甄愛(ài)軍

文前提要：今年上半年，受新冠疫情影響，樓市庫(kù)存整體水平略有上升，去化周期也隨之提高。下半年在政策面保持持續(xù)穩(wěn)定的前提下，利率水平進(jìn)一步下調(diào)的空間已經(jīng)不大，房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定為大概率事件。

樓市庫(kù)存微幅上升

受疫情影響，樓市庫(kù)存略有上升。

易居研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為47916萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.0%。究其原因，主要是一季度疫情帶來(lái)了沖擊，銷(xiāo)售動(dòng)力明顯削弱。

讓人略感擔(dān)憂(yōu)的是，這是在供應(yīng)縮減的情況下產(chǎn)生的結(jié)果。數(shù)據(jù)顯示，今年前6個(gè)月，100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為21966萬(wàn)平方米，成交量為22392萬(wàn)平方米，總體上呈現(xiàn)“供小于求”的態(tài)勢(shì)，即便如此，也未能使今年上半年庫(kù)存壓力比去年年底略有釋放。

二線城市的庫(kù)存壓力最大。數(shù)據(jù)表明，截至6月末，100個(gè)城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2936萬(wàn)平方米、24541萬(wàn)平方米和20439萬(wàn)平方米，同比增速分別為5.8%、10.3%和1.3%。橫向比較來(lái)看，二線城市的庫(kù)存攀升節(jié)奏較快。

當(dāng)然，二線城市庫(kù)存壓力較大，有其實(shí)際原因。近年來(lái)，二線城市在土地供應(yīng)、土地交易、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方面同時(shí)放量，導(dǎo)致潛在房源供應(yīng)較多。今年上半年此類(lèi)城市新盤(pán)的供應(yīng)節(jié)奏加快，使得庫(kù)存規(guī)模明顯上升。不過(guò)，下半年戶(hù)籍政策進(jìn)一步放寬，預(yù)計(jì)去庫(kù)存壓力會(huì)有所減小。

部分城市庫(kù)存壓力明顯上升。數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，100個(gè)城市中，有61個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)同比正增長(zhǎng)現(xiàn)象。部分二線城市包括杭州、呼和浩特、青島、鄭州、南寧等，庫(kù)存上升比較明顯，原因在于新房供應(yīng)規(guī)模較大、房屋成交疲軟。其中很多城市，下半年需要把積極去庫(kù)存作為一項(xiàng)重要的任務(wù)。

未來(lái)房?jī)r(jià)如何運(yùn)行

在庫(kù)存增大的情況下，房?jī)r(jià)將會(huì)何去何從？

今年上半年住宅庫(kù)存特點(diǎn)總結(jié)為“庫(kù)存規(guī)模同比上升、去化周期明顯擴(kuò)大”，全國(guó)百城都面臨或大或小的庫(kù)存壓力。疫情帶來(lái)的沖擊，以及銷(xiāo)售市場(chǎng)可能面臨很多不確定性，因而要防范此類(lèi)的庫(kù)存壓力在下半年延續(xù)。

下半年應(yīng)該把去庫(kù)存工作提高到更重要的層面上。雖然近期全國(guó)有部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)炒作、政策有所收緊，但這不是市場(chǎng)最主要的矛盾和焦點(diǎn)。當(dāng)前房企的最核心目標(biāo)是，如何在下半年加快銷(xiāo)售、彌補(bǔ)上半年出現(xiàn)的銷(xiāo)售虧空。

另一個(gè)值得關(guān)注的變化是，對(duì)房?jī)r(jià)影響較大的利率水平，進(jìn)一步明顯下降的可能性已經(jīng)不大。7月份，全國(guó)貸款市場(chǎng)5年期LPR為4.65%，與6月份持平。此次LPR利率連續(xù)4個(gè)月沒(méi)有下調(diào)，信號(hào)意義很強(qiáng)。上半年已經(jīng)出現(xiàn)了兩次較為明顯的降息，利率下調(diào)將保持克制，不會(huì)無(wú)限制地持續(xù)下行，會(huì)綜合考慮各種因素。此外，從當(dāng)前政策導(dǎo)向看，更多強(qiáng)調(diào)對(duì)既有利率政策的消化。下半年，盡管寬松的利率環(huán)境依然存在，但利率繼續(xù)下調(diào)的空間卻減小了。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，目前雖然整體環(huán)境處于貨幣寬松趨勢(shì)中，但針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利率、信貸等政策都未有明顯放松，同時(shí)調(diào)控政策層面上仍強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，預(yù)計(jì)下半年一、二線城市和強(qiáng)三線城市樓市整體將繼續(xù)平穩(wěn)，弱三四線城市繼續(xù)降溫，全國(guó)整體以“穩(wěn)”為主。在這種情況下，房?jī)r(jià)大概率保持穩(wěn)定。當(dāng)然，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)可能會(huì)存在較大幅度反彈，比如庫(kù)存壓力極小的成都、杭州等。