姜艷華 周婷

摘 要 我國(guó)處于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系，由于時(shí)代的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中扮演著越來(lái)越重要的角色。通過(guò)分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)所存在的規(guī)律，可以對(duì)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)的預(yù)判，采取相應(yīng)的措施引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)向穩(wěn)定可持續(xù)的方向發(fā)展。近些年來(lái)，房?jī)r(jià)的漲速逐漸加快，住房需求者和投資者已經(jīng)不能正確把握房?jī)r(jià)的波動(dòng)規(guī)律，進(jìn)而導(dǎo)致無(wú)法正確處理房地產(chǎn)需求和投資之間的關(guān)系，無(wú)論是對(duì)于住房需求者，還是房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)都會(huì)造成一定的影響。通過(guò)研究影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)規(guī)律波動(dòng)的內(nèi)因和外因，可以有效制定解決措施，科學(xué)預(yù)判房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。

關(guān)鍵詞 影響因素;房地產(chǎn);經(jīng)濟(jì)波動(dòng);應(yīng)對(duì)措施

引言

眾所周知，房地產(chǎn)市場(chǎng)較為火爆，房?jī)r(jià)持續(xù)居高不下，不同區(qū)域的房?jī)r(jià)差距較大。但由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到各種因素的影響如國(guó)家宏觀調(diào)控、當(dāng)?shù)叵M(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力水平、銀行貸款政策等，不斷經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)蕭條、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、經(jīng)濟(jì)繁榮等時(shí)期。本文通過(guò)對(duì)這些因素的分析，從而進(jìn)一步討論房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該采取怎樣的營(yíng)銷(xiāo)對(duì)策。

1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素

（1）內(nèi)部影響因素。房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)供求矛盾是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)范圍內(nèi)在體驗(yàn)的根本原因。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系是市場(chǎng)中一個(gè)不斷變化的因素。房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的快速增長(zhǎng)需要消費(fèi)者實(shí)際需求的跟進(jìn)和支持。因此，技術(shù)、勞動(dòng)力、資金、管理三個(gè)條件發(fā)生變化，房地產(chǎn)供應(yīng)總量繼續(xù)擴(kuò)大或大幅增加。此外，由于各種因素的影響，房地產(chǎn)總需求也將發(fā)生顯著變化，加上房地產(chǎn)業(yè)供給問(wèn)題的顯著變化要比需求變化更為劇烈，實(shí)際需求線的波動(dòng)范圍先于供給問(wèn)題線的振蕩。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給不足與總潛在需求之間的平衡是沒(méi)有意義的。經(jīng)常發(fā)生失衡，房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)將進(jìn)行微調(diào)。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化不可避免地會(huì)引起整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的劇烈波動(dòng)。房地產(chǎn)投資價(jià)格的波動(dòng)是房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化的主要原因。減少對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)投資項(xiàng)目的盲目性和投資，將不可避免地帶動(dòng)房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的不規(guī)則和快速上漲，這也將影響房地產(chǎn)行業(yè)投資的高投資回報(bào)率。在高利潤(rùn)率環(huán)境的驅(qū)動(dòng)下，必然會(huì)導(dǎo)致更多資金流入公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。結(jié)果，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，交易量將增加，市場(chǎng)進(jìn)入持續(xù)繁榮的第三階段。從表面上看，此時(shí)的房地產(chǎn)投資合作開(kāi)發(fā)企業(yè)和相應(yīng)的企業(yè)本身具有較好的效益，但由于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)供求關(guān)系的不正常，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)繁榮蘊(yùn)含著巨大的氣泡數(shù)[1]。

（2）市場(chǎng)帶來(lái)的影響因素。房地產(chǎn)的發(fā)展并不是一成不變的，它也會(huì)受到諸多因素的影響，而市場(chǎng)的環(huán)境變化也同樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展造成一定的影響。此外，有關(guān)的數(shù)據(jù)表明，在購(gòu)買(mǎi)房屋的過(guò)程中，消費(fèi)者對(duì)面積、戶型、品質(zhì)的要求也同樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展造成一定的影響。所以在發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的過(guò)程中，必須要學(xué)會(huì)把控全局，基于多方角度下做出合理的調(diào)整，以明確房產(chǎn)行業(yè)今后的發(fā)展方向。而在這種現(xiàn)狀下，必須要對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)意愿以及購(gòu)買(mǎi)能力等方面進(jìn)行有針對(duì)性的調(diào)查，并且做出切實(shí)可行的解決方案，從而不斷地降低其風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

2促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的有效對(duì)策

（1）健全金融制度。金融市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響不可忽視，為更好的保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，需求從金融制度層面入手，結(jié)合房地產(chǎn)事業(yè)以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境，制定相關(guān)的金融制度，為房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更好的金融環(huán)境。此外，也可對(duì)相關(guān)的優(yōu)惠政策進(jìn)行了解，通過(guò)調(diào)整自身的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，解決在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)所面臨的相關(guān)問(wèn)題，從而保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展[2]。

（2）加大我國(guó)市場(chǎng)控制力度。價(jià)格引起房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)，為了進(jìn)一步的控制市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，需要積極采取相應(yīng)的措施。明確影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)的相關(guān)因素，當(dāng)房地產(chǎn)的價(jià)格一直處于波動(dòng)時(shí)，國(guó)家有責(zé)任對(duì)其進(jìn)行調(diào)控，但這并不是嚴(yán)格地將價(jià)格控制在范圍之內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)處于正常范圍時(shí)，政府不需要采取措施進(jìn)行干預(yù)。通常情況下，房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，價(jià)格的波動(dòng)在一定范圍之內(nèi)，對(duì)于提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)說(shuō)非常有效，并且對(duì)于自身企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理來(lái)說(shuō)是十分有利的。除此之外，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)低價(jià)或高價(jià)超出了合理的范圍，此時(shí)政府應(yīng)該采取措施進(jìn)行調(diào)控，尤其是當(dāng)房?jī)r(jià)處于低價(jià)時(shí)，一定要及時(shí)地進(jìn)行控制，否則當(dāng)價(jià)格低于一定程度之后，會(huì)嚴(yán)重影響到國(guó)家的權(quán)益，引發(fā)出一系列的問(wèn)題，比如說(shuō)囤積土地、大量房產(chǎn)閑置。當(dāng)土地的價(jià)格過(guò)高時(shí)，就會(huì)無(wú)形之中限制地產(chǎn)的價(jià)格，從而也限制了消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望;當(dāng)土地的價(jià)格漲幅過(guò)高時(shí)，在一定程度上也會(huì)影響到其他產(chǎn)業(yè)的價(jià)格，從而就會(huì)帶來(lái)通貨膨脹的壓力。故此，應(yīng)盡可能地將房地產(chǎn)的價(jià)格控制在合理的范圍之內(nèi)，從根本上推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定可持續(xù)的發(fā)展。

（3）調(diào)整土地政策。土地資源作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的重要資源，在利用過(guò)程中要進(jìn)行科學(xué)規(guī)范才能促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。在使用過(guò)程中政府要對(duì)市場(chǎng)利用總量進(jìn)行限制，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化的拍賣(mài)和招投標(biāo)。企業(yè)要持續(xù)關(guān)注當(dāng)?shù)卣块T(mén)的招標(biāo)網(wǎng)，根據(jù)政府要求做出相關(guān)競(jìng)標(biāo)報(bào)告，合理預(yù)測(cè)分析從而做出土地價(jià)值估計(jì)，以求能夠在競(jìng)標(biāo)中獲勝。招標(biāo)管理人員要經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)考核，在進(jìn)行招聘時(shí)要選擇具有責(zé)任心、認(rèn)真細(xì)致的工作人員，必須要十分熟悉招標(biāo)環(huán)節(jié)，能夠根據(jù)招標(biāo)過(guò)程中出現(xiàn)的突發(fā)狀況進(jìn)行有效應(yīng)對(duì)。招標(biāo)完成后要選擇專(zhuān)業(yè)人才對(duì)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)進(jìn)行整體設(shè)計(jì)，盡量節(jié)約土地資源。例如：要對(duì)競(jìng)標(biāo)下來(lái)的土地進(jìn)行整體普查，通過(guò)考察現(xiàn)場(chǎng)情況繪制詳細(xì)的地圖，對(duì)該地區(qū)的公路、河流、橋梁等進(jìn)行分析，并根據(jù)當(dāng)?shù)財(cái)?shù)據(jù)文件匯總該區(qū)域的使用情況，如不同性質(zhì)的工廠有多少、已有使用民宅多少、商業(yè)樓有多少等[3]。

3結(jié)束語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)會(huì)導(dǎo)致一系列復(fù)雜的后續(xù)問(wèn)題，在這一基礎(chǔ)上國(guó)家應(yīng)當(dāng)做好相關(guān)工作，有針對(duì)性地進(jìn)行調(diào)控，確保物業(yè)價(jià)格和地價(jià)等能夠保持一定的穩(wěn)定性，進(jìn)而促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的有效上升。

參考文獻(xiàn)

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[2] 解斌.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素及應(yīng)對(duì)策略探析[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2018（2）：193.

[3] 唐偉.影響我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的因素以及相關(guān)對(duì)策分析[J].時(shí)代金融，2018，89（2）：123-128.