任梓菲

隨著我國城市化進(jìn)程的加快，城市建設(shè)用地進(jìn)入存量時代。我國大部分城市還存留著福利分房制度下的老舊小區(qū)。這些小區(qū)處于城市中心地帶，交通便利，生活配套設(shè)施完善，但也暴露出景觀綠化匱乏、人口容量大等現(xiàn)實問題。我國已經(jīng)將老舊小區(qū)微更新提上日程。將著力打造具有時尚、便利、宜居的精品改造社區(qū)。

1房屋制度的社會背景

福利分房是我國計劃經(jīng)濟時代的產(chǎn)物，是我國特有的一種房屋分配方式。國家支持各事業(yè)企業(yè)單位為職工建設(shè)居住房，單位按照級別、工齡、年齡、居住人數(shù)等因素將住房以低于市場的價格出售給員工。員工支付價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于建筑和維修成本，是房屋分配的一種福利待遇隨著社會的不斷發(fā)展，這種制度逐漸在經(jīng)濟市場

沖擊下被替代，但遺存下的弊端仍需要改善。

2城市老舊小區(qū)現(xiàn)狀

2.1小區(qū)人員構(gòu)成復(fù)雜，老齡化嚴(yán)重

老舊小區(qū)住戶主要是70后人群，該年齡段人群大都經(jīng)過奮斗有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，想要居住環(huán)境能得到改善，但小區(qū)生活設(shè)施比較有限，在小區(qū)物業(yè)管理的過程中，無法順利的對衛(wèi)生、環(huán)境、景觀等因素進(jìn)行修復(fù)。因此，小區(qū)居住人群變化為以中老年人、工薪階層為主。

2.2小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施狀態(tài)落后，供求不足

由于建筑面積有限，老舊小區(qū)沒有規(guī)劃出大面積公共共享空間，小區(qū)樓間距過窄且沒有人車分流，小區(qū)路上空間沒有考慮到

汽車數(shù)量增加，車輛保有量不能滿足小區(qū)居住人口的使用數(shù)量。

小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施落后，僅僅只能滿足日常生活需要，但對于特殊人群、老人和幼童，并沒有完善設(shè)施。

2.3綠地景觀面積缺少、容積率低

老舊小區(qū)在綠色景觀規(guī)劃上存在嚴(yán)重不足，特別是在人均景觀容積率上，盡管小區(qū)進(jìn)行景觀規(guī)劃，但普遍都是綠色植物自然生長，缺少必要的養(yǎng)護和景觀造型，景觀整體規(guī)劃缺少美感和規(guī)劃結(jié)合。土地利用率沒有做到百分百合理利用且缺少后勤管理人員，導(dǎo)致老舊小區(qū)存在植被短缺、地表暴露的情況。很多老舊小區(qū)還把小區(qū)的綠地開墾改造成了小菜園，亂搭亂建，嚴(yán)重破壞了小區(qū)的環(huán)境。

2.4公共配備設(shè)施老化

老舊小區(qū)大都占據(jù)城市中心區(qū)域，商業(yè)繁華。在享受已經(jīng)完善的公共資源的同時也要面臨人口密度大、道路狹窄，居住區(qū)周邊環(huán)境嘈雜等現(xiàn)實因素，對小區(qū)環(huán)境產(chǎn)生一定影響了。

由于小區(qū)年齡較長，物業(yè)管理不完善，導(dǎo)致小區(qū)周圍水電基礎(chǔ)設(shè)備老化，管線長年久腐化，造成容易因為水電管線問題發(fā)生停水停電的情況，給住戶造成安全隱患;在建筑外觀上，建筑外墻粉刷面受到了風(fēng)化，建筑內(nèi)墻面受到了大面積的腐蝕，影響城市建設(shè)。

3 解決老舊小區(qū)改造難點的措施

3.1增加特殊人群基礎(chǔ)設(shè)施保護

近些年來，老舊小區(qū)人員流動較大，由于福利分房制度下原有人員都進(jìn)行改善，人員大都換成老年人和外來務(wù)工人口。針對人員變動，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上，針對老年人配置康復(fù)型設(shè)施，公共區(qū)域設(shè)置盲道、無障礙坡道、安全護欄。確保老年人在活動健身時有一定安全保障。在小區(qū)中設(shè)置24小時便利店、讀書屋、室外休閑區(qū)。為青年奮斗人員提供生活便利。

3.2加強綠地規(guī)劃，建設(shè)居住區(qū)生態(tài)鏈

對于小區(qū)公共綠化空間植被規(guī)劃上，應(yīng)盡量選長青且容易存活的植被種類。植被種植后，根據(jù)四季變化配置相應(yīng)的花卉種類，保證小區(qū)容積率。老舊小區(qū)樓間距之間綠地景觀，相對面積較小，且相對獨立。將這些小景觀進(jìn)行主體性串聯(lián)，建設(shè)小區(qū)景觀生態(tài)鏈，有植被和水系因素做鏈接帶。保證景觀整體性。

3.3公共設(shè)施多功能改造維護

對于小區(qū)電路老化、建筑物外觀年久斑駁的現(xiàn)狀，根據(jù)城市文化及周圍城市建設(shè)對外觀進(jìn)行改造設(shè)計，將公共設(shè)備與小區(qū)外觀進(jìn)行改造更新。將一些公共設(shè)備用現(xiàn)代材質(zhì)與建筑鑲嵌，形成整體外觀。并且與周圍環(huán)境與周邊公共建筑相呼應(yīng)，打造城市新景觀。

4結(jié)語

對于老舊小區(qū)的改造更新一直是國家大力倡導(dǎo)的城市改造重要內(nèi)容，城市發(fā)展需要完善老舊改的目標(biāo)。老舊小區(qū)是一項復(fù)雜改造工程，同時也需要根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃布局設(shè)計，需要政府、居民、社會團體多方面的支持，并投入充足的資金來進(jìn)行改造。面對老舊小區(qū)存在的現(xiàn)實問題，依據(jù)現(xiàn)實條件提供安全可行的更改方案，不僅是設(shè)計上的改善，也是民生上的改善。城市居民迫切想要改善居住條件，嘈雜的生活條件和臟亂的生活環(huán)境不利于城市的可持續(xù)發(fā)展。

對于小區(qū)改造是需要長久堅持的。立足于生活不斷變化，人們的需求變化。太變化的需求中改變小區(qū)居住空間才能做到真正意義上的符合居住需要的小區(qū)空間改造。