楊明發(fā)

摘 要： 老舊小區(qū)多層建筑加裝電梯，是民生熱點(diǎn)問題，也是一項(xiàng)綜合性的系統(tǒng)工程，是人民對美好生活的向往和追求，關(guān)系居民對經(jīng)濟(jì)社會和城市發(fā)展及城市管理的綜合滿意度、認(rèn)可度，提升人民的獲得感、幸福感。老舊小區(qū)已有多層住宅加裝電梯，不僅涉及城市規(guī)劃、土地空間利用、建筑結(jié)構(gòu)、安全環(huán)保等相關(guān)問題，同時(shí)也涉及民意調(diào)查、費(fèi)用投資、運(yùn)維管理、矛盾糾紛化解等新問題。本文就結(jié)合老舊小區(qū)改造已有多層住宅加裝電梯存在的問題和對策進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞： 老舊小區(qū);加裝電梯;可行性分析

【中圖分類號】 TU85? ? ? 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A? ? ?【文章編號】1674-3733（2020）14-0184-01

隨著經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)化率不斷提高，多層住宅成為城鎮(zhèn)居民的主體住房。由于過去建筑技術(shù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原因，與當(dāng)前眾多基礎(chǔ)設(shè)施齊全、功能配備完善、生活快捷便利的高層、超高層的現(xiàn)代建筑小區(qū)相比，老舊小區(qū)已建多層住宅中的絕大多數(shù)多層住宅遺留較多問題。同時(shí)，隨著城市老齡人口的不斷增加以及人們對生活質(zhì)量的追求，居民出行渴望得到便捷的工具成為老舊小區(qū)多層住宅加裝電梯的現(xiàn)實(shí)問題。

1 老舊小區(qū)多層住宅加裝電梯的現(xiàn)實(shí)意義

1.1 政策依據(jù)。根據(jù)《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定，七層（含七層）或高于16m以上的住宅，應(yīng)設(shè)置電梯。住建部、財(cái)政部出臺《關(guān)于進(jìn)一步發(fā)揮住宅專項(xiàng)維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知》（以下簡稱《通知》）提出，鼓勵(lì)業(yè)主使用維修資金對老舊小區(qū)進(jìn)行更新改造?？紤]到各地實(shí)際情況的不同，對于老舊小區(qū)及電梯更新改造的具體標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容，《通知》授權(quán)地方根據(jù)實(shí)際情況確定。

1.2 民生需求。2000年前建造的小區(qū)，大多數(shù)沒有電梯，近20年的變遷，這些舊小區(qū)成了中老年居民的主要居所。沒有電梯，給這些居民的生活帶來了很多不便，居住在頂樓的老人由于腿腳不便，有的甚至幾年都沒有下過樓。改變“懸空老人”的生活現(xiàn)狀已成社會關(guān)注的民生焦點(diǎn)問題。

1.3 房產(chǎn)增值。在老舊小區(qū)多層住宅加裝電梯，投入少，獲益大，一部電梯目前市場價(jià)格未35萬左右。加裝電梯后，房產(chǎn)售價(jià)至少增值1000至1500元/平方米，僅房產(chǎn)增值部分遠(yuǎn)大于加裝電梯的投入成本。老舊小區(qū)的居民不必再花數(shù)十萬、上百萬去另外購置電梯房。

2 老舊小區(qū)多層住宅加裝電梯存在的問題

2.1 業(yè)主意愿難統(tǒng)一

一般情況下，申請辦理老舊小區(qū)多層住宅加裝電梯時(shí)，需要由申請人提供住宅小區(qū)內(nèi)征詢業(yè)主意見建議的結(jié)果后，再對電梯加裝方案和資金籌集方案進(jìn)行公示，經(jīng)過至少三分之二以上業(yè)主同意方可進(jìn)行改造實(shí)施。在征求民意時(shí)，由于住宅小區(qū)的用戶年齡各不相同，所處樓層的條件各不一致，底層與高層的意見難以統(tǒng)一，同時(shí)受地理?xiàng)l件限制，受通風(fēng)、采光、安裝位置等條件限制等因素，使得老舊多層住宅小區(qū)業(yè)主對加裝電梯很難達(dá)成一致意見和共識，導(dǎo)致大部分老舊小區(qū)多層住宅加裝電梯在征求民意時(shí)受阻，給編制設(shè)計(jì)加裝電梯的工作方案、可行性研究報(bào)告等制造困難。盡管大部分業(yè)主對加裝電梯的需求較高，但處于低層的住戶需求較小，多持反對意見，導(dǎo)致老舊小區(qū)改造加裝電梯具有一定的難度。

2.2 資金籌集有困難

據(jù)相關(guān)資料調(diào)查顯示，老舊多層住宅加裝電梯的費(fèi)用達(dá)30萬元左右，并不包含各種日常維護(hù)與其他操作費(fèi)用。因老舊多層住宅加裝電梯的受益群體為小區(qū)用戶的高層住戶，多層住宅電梯的加裝費(fèi)用除政府適當(dāng)補(bǔ)貼之外，其余大部分費(fèi)用由住戶平攤承擔(dān)。由于老舊多層住宅居民多為中老年人或弱勢群體，承擔(dān)能力有限，籌集費(fèi)用困難，為老舊小區(qū)加裝電梯帶來一定的困難。

2.3 加裝電梯的審批程序復(fù)雜

電梯屬于特種提升設(shè)備，加裝電梯必須嚴(yán)格按照相應(yīng)的程序?qū)徟ㄔO(shè)，在滿足民意調(diào)查的基礎(chǔ)上，還需綜合考慮加裝建筑物的建筑結(jié)構(gòu)，安裝使用空間;同時(shí)還必須滿足用地規(guī)劃和工程建設(shè)規(guī)劃的設(shè)計(jì)要求。需要向國土和城市規(guī)劃主管部門申請同意，辦理特種作業(yè)設(shè)備許可和建筑施工許可方可開展加裝施工，施工結(jié)束還需辦理工程驗(yàn)收備案等手續(xù)。審批周期長，辦理審批程序多，建設(shè)運(yùn)維管護(hù)的主體辦理審批時(shí)間成本高。

3 老舊小區(qū)加裝電梯的對策措施

3.1 健全社會資本投資的合作機(jī)制

針對不同類型的老舊小區(qū)，應(yīng)結(jié)合實(shí)際制定加裝電梯的指導(dǎo)意見，因地制宜，采取政府引導(dǎo)，業(yè)主志愿的方式，引入社會資本投資，政府給予一定的資金補(bǔ)償機(jī)制，按照以人為本，尊重業(yè)主意愿的原則，鼓勵(lì)業(yè)主選擇社會資本方作為加裝電梯的主體，成立小區(qū)業(yè)主委員會參與監(jiān)督、參與投資、參與管理。采取分段收費(fèi)的方式，對受到影響采光、通風(fēng)的業(yè)主給與適當(dāng)?shù)臏p免，讓業(yè)主積極參與投資改造，提高業(yè)主參與的積極性，減少用戶與加裝電梯實(shí)施主體的矛盾。

3.2 加大政策扶持力度

對老舊小區(qū)多層住宅加裝電梯的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)根據(jù)老舊小區(qū)改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市更新等政策支持，制定不同的加裝電梯資金扶持制度，積極謀劃包裝項(xiàng)目，爭取上級資金支持和銀行信貸融資。同時(shí)，可以鼓勵(lì)業(yè)主通過使用住房維修基金，有效減輕業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

3.3 優(yōu)化加裝電梯的審批程序

根據(jù)老舊小區(qū)多層住宅加裝電梯的需要與實(shí)際情況，在不違反相關(guān)法律規(guī)定的前提下，按照營商環(huán)境整治和行政審批制度改革的要求，最大限度合并審批前置要件，實(shí)行“一窗式辦理”，優(yōu)化老舊小區(qū)多層住宅加裝電梯的審批流程，提升老舊小區(qū)多層住宅加裝電梯的審批效率。

4 結(jié)語

老舊小區(qū)多層住宅加裝電梯作為一項(xiàng)民生工程和惠民工程，是提升城市形象和城市承載力的有效舉措，政府部門應(yīng)該積極鼓勵(lì)支持，強(qiáng)化引導(dǎo)，采取行之有效的措施，支持和鼓勵(lì)社會資本參與投資建設(shè)。老舊小區(qū)多層住宅加裝電梯重點(diǎn)涉及眾多住戶的民意調(diào)查，同時(shí)也涉及用地審批、城市規(guī)劃、工程規(guī)劃、結(jié)構(gòu)鑒定以及電力改造等基礎(chǔ)性工作，只有協(xié)調(diào)好各方面各要素之間的關(guān)系，才能確保老舊小區(qū)多層住宅加裝電梯工作的有效實(shí)施。因此，實(shí)施老舊小區(qū)多層住宅電梯加裝工作，政府應(yīng)給予老舊小區(qū)多層住宅加裝電梯的政策支持，強(qiáng)化政策宣傳，加大力度宣傳關(guān)于老舊小區(qū)多層住宅加裝電梯的優(yōu)勢，改變居民對老舊小區(qū)多層住宅加裝電梯的不同看法，引導(dǎo)業(yè)主能夠主動參與加裝電梯的各項(xiàng)工作，確保改造工作順利實(shí)施，進(jìn)一步提升城市老舊小區(qū)居民的生活品質(zhì)。

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