對整個項目的施工質(zhì)量和施工安全性帶來嚴(yán)重的影響。

2、加強對投標(biāo)單位資格審核及投標(biāo)報價的審核

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)布招標(biāo)公示之后應(yīng)對所有參與本項目投標(biāo)的單位的資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格的審核，審核的內(nèi)容主要包括前期所從事的項目規(guī)模和業(yè)績、企業(yè)自身生產(chǎn)能力、市場信譽度等方面。此外，還應(yīng)在招標(biāo)階段對其先承包項目或企業(yè)辦公場所進(jìn)行走訪調(diào)查，以防止其編造資料影響正常投標(biāo)工作。工程項目造價管理人員應(yīng)對投標(biāo)單位所提供的投標(biāo)報價書進(jìn)行綜合評價，尤其是投標(biāo)書中所考慮的針對本項目所投入的生產(chǎn)要素及人員配置方案、管理方案、施工技術(shù)及施工工藝選擇方案、市場風(fēng)險防御方案、利潤等多個內(nèi)容進(jìn)行分析，查看投標(biāo)單位所提供的投標(biāo)報價是否存在問題或是否符合本項目投資管理的要求，在經(jīng)過綜合評價之后對投標(biāo)單位進(jìn)行優(yōu)選，以確保本項目的建設(shè)資金能夠合理的、經(jīng)濟(jì)的應(yīng)用于項目建設(shè)之中。

（四）施工階段的工程建設(shè)投資管理

1、加強房地產(chǎn)項目施工組織方案設(shè)計管理工作

房地產(chǎn)項目施工組織方案是施工階段重要性指導(dǎo)文件，房地產(chǎn)投資管理人員應(yīng)加強對施工方案設(shè)計工作的管理。這就要求房地產(chǎn)項目總承包人能夠結(jié)合本項目所有因素提供更加科學(xué)合理的施工組織設(shè)計方案和施工方案，然后房地產(chǎn)企業(yè)管理人員也應(yīng)結(jié)合自身多年工作經(jīng)驗積極參與到施工組織方案優(yōu)化設(shè)計之中，對本項目所要使用的施工技術(shù)手段、施工工藝、施工流程、施工進(jìn)度安排和施工質(zhì)量管理等相關(guān)問題進(jìn)行不斷的論證，以實現(xiàn)在保證施工進(jìn)度、施工質(zhì)量和安全施工的前期下實現(xiàn)工程投資金額的最小化和工程經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

2、強化房地產(chǎn)項目合同管理工作

在房地產(chǎn)項目施工建設(shè)過程中，項目管理人員應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行自身職能，在職能約束范圍之內(nèi)對施工單位的施工活動進(jìn)行管理，并且在開展管理工作之前應(yīng)制定全面的合同條款，合同條款中應(yīng)表明施工單位與建設(shè)單位各自的職責(zé)。合同具有一定的法律效應(yīng)，合同雙方人員應(yīng)認(rèn)真履行合同內(nèi)容。在合同管理工作中造價管理人員應(yīng)對工程施工階段所產(chǎn)生的工程變更進(jìn)行有效的管控，從變更費用等多個層面分析工程變更的合理性，以避免工程變更對整個工程項目的投資管理工作產(chǎn)生較大的影響^[4]。

3、強化房地產(chǎn)項目資金管理工作

強化房地產(chǎn)項目資金管理工作的具體措施是項目負(fù)責(zé)人及造價管理人員對每個月度工程進(jìn)度款項進(jìn)行審核以避免在某一個階段或某一個時間點出現(xiàn)資金超合同支付情況的發(fā)生^[2];在經(jīng)過監(jiān)理單位確認(rèn)無誤后的工程量必須按照合同約定的工程量計價標(biāo)準(zhǔn)、套用單價及定額對本階段工程量造價進(jìn)行核算，然后按照合同要求按時交付工程進(jìn)度款項;房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷拓展融資渠道，快速建立起健全的、完善的多渠道融資體系，以防止在市場行情變化浮動較大或金融風(fēng)險來臨之時企業(yè)有能力進(jìn)行資金鏈的管理，能夠確保本企業(yè)可以長期穩(wěn)定的發(fā)展。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算階段的審核管理工作

在房地產(chǎn)項目結(jié)算階段工程造價人員應(yīng)依據(jù)本項目施工建設(shè)的實際情況對項目承包單位所提交的項目結(jié)算書內(nèi)容進(jìn)行全面的審核工作。為了提升竣工結(jié)算階段審核工作的質(zhì)量及效率^[3]，可以在結(jié)算審核階段委托專業(yè)審計單位進(jìn)行審計。但畢竟審計單位參與本項目的時間較短、對項目情況不太了解，需要房地產(chǎn)項目管理人提供竣工資料（如竣工圖紙、總承包合同、各專業(yè)分包合同、現(xiàn)場簽證、工程變更資料、甲方批價材料設(shè)備資料、地質(zhì)勘察報告、會議紀(jì)要、聯(lián)系單等）。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)投資管理工作對房地產(chǎn)開發(fā)項目的意義重大，需要總結(jié)該工作開展過程中常見問題及應(yīng)對措施，需要加強投資資金的管控風(fēng)險能力和減少投資資本的增大。

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作者簡介：張靜（1972.06--）;性別：女;籍貫：遼寧省莊河人;學(xué)歷：本科;現(xiàn)有職稱：中級經(jīng)濟(jì)師;研究方向：工程造價。