摘要：近年來，我國房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，房屋價格也隨之大漲，使得房屋這種商品越來越偏離“居住”這項基本屬性轉(zhuǎn)而用于滿足投資投機(jī)需求，國家為此發(fā)布了一系列調(diào)控房價促使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策，其中2011年頒布的房產(chǎn)稅試點改革引得人們尤其關(guān)注。本文簡要介紹了房產(chǎn)稅發(fā)展的歷史以及改革的重點，以重慶市為研究對象，采用需求理論和多元回歸模型分別從理論和實證方面研究房產(chǎn)稅改革對房價的影響，并得出重慶市房產(chǎn)稅試點改革政策會在短時間內(nèi)抑制房價但從長期來看調(diào)節(jié)作用十分有限的結(jié)論。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅;房價;供求原理;多元線性回歸

中圖分類號：F299.23;F812.42文獻(xiàn)識別碼：A文章編號：

2096-3157（2020）17-0140-04

一、前言及文獻(xiàn)綜述

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，以房產(chǎn)的計稅價值或租金收入為計稅依據(jù)，向國家繳納的一種財產(chǎn)稅。1968年，國務(wù)院通過頒布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》正式明確了房產(chǎn)稅的征收辦法。同一時期，中國的其他稅種已經(jīng)過兩次改革，但頗受爭議的房產(chǎn)稅卻只經(jīng)歷了兩次微調(diào)。隨著城市化建設(shè)不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)如雨后春筍般迅猛發(fā)展，成為拉動中國經(jīng)濟(jì)必不可少的一部分，2003年至2010年短短7年時間房屋新增數(shù)已超過20世紀(jì)90年代房屋建設(shè)量的總和，與此同時，房屋價格隨之飛漲，房產(chǎn)在滿足大多數(shù)人居住需求外也成為很多人投資與投機(jī)的重要工具。2010年，國務(wù)院將推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革作為“十二五”規(guī)劃的重要工作。2011年，上海市和重慶市分別頒布《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》和《重慶市個人住房房產(chǎn)稅征收管理實施細(xì)則》，成為了房產(chǎn)稅改革中的第一批試點城市。重慶市房產(chǎn)稅的征稅對象為個人擁有的獨棟商品住宅和新購的高檔住宅，“三無”人員新購第二套普通住宅，上海市征收對象為本市居民新購且屬于第二套及以上住房，非本市居民新購住房，二者均采用差額累進(jìn)稅率并給予一定的優(yōu)惠面積[1]。對比基于土地私有制的歐美國家的房地產(chǎn)稅收制度，美國在持有環(huán)節(jié)征稅，稅率保持在1%～3%;英國對房產(chǎn)所有者和承租人征稅，采用8級累進(jìn)稅率;德國房產(chǎn)稅的基本稅率為3.5%，在持有和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征稅;日本除在保有環(huán)節(jié)征稅外，在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)也征收不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅，并保持1.4%～2.1%的征收稅率[2]。相比之下，我國房產(chǎn)稅試點改革還存在稅基過窄、稅率過低、征收目的不明確等問題。本文旨在通過理論分析和實證分析對2011年房產(chǎn)稅改革的影響進(jìn)行研究，針對政策存在的問題從理論上提出建議，使房產(chǎn)稅改革盡快從摸索落為實踐，發(fā)揮稅收真正的力量。

房產(chǎn)稅并非新出現(xiàn)的稅種，國內(nèi)外學(xué)者對征收房產(chǎn)稅對房屋價格的影響做了諸多研究。Rosenthal（1999）對英國等州郡的稅收水平和房價進(jìn)行具體分析，得出稅收會制約房價的上漲趨勢。王睿從公共經(jīng)濟(jì)學(xué)，局部靜態(tài)分析，長期動態(tài)市場分析和預(yù)期視角四個部分為房產(chǎn)稅對房價的調(diào)控作用提供了理論依據(jù)，并從稅收角度分析了房價上漲的原因[3]。杜雪君、吳次芳和黃忠華通過對相關(guān)計量方法和模型的分析，提出房產(chǎn)稅和房價存在相應(yīng)的長期均衡關(guān)系，并成同方向變動的結(jié)論[4]。2011年之前的研究是針對房地產(chǎn)稅試點改革前的研究，我國正致力于推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，試點改革帶來的影響及現(xiàn)實意義對目前來講更具研究價值。王敏和黃瀅建立動態(tài)模型，通過分析房屋供給者對房地產(chǎn)政策的反應(yīng)，發(fā)現(xiàn)開征房產(chǎn)稅在短期內(nèi)可以抑制房價但有可能拉高未來長期的房價[5]，但這一發(fā)現(xiàn)忽視了需求一方對開征房產(chǎn)稅的反應(yīng)。陳銀（2019）通過理論和實證分析發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅改革對住宅商品房價格的增長具有抑制作用。但并沒有引入虛擬變量僅將房產(chǎn)稅視為一般解釋變量，忽略了2011年試點這個轉(zhuǎn)折的影響。張雯熹和張洪則通過多元線性回歸分析，得出短期內(nèi)，房地產(chǎn)稅改革會對重慶市新建住宅價格產(chǎn)生一定的抑制作用，但從長期市場來看，房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用十分有限[6]。但在得出結(jié)論后沒有繼續(xù)發(fā)掘出現(xiàn)此類結(jié)論的原因也未對我國的進(jìn)一步改革提出指導(dǎo)意見。

二、樣本區(qū)改革內(nèi)容概述

2011年以上海，重慶為試點城市正式開啟房產(chǎn)稅改革，此次改革的核心是取消個人所有非營業(yè)用房的免稅待遇。其中，重慶市此次改革的具體內(nèi)容總結(jié)如表1所示。

表1重慶市試點政策具體內(nèi)容

征收對象個人擁有的獨棟商品住宅和新購的高檔住宅，“三無”人員新購第二套普通住宅

稅率應(yīng)稅住房在一兩年主城九區(qū)交易均價3倍以下的，稅率為0.5%;3倍（含）至4倍的，稅率為1%;4倍（含）以上的稅率為1.2%;“三無”人員新購第二套以上的普通住房，稅率為0.5%

計稅基礎(chǔ)交易價格

稅收優(yōu)惠試點前獨棟商品住宅享有180平方米的免稅面積;新購獨棟住宅，高檔住宅享有100平米的免稅面積

征稅目的抑制高檔住房消費

來源：《重慶市關(guān)于開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法》。

根據(jù)重慶市試點改革政策，應(yīng)該重點關(guān)注以下幾個方面：（1）在征收對象方面，重慶市通過“三無”政策區(qū)別了本市和非本市居民，其目的主要是抑制外來人口在本地的投機(jī)行為;（2）試點稅率相對較低且制定了差別化稅率，即遵循房屋價格越高、稅率越高的原則;（3）以交易價格為計稅基礎(chǔ)是為了政策的可實施性，但原始的交易價格并不能完全反映現(xiàn)在的房屋價值，需要在未來政策實施過程中逐步解決。

在政策實施的過程中，重慶政府也對實施中出現(xiàn)的問題及時加以修正，2017年重慶重新修訂過2011年頒布的政策，主要是重新定義了征收對象，其中對“三無”人員的納稅范圍改為“新購首套及以上普通住房”，對比于之前的“第二套普通住房”，政策調(diào)整后使本市和非本市居民的差異更大，同時也使得征稅范圍更加廣泛。

三、理論分析（基于供求原理）

商品需求與供給量的變化會使商品的需求價格發(fā)生變化。2011年房產(chǎn)稅改革后，房屋的投資投機(jī)需求得到抑制，二手房供應(yīng)量增加，房屋作為一種特殊的商品價格受到抑制，具體機(jī)理分析如下：

1.征收房產(chǎn)稅對需求側(cè)的影響

從房地產(chǎn)市場來看，居民對房產(chǎn)的需求大致可以分為自住需求和炒房需求，開征房產(chǎn)稅對不同的房產(chǎn)需求的影響不同。

（1）對自住需求的影響。房產(chǎn)稅的開征對自住需求會產(chǎn)生需求量和需求結(jié)構(gòu)兩個方面的影響。征收房產(chǎn)稅會直接增加購買方的持有成本，理論上會減少住房需求，但一方面，房屋作為一種特殊的商品與市面上其他商品不同，房屋缺少替代品，住房需求往往是一部分人群的剛性需求，這部分需求彈性較小，往往不會因價格的變動產(chǎn)生大幅度波動。[6]另一方面，重慶市房產(chǎn)稅的征收對象為個人擁有的獨棟商品住宅和新購的高檔住宅和“三無”人員新購第二套普通住宅，[1]即政策保護(hù)了普通民眾的基本住房需求，所以開征房產(chǎn)稅并不會對自住需求的需求量產(chǎn)生影響;但同時會改變自住需求的需求結(jié)構(gòu)，即為了減少購房成本，消費者會根據(jù)個人承受能力而放棄大面積高檔住房轉(zhuǎn)而購買面積相對合理的普通住房。

（2）對炒房需求的影響。炒房需求分為投機(jī)需求和投資需求。投機(jī)需求即低買高賣，通過差價來獲取利益，房產(chǎn)稅征收后會增大投機(jī)者的持有成本和交易成本，使得投機(jī)者難以在短時間內(nèi)將房產(chǎn)出手，增大了持有期間的風(fēng)險，成本和風(fēng)險同時提高會抑制投機(jī)行為減少投機(jī)需求。投資需求的主要影響因素是預(yù)期收益，預(yù)期收益高投資需求就會隨之增大，房屋作為一種特殊的商品，用來居住是它的主要屬性，投資屬性只是次要屬性，房產(chǎn)稅開征后，投資者對未來收入的預(yù)期會下降，許多投資者會認(rèn)為房價會受到政策的影響而下降，預(yù)期收益減少，投資需求自然減少。投資投機(jī)需求減少對商品房房價產(chǎn)生抑制作用。此外，房產(chǎn)稅的征收會增加炒房需求者的持有成本，投資投機(jī)者自然會考慮把多余的房產(chǎn)租出去，或?qū)⒎课菰诙质袌錾线M(jìn)行交易，增加了二手房的供應(yīng)量，從而使二手房的房價降低。

2.征收房產(chǎn)稅對供給側(cè)的影響

房產(chǎn)稅的開征并沒有伴隨土地出讓金的優(yōu)惠政策，即征收房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，直接增加了開發(fā)成本和銷售成本，又由于以上炒房需求的減少而降低了房產(chǎn)銷量，但房屋是一種開發(fā)周期長的商品，所以，短期內(nèi)價格的變化并不會給新房的供給產(chǎn)生較大的影響。土地是一種稀缺資源，具有不可移動性，所以長期來看住宅市場的供給曲線是一條垂直于x軸的無彈性曲線，因此房屋的供給數(shù)量并不會隨房產(chǎn)稅的變化而變化。但基于我國對大面積、高檔住宅的征收政策，供給結(jié)構(gòu)會發(fā)生從大面積到小戶型、高檔住宅到普通住宅的變化。

總體來說，重慶市房產(chǎn)稅的開征會對房價產(chǎn)生抑制作用，主要表現(xiàn)在有效抑制了房屋需求中的高端房屋投機(jī)行為，由于對戶籍的限制也抑制了外地人口在重慶市的炒房行為。但這種作用只是暫時的，如表2所示，2011年房產(chǎn)稅改革實施后，房價上漲幅度僅為11%，相比于上年下降一倍，但2017年及以后房價上漲幅度反彈。出現(xiàn)這種暫時性作用的原因是：一方面，對高檔住房需求的抑制很可能轉(zhuǎn)而增加對普通房產(chǎn)的需求進(jìn)而抬高普通房產(chǎn)價格;另一方面，由于征收范圍過窄無法從根本上抑制房價的增長，對調(diào)控房地產(chǎn)市場發(fā)揮長久作用。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。

四、實證分析

1.變量選擇與模型建立

國內(nèi)外研究發(fā)現(xiàn)，商品房價格受到多種因素的影響，國內(nèi)生產(chǎn)總值、人均可支配收入、利率、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、土地購置費用、地方稅收等都會給房地產(chǎn)市場價格帶來不同程度的影響。筆者通過閱讀文獻(xiàn)并結(jié)合理論分析，選取對商品房價格具有顯著影響的因素作為解釋變量對影響房地產(chǎn)價格的因素進(jìn)行分析。

選取重慶市2007年～2016共10年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，以商品房平均銷售價格（Y）作為被解釋變量，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋面積（X1）、商品房銷售面積（X2）、地區(qū)生產(chǎn)總值（X3）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年完成投資額（X4）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置費用（X5）為解釋變量，建立計量模型的核心是研究2011年房產(chǎn)稅改革對商品房價格產(chǎn)生的影響，為了突出2011年這個轉(zhuǎn)折點，更清晰地反映改革前后的商品房價格變化，且由于房產(chǎn)稅是否征收難以量化，所以筆者引入房產(chǎn)稅（D1）作為虛擬變量加入模型，2007年至2010年，取D1=0，2011年至2016年取D1=1，建立多元線性回歸模型，以上數(shù)據(jù)均來自國家統(tǒng)計局官網(wǎng)，具體方程如下：

Y=C+a1X1+a2X2+a3X3+a4X4+a5X5+a6D1+μ

2.計量模型確定

（1）平穩(wěn)性檢驗。為了檢驗?zāi)Ｐ偷姆€(wěn)定性，避免出現(xiàn)“偽回歸”的問題，采用ADF檢驗方法對被解釋變量Y進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗，結(jié)果如表3所示。

如表3所示，被解釋變量ADF的檢測值為-4.271241，在5%的顯著水平下通過檢驗，但在1%的顯著水平下，t統(tǒng)計量的檢測值大于相應(yīng)的臨界值，即在1%的顯著水平下，被解釋變量Y是非平穩(wěn)序列，故對Y取對數(shù)，再次進(jìn)行ADF檢驗，結(jié)果見表4。

如表4所示，LOG（Y）的ADF檢測值為-6.738996，在1%的顯著水平下通過檢驗，即時間序列LOG（Y）是平穩(wěn)序列，故更改模型為：

LOG（Y）=C+a1X1+a2X2+a3X3+a4X4+a5X5+a6D1+μ

（2）多重共線性檢驗。為了進(jìn)一步修正模型，將每一個解釋變量都作為被解釋變量對其他解釋變量進(jìn)行回歸，計算方差擴(kuò)大因子，運用EViews7.0軟件得到以下結(jié)果（見表5）。

如果方差擴(kuò)大因子大于10，通常即表明該解釋變量與剩余解釋變量之間存在較嚴(yán)重的多重共線性，這里各個變量的方差擴(kuò)大因子遠(yuǎn)大于10，為了避免多重共線性給模型帶來的影響，這里考慮刪除解釋變量X4（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年完成投資額）來對模型進(jìn)行修正。

（3）回歸模型估計。運用EViews7.0對數(shù)據(jù)進(jìn)行多元回歸估計，結(jié)果如表6所示：

該模型R2=0.997597，修正的可決系數(shù)為0.994593，可決系數(shù)很高，F(xiàn)檢驗值為332.1166，即方程從整體上來看，明顯顯著。當(dāng)ɑ=0.05，查t分布表得自由度為n-k=4的臨界值t0.025（n-k）=t0.025（10-6）=2.571，所有解釋變量均能通過t檢驗，即各個解釋變量對房價影響的顯著。故最終模型如下：

LOG（Y）=6.844646+0.000144X1+9.85E-05X2+0.000109X3+0.000768X5+-0.032561D1

3.計量結(jié)果分析

從計量結(jié)果來看，我們可以得到以下結(jié)論：房產(chǎn)稅與房價呈顯著負(fù)相關(guān)，2011年重慶房產(chǎn)稅開征后，房產(chǎn)稅每提高1億元，房價降低3.26%，說明重慶市房產(chǎn)稅開征至今確實對商品房價格有明顯的抑制作用，但這種抑制效果主要通過影響二手房房價來體現(xiàn)，房產(chǎn)稅改革增加炒房需求者的持有成本，使其把多余的房產(chǎn)租出去，或?qū)⒎课菰诙质袌錾线M(jìn)行交易，從而增加了二手房的供應(yīng)量，抑制二手房房價，進(jìn)而波及商品房房價。這種抑制效果也會影響新增住房但對新增住房的影響主要體現(xiàn)在房屋結(jié)構(gòu)而非房屋價格。即重慶市試點改革在短期內(nèi)會有效的抑制房價，但對未來長期的影響如何，是否會如理論分析所得不能從根本上解決供求關(guān)系還需要進(jìn)一步的考察和研究。

五、結(jié)論

通過上述理論和實證兩方面分析，重慶市房產(chǎn)稅改革在較短時間內(nèi)會對房價有積極的調(diào)控作用，但對房價并不能產(chǎn)生長期的調(diào)控作用。產(chǎn)生上述現(xiàn)象的原因，一方面，是改革的稅基過窄，改革的起征點高的問題。重慶只對高端住房征稅并不對中高層房產(chǎn)征稅，這是對重慶普通炒房者的袒護(hù)，使得進(jìn)入稅收范圍的家庭都是相對富裕的家庭，稅收對他們產(chǎn)生的制約效果較小，長期以來依然會導(dǎo)致中高層房產(chǎn)的房價上漲，加重房屋剛需者的負(fù)擔(dān)[7]。另一方面，房產(chǎn)稅計稅依據(jù)不嚴(yán)謹(jǐn)。重慶市以交易價值作為稅收依據(jù)不能真正反映房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價值，導(dǎo)致房產(chǎn)稅收入不能隨著房屋價值的增長而變化，削弱了稅收調(diào)控的力量，加劇了房產(chǎn)稅的不穩(wěn)定性。因此，筆者對房產(chǎn)稅的改革提出以下建議。第一，擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍。要明確“寬稅基、低稅率、減稅種、嚴(yán)征管”的稅收改革方針[8]，將房產(chǎn)稅納入公共財政預(yù)算體系。寬稅基可以在目前窄稅基的基礎(chǔ)上緩慢推行，從而減輕民眾的抵觸心理也給征管部門預(yù)留充沛的準(zhǔn)備時間。第二，完善房產(chǎn)稅計稅依據(jù)。為了使房產(chǎn)稅大范圍內(nèi)公平推行需采用評估價值作為計稅依據(jù)而非房屋交易價值，且房產(chǎn)評估應(yīng)交由第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)而非稅務(wù)部門，以解決稅務(wù)部門人手不夠的困境和房產(chǎn)稅的穩(wěn)定征收。由于我國還處在房產(chǎn)稅改革的初期，改革必須依據(jù)國情和地方市場一步步進(jìn)行，所以我們?nèi)孕柽M(jìn)一步的摸索和嘗試[6]，使房產(chǎn)稅真正發(fā)揮出稅收的力量。

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作者簡介：常琳琳，鄭州大學(xué)學(xué)生。