張一

在房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)啟整合大幕之際，如何鎖定利潤(rùn)，創(chuàng)新發(fā)展？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，華夏幸福提供了一條新的發(fā)展路徑。華夏幸福中報(bào)顯示，相比TOP20房企的平均毛利率同比下滑5.38個(gè)百分點(diǎn)至28.5%，華夏幸福以46.9%的高毛利率領(lǐng)跑行業(yè)。在業(yè)務(wù)發(fā)展模式方面，其加速落地的產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)收入占比正逐漸超越傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，商業(yè)體產(chǎn)項(xiàng)目的穩(wěn)步開(kāi)拓也使華夏幸福的“產(chǎn)城+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略漸入正軌。

與此同時(shí)，華夏幸福在都市圈建設(shè)過(guò)程中所發(fā)揮的“平臺(tái)化價(jià)值”，似乎也正在重塑其估值邏輯。

異地復(fù)制持續(xù)推進(jìn)產(chǎn)城業(yè)務(wù)“平臺(tái)化價(jià)值”凸顯

產(chǎn)業(yè)新城作為華夏幸福的核心業(yè)務(wù)之一，上半年繼續(xù)發(fā)力，在核心園區(qū)業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大的同時(shí)，異地復(fù)制也不斷穩(wěn)步推進(jìn)。而產(chǎn)業(yè)新城所特有的“平臺(tái)化價(jià)值”，也將使華夏幸福的估值邏輯從傳統(tǒng)的單一住宅開(kāi)發(fā)商向城市服務(wù)與城市運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變。

在公司“3+3+N”的核心都市圈戰(zhàn)略布局下，華夏幸福上半年實(shí)現(xiàn)園區(qū)結(jié)算收入額198.44億元，同比增長(zhǎng)45.68%。其中產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入132.09億元，同比增長(zhǎng)11.24%，環(huán)北京以外區(qū)域新增產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入102.38億元，同比增長(zhǎng)16.69%。

值得關(guān)注的是，雖然公司整體銷(xiāo)售額因疫情影響有一定幅度的下降，但環(huán)北京以外區(qū)域的銷(xiāo)售額占公司整體銷(xiāo)售額比例從上一年度的58.21%進(jìn)一步提升至64.98%，異地復(fù)制效果持續(xù)顯現(xiàn)。

從具體布局區(qū)域的落地情況來(lái)看，公司三大高能核心都市圈（京津冀都市圈、長(zhǎng)三角都市圈、粵港澳大灣區(qū)都市圈）新增入園企業(yè)數(shù)量分別為31家、66家、7家，新增全月投資額分別高達(dá)68.7億元、340.8億元、42.2億元。高潛能核心都市圈中，鄭州都市圈和武漢都市圈上半年業(yè)務(wù)表現(xiàn)突出，新增入園企業(yè)數(shù)量分別為31家和14家，新增簽約投資額分別高達(dá)80.8億元和34.1億元。

隨著產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目的持續(xù)爆發(fā)，華夏幸福在都市圈發(fā)展過(guò)程中所扮演的角色，也越來(lái)越凸顯出其“平臺(tái)化價(jià)值”。

產(chǎn)業(yè)新城作為都市圈內(nèi)的節(jié)點(diǎn)城市和“微中心”，可以說(shuō)是城市群內(nèi)城市間有機(jī)鏈接和協(xié)同發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，并將是未來(lái)新增人口的集中承載地，區(qū)域一體化規(guī)劃和政策的承接地，以及基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)一體化的載體。與此同時(shí)，產(chǎn)業(yè)新城通過(guò)為入園企業(yè)提供孵化、服務(wù)、投資，為越來(lái)越多的實(shí)體企業(yè)發(fā)展保駕護(hù)航，助力推動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

雙輪驅(qū)動(dòng)快速布局經(jīng)營(yíng)質(zhì)量持續(xù)改善

作為公司“雙輪驅(qū)動(dòng)”另外一環(huán)，華夏幸福的商業(yè)業(yè)務(wù)進(jìn)展也提速明顯。2020年上半年，公司共獲取4個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，總建面210萬(wàn)平;并中標(biāo)深圳1個(gè)代建項(xiàng)目，鎖定1個(gè)城市更新項(xiàng)目的前期服務(wù)商。

其中，于4月30日摘牌的南京大校場(chǎng)項(xiàng)目是南京主城區(qū)內(nèi)近十年內(nèi)規(guī)模最大的商業(yè)用地，對(duì)打造行業(yè)新標(biāo)桿總部經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目具備戰(zhàn)略性標(biāo)志意義。此外，武漢中北路項(xiàng)目則是華夏幸福嘗試打造高端資產(chǎn)定制項(xiàng)目的首個(gè)重要樣本項(xiàng)目。

華夏幸福與中國(guó)平安的合作進(jìn)展同樣受市場(chǎng)關(guān)注。公司公告顯示，華夏幸福將發(fā)揮在城市綜合投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)方面的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，助力戰(zhàn)略協(xié)同企業(yè)中國(guó)平安實(shí)現(xiàn)其在公共住房領(lǐng)域的戰(zhàn)略目標(biāo)。目前華夏幸福已戰(zhàn)略入股臨港科學(xué)社區(qū)開(kāi)發(fā)功能性平臺(tái)公司，協(xié)助并推動(dòng)項(xiàng)目空間規(guī)劃獲上海市政府認(rèn)可，推動(dòng)上海臨港科學(xué)社區(qū)項(xiàng)目取得實(shí)質(zhì)性突破。

在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目取得明顯突破，雙輪驅(qū)動(dòng)快速布局的同時(shí)，華夏幸福的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量也持續(xù)改善，財(cái)務(wù)指標(biāo)得到了明顯優(yōu)化。

據(jù)公司半年報(bào)，華夏幸福上半年狠抓落實(shí)經(jīng)營(yíng)回款，回款率較上年同期提升近11個(gè)百分點(diǎn);同時(shí)持續(xù)優(yōu)化經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，相比去年同期，公司上半年整體經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)袅鞒鲱~減少20億元。產(chǎn)業(yè)新城及相關(guān)業(yè)務(wù)現(xiàn)金流情況較上年同期得到較大改善，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)袅鞒鲱~減少91億元。

降費(fèi)增效方面，公司上半年管理費(fèi)用率為6.9%，較上年同期下降0.4個(gè)百分點(diǎn);銷(xiāo)售費(fèi)用率為1.6%，較上年同期下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。