摘要：隨著國(guó)有企業(yè)深化改革的推進(jìn)，國(guó)有資產(chǎn)管理進(jìn)入提質(zhì)生效的關(guān)鍵時(shí)期。針對(duì)國(guó)有企業(yè)存在的虧損嚴(yán)重、資不抵債等多種問題，國(guó)家采取了多項(xiàng)措施加強(qiáng)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管，取得了顯著成效。但國(guó)有資產(chǎn)租賃作為國(guó)有資產(chǎn)管理的一個(gè)重要組成部分，一直得不到重視，租金流失、租戶賴賬、出租率低下等問題時(shí)有發(fā)生。本文結(jié)合作者多年內(nèi)部審計(jì)工作經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)審計(jì)過程中發(fā)現(xiàn)的國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)租賃普遍存在的問題進(jìn)行分類、歸納，并提出意見和建議，望引起重視，從根源上解決國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)租賃面臨的問題。

關(guān)鍵詞：國(guó)有企業(yè);內(nèi)控;資產(chǎn)出租;對(duì)策

近年來，針對(duì)國(guó)有資產(chǎn)虧損嚴(yán)重、資不抵債等多種問題，國(guó)家出臺(tái)了多項(xiàng)政策文件，通過企業(yè)改制、兼并重組、破產(chǎn)等方式盤活國(guó)有資產(chǎn)，大力加強(qiáng)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管，提升國(guó)有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效益，取得了一系列比較明顯的成效。但也存在著一些問題尚未解決，尤其在國(guó)有資產(chǎn)租賃方面，尚未形成規(guī)范的管理模式，未得到足夠重視，租金流失、租戶賴賬、出租率低下等問題時(shí)有發(fā)生，嚴(yán)重影響國(guó)有資產(chǎn)使用效益。

一、資產(chǎn)租賃相關(guān)概念

資產(chǎn)租賃是指“在不改變資產(chǎn)所有權(quán)的情況下，由資產(chǎn)所有者與承租者訂立契約，在一定時(shí)期內(nèi)，對(duì)資產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)實(shí)行有償出租和承租者自主經(jīng)營(yíng)的一種經(jīng)營(yíng)方式?！?/p>

國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)租賃是指國(guó)有企業(yè)將擁有所有權(quán)或者控制權(quán)的資產(chǎn)（包括土地使用權(quán)、房屋建筑物、設(shè)施設(shè)備等）出租給自然人、法人或者其他組織（即承租人）使用并收取租金的行為。

國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)租賃是國(guó)有資產(chǎn)管理的一種重要形式，因其運(yùn)轉(zhuǎn)方式靈活，運(yùn)行成本低，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其適用范圍逐漸擴(kuò)大。

二、國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)租賃存在的問題

（一）資產(chǎn)租賃制度不完善

現(xiàn)代國(guó)有企業(yè)基本上都制定了資產(chǎn)管理相關(guān)制度，除了專門從事租賃業(yè)務(wù)的外，大部分企業(yè)都是部分閑置資產(chǎn)出租，未專門針對(duì)資產(chǎn)租賃出臺(tái)相應(yīng)的管理制度，導(dǎo)致租賃資產(chǎn)管理存在諸多漏洞。如何選擇承租人、如何確定租賃價(jià)格、如何履行租賃審批程序等均沒有嚴(yán)格的制度規(guī)定，實(shí)際操作中會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)。

（二）資產(chǎn)出租率低下

由于國(guó)有資產(chǎn)出租需履行一系列審批程序，手續(xù)復(fù)雜，且取得的經(jīng)濟(jì)效益可能不會(huì)特別顯著，尤其是在資產(chǎn)量較少的情況下，對(duì)個(gè)人業(yè)績(jī)不會(huì)產(chǎn)生大的影響。由此導(dǎo)致有使用價(jià)值的國(guó)有資產(chǎn)寧可閑置，也不愿意對(duì)外出租，收取租金。有些資產(chǎn)閑置時(shí)間太長(zhǎng)，最后只能報(bào)廢，對(duì)資源造成浪費(fèi)。

（三）租金管理混亂

國(guó)有資產(chǎn)長(zhǎng)期租賃通常會(huì)簽訂租賃合同，短期租賃、小額臨時(shí)租賃未簽訂租賃合同，租金收取的合理性、完整性難以保證，容易形成小金庫。部分承租方的選擇未履行公開招標(biāo)、比選等程序，出租價(jià)格沒有實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化。尤其是有些房產(chǎn)租賃合同約定的租期較長(zhǎng)，租金卻不見增長(zhǎng)，或增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)低于同位置的其他房產(chǎn)。

此外承租方拖欠租金，出租方不及時(shí)催收、催收方式偏于柔性，導(dǎo)致租金壞賬等現(xiàn)象也普遍存在。

（四）租賃資產(chǎn)會(huì)計(jì)處理不規(guī)范

租賃資產(chǎn)會(huì)計(jì)處理上，存在財(cái)務(wù)管理與業(yè)務(wù)管理脫節(jié)，未嚴(yán)格按照權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行財(cái)務(wù)核算、租金收入跟出租成本不匹配、己投入使用的租賃資產(chǎn)未及時(shí)轉(zhuǎn)固、己經(jīng)報(bào)廢無法使用的租賃資產(chǎn)未及時(shí)申請(qǐng)報(bào)廢等問題。

（五）租賃資產(chǎn)的現(xiàn)場(chǎng)管理不到位

由于租賃資產(chǎn)監(jiān)管人缺位，資產(chǎn)出租后未再對(duì)租賃資產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)管理，未進(jìn)行適當(dāng)維修和保養(yǎng)，使用過程中不愛惜，租賃資產(chǎn)磨損嚴(yán)重，使用壽命變短，租期一到，還給企業(yè)的是即將報(bào)廢的，無法再次使用的資產(chǎn)。有些甚至出現(xiàn)未經(jīng)原出租人同意，將租賃資產(chǎn)多次轉(zhuǎn)租，或者擅自改建等，難以保證租賃資產(chǎn)的安全完整。

三、加強(qiáng)國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)租賃管理的建議

（一）建立健全國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)租賃管理制度

根據(jù)國(guó)家及地方資產(chǎn)管理相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合國(guó)有企業(yè)實(shí)際情況，制定完善資產(chǎn)租賃管理辦法，明確租賃資產(chǎn)的范圍、不同職能部門在資產(chǎn)租賃過程中各自履行的職責(zé)、資產(chǎn)租賃程序、審批流程、出租人與承租人的權(quán)利和義務(wù)、租金收取管理等，為資產(chǎn)租賃提供制度依據(jù)，規(guī)范租賃資產(chǎn)管理流程。

（二）提高資產(chǎn)出租率

對(duì)于因地段等客觀原因難以招租的資產(chǎn)，可以加強(qiáng)營(yíng)銷工作，考慮與商家合作提成的方式，利用閑置資產(chǎn)，收取租金，盡可能提高資產(chǎn)的使用效益，為企業(yè)獲取經(jīng)濟(jì)利益。對(duì)于金額較小的租賃行為，應(yīng)簡(jiǎn)化租賃流程、手續(xù)，提高資產(chǎn)出租率。還可以設(shè)計(jì)相關(guān)的激勵(lì)措施，調(diào)動(dòng)人員積極性，提高出租效率。

（三）嚴(yán)格租賃審批流程

國(guó)有企業(yè)重要資產(chǎn)出租應(yīng)制定相應(yīng)的出租方案，方案應(yīng)包括出租資產(chǎn)的基本情況、出租目的及可行性、出租用途及期限、承租條件、招租底價(jià)等內(nèi)容，并需要經(jīng)相關(guān)決策機(jī)構(gòu)根據(jù)授權(quán)進(jìn)行審批。國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)租賃按照公開、公平、公正的原則，采取公開招標(biāo)、比選等方式確定承租人，招租公告、結(jié)果嚴(yán)格按照公示時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公示，并按規(guī)定程序?qū)徟瓿珊蠓娇珊炗喿赓U合同。資產(chǎn)出租底價(jià)可以選擇兩家以上評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估獲得，企業(yè)可根據(jù)實(shí)際情況綜合考慮評(píng)估結(jié)果，對(duì)于不同的商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)考慮設(shè)置相應(yīng)的底價(jià)系數(shù)，以獲得較高的收益和促進(jìn)租賃資產(chǎn)的持續(xù)升值，資產(chǎn)租賃的評(píng)估結(jié)果應(yīng)由相關(guān)主管部門備案或者上會(huì)按照“三重一大”決策機(jī)制進(jìn)行決策，作為確定出租價(jià)格的參考依據(jù)，并嚴(yán)格保密使用。同時(shí)要注意防止化整為零、調(diào)整出租資產(chǎn)賬面價(jià)值、連續(xù)短期出租等方式規(guī)避資產(chǎn)評(píng)估、公開招標(biāo)等行為的發(fā)生。

（四）加強(qiáng)租金收入監(jiān)管

簽訂租賃合同，嚴(yán)格按照租賃合同約定收取租金，嚴(yán)格控制免租期，消費(fèi)支出不得抵減租金收入。注重廣告、場(chǎng)地、花車等使用費(fèi)的收取管理工作，確保收入顆粒歸倉。有條件企業(yè)，可以考慮開發(fā)建設(shè)出租信息管理平臺(tái)，把業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)有效銜接起來，減少人為干擾。對(duì)出租人與有關(guān)人員違規(guī)操作、不與承租人簽訂租賃合同、不收或減免租金的、不執(zhí)行收支兩條線、坐收坐支的行為予以處罰。造成國(guó)有資產(chǎn)流失的，依法移送司法機(jī)關(guān)。對(duì)于未按期繳納租金的承租方，及時(shí)發(fā)出催收通知，多次催收無效時(shí)，盡快采取法律手段，避免壞賬損失。將長(zhǎng)期拖欠租金的承租方列入不合格承租方名錄。

（五）規(guī)范租賃資產(chǎn)會(huì)計(jì)處理

嚴(yán)格按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求對(duì)租賃資產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則，合理確認(rèn)租金收入與成本，實(shí)現(xiàn)收入與成本配比;及時(shí)處置低效無效資產(chǎn)，具有變現(xiàn)價(jià)值的資產(chǎn)殘值，及時(shí)變現(xiàn)，取得殘值收入;對(duì)己達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)的資產(chǎn)及時(shí)預(yù)轉(zhuǎn)固，在財(cái)務(wù)決算后確定最終資產(chǎn)價(jià)值，調(diào)整資產(chǎn)入賬價(jià)值，及時(shí)辦理資產(chǎn)權(quán)證等。

（六）加強(qiáng)租賃資產(chǎn)后續(xù)管理

資產(chǎn)出租后，要注重對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的管理，商業(yè)業(yè)態(tài)直接影響出租資產(chǎn)的發(fā)展和租金水平，對(duì)商家的業(yè)態(tài)進(jìn)行持續(xù)管理，對(duì)超出約定范圍的業(yè)態(tài)應(yīng)及時(shí)制止，要定期或不定期對(duì)租賃資產(chǎn)進(jìn)行巡檢，持續(xù)關(guān)注資產(chǎn)狀態(tài)，對(duì)于不合理的使用行為，及時(shí)制止，確保租賃資產(chǎn)處于良好的使用狀態(tài)。在租賃合同中對(duì)租賃資產(chǎn)的后續(xù)管理進(jìn)行約定，明確出租方和承租方的責(zé)任。做好出租資產(chǎn)的檔案管理，資產(chǎn)出租檔案按項(xiàng)目單獨(dú)立卷，集中管理。檔案內(nèi)容包括出租方案、審議審批報(bào)告、租賃合同等，確保租賃行為資料完整。

四、結(jié)論

國(guó)有企業(yè)在資產(chǎn)出租過程中要嚴(yán)格遵守法律法規(guī)及企業(yè)的相關(guān)規(guī)定，遵循等價(jià)有償和公開、公平、公正的原則，引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，提高國(guó)有資產(chǎn)的使用效益，確保國(guó)有資產(chǎn)保值增值，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化。隨著國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)租賃行為越來越普遍，資產(chǎn)租賃問題也會(huì)日漸突出，及早發(fā)現(xiàn)問題，探索解決措施，將問題消滅在萌芽中，能有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，降低損失，促進(jìn)國(guó)有企業(yè)持續(xù)健康有序發(fā)展，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)核心作用。

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作者簡(jiǎn)介：譚金屹（1983-），男，漢族，四川廣元人，會(huì)計(jì)師，成都文化旅游發(fā)展集團(tuán)有限責(zé)任公司高級(jí)審計(jì)主管/會(huì)計(jì)師，畢業(yè)于攀枝花學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)專業(yè)本科，大學(xué)文化，學(xué)士學(xué)位。研究方向?yàn)槠髽I(yè)財(cái)務(wù)及內(nèi)控管理。