段文舉

摘要：我國房地產(chǎn)企業(yè)若要在激烈的市場中謀求跨越式發(fā)展，就應(yīng)尤其注意財務(wù)管理風(fēng)險防范和控制。目前，我國房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險防范與控制中存在著一些問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)構(gòu)建健全的財務(wù)管理體系，加強房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控工作，才能更好地防范財務(wù)管理風(fēng)險，降低經(jīng)營風(fēng)險，提高房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟效益。本文主要分析了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險，并著重探討了財務(wù)管理風(fēng)險防范與控制的有效策略，旨在為推動房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展建言。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);財務(wù)管理;風(fēng)險防范

引言

隨著人們物質(zhì)水平的日益提高和大幅改善，對房屋建筑的需求也在不斷增加，所以房地產(chǎn)行業(yè)也得到了蓬勃的發(fā)展。但在發(fā)展的同時，也面臨著較多的財務(wù)管理風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)需采取一系列措施去規(guī)避風(fēng)險。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，財務(wù)管理也漸漸成為一項很重要的工作。目前，受國家政策調(diào)控房價、取消預(yù)售制等各種外界因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)如何對財務(wù)管理風(fēng)險進行防范與控制，成為亟待處理的問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險概述

房地產(chǎn)企業(yè)因其自身為資金密集型企業(yè)，財務(wù)管理風(fēng)險尤其重要，主要包括以下幾個方面：第一，房地產(chǎn)企業(yè)包括借入資金和所有者投資的籌資風(fēng)險。因為房地產(chǎn)企業(yè)比其他一般企業(yè)投資建設(shè)所需的資金更多，而且房產(chǎn)價值高、回收期長，這就造成大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的啟動資金多半依靠向銀行或其他金融機構(gòu)的借入資金或者其他所有者投資的籌資?；I資風(fēng)險主要包括房地產(chǎn)企業(yè)是否能按時還本付息或者向其他所有者投資支付的收益不確定性。第二，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不會選擇僅僅將資產(chǎn)配置到房地產(chǎn)行業(yè)中，涉足不熟悉的行業(yè)就很容易出現(xiàn)投資回報率無法達到預(yù)期的投資風(fēng)險，這容易影響房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流、盈利能力、償債能力，對企業(yè)造成無法挽回的損失。第三，在房產(chǎn)出售后，由房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為結(jié)算資金再轉(zhuǎn)化為貨幣資金，需要經(jīng)歷較長的時間，轉(zhuǎn)化時間和金額存在不確定，這就造成了資金回收風(fēng)險。第四，來源于對收益確認時和對投資者分配收益形式、時間、金額把握不清的收益分配風(fēng)險。收益分配風(fēng)險是指企業(yè)收到利潤成果后，對其進行收益利潤分配，如果投資者對于收益分配方式不當，很容易影響投資者的積極性，對未來房地產(chǎn)企業(yè)籌資也會產(chǎn)生影響。

二、我國房地產(chǎn)財務(wù)管理存在風(fēng)險的成因

（一）財務(wù)管理重要性認知不足，財務(wù)風(fēng)險管理意識薄弱

房地產(chǎn)行業(yè)屬于高收益行業(yè)，尤其是在近20年間，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非?？焖?，企業(yè)管理層往往對企業(yè)經(jīng)濟利益非常重視，對企業(yè)財務(wù)管理一般不是很重視，財務(wù)風(fēng)險管理意識薄弱。如沒有建立完善的財務(wù)管理體系、財務(wù)管理人員綜合素質(zhì)偏低、不能科學(xué)分析和評價企業(yè)財務(wù)活動等等，這既影響了企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率和利用率，加大了企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，也降低了企業(yè)的經(jīng)濟效益，甚至導(dǎo)致企業(yè)決策失誤或融資不當，面臨資金鏈斷裂等問題。

（二）財務(wù)管理體系缺乏且不完善

目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理制度存在較多的漏洞，比如財務(wù)核算體系未能嚴格構(gòu)建起來，日常管理工作隨意，很多制度仍停留在表面，沒有得到具體、翔實的貫徹實施。相對于其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)行業(yè)由于對資金的需求量更高，相應(yīng)的財務(wù)杠桿也高，因此房地產(chǎn)開發(fā)往往憑借融資活動和貸款等，如果缺乏相關(guān)完善的財務(wù)管理風(fēng)險制度，則在相應(yīng)的資金籌集活動中缺乏合理性，企業(yè)負債過大，使房地產(chǎn)公司面臨較大的財務(wù)風(fēng)險，比如在選擇融資方式時往往僅選擇銀行貸款一種方式，因此資產(chǎn)負債率相對高，如果國家政策變化，銀行收縮銀根，公司易出現(xiàn)資金斷裂的不利現(xiàn)象。同時，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏從事分析、決策、內(nèi)部控制等會計工作人員，內(nèi)部控制工作難以統(tǒng)一。

（三）風(fēng)險防范與控制機制不規(guī)范

眾所周知，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，所面臨的市場和內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險都很大。同時，因為對資金的需求量高，財務(wù)杠桿相對較高，所以需進行貸款和融資。而很多房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式、類型、時間等缺乏合理化和規(guī)范化，風(fēng)險防范和控制水平低下。同時，在選擇融資方式時往往僅選擇銀行貸款一種方式，因此資產(chǎn)負債率相對高，如果國家政策變化，銀行收縮銀根，公司易出現(xiàn)資金斷裂的不利現(xiàn)象。

（四）成本管控工作不到位

房地產(chǎn)項目是個投資周期很長的工程，從前期的設(shè)計、購買土地使用權(quán)，到工程項目開始招投標，再到后面的施工、驗收，每一個環(huán)節(jié)，都需要投入成本，都涉及成本管理。而房地產(chǎn)企業(yè)在這些環(huán)節(jié)的成本管控工作不到位，比如在前期選擇設(shè)計圖紙、設(shè)計方案時，沒有綜合考慮各種因素，沒有考慮到成本因素，造成設(shè)計方案價值與實際價值偏離較大，在后期實施方案時也容易超出預(yù)算。同時，有些房地產(chǎn)企業(yè)在購買土地時沒有對另一方做盡職調(diào)查，導(dǎo)致土地競賣的價格和實際成本不相符，這些環(huán)節(jié)導(dǎo)致在實際實施項目時，總發(fā)生實際成本大于理論成本的現(xiàn)象，顯著地加大房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控難度。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強財務(wù)管理風(fēng)險防范與控制的途徑

（一）財務(wù)人員需增強風(fēng)險防控觀念

財務(wù)人員需增強風(fēng)險防控觀念。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要完善管理體系，加強內(nèi)部控制。不僅僅需要健全財務(wù)管理制度，對企業(yè)的財務(wù)人員及其資金賬號、業(yè)務(wù)往來，建立嚴格的檢查考核和監(jiān)督制度，還要定期培訓(xùn)，加強財務(wù)人員對風(fēng)險預(yù)測的敏感程度。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要完善財務(wù)監(jiān)督、獨立的審計機制。為了實現(xiàn)預(yù)期財務(wù)管理目標，減少不可控的損失，必須加強財務(wù)監(jiān)督，保證企業(yè)日常運營。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立獨立的審計機構(gòu)，制定專門的審計程序和確定具體的審內(nèi)容，配備專業(yè)審計人員，定期對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險進行排查，并將結(jié)果上報給管理層和董事會。

（二）健全全面預(yù)算管理機制，優(yōu)化

財務(wù)管理各環(huán)節(jié)

全面預(yù)算管理是一種新型的現(xiàn)代企業(yè)管理方法，具有全面性、全程性和全員性特征，是房地產(chǎn)企業(yè)實施內(nèi)部控制的有效工具。全面預(yù)算管理主要分為財務(wù)預(yù)算、經(jīng)營預(yù)算、籌資預(yù)算、資本預(yù)算4個方面，其通過“適度分權(quán)，集中監(jiān)控”來有效配置房地產(chǎn)企業(yè)資源，提升房地產(chǎn)企業(yè)采取戰(zhàn)略管理的效果，以達到合理配置各種資源的目的。在項目建設(shè)過程中，要對各環(huán)節(jié)的財務(wù)管理進行優(yōu)化，這樣可以增強財務(wù)管理風(fēng)險防控能力。例如，科學(xué)安排施工進度，完善相關(guān)的資金管理制度，做好決算控制工作，做好資金運營過程中的監(jiān)督工作，提高資金的利用效率。

（三）加強對財務(wù)風(fēng)險防范與控制的力度

在對外的風(fēng)險防控中，房地產(chǎn)行業(yè)要按照目前市場經(jīng)濟的發(fā)展變化，建立、引進學(xué)習(xí)現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理制度，充分提高外部經(jīng)營風(fēng)險防控能力。房地產(chǎn)企業(yè)可增加多種融資方式，比如債務(wù)融資、股權(quán)融資、民間借貸等多種融資渠道，從而有利于分散公司的融資風(fēng)險，同時也避免了因資金鏈條發(fā)生狀況造成公司無法如期償還貸款的情況。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要防止一味擴張的行為，應(yīng)按照當前公司經(jīng)營狀況和市場環(huán)境來決定公司的經(jīng)營發(fā)展策略，把控籌資成本，對貸款款項、內(nèi)容進行風(fēng)險分析，降低資產(chǎn)負債率，日后借貸也會相對容易?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)識別財務(wù)管理風(fēng)險，了解再籌資風(fēng)險、利率變動風(fēng)險、按期借貸風(fēng)險等概念，對公司可能會遇到的風(fēng)險進行有效的預(yù)測、識別、規(guī)避或應(yīng)對，建立和健全財務(wù)管理風(fēng)險預(yù)測、識別、規(guī)避等方案，確保危害影響最小化。

（四）加強房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控工作

因為房地產(chǎn)是個需要大量資金的產(chǎn)業(yè)，所以房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程時務(wù)必要統(tǒng)籌全局，預(yù)算管理、成本管理、風(fēng)險管理、監(jiān)督管理都是非常重要的內(nèi)容。成本管控作為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重要組成部分，應(yīng)加大風(fēng)險防范和控制措施。在房地產(chǎn)工程項目的開發(fā)階段，財務(wù)管理人員應(yīng)將公司自身實際狀況和市場動態(tài)進行合理、全面、深入的分析，根據(jù)分析得到的結(jié)論，再著手設(shè)計開發(fā)方案。在項目立項時，要綜合考慮整個項目的周期、人員結(jié)構(gòu)、預(yù)期成果等因素，提高工程項目造價的準確性。項目施工過程中，應(yīng)實行財務(wù)監(jiān)督管理制度，最好可結(jié)合內(nèi)外審查。有些房地產(chǎn)企業(yè)的審計工作由預(yù)算管理人員、工程項目技術(shù)人員、財務(wù)人員共同負責(zé)，互相監(jiān)督，加強項目實施的成本管控，提高項目的投資成本、質(zhì)量成本等。在項目竣工決算時，要及時配合相關(guān)部門做好工程價款結(jié)算工作。

（五）加強房地產(chǎn)企業(yè)資金管理，構(gòu)建財務(wù)風(fēng)險預(yù)警和監(jiān)控體系

根據(jù)價值鏈理論，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理涵蓋立項、研發(fā)、設(shè)計、生產(chǎn)、銷售、售后服務(wù)等全過程，在財務(wù)管理實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對每個環(huán)節(jié)影響資金管理的因素進行分析，尋找到降低成本的有效途徑。要加強企業(yè)內(nèi)部價值鏈與上、下游企業(yè)價值鏈的管理，對比企業(yè)自身和競爭對手的價值鏈，改善企業(yè)內(nèi)部價值鏈，進行動態(tài)經(jīng)營管理，以獲得持久競爭優(yōu)勢和能力。同時，還要優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，以項目為單位，結(jié)合實際情況采取相應(yīng)的融資手段。制定最合理的資本結(jié)構(gòu)范圍與方向，明確負債規(guī)模與比例，以防止盲目擴張和對外投資，有效降低財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從及時、有效防御財務(wù)風(fēng)險的角度出發(fā)，建立健全科學(xué)的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警和監(jiān)控體系，制定財務(wù)風(fēng)險指標，基于動態(tài)化和易于觀察角度，設(shè)置財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的財務(wù)指標，借助信息化工具，對企業(yè)潛在的財務(wù)風(fēng)險進行監(jiān)控和預(yù)警。

結(jié)語

財務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要內(nèi)容，雖然我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理風(fēng)險防范預(yù)控制水平并不高，財務(wù)管理制度仍需完善，但房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有信心，并對財務(wù)管理工作給予更多的關(guān)注，在實際經(jīng)營活動中不斷改革，樹立和強化財務(wù)風(fēng)險管理意識，引入現(xiàn)代先進的財務(wù)管理風(fēng)險防范與控制理念，做好財務(wù)管理風(fēng)險管控，詳細分析遇到的財務(wù)管理風(fēng)險并積極應(yīng)對，完善和落實各項財務(wù)管理制度，建立財務(wù)風(fēng)險管控體系，確保財務(wù)管理工作的合規(guī)化、專業(yè)化，提高房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營管理能力，促進我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻：

[1]曾子龍.淺談房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險防范與控制[J].經(jīng)貿(mào)實踐，2018（14）：162–163.

[2]張英霞.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險與防范措施分析[J].企業(yè)改革與管理，2018（17）：148+159.

[3]龔敏.淺談房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險防范與控制[J].財會學(xué)習(xí)，2017（12）：92.