梁秀靜

摘要：房地產預售制度使房地產企業(yè)銷售資金回籠與收入確認時點之間存在時間性差異，這就導致了房地產企業(yè)三大主表與傳統(tǒng)企業(yè)三大主表之間既有共同之處又存在著一定的差異。本文先對某煤炭企業(yè)三大主表財務數(shù)據(jù)進行分析，繼而又以某房地產企業(yè)三大主表財務數(shù)據(jù)進行對比分析，較為深入地分析房地產企業(yè)財務報表在項目所處不同開發(fā)周期中財務數(shù)據(jù)的特點以及在財務報表中的體現(xiàn)。作者還針對房地產行業(yè)的特殊性對預售制度及預售制度所帶來的其他影響做了闡述。在文章的最后，作者提出房地產企業(yè)已經走過了粗獷不規(guī)范管理時代，必須通過科學的精細化管理才可以提高房地產企業(yè)利潤。

關鍵詞：三大主表;預售制度;管理

引言

財務報表中“三大主表”指資產負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表。資產負債表是反映企業(yè)財務狀況的報表，體現(xiàn)資產、負債、所有者權益三者之間的關系。資產負債表的作用在于揭示企業(yè)的經濟資源總量及其分布結構，反映企業(yè)的財務實力、償債能力等。利潤表是企業(yè)在一定時間內的獲利能力情況，評價企業(yè)的經濟效益和經濟效率。現(xiàn)金流量表反映企業(yè)一定時期內經營活動、投資活動、籌資活動對企業(yè)現(xiàn)金流量的影響。下面將對房地產企業(yè)與傳統(tǒng)企業(yè)三大主表之間的共同點及區(qū)別進行分析。

一、房地產企業(yè)與傳統(tǒng)企業(yè)三大主表的共同點分析

“三大主表”三維立體式展現(xiàn)了一家企業(yè)的財務狀況，多角度對同一經濟實體的資產質量、經營業(yè)績，現(xiàn)金流量情況做出報告。房地產企業(yè)的“三大主表”在這些方面與傳統(tǒng)企業(yè)都是相同。但與此同時，房地產企業(yè)的“三大主表”在項目不同的開發(fā)周期又有著自己的特殊之處。

下面首先對一家傳統(tǒng)煤炭企業(yè)2019年9月末財務報表數(shù)據(jù)進行簡要分析：資產負債表中：資產總額466.03億元，負債總額232.41億元，股東權益總額233.62億元;利潤表中：總營業(yè)收入244.94億元，總利潤21.96億元，凈利潤15.97億元;現(xiàn)金流量表中營業(yè)性現(xiàn)金流7.43億元，投資性現(xiàn)金流-12.95億元，融資性現(xiàn)金流3.07億元，凈現(xiàn)金流-2.44億元。

通過對資產負債表分析并結合企業(yè)實際情況，該企業(yè)資產規(guī)模較大，屬于重資產企業(yè)，企業(yè)資產負債率49.87%，屬于低風險行業(yè)，企業(yè)還債能力強。通過對企業(yè)利潤表分析，企業(yè)1—9月營業(yè)利潤率為8.9%，通過查看該企業(yè)上半年利潤表，該企業(yè)上半年營業(yè)利潤率為1.3%，第三季度營業(yè)利潤率比前兩個季度有了較大幅度提升。通過對該企業(yè)現(xiàn)金流量表分析，該企業(yè)對外投資規(guī)模較大。

傳統(tǒng)行業(yè)中現(xiàn)金流量表中銷售商品提供勞務收到的現(xiàn)金≈（主營業(yè)務收入+其他業(yè)務收入）×（1+13%）+預收賬款增加額-應收賬款增加額-應收票據(jù)增加額，按照上面模板公式計算該企業(yè)銷售商品提供勞務收到的現(xiàn)金約為265.1億元，實際現(xiàn)金流量表中銷售商品提供勞務收到的現(xiàn)金273.85億元，兩者基本相等。通過分析數(shù)據(jù)可以看出，主營業(yè)務收入占銷售商品提供勞務收到的現(xiàn)金的92.39%，屬于第一影響因素;1-9月應收賬款增加15.17億元，應收賬款占銷售商品提供勞務收到的現(xiàn)金的5.54%，屬于第二大影響因素。預收賬款增加額及應收票據(jù)增加額占銷售商品提供勞務收到的現(xiàn)金的2.7%，對現(xiàn)金流入影響偏小。

傳統(tǒng)行業(yè)中購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金≈（主營業(yè)務成本+其他業(yè)務成本+存貨的增加額）×（1+13%）+預付賬款增加額-應付賬款增加額-應付票據(jù)增加額。按照上面公式計算該企業(yè)購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金約為224.85億元，實際現(xiàn)金流量表中購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金214.28億元，兩者基本相等。通過分析數(shù)據(jù)可以看出，主營業(yè)務成本197.51億元占購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金104.47%，足以證明主營業(yè)務成本對購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金具有舉足輕重的作用。其他會計科目增減變化程度對購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金影響比例偏小。傳統(tǒng)企業(yè)會計報表數(shù)據(jù)清晰易懂，便于報表使用者對報表的理解。

二、房地產企業(yè)與傳統(tǒng)企業(yè)三大主表的區(qū)別分析

以下是某房地產企業(yè)單一項目公司2016年末財務數(shù)據(jù)且該企業(yè)2016年首次開盤銷售，資產負債表中：資產總額14.68億元，其中貨幣資金1.54億元，存貨12.38億元;負債總額11.12億元，其中預收賬款3.43億元;所有者權益3.55億元，未分配利潤–0.24億元，值得一提的是賬面應交稅金為–1409.29萬元。利潤表中：營業(yè)收入0，營業(yè)成本0，稅金及附加201.89萬元，期間費用合計1159.5萬元，其中：財務費用60.19萬元，本年利潤總額為–1388.86萬元，所得稅567.82萬元，本年凈利潤–1966.03萬元?，F(xiàn)金流量表中：銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金3.42億元;購買商品、接收勞務支付的現(xiàn)金1.34億元;經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額0.14億元，投資活動產生的現(xiàn)金流量凈額–10.52萬元，分配股利、利潤或償付利息所支付的現(xiàn)金4531.71萬元，籌資活動產生的現(xiàn)金流量凈額3968.29萬元;現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額0.53億元（未包含使用受限資金）。

如果以傳統(tǒng)行業(yè)的標準對以上財務數(shù)據(jù)分析，存貨占資產總額的84.37%，企業(yè)資產過多沉淀在存貨中，企業(yè)資產變現(xiàn)速度慢;資產負債率為75.81%，企業(yè)償債能力較差且風險大。預收賬款占流動負債的55.96%，屬于第一大影響因素。預收賬款過大，企業(yè)面臨風險也大。從利潤表中可以看到：企業(yè)當年沒有收入（以前年度也沒有收入）、成本，只有相關期間費用，故本年利潤為負，但是有企業(yè)所得稅費用，無法理解。從現(xiàn)金流量表中可以看到購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金僅為預售賬款期末減期初，與利潤表中主營業(yè)務收入沒有關系。購買商品、接收勞務支付的現(xiàn)金1.35億元，但主營業(yè)務成本為0，存貨增加2.49億元，無法印證上面“現(xiàn)金流模板公式”。現(xiàn)金流量表中分配股利、利潤或償付利息所支付的現(xiàn)金4531.71萬元，但利潤表中財務費用僅60.19萬元。如果用傳統(tǒng)行業(yè)會計報表的標準及相關比率來衡量該房地產企業(yè)會計報表的話，絕對是令人費解，甚至會認為該房地產企業(yè)會計報表在某些地方是錯誤的。

該房地產企業(yè)會計報表沒有錯誤，之所以房地產企業(yè)的會計報表與傳統(tǒng)企業(yè)的會計報表存在較大差異，主要是由房地產行業(yè)的特殊性決定的。在房地產行業(yè)眾多的特殊性中，房地產企業(yè)實行的預售制度對房地產會計報表的影響尤為重要。一般企業(yè)銷售的產品都是可以直接使用的產成品。房地產企業(yè)目前實行的預售政策即房地產企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目。

在項目前期預售階段，房地產企業(yè)為了快速回籠資金，前期推出的都是去化速度較快的住宅產品及其他剛需產品。資產負債表中預收賬款增多，資產負債率較高，此階段房地產企業(yè)預收賬款可以通俗地理解為未達到收入確認時點的收入。衡量資產負債率時可以剔除預收賬款增加這一因素。利潤表中主營業(yè)務收入、主營業(yè)務成本為零，只有期間費用，利潤為負，但是不能簡單地判定為企業(yè)經營狀況不佳。因為此時只是未達到結轉收入、成本的相關標準?，F(xiàn)金流量表中的現(xiàn)金流入主要來自銷售房屋的預收款資金流入與利潤表中的主營業(yè)務收入無關。此時項目尚處在于施工階段，部分工程仍需施工單位墊資施工，現(xiàn)金流總體充裕。

按照我國稅法相關規(guī)定符合下列條件之一的，應視為已經完工：（1）開發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（2）開發(fā)產品已開始投入使用。（3）開發(fā)產品已取得了初始產權證明。在開發(fā)項目達到收入確認條件時點，項目基本已經全部完工，資產負債表中存貨減少轉入利潤表的主營業(yè)務成本;預收賬款減少，轉入利潤表中的主營業(yè)務收入;利潤表可以體現(xiàn)出項目的經營情況。此時，利潤表中可能主營業(yè)務收入數(shù)額巨大且經營利潤可觀，但現(xiàn)金流量表中現(xiàn)階段出售的主要是去化較慢的產品，且由于項目完工并交付使用，前期留存的應付工程款也需要集中支付，此時現(xiàn)金流量表中，當期現(xiàn)金流入較少，現(xiàn)金流出較多，現(xiàn)金流緊張。房地產企業(yè)在確認收入后，現(xiàn)金流量表與利潤表之間的差距依然比較大，不能完全按照傳統(tǒng)行業(yè)的標準來評判。

房地產預售制度導致了房地產企業(yè)銷售資金回籠與收入確認時點之間的時間性差異，自然而然的催生了房地產企業(yè)預繳稅金制度。房地產企業(yè)主要稅種如增值稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅均需要預繳稅款。1993年12月13日以國務院令135號文《營業(yè)稅暫行條例》中就明確規(guī)定，納稅人銷售不動產，于次月繳納稅款，與是否結轉收入無關。營改增后，國家對房地產企業(yè)依然實行預繳制度。1994年頒布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》，明確了房地產企業(yè)預繳土地增值稅。在國稅發(fā)（2003）83號文中明確規(guī)定了房地產企業(yè)需要預繳企業(yè)所得稅。預繳稅金制度下，不論利潤表是否結轉收入，是否有盈利，各類預繳稅金均需要按照實際收款時間的次月或者季度繳納稅金。在預售未達到交房標準、未確認收入前，應交稅金賬面金額為借方余額。在交房確認收入后，根據(jù)項目實際情況進行匯算清繳。前例中在預售未達到交房標準時，現(xiàn)金流量表中分配股利、利潤或償付利息所支付的現(xiàn)金4531.71萬元，但利潤表中財務費用僅60.19萬元，主要是由于房地產企業(yè)開發(fā)周期長，項目貸款利息資本化計入成本，利潤表中的財務費用一般僅是金融機構手續(xù)費及存款利息收入等。

結語

財務報表使用者熟悉了傳統(tǒng)行業(yè)三大主表的內容，并且通過財務報表可以獲取報表使用者需要的財務信息，對企業(yè)各類經營成果形成正確的判定。由于房地產企業(yè)實行預售制度，我們不能完全按照傳統(tǒng)企業(yè)的標準來評判房地產企業(yè)的會計報表的相關情況。會計報表使用者需要清楚房地產項目所處的不同開發(fā)階段，通過連續(xù)若干年會計報表綜合評判房地產企業(yè)的經營情況。

大部分中國家庭中最大支出仍然是購房支出，再加上近些年房價不斷上漲，部分媒體大肆渲染及“房奴”的現(xiàn)身說法等等，對于不了解房地產行業(yè)的人們來講，房地產企業(yè)就是民眾生活中的“吸血鬼”，房地產行業(yè)就是一個暴利的行業(yè)。但是根據(jù)多年的實際工作經歷，房地產企業(yè)早已不再是什么可以“一夜暴富”暴利行業(yè)，甚至有些房地產企業(yè)在實際項目運營中，被市場淘汰最終被兼并或者破產。房地產企業(yè)要想在激烈的競爭中站穩(wěn)腳跟并且不斷發(fā)展壯大，只有通過科學、規(guī)范且適合企業(yè)自身的精細化管理不斷挖掘企業(yè)的盈利能力，才能在房地產行業(yè)獲得一席之地。