張一

在“房住不炒”“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”的政策指向下，房地產(chǎn)公司進(jìn)入基本面比拼新時代。作為近年來房地產(chǎn)行業(yè)的“黑馬”企業(yè)，中國奧園在疫情肆虐之下依然保持業(yè)績高增長，這令其有望迎來利潤和估值雙提升的“戴維斯雙擊”。

據(jù)中國奧園半年報數(shù)據(jù)，前七個月實現(xiàn)合同銷售約604.2億元，完成全年目標(biāo)的46%，期內(nèi)錄得營業(yè)額為282.4億元，同比增長19%，毛利潤82.8億元，同比增長18%，核心凈利潤28.3億元，同比增長14%。這樣的表現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)中十分亮眼。與此同時，奧園在大灣區(qū)核心地段多元化、低成本拿地的戰(zhàn)略，為未來增長提供持續(xù)動力。

多元優(yōu)質(zhì)土儲+融資低成本中國奧園“雙重”優(yōu)勢漸顯

近年來，隨著全球利率的持續(xù)下行，“核心資產(chǎn)”成為資本市場重要的配置標(biāo)的。如金融研究院院長管清友分析指出，中國的消費股、美國的科技股、核心大城市的房子，都屬于稀缺、優(yōu)質(zhì)的核心資產(chǎn)。從房企來說，誰能拿到核心城市、核心經(jīng)濟區(qū)域的土地，誰就能在“疫情后”市場競爭中占據(jù)有利位置。一直以來“重倉”粵港澳大灣區(qū)的奧園，在2020年上半年繼續(xù)發(fā)揮收并購傳統(tǒng)拿地優(yōu)勢，多渠道拿地增厚土地儲備，同時加快城市更新項目的轉(zhuǎn)化。

公司財報顯示，2020年上半年，中國奧園新增項目44個，新增可開發(fā)建筑面積約695萬平方米（收并購項目占63%），新增可售貨值約832億元，平均土地成本為每平方米3812元，與目前的銷售均價相比有較大的利潤空間，同時具有較強的抗波動能力。需要注意的是，7月份，中國奧園完成收購京漢股份29.99%股份，成為京漢股份單一最大股東并取得其控制權(quán)，并入中國奧園財務(wù)報表。通過本次收購，中國奧園也開拓資產(chǎn)包拿地的新模式。管理層表示，奧園對具備豐富土地的公司和資產(chǎn)包進(jìn)行長期密切的跟蹤，目前各項收購工作開展的非常順利。

此外，中國奧園亦積極布局城市更新項目，已實現(xiàn)舊城、舊村、舊廠“三舊”改造全覆蓋。截至2020年6月30日，擁有逾50個不同階段的城市更新項目，預(yù)計額外貢獻(xiàn)可售資源約6587億元，其中粵港澳大灣區(qū)占95%。據(jù)管理層透露，今年城市更新可以提供100多億元銷售貨值。未來兩年，也將有十幾個項目進(jìn)入轉(zhuǎn)化階段。截至2020年6月30日，中國奧園擁有土地儲備總建筑面積約4874萬平方米，權(quán)益占比78%，總貨值約5015億元，計入城市更新項目后的總貨值約11602億元，滿足未來四至五年的發(fā)展。

在多元拿地的同時，中國奧園還通過積極開拓多元化融資渠道為公司實現(xiàn)跨越式增長回血助力。據(jù)了解，中國奧園境內(nèi)外融資成本創(chuàng)新低。其中，于2020年2月發(fā)行的1.88億美元363天4.8%境外債，創(chuàng)中資高收益?zhèn)畹桶l(fā)行成本;2月，還完成發(fā)行人民幣25.4億元五年期5.5%境內(nèi)公司債，亦是公司境內(nèi)發(fā)債利率的低點。

低估值和高增長醞釀“戴維斯雙擊”

在中央反復(fù)強調(diào)“房住不炒”“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”的政策指向下，市場期待政策大放松的情況注定不會發(fā)生。

雖然地產(chǎn)板塊上半年的漲跌起伏，主要誘因仍是政策，但隨著行業(yè)政策與行業(yè)發(fā)展不斷趨于穩(wěn)定，處于低估狀態(tài)下的地產(chǎn)板塊，尤其是地產(chǎn)藍(lán)籌正加速由“政策市”回歸基本面。具體來看，具備高銷售增速和優(yōu)越土儲布局的房企，投資價值越發(fā)凸顯。而中國奧園作為近年來房地產(chǎn)行業(yè)的典型“黑馬”企業(yè)，也有望在逆勢擴張中迎來“戴維斯雙擊”。

即便是在疫情黑天鵝之下，中國奧園銷售業(yè)績依然穩(wěn)健提升。隨著三月底、四月初全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)，公司銷售恢復(fù)增長勢頭，7月合同銷售約95.5億元，同比上升43%;前七個月實現(xiàn)合同銷售約604.2億元，完成全年目標(biāo)的46%。而在2017年至2019年間，公司的目標(biāo)完成率更是高達(dá)103%至137%。從市場越來越認(rèn)可的合作開發(fā)項目來看，中國奧園2020年上半年合同銷售金額權(quán)益比高達(dá)約79%，保持行業(yè)較高水平。截至2020年6月30日，公司已簽約未確認(rèn)的合同銷售金額約1800億元，于未來兩年逐步確認(rèn)，盈利持續(xù)性強。

從上半年的結(jié)轉(zhuǎn)項目來看，據(jù)公司公告，奧園2020上半年營業(yè)額及歸母凈利潤分別上升19.3%至282億元及6.3%至24.2億元，期內(nèi)交付面積增加39%至288萬平方米，因而帶動營業(yè)額上升，邊際利潤保持穩(wěn)定，但2020上半年有效稅率增加5.1個百分點至53.6%?？鄢齾R兌損失及投資物業(yè)重估，2020上半年歸母核心凈利潤增加21.0%至24.5億元。所有信息都顯示，一個逆勢進(jìn)擊的中國奧園正在迎來屬于自己的高光時刻。