陳洋　陳媛媛　包莉婷　盧琳綿

市民在深圳南山區(qū)后海片區(qū)望著已建成或建設(shè)中的樓盤

購房資格蒸發(fā)

7月15日上午9：33，深圳市住房和建設(shè)局在微信公眾號上發(fā)布了一份通知，名為《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》），涉及八項樓市調(diào)控措施（下稱“7·15新政”），包括調(diào)整商品住房限購年限、完善差別化住房信貸措施、發(fā)揮稅收調(diào)控作用、細化普通住房標準等。1400余字的通知瞬間擴散，猶如一滴水落入滾油，深圳樓市“炸開了鍋”。

幾分鐘后，德佑房產(chǎn)中介小王注意到了微信群里不斷彈出的消息。他正帶著客戶李夢走在看房的路上。李夢之前已經(jīng)看中了一套房子，這是她第三次看房?！锻ㄖ纷屝⊥跬Ｏ履_步?！吧顟艟用窦彝?、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房?！毙⊥趺鎸顗?，逐字念出了這段條款。

新政出臺，購房資格蒸發(fā)，李夢措手不及。她掏出手機，搜索公眾號，點開首篇文章，一口氣讀到最后，末段的那句“本通知自發(fā)布之日起施行”，戳破了她最后一絲希望。

29歲的李夢是山東人。2019年5月，她的丈夫因為創(chuàng)業(yè)來到深圳，10個月后，她也追隨南下。符合人才引進落戶政策，有合適的工作，買房后孩子有機會上好學校，是他們決定移居深圳的主因。剛剛落腳，李夢便開始尋找合適的房子。在了解粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展規(guī)劃后，夫妻倆將購房范圍鎖定在光明區(qū)。

光明區(qū)位于深圳市西北部，靠近前海和寶安中心區(qū)。2019年8月，《中共中央國務(wù)院關(guān)于支持深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)的意見》公布，提出要“以深圳為主陣地建設(shè)綜合性國家科學中心”，而光明科學城被確定為港深綜合性國家科學中心的核心承載區(qū)。在“雙區(qū)疊加”、“世界一流科學城”、“深圳北部中心”等規(guī)劃概念的推動下，光明區(qū)登上房價暴漲的前線。

在李夢開始看房的3月，深圳樓市已近沸騰。來自深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，3月深圳二手房成交套數(shù)為8008套，較去年同期增長59.11%。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，3月光明區(qū)房價相比去年上漲45.4%，漲幅全市最高。

房價的跳漲讓李夢心慌。為了盡早“上車”，她在疫情期間以低于市場價8萬元的價格，處理掉了在山東的房產(chǎn)。這筆房款再添上三十來萬，李夢和丈夫希望能在深圳拿下一套總價320萬元左右的二手房。為避免逾期違約的風險，李夢沒有在落戶深圳后立即買房。她計劃等老家賣的房款7月底全額到賬后，再支付定金，但突如其來的限購政策，讓他們失去了購房資格。

李夢的經(jīng)歷并非個例。小王同時跟進的15位客戶中，多數(shù)如李夢一般，被新政中“入戶時長不夠”的檻擋在了門外。

在此之前，深圳市執(zhí)行的限購措施，對深戶居民沒有落戶時間和繳納個人所得稅或社會保險的要求，居民落戶即可購房。深圳市住房和建設(shè)局 7月15日還在微信公眾號發(fā)布了《深圳推出八項措施精準調(diào)控樓市》一文，對限購政策調(diào)整的背景作出解釋：“近幾年，我市落戶即可購房，一定程度上加劇了市場供需矛盾，這對于早期已落戶深圳并連續(xù)多年在深圳工作的市民也不公平。因此，在住房供需緊張背景下，適當收緊戶籍居民購房政策，以切實支持合理自住需求。”

損失5萬元退掉了“百里挑一”的房子

不同于失去了購房資格的李夢，艾米在7月15日的政策出臺后，基于對未來房價下調(diào)的預判，主動放棄了7月1日定下的一套房子。這套房子70平米，位于羅湖區(qū)（深圳中心城區(qū)東部）。為此，她損失了一半的定金?！拔椰F(xiàn)在是損失了5萬元，但后期或許可以買到一套便宜幾十萬的房子?！辈贿^，艾米還是覺得“堵得慌”，“那些錢夠買好幾個LV（包）了?！?p>

2020年7月26日，黃建朋在深圳民治街道帶客戶看新盤

廣東人艾米和李夢同歲，七年前來到深圳工作，結(jié)婚生子后成為一名家庭主婦。那套被退掉的房子是她過去三個月間，從一百多套房子中篩選出來的。換房的決定是4月做出的，各大平臺上持續(xù)上揚的房價曲線、時隔四五年后重新活躍的買房交流群，讓艾米都嗅到了和2015年相同的氣息。

2015年到2016年是深圳近二十年經(jīng)歷的第三輪房價暴漲周期。據(jù)《北京青年報》2016年1月的報道， 2015年深圳新建商品住宅與二手住宅價格漲幅均超四成。在全國市場普遍低增長或負增長的情況下，深圳樓市一枝獨秀。

懷著“再不上車就上不去“的心態(tài)，2015年底，艾米和丈夫在深圳添置了首套房，那是龍崗附近一套50平米左右的二手房，入手價為110萬元。高位“上車”的擔憂因2016年一季度房價持續(xù)上揚而消散。2016年上半年，深圳房價收入比高達38.36，被國際貨幣基金組織列為全球“最難買得起樓”的城市。

根據(jù)以往經(jīng)驗，艾米推斷深圳房價已進入新一輪上漲周期，“至少會漲到明年?！弊罱鼛讉€月，她所在的幾個樓市交流群每天都會產(chǎn)生上千條信息，“聊的全是房子?！?p>

2020年4月，黃建朋的同事經(jīng)手的一套位于深圳龍華區(qū)的房產(chǎn)。這套77平米的二手房后來以425萬元的價格賣出

2020年4月，在鄰居的建議下，艾米將那套小戶型掛牌288萬元售賣，兩個月后賣出。相比前一年，這套房子的市價上漲了二三十萬，雖然比不過核心區(qū)新房的漲幅，但艾米已經(jīng)“滿足”，“那個房子比較舊了?！?/p>

在賣房時，艾米也在同步看房。兩年前，孩子出生，她希望置換一套大點的房子，改善居住環(huán)境。相比賣房，買房壓力更大。因為沒有人幫忙照看孩子，艾米常常要推著嬰兒車四處奔波?！氨緛砩钲诘奶鞖饩秃軣?，看房累，看完房回家也吃不好睡不好?！?/p>

7月1日，在即將收到賣房款時，艾米終于定下了一套70平米、總價400萬元左右的房子。沒想到剛剛安穩(wěn)兩周，新政的出臺便讓她自愿放棄了過去三個月日夜奔波的成果。

因為離職在家，艾米社保中斷，失去了在深買房的資格，不過，她丈夫還能買房。雖然丟了真金白銀，但她還是把深圳“7·15新政” 評價為“一個好政策”。她不再像之前一樣著急買房了，“最少要4個月之后再買，我會耐心等著筍盤（指低于市場價的性價比高的房子）出來，等那些投資客資金斷裂?！?/p>

新政推出后的第一個周末，艾米去參加了一個線下的樓市分析會，那是一個投資房產(chǎn)的朋友介紹給她的。此前，她從未參加過類似的活動?！拔倚枰私馕磥順鞘械淖呦?。” 7月23日凌晨，艾米告訴本刊記者，她已經(jīng)停止看房。前段時間買賣房子耗費了太多的心力，她打算先休息一陣，“至少要跌10%我才會下手?！?h3>“房源少了，看房的人也少了”

“冷淡”是黃建朋對新政后深圳樓市最直觀的感受。他是龍華中原地產(chǎn)的一名中介。“很多房源下架。不少業(yè)主賣房原本是為了在更好的地段置換，如果賣了買不回來，就不愿意賣了。也有部分賣房的業(yè)主，心態(tài)明顯沒有之前強硬了，原先不愿談價的，現(xiàn)在也有商量的余地。買房的客戶也明顯減少了，之前的客戶里起碼一半失去了資格，另一半很多也不愿意出來看房了。一來是因為房源減少，二來因為調(diào)控，買家也不會為房價上漲而焦慮了，會再等等看，或者轉(zhuǎn)而關(guān)注一些價格更低且?guī)W位的新房?！?/p>

黃建朋有一個客戶，原本想以628萬元的價格賣掉位于龍華的一套自住房，然后到南山或者前海置換一套1000萬元左右的房子。如今因為貸款首付比例和增值稅征免年限的提高，這名客戶需要多掏幾十萬元首付款?？紤]到房價存在橫盤或者下跌的不確定性，客戶中止了換房計劃。

黃建朋認為這是較為普遍的情況，“房子本來就是買漲不買跌?！苯刂?月22日，新政推出后的一周內(nèi)，他的帶看量為1，成交量為0。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會公布的數(shù)據(jù)，深圳市房地產(chǎn)中介企業(yè)二手房網(wǎng)簽量經(jīng)歷了2020年第28周（7月6日至7月12日）峰值的10023套后，在第29周幾近腰斬，降至5143套，到了第30周，這一數(shù)據(jù)下滑到1700套（含自助網(wǎng)簽）。

和黃建朋一樣，廣東人林玲的工作同樣因新政受波動。她于2012年來到深圳，2016年前后開始從事深圳入戶咨詢服務(wù)行業(yè)。據(jù)她了解，2020年上半年，有不少外地投資客到深圳投資房產(chǎn)。根據(jù)深圳的入戶政策，四類人才可以“秒批入戶”，其中包括45周歲以下、本科以上學歷人員，以及35周歲以下、?？埔陨蠈W歷人員。

“7·15新政”出臺后，林玲的兩名客戶決定放棄入戶申請?！八麄兿胪ㄟ^入戶來買房。現(xiàn)在新政策出來，入戶后還需三年社保，考慮到時間成本比較高，就不辦了?！绷至嵴J為，入戶業(yè)務(wù)所受影響是兩面的，也有一些在深圳找到工作的畢業(yè)生，因為購房新政對戶口的要求，反而會比之前更積極地申請落戶。

在深圳的8年里，林玲結(jié)了婚，生了子，一直租房?！百嵉挠肋h趕不上房價，是挺焦慮的?！痹谒磥?，調(diào)控政策雖然對辦理入戶的客戶量會有影響，但長期來看是有益的，“不然（像上半年）這樣漲得太快，很多人的心都在炒房上，就太浮躁了?！?/p>

“樓市就是政策市?！秉S建朋2019年初進入房地產(chǎn)中介行業(yè)，2020年上半年，他第一次經(jīng)歷房價暴漲。最忙的6月，他通常一周工作六天，每兩天帶一批客戶看房，每周末，他供職的中原地產(chǎn)在龍華區(qū)的成交量一般為10到20套。如今行情急轉(zhuǎn)直下，他的心態(tài)難免波動?！安恢皇俏遥F(xiàn)在大部分中介都是比較懶散的狀態(tài)了，落差確實非常大。”

最直接的影響是收入。黃建朋目前在深圳租房住，每月房租2100元。他的工資包括底薪加提成，如果沒有一定的交易量支撐，單靠兩千多元的底薪，很難在深圳生活。“房產(chǎn)經(jīng)紀人的淘汰率一直都挺高的。堅持三五年也不一定能掙到什么錢。”來深圳五年，他從沒想過要在深圳買房，“我肯定是回家買，深圳的房價不是底層群眾能夠承受的?！?/p>

楊習是廣東一家房地產(chǎn)企業(yè)的售樓部經(jīng)理，2007年來到深圳后，進入房地產(chǎn)行業(yè)已13年。他負責銷售的樓盤位于龍崗區(qū)，尚未開盤，目前處于登記意向客戶的階段。7月15日政策剛出，其登記客戶中有六成左右受到影響，17日住建局出臺調(diào)控細則后，這一比例降至20%。

“無論是帶有投機性質(zhì)的客戶，還是剛需客戶，上門量肯定是比政策出臺前要少?？蛻粢蚕鄬潇o一點，以前買一套房，可能看房到交錢最多一周時間，要不然房子就被別人買走了。像之前西部一些盤，甚至要搖號，三四百套房九千多人認籌，根本沒時間考慮房子的朝向、地段、樓層、采光等等。如今，客戶能有多一點的時間來選擇和考慮?！?p>

深圳前海嘉里中心頂層的參觀者

“誤傷”：被改變的生活軌跡

楊習的客戶中，受新政影響的主要是那些投機買房或近期轉(zhuǎn)深圳戶口的群體，那些換工作不太重視社保的人群也被“誤傷”。

如今，李夢和丈夫均為“全國范圍內(nèi)名下無房”的狀態(tài)，她認為，這足以自證“剛需”。她介懷于失去了一張深圳的“房票”，還有通過買房讓孩子進入一所滿意小學的希望。

她的孩子2021年將到上小學的年齡。她賣掉老家的房子到深圳，是希望給孩子更好的教育，也不愿兩地分居。確認失去買房資格后，她立馬開始研究學位租賃。

一直以來，深圳都面臨著招生地段內(nèi)生源超過學校招生能力的問題。2019年11月，深圳市龍華區(qū)教育局就曾發(fā)布過2020年義務(wù)教育階段學校新生學位預警，根據(jù)其在9月啟動的2020年全區(qū)學位需求調(diào)研，預計小一適齡兒童32807人，小一學位總?cè)笨诮?000個。2014年，深圳市開始全面推行積分入學管理辦法，對深圳戶籍和符合深圳市就讀條件的非深戶籍兒童入學實行統(tǒng)一積分，并根據(jù)積分情況統(tǒng)一安排學位，其中戶籍和房產(chǎn)是最重要的考量因素。

2020年，李夢所在的龍崗區(qū)小一學位申請的學區(qū)積分，由基礎(chǔ)分和加分兩部分組成，滿分為110分?；A(chǔ)分依據(jù)孩子的戶籍類型和居住情況分為七類，從100分到60分不等，“100分”要求“龍崗戶籍+學區(qū)購房”或者“學區(qū)戶籍+學區(qū)祖屋”，而“60分”則要求“非深戶籍+學區(qū)租房或有特殊住房”。

不同學校的錄取積分各不相同。按照李夢從中介處獲取的一份名為“龍崗區(qū)2017-2019年小一網(wǎng)上報名錄取分數(shù)”的統(tǒng)計表，2019年錄取分數(shù)線最高的是“布吉街道賢義外國語學校（公辦）”，分數(shù)線為105.35分。除分數(shù)線外，表格里每所學校后面還細致標出了各種額外的考核要求，比如不動產(chǎn)證登記時間、租賃材料備案時間、社保月數(shù)、學區(qū)戶籍遷入時間等等。

研究后的結(jié)果讓李夢有些受挫。“并不是租到好的學位房就能上好的學校。如果是買房，基礎(chǔ)分達到100分，可以申請最好的第一類學校;而租房的深戶基礎(chǔ)分則在70到75之間，要保證錄取，只能申報第六類學校?！?/p>

李夢認為小學生涯會影響孩子學習習慣的養(yǎng)成，選一所優(yōu)質(zhì)小學非常重要。但現(xiàn)實是，她必須降低預期。新政出臺后的一周，她依然奔波于各種房屋信息中。根據(jù)“居住加分”政策，提供房屋租賃憑證的，按房屋租賃憑證備案時間加分，每滿一個月加0.05分。

“目前很多剛需不能買房，租房人數(shù)上升，租金上漲是難免的?！币驗樽夥可婕皩W位鎖定，很多業(yè)主會額外收取一筆“學位占用費”，李夢從中介處了解到，往年的行情通常在0到1.8萬元不等。然而，她在7月19日看上的一套房子，房東直接開出了4萬的高價。截至7月25日，李夢依然沒能租到合適的帶學位的房子，她和丈夫決定先租間房住下，下半年再找，“肯定是要搬上一到兩次家了?！?/p>

如今，李夢五歲的孩子還留在山東，由親戚幫忙照看。買房結(jié)束分居的計劃擱淺，她覺得“對不起孩子，我們?yōu)榱俗约旱墓ぷ鳎绊懞⒆有W前三年的教育，甚至必須異地”。

和李夢一樣，方晨也將自己歸為被政策“誤傷”的“剛需人群”，她是十幾年的“老深戶”了。

方晨來自東北，2006年到深圳大學讀書，戶口同時遷入深圳，畢業(yè)后留深工作。丈夫馮興與她情況相同。2016年，馮興被公司調(diào)回杭州總部，同在一家公司的方晨陪同調(diào)職。2019年8月，二人結(jié)束調(diào)遣，返回深圳。期間三年，方晨和馮興的社保都落在杭州。

2020年6月，因為公司搬至南山區(qū)，考慮到通勤來回四小時，以及孩子上幼兒園的學位問題，夫妻倆決定賣掉2012年在深圳鹽田區(qū)購入的一套新房，在南山區(qū)置換一套小戶型二手房。7月8日，房子以近500萬的價格賣出，二人開始馬不停蹄地選房。方晨計劃8日（周三）賣完房，最好周末就能把買房合同簽了?？蛇^程的坎坷超出了她的想象。

深圳大梅沙海濱公園內(nèi)，游客享受休閑時光

“小戶型的房子本就緊缺，稍微好點的，大家都想拿下。我們的預算只有750萬，后來被逼著上調(diào)到900萬?？杉幢氵@樣，最后也沒買到。南山、寶安的業(yè)主大都心態(tài)高，他看你想買就反價，要么就是約好了談價，臨時爽約?！狈匠拷榻B。

新政出臺前一周，方晨已被連續(xù)爽約三次。最近一次就發(fā)生在7月14日晚上。原本約好當天下班后敲定合同、支付定金，結(jié)果他們夫妻卻等來了業(yè)主爽約的電話。兩人不想放棄，待到晚上10點多，又選中了一套房子。因為業(yè)主是名巡警，在值班，約談推到次日。到了7月15日，他們沒等到業(yè)主，卻等來了限購政策。

微信公眾號“深圳住建頭條”7月17日發(fā)布“熱點問題解答”，明確了“深戶已繳3年以上社保，因工作調(diào)動等原因?qū)е律绫嗬U，不能買房”。方晨今年買房的希望徹底“涼涼”。這些天，除了抓緊時間彌補之前因為賣房、看房請假而耽誤的工作，夫妻倆當務(wù)之急是先租個房子，把一家老小安頓下來。

“計劃好的生活全被打亂了。下個月從房子里搬出來，我們就沒有紅本（房產(chǎn)證），變成了租客，也不知道會租在哪個區(qū)，居住地更換會影響孩子入學的積分。”方晨覺得自己目前處境很尷尬，“十幾年的深戶，賣了深圳唯一的房子準備置換，然后突然失去了買房資格。等到兩年后社保滿三年，現(xiàn)在賣房的錢還能買到什么樣的房子呢？”

政策出臺后，方晨夫婦也曾考慮過換個城市，比如回杭州，那里房價比深圳低，今年9月之前兩人的社保繳納記錄也符合當?shù)氐馁徺I條件。然而，除了工作調(diào)動不便，他們還是喜歡深圳，“我們在深圳生活這么多年，讀書成家都在這。這邊的氣候、城市發(fā)展都比內(nèi)地強太多?！?/p>

雖然才來深圳不久，但和方晨一樣，李夢也喜歡這座城市?！拔也缓蠡趤砩钲冢矣X得這是適合我們90后奮斗的地方。很多新落戶深圳的人，都是為了工作和理想而來，希望工作和家庭能夠齊頭并進，不是失衡發(fā)展，面臨資產(chǎn)和家庭教育的雙重制約。”

“被倒逼的調(diào)控”

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，深圳此次調(diào)控打壓的是投機炒作，對合理的住房消費、長期投資需求是支持和保護的，但任何公共政策它都有外部性，“誤傷”無法避免，也很難判定，“因為在深圳，沒有絕對意義上的‘剛需，多少都帶有投資屬性。”

不過，李宇嘉7月17日發(fā)表的《深圳樓市調(diào)控，本不必下猛藥》一文里，也對政策提出了疑問——“這次調(diào)控是不是不用這么大動靜，是不是本來可以避免，或者更早一點出臺調(diào)控？”

他認為，2019年以來曾經(jīng)有三次時間節(jié)點，如果能提前以“1年落戶+1年社?！边@樣較為緩和的政策對沖，或許可以避免出現(xiàn)2020年5到6月深圳樓市“失控”的局面。

李宇嘉向本刊稱，調(diào)控政策何時出臺背后是相關(guān)部門“兩害相權(quán)取其輕”，“之前沒有出臺調(diào)控，是因為弊大于利，后來再不調(diào)控，炒作的泡沫就更夸張了，所以是利大于弊?！彼麑ⅰ?·15新政”形容為“被倒逼的調(diào)控”，政策到了不得不出的時刻。

一方面，房價漲得太快。2019年底，得益于取消豪宅稅，以及深圳粵港澳大灣區(qū)、先行示范區(qū)建設(shè)等利好政策的影響，深圳二手房均價時隔四年再度超越北京，重回全國首位。2020年上半年，雖然受疫情持續(xù)沖擊，但基于貨幣發(fā)毛（貨幣貶值）和對政策松綁的預期，深圳樓市開始出現(xiàn)“魔幻般上漲”。

“上半年收尾的6月份，從過戶數(shù)據(jù)來看，深圳二手住宅成交套數(shù)為10594套，環(huán)比上升23.9%，成交面積為90.6萬平方米，環(huán)比上升28.0%。而這個成交量是2016年4月以來的最高峰。上次‘破萬套，還是2016年3月，那是近10年來深圳樓市最火爆的時期?！崩钣罴谓榻B，3月以來，新房市場也頻頻出現(xiàn)“日光”、“秒光”的現(xiàn)象。

市場的火熱同樣體現(xiàn)在成交價上。據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會公布的《2020年上半年全國城市房價漲幅榜》數(shù)據(jù)，深圳6月二手房均價達到74929元，相比去年年底上漲14.37%，位居全國漲幅榜次席，二手房均價分別超出北京20%、上海36%，是廣州的2.09倍。如果從2019年“雙11”算起，部分熱門區(qū)域的房屋（特別是光明、南山、福田、寶安中心區(qū)的學位房）價格上漲幅度甚至達到60%到100%。

在李宇嘉看來，政策出臺的另一個原因是投機炒作泛濫，已經(jīng)觸碰到了“房住不炒”的底線，比如暴力拉升、集體護盤、假結(jié)婚、假離婚，過橋貸、經(jīng)營貸等操作屢見不鮮。

“這樣上漲是受不了的，可不斷還有人接盤，我們都覺得危險?！辟Y深房產(chǎn)投資顧問Cody 2009年來到深圳，已在房地產(chǎn)行業(yè)浸淫十幾年。7月14日，他的同事就見證了一樁“典型”案例。

當晚，客戶和業(yè)主原本約定就一套市場價1950萬左右的房產(chǎn)進行價格磋商，談到2000萬時，業(yè)主同意成交。但在簽合同之前，受小區(qū)其他業(yè)主抱團抬價的提議影響，業(yè)主臨時反價，再漲200萬?？蛻舨煌?，一拍兩散。

“15號政策一出，雙方都陷入了被動局面。原本客戶想去辦假離婚，把首付從五成降到三成，但現(xiàn)在新政（夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起三年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算;家庭有1套買普通住宅首付70%，非普通住宅80%）出臺，他們家里還有房，離婚與否，首付都被拉到了80%，再算上增值稅，就換不起了。業(yè)主那邊，政策出臺后，接盤群體減少，增值稅抬高，之前的高價也無可能。”Cody回憶。

在Cody看來，這種現(xiàn)象在深圳并不少見，而且并非今年的特殊現(xiàn)象?！斑@一次的政策可以看作是為之前的政策漏洞打上補丁。目前，市場還普遍處于觀望狀態(tài)?！?/p>

“至少短期內(nèi)，7·15新政能把戶籍炒房控制住。這劑猛藥下去，樓市穩(wěn)定住了，但也要防止下跌，穩(wěn)字當頭也是樓市的調(diào)控目標，這將考驗下半年深圳的政策?！?李宇嘉說。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會預計，“7·15新政”調(diào)控影響將分兩階段梯次顯現(xiàn)：第一階段為政策劇烈反應(yīng)期，即成交量在短時間內(nèi)將會大幅度下跌，同時中介帶看量也會明顯下滑;第二階段為政策消化期，即一般自新政發(fā)布起2-6個月，其效應(yīng)方逐步在房地產(chǎn)價格上體現(xiàn)。“7·15新政”的影響力將在今年國慶后才會完整顯現(xiàn)。

本刊記者曾于7月22日聯(lián)系深圳市住建局，但工作人員表示，相關(guān)細則還在逐步完善中，暫不方便接受采訪。

深圳難題

2019年，深圳市原市委常委、副市長張思平在《深圳住房制度改革和房價調(diào)控》（下稱《調(diào)控》）一文中曾提出，“房價快速上漲對經(jīng)濟社會發(fā)展來說，是把‘雙刃劍?！?/p>

一方面，房地產(chǎn)不僅是GDP的重要組成部分，也成為地方財政收入和保障政府正常運作的重要來源，對于提升城市建設(shè)和管理水平、提高城市居民住宅及生活水平等發(fā)揮了重要作用。但另一方面，深圳的房價失控和短期暴漲不僅會引發(fā)民眾不滿，帶領(lǐng)全國房價上漲，也可能帶來房地產(chǎn)泡沫，提高金融等領(lǐng)域的系統(tǒng)性風險。

李宇嘉認為，深圳房價從2019年下半年到2020年上半年的暴漲，跟上一輪暴漲（2015年至2016年）背后的邏輯相似，“都是貨幣寬松，加上杠桿被用到了極致?！?/p>

據(jù)張思平在《調(diào)控》一文中對2015年下半年到2016年下半年深圳房價失控的描述，那個階段，“深圳每平方米價格實現(xiàn)了‘萬元三級跳，即從每平方米20000元以上達到了每平方米50000元以上?！?/p>

據(jù)張思平回憶，2014年開始，中國經(jīng)濟進入了增長速度下滑的“新常態(tài)”，房地產(chǎn)“去庫存”成為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要內(nèi)容。不過，深圳房地產(chǎn)市場并不存在供大于求、庫存嚴重的問題，反而是需求旺盛，供應(yīng)不足，房地產(chǎn)投機、投資現(xiàn)象嚴重。然而，當時深圳市在貫徹國家政策的過程中，沒有考慮本地實情，而是照搬了國家放松房地產(chǎn)調(diào)控的去庫存政策，從金融信貸、購房限制等方面，全面放開了對需求側(cè)的調(diào)控措施，鼓勵市民積極購房。加上2015年上半年全國股票市場火爆，相當一部分股票市場的盈利被注入房地產(chǎn)市場。深圳樓市進入瘋狂失控時期。

“直到2016年10月4日，深圳市才按照國家統(tǒng)一部署，實行各城市差別化的調(diào)控政策，出臺了‘深八條，實施嚴格的限購限貸政策，并對房地產(chǎn)市場秩序進行整頓，依靠行政審批房地產(chǎn)商品售賣價格等手段，強行壓住了深圳房價迅猛上漲的勢頭。”張在《調(diào)控》一文里寫道。

“相比上一輪暴漲，過去幾年來深圳的城市地位發(fā)生了顯著的變化，各種新推出的規(guī)劃也更容易被炒作?！?李宇嘉認為調(diào)控本質(zhì)上是短期的權(quán)宜之計，“盡管7·15的力度很大，但樓市基本面并未改變，比如供地偏少、有效供應(yīng)不足、貨幣充裕等等?！?/p>

深圳供需兩端的矛盾凸顯，也讓調(diào)控的難度大幅提高。根據(jù)公開數(shù)據(jù)，2017年北京、上海、廣州、深圳的城市面積分別約為16410平方千米、6340平方千米、7433.93平方千米、1996.85平方千米，而人口面積則分別為1664人/平方千米、4765人/平方千米、1950人/平方千米、6274人/平方千米。

李宇嘉認為，一方面，深圳自設(shè)立特區(qū)以來，一直推崇開放和包容，“孔雀東南飛”，鼓勵外地人來深創(chuàng)業(yè)，分享城市紅利（包括買房），入戶門檻在一線城市里最低，背后有其歷史沿革和與眾不同的城市定位;另一方面，深圳的城市體量太小，經(jīng)濟空間受限，加上創(chuàng)業(yè)型城市提倡冒險精神，法無禁止即可為，也加重了樓市的復雜性。

從經(jīng)濟特區(qū)到中國特色社會主義先行示范區(qū)，未來，深圳將承擔更多的重大發(fā)展任務(wù)，如何穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，這座城市還有很多路要走。

（應(yīng)采訪對象要求，文中小王、李夢、艾米、林玲、方晨、楊習、馮興均為化名）