王新燕

摘 要： 在土地估價(jià)工作當(dāng)中，需要充分考量到營改增對(duì)于該項(xiàng)工作各個(gè)方面的影響，從而在實(shí)際土地估價(jià)期間高質(zhì)量地完成土地估價(jià)工作。文章將通過分析闡述的方式對(duì)于營改增作出細(xì)致的分析與探討，最后針對(duì)營改增對(duì)土地估價(jià)工作的影響進(jìn)行系統(tǒng)性的分析與研究。

關(guān)鍵詞： 營改增;土地估價(jià);影響

【中圖分類號(hào)】 F426.91? ? ?【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A? ? ?【文章編號(hào)】1674-3733（2020）14-0014-01

前言：對(duì)于土地進(jìn)行估價(jià)是土地市場(chǎng)各種因素綜合作用的結(jié)果，可以使土地在社會(huì)建設(shè)與發(fā)展過程中充分發(fā)揮其作用，同時(shí)土地估價(jià)也能有效地反映出市場(chǎng)當(dāng)中的供需情況，利用土地的估價(jià)情況來反映出市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)變化，其與地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)所產(chǎn)生的重要關(guān)聯(lián)。在土地估價(jià)期間，受到影響的因素較多，而在其中受到稅收制度的影響也較大，而隨著國家實(shí)現(xiàn)納稅制度營改增，即營業(yè)稅改為增值稅，對(duì)于土地估價(jià)也產(chǎn)生了一定程度影響。下面文章將針對(duì)營改增對(duì)于土地估價(jià)工作的影響做出系統(tǒng)性的探討與分析。

1 營改增介紹

所謂營改增主要所指的便是營業(yè)稅改成增值稅，將其簡(jiǎn)稱為營改增，主要所指的就是在以往繳納營業(yè)稅的應(yīng)繳稅目改為繳納增值稅。營改增的最大特點(diǎn)就是減少重復(fù)征稅，這樣可以促使在社會(huì)范圍內(nèi)形成納稅的良好循環(huán)，有利于降低企業(yè)稅負(fù)，完善國家稅收體系[1]。針對(duì)于營改增來說，其中的增值稅只針對(duì)于產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分進(jìn)行納稅，而為了有效降低納稅的環(huán)節(jié)，國家依照當(dāng)前我國社會(huì)的發(fā)展趨勢(shì)以及現(xiàn)狀，從深化改革的角度出發(fā)進(jìn)行總體決策與部署，實(shí)行營業(yè)稅改為增值稅，通過這樣的方式可以有效地完善我國稅收體系，減輕企業(yè)在運(yùn)營過程中的稅負(fù)，進(jìn)一步調(diào)動(dòng)社會(huì)各界創(chuàng)業(yè)積極性，有效推動(dòng)社會(huì)服務(wù)意識(shí)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的科學(xué)且穩(wěn)定發(fā)展，促進(jìn)國家稅收體系的改革，優(yōu)化社會(huì)產(chǎn)業(yè)鏈供給，確保我國社會(huì)主義建設(shè)事業(yè)在發(fā)展的過程中更加欣欣向榮。

2 營改增對(duì)土地估價(jià)工作的影響分析

2.1 營改增對(duì)于土地價(jià)值內(nèi)涵的影響

營改增會(huì)對(duì)于土地價(jià)值內(nèi)涵造成影響，從而直接影響到土地估價(jià)工作。在實(shí)際工作當(dāng)中需要針對(duì)不同的土地估價(jià)目的來確定土地的價(jià)值內(nèi)涵，以此來保證土地估價(jià)工作的準(zhǔn)確性，從而對(duì)于土地進(jìn)行正確的估價(jià)。在此過程中需要依照的國家相關(guān)文件為《關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》，在文件上細(xì)致說明了土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不含增值稅收入，所以在估價(jià)的過程中應(yīng)該說明估價(jià)結(jié)果中是否包含增值稅?；诖?，在土地估價(jià)期間，需要充分考量以上方面因素，按照國家的相關(guān)規(guī)定對(duì)土地進(jìn)行估價(jià)，并且充分注意到營改增對(duì)于土地估價(jià)方面的要求，進(jìn)行科學(xué)且合理的土地估價(jià)。

2.2 營改增對(duì)于估價(jià)前提條件以及假設(shè)條件的影響

營改增還會(huì)對(duì)于土地估價(jià)的前提條件以及假設(shè)條件造成影響，從而間接性影響到土地估價(jià)的結(jié)果。在對(duì)于土地價(jià)值進(jìn)行測(cè)算的過程中，通常需要首先確定納稅人為一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，若是評(píng)定為一般納稅人，則進(jìn)行估價(jià)的過程中增值稅計(jì)算方式選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法或者是一般計(jì)稅方法，與此同時(shí)在計(jì)算增值稅期間，計(jì)算的方法需要進(jìn)行科學(xué)的選擇。在通常情況下需要對(duì)于估價(jià)的前提條件以及假設(shè)條件進(jìn)行說明，這樣才能保證土地估價(jià)工作的正確性，并且使納稅人上繳合理、合規(guī)的稅額。

2.3 營改增對(duì)于成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的影響

營業(yè)稅改為增值稅對(duì)于土地估價(jià)工作的影響還包含對(duì)成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的影響。在實(shí)際對(duì)于土地進(jìn)行價(jià)值評(píng)估期間，需要采用成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，而營改增對(duì)于這兩種方法的測(cè)算過程并無影響，所以在測(cè)算期間也不需要對(duì)于估價(jià)的前提條件以及假設(shè)條件進(jìn)行說明以及闡述。不過營改增對(duì)于這兩種方法估價(jià)的影響體現(xiàn)在對(duì)于估價(jià)系數(shù)的影響，這便會(huì)導(dǎo)致土地估值工作的結(jié)果發(fā)生變更，具體來說，營改增之后土地估值工作需要及時(shí)通過市場(chǎng)調(diào)查的方式來確定成本逼近法以及基準(zhǔn)地價(jià)參數(shù)修正法來確定在估值過程中的參數(shù)，用以保證土地估值工作的準(zhǔn)確性。

2.4 營改增對(duì)于市場(chǎng)比較法的影響

市場(chǎng)比較法也是土地估值工作當(dāng)中所應(yīng)用到的一種方法之一，同時(shí)營改增也會(huì)對(duì)于該種方法造成一定程度影響，在《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》GB/18508-2014文件當(dāng)中說明，通過市場(chǎng)比較法進(jìn)行土地估值需要排除交易行為當(dāng)中的一些特殊因素，從而防止土地估值與實(shí)際之間產(chǎn)生偏差，通過這樣的措施便可以將土地的成交價(jià)格修正為市場(chǎng)正常價(jià)格。這其中所說的特殊因素主要所指的便是交易稅費(fèi)非正常擔(dān)負(fù)的交易[2]?；诖?，土地評(píng)估期間，需要充分注意到交易修正工作，如果不存在以上所述之特殊因素，便不需要進(jìn)行修正;若是存在特殊因素，則需要將其所造成的價(jià)格偏差排除，將其價(jià)格修正為市場(chǎng)正常價(jià)格，用以保證土地估價(jià)工作的質(zhì)量。

2.5 營改增對(duì)于剩余法的影響

在土地估價(jià)工作當(dāng)中，若是采用剩余法對(duì)于土地進(jìn)行估價(jià)，便需要在土地估價(jià)完成之后按照不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)為開發(fā)周期結(jié)束之后經(jīng)過一次性售出。而營改增對(duì)于剩余法的影響主要體現(xiàn)在開發(fā)項(xiàng)目整體開發(fā)成本的銷售稅費(fèi)，這會(huì)影響到土地估價(jià)工作的結(jié)果[3]。針對(duì)于其中的銷售稅費(fèi)來說，其中主要包含增值稅以及附加稅，增值稅的計(jì)算方式為正常計(jì)算方式，按照小規(guī)模納稅人以及一般納稅人的計(jì)稅方式進(jìn)行計(jì)稅。而在附加稅的計(jì)算中，由于營改增的全面實(shí)施，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等附加稅的適用稅率也發(fā)生了一定改變。所以在土地價(jià)值評(píng)估期間，需要充分考量到增值稅以及附加稅，從而確保整體土地估值結(jié)果更加準(zhǔn)確且符合實(shí)際。

結(jié)束語：

綜上所述，針對(duì)于營改增來說，其會(huì)對(duì)于土地估價(jià)工作造成一定程度影響，而營改增前后土地估價(jià)工作的結(jié)果也會(huì)產(chǎn)生一定變更，所以在土地估價(jià)工作當(dāng)中，需要充分注意到營改增對(duì)于土地估價(jià)工作的各個(gè)方面影響，以此保證土地工作的準(zhǔn)確性。文章通過分析闡述的方式，敘述了營改增對(duì)于地價(jià)內(nèi)涵、估價(jià)前提條件以及假設(shè)條件、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法、剩余法等方面的影響，希望可以確保土地估價(jià)工作更加井然有序的開展。

參考文獻(xiàn)

[1] 唐百楷， 李冰. 營改增對(duì)土地估價(jià)工作的影響[J]. 中國房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)， 2016， 000（005）：38-41.

[2] 陳曉明. “營改增”對(duì)工程造價(jià)預(yù)結(jié)算的影響解析[J]. 魅力中國， 2017， 000（005）：172.

[3] 寧林忠. 關(guān)于“營改增”背景下房地產(chǎn)開發(fā)成本估價(jià)的思考[J]. 房地產(chǎn)導(dǎo)刊， 2018， 000（029）：242.