顏勝

【摘要】目前，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的飛速上升，離不開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們對(duì)生活質(zhì)量越來(lái)越重視，從而加快了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)想要在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立有一席之地，就必須加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理?；诖?，本文闡述了房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的含義，并分析了規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的任務(wù)，希望實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);規(guī)劃;設(shè)計(jì);管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是決定整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，因此，在設(shè)計(jì)管理過(guò)程中一旦出現(xiàn)任何問(wèn)題，整個(gè)建筑項(xiàng)目的進(jìn)度將大大降低，從而增加了建筑項(xiàng)目的成本，嚴(yán)重時(shí)，還會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題。如果出現(xiàn)此類問(wèn)題，開(kāi)發(fā)人員通常將責(zé)任指向設(shè)計(jì)單位，因?yàn)樗麄冇X(jué)得主要責(zé)任就是設(shè)計(jì)問(wèn)題。針對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，設(shè)計(jì)出現(xiàn)問(wèn)題主要在于開(kāi)發(fā)商自己的行政管理不到位，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)人員自己的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)中只有少數(shù)成員，通常都是由承包和采購(gòu)來(lái)完成。設(shè)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程來(lái)說(shuō)非常重要，因此，必須做好對(duì)項(xiàng)目企業(yè)采購(gòu)控制，并對(duì)項(xiàng)目企業(yè)所有設(shè)計(jì)工作進(jìn)行嚴(yán)格的管理和規(guī)劃，從而保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的含義

針對(duì)于房地產(chǎn)建設(shè)的整個(gè)過(guò)程來(lái)說(shuō)，比較復(fù)雜，例如：設(shè)計(jì)決策、建筑設(shè)計(jì)，以及對(duì)項(xiàng)目銷售的管理和開(kāi)發(fā)，同時(shí)，還有對(duì)后期管理工作的廣泛優(yōu)化。所有建立項(xiàng)目的最終目標(biāo)都是一致的，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，都是為了獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益，因?yàn)槠髽I(yè)發(fā)展只有在經(jīng)濟(jì)銷售支持的情況下才能得到生存和發(fā)展。房地產(chǎn)管理的主要任務(wù)是使經(jīng)濟(jì)利益最大化。在此過(guò)程中，首先，需要明確定義設(shè)計(jì)的目的。其次，加強(qiáng)整個(gè)生產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程的總體規(guī)劃，因此，必須與設(shè)計(jì)部門和有關(guān)部門做好良好的溝通。

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的任務(wù)

2.1設(shè)計(jì)流程管理

從時(shí)間管理和人員分配的角度來(lái)看，設(shè)計(jì)過(guò)程管理的整個(gè)方面都應(yīng)創(chuàng)建一個(gè)完整的、系統(tǒng)的管理工作計(jì)劃，該計(jì)劃應(yīng)滿足各個(gè)方面的要求，并具有人員分配和能量轉(zhuǎn)移的機(jī)制。首先，明確設(shè)計(jì)部門員工的工作的內(nèi)容，使員工對(duì)其有明確的認(rèn)識(shí)，并進(jìn)行職責(zé)和管理的分配，以便可以解決各個(gè)部門之間的矛盾。同時(shí)，設(shè)計(jì)師也應(yīng)該提高自身的技能，找準(zhǔn)設(shè)計(jì)思路，明確項(xiàng)目進(jìn)度，確保順利的完成工作?？梢?jiàn)，管理設(shè)計(jì)決定管理整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要組成部分。從設(shè)計(jì)到施工，必須確保每個(gè)環(huán)節(jié)的合理性和實(shí)施性。換句話說(shuō)，就是設(shè)計(jì)過(guò)程不僅僅是特定的模型，只有將其在房地產(chǎn)項(xiàng)目中得到廣泛的使用，才可以對(duì)其進(jìn)行全面測(cè)試，實(shí)現(xiàn)有效性和合理性。不過(guò)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的情況不同，管理過(guò)程的有效性也不同，因此，必須努力尋求適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品定位和服務(wù)策略。除此之外，還應(yīng)加強(qiáng)服務(wù)管理機(jī)制的開(kāi)發(fā)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益，縮短設(shè)計(jì)周期，提高工作效率，實(shí)現(xiàn)一舉兩得的效果。

2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理能夠一定程度上控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

一旦確定了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，就可以開(kāi)始建筑設(shè)計(jì)工作。當(dāng)前，房地產(chǎn)項(xiàng)目的范圍正在日益增加，并且所使用的建筑材料的數(shù)量也在不斷增加，導(dǎo)致建材的市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)非常大，直接對(duì)建筑項(xiàng)目造成了一定的威脅。如果房地產(chǎn)企業(yè)希望獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益，則需要采取科學(xué)、審慎的風(fēng)險(xiǎn)控制措施。但是，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)于追求經(jīng)濟(jì)效益，忽視了對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的管理，導(dǎo)致在具體的建筑過(guò)程中發(fā)生許多違規(guī)行為，最終導(dǎo)致一系列的事故問(wèn)題。為了減少不同類型事故發(fā)生的頻率，許多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)發(fā)了績(jī)效管理系統(tǒng)和其他適當(dāng)?shù)目刂拼胧⑽唇Y(jié)合建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際情況，從而只是體現(xiàn)在形式方面，最終導(dǎo)致在施工過(guò)程中，由于質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重破壞了整體施工進(jìn)度，減少了施工進(jìn)度。此外，為了獲得更多利益，一些房地產(chǎn)企業(yè)試圖觸及政治邊緣，通過(guò)擦拭球來(lái)開(kāi)始生產(chǎn)和建設(shè)，最終由于各種非法操作而增加了該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，選擇設(shè)計(jì)單位非常重要，通常設(shè)計(jì)師對(duì)項(xiàng)目施工過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)因素和項(xiàng)目目標(biāo)的重視不大，其主要是因?yàn)閷?duì)項(xiàng)目企業(yè)的了解不夠全面，很難繪制工程圖，也很難在施工中實(shí)現(xiàn)預(yù)期的建設(shè)目標(biāo)，導(dǎo)致在選擇設(shè)計(jì)方案存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，例如：技術(shù)操作的準(zhǔn)確性。因此，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)人員在組織項(xiàng)目時(shí)必須首先具有責(zé)任感和承擔(dān)責(zé)任的意識(shí)，并對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)有足夠的了解，只有對(duì)項(xiàng)目施工過(guò)程中的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性分析，才能制定科學(xué)、合理的控制措施，確保房地產(chǎn)建設(shè)管理的有效性。

2.3設(shè)計(jì)質(zhì)量管理

對(duì)于施工單位而言，將根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求進(jìn)行施工，也就是說(shuō)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)的質(zhì)量直接決定了施工質(zhì)量。但是，在正常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)將施工階段視為發(fā)展的關(guān)鍵，因此，在具體的實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)該嘗試糾正這一觀念。通常，施工階段是實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)理論的過(guò)程。施工是產(chǎn)品設(shè)計(jì)的早期階段，對(duì)塑造產(chǎn)品質(zhì)量起著關(guān)鍵作用。因此，應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)和施工建立一套完善的控制系統(tǒng)，并進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)控，以確保產(chǎn)品設(shè)計(jì)的質(zhì)量。此外，還應(yīng)制定科學(xué)、完整的現(xiàn)場(chǎng)管理計(jì)劃。在制定設(shè)計(jì)計(jì)劃和施工過(guò)程時(shí)，應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：首先仔細(xì)閱讀圖紙，并根據(jù)各種設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)仔細(xì)研究圖紙，避免圖紙過(guò)于僵硬而出現(xiàn)無(wú)法修改的情況;其次，必須建立科學(xué)，審慎的監(jiān)督機(jī)制，以應(yīng)對(duì)施工中的任何情況，并將設(shè)計(jì)變更的成本控制在合理且可承受的范圍內(nèi)，確保項(xiàng)目的有效性。

2.4管理設(shè)計(jì)進(jìn)度

目前，在我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，監(jiān)理人員尚未監(jiān)視初步計(jì)劃和草案的開(kāi)發(fā)，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要發(fā)揮自身的作用監(jiān)視和協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)過(guò)程。否則，會(huì)直接俄延遲房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中的設(shè)計(jì)進(jìn)度，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，從而造成巨大的損失。為了實(shí)現(xiàn)監(jiān)視設(shè)計(jì)進(jìn)度的目標(biāo)，開(kāi)發(fā)人員已將設(shè)計(jì)計(jì)劃的管理置于最重要的位置。在實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體規(guī)劃，通過(guò)各專業(yè)技術(shù)部門的協(xié)商和共同討論，制定最有效的規(guī)劃。然后，建筑設(shè)計(jì)總工程師應(yīng)根據(jù)要求定期完成每個(gè)階段的審查工作，并將其與初始項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃進(jìn)行詳細(xì)的分析和比較。

結(jié)語(yǔ)：

總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)涉及面廣，并且存在一定的困難。但是，為了提高房地產(chǎn)業(yè)的質(zhì)量，以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必須不斷完善管理，根據(jù)法律法規(guī)將項(xiàng)目的實(shí)際規(guī)劃與設(shè)計(jì)結(jié)合起來(lái)，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

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