銀本均

摘?要：目前，對綠色建筑市場發(fā)展障礙的研究主要集中在市場失靈、市場門檻、市場風(fēng)險等方面，這些研究都基于新制度經(jīng)濟學(xué)而建立，其認為交易成本在市場運行中作用重大。但是特別是對于發(fā)展中國家來說，綠色建筑市場的交易成本卻要高得多，交易成本影響綠色建筑的建設(shè)與發(fā)展。尤其是綠色建筑市場更是如此，交易成本決定了房地產(chǎn)中介的存在，房地產(chǎn)開發(fā)商采取不同的組織方式，最終目的是為了節(jié)約交易成本。房地產(chǎn)交易的成本不僅僅是房價，還有很多方面。交易成本是其中之一，但是交易成本在很大程度上決定了交易能否成功也決定了開發(fā)商的開發(fā)建設(shè)熱情。本文著重分析交易成本對綠色建筑發(fā)展決策的影響。

關(guān)鍵詞：交易成本;開發(fā)商;綠色建筑;開發(fā)決策影響

【中圖分類號】F270??【文獻標識碼】A?【文章編號】1674-3733（2020）18-0132-01

1?綠色建筑發(fā)展趨勢

綠色建筑是未來的發(fā)展方向，雖然造價要高，但由于各省市存在一些補貼政策，各大房地產(chǎn)開發(fā)商對綠色建筑發(fā)展的熱情仍然相對較高。據(jù)中國城市科學(xué)研究協(xié)會統(tǒng)計，目前，大多數(shù)綠色建筑的增量成本約為30-120元/平方米，還是可以接受的。如果包括補貼，事實上開發(fā)商的經(jīng)濟效益可能高于普通住宅。此外，智能儀表、中水系統(tǒng)和雨水收集系統(tǒng)等的落地已成為綠色建筑的加分項目，導(dǎo)致小區(qū)趨向高端，出售價格也更高。從長遠來看，從節(jié)約成本的角度來看，綠色建筑將成為主流，特別是一些建筑與物業(yè)一體化的集團建筑企業(yè)更會將此技術(shù)放在優(yōu)先考慮的范疇。

2?建筑開發(fā)商交易成本構(gòu)成

交易成本包括以下組成部分：

（1）房子的價格。在房地產(chǎn)交易成本的明細中，最大、最重要的成本是房屋交易中的房價，這一點非常明顯。在房地產(chǎn)交易中，它有明確的界定和具體的數(shù)字，主要是由開發(fā)商定價決定。

（2）買房的其他支出，除了房價，也會有很多稅費。把所有的稅費計算加起來，就可以得到應(yīng)交稅費的數(shù)額。除了稅費，還有一些相關(guān)的手續(xù)費，有些需要公證費用。對于建筑開發(fā)商來說，交易成本主要是與房地產(chǎn)經(jīng)紀人和經(jīng)紀人的補償成本。

3.考慮交易成本的綠色建筑市場競爭決策模型構(gòu)建

基于靜態(tài)古諾博弈模型，假設(shè)市場上只有兩類開發(fā)商，他們開發(fā)的綠色建筑質(zhì)量沒有差別。由于開發(fā)商根據(jù)市場需求進行決策，并考慮競爭對手的策略，這是一個非合作博弈過程。設(shè)i={1，2}為開發(fā)博弈模型中的兩類開發(fā)商，設(shè)R代表綠色建筑開發(fā)博弈模型中的兩類開發(fā)商，設(shè)Ri代表綠色建筑開發(fā)商i獲得的開發(fā)利潤。假設(shè)利潤函數(shù)與銷售建筑數(shù)量成線性關(guān)系，則開發(fā)商在確定要開發(fā)的綠色建筑數(shù)量時，滿足以下優(yōu)化：

maxRi=pqi-Ci（qi）

S.?t.?9i?=f;（x1，X2，，，，xn）

開發(fā)商i的利潤為：

max?Ri=qiP（Q）?-?-Ci（qi）.

沒有交易成本的投機，開發(fā)商開發(fā)綠色建筑的總成本是Ci?（qi）。這個模型是一個完美的信息市場假設(shè)。開發(fā)商的建設(shè)成本是一樣的，份額也是一樣的，這就需要競爭，有交易成本的開發(fā)商博弈更具參考價值。

考慮到綠色建筑的特點，一方面，綠色建筑在整個建筑業(yè)中的市場份額相對較小，總交易成本呈線性增長;另一方面，由于綠色建筑的初始投資較高，對于每個項目，開發(fā)商通常計算每個綠色建筑項目的平均開發(fā)成本。

如果交易成本是線性或分段線性函數(shù)，為了詳細了解交易成本的影響，假設(shè)開發(fā)商1和開發(fā)商2在開發(fā)綠色建筑時單位面積成本相同，但交易成本不同，函數(shù)為：Ti=?kiqi。線性函數(shù)的假設(shè)突出了綠色建筑市場的特點。以此這個假設(shè)是合理的。

假設(shè)開發(fā)商1和開發(fā)商2在開發(fā)綠色建筑時單位面積成本相同，但交易成本不同，其函數(shù)為Ti=kiqi。對于開發(fā)商來說，開發(fā)綠色建筑的成本越高，數(shù)量就越少，因此降低教育成本的重要性凸顯。

4?交易成本對開發(fā)商綠色建筑開發(fā)決策的影響

4.1?綠色建筑的市場需求程度影響開發(fā)決策

如果市場需求不高，這將導(dǎo)致開發(fā)商的建設(shè)可能難以出售的問題，同時，因為開發(fā)商的建設(shè)融資成本占大多數(shù)。大型開發(fā)商依賴年利率為6%?到10%的銀行貸款維持正常的工程建設(shè)。小開發(fā)商依賴私人貸款，年利率在10%到20%之間。因此，如果房價不漲，拖延的時間越長，開發(fā)商要投入的交易成本就越多。如果是一個中小型建設(shè)單位，不合理的規(guī)劃或當(dāng)?shù)厝瞬恢Ц顿~單，這可能導(dǎo)致更多的實際開發(fā)成本。為了更快地出售房屋，需要更多的資本注入。

4.2?綠色建筑開發(fā)現(xiàn)狀影響交易成本

目前，一些綠色建筑賣得不好必須承認還有許多問題。這主要是由于建設(shè)、設(shè)計、施工和運營單位水平不高。設(shè)計考慮不充分，施工中違規(guī)操作，物業(yè)單位在運營中缺乏專業(yè)知識等等諸多原因，都會造成成本增加的問題。比如前期為了節(jié)約成本，購買三、四級節(jié)能空調(diào)產(chǎn)品并不適合綠色建筑的概念，后期運行過程中會有更多的用電支出。

4.3?綠色建筑市場政策影響交易成本

在中國綠色建筑市場不斷發(fā)展的背景下，越來越多的大中型放房地產(chǎn)開發(fā)商愿意投入綠色建筑的開發(fā)，是因為政策的引導(dǎo)和引領(lǐng)中國建筑行業(yè)的高地的現(xiàn)實需求導(dǎo)致，但是在實際的發(fā)展中也會發(fā)現(xiàn)，市場政策會影響交易成本，在一些尚未建立起完善的市場機制和監(jiān)管機制的發(fā)展中國家，綠色建筑的實際交易成本會更大，這就導(dǎo)致了綠色建筑的發(fā)展效益不高，而如果能有統(tǒng)一公平且透明的市場環(huán)境，有利于綠色建筑投資和交易成本的降低。

結(jié)語：總而言之，在市場經(jīng)濟的發(fā)展帶動下，利用交易成本理論進行房地產(chǎn)開發(fā)的決策是勢在必行，而其是整個現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)理論的基礎(chǔ)，作用也是顯著的。建筑行業(yè)的交易成本很高的是公認的事實。由于在機會主義、條件數(shù)量少等客觀因素的影響下，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場交易成本高這一點長期不能扭轉(zhuǎn)。因此要想實現(xiàn)行業(yè)的快速可持續(xù)發(fā)展，做好交易成本的研究，借助政策的東風(fēng)和自身的建筑實力，優(yōu)化綠色建筑市場，這樣才能有有效降低交易成本，實現(xiàn)開發(fā)商經(jīng)濟效益的最大化。

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