甄愛(ài)軍

隨著戶(hù)籍制度改革深化，未來(lái)新一輪人才新政有望密集出臺(tái)，這對(duì)樓市會(huì)形成利好。對(duì)于部分城市居民來(lái)說(shuō)，如果有置業(yè)計(jì)劃，可以適當(dāng)提前實(shí)施，不必觀望等待。

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蘇州成為2020年第一個(gè)出臺(tái)人才新政的城市。

2020年1月初，蘇州出臺(tái)《蘇州市人民政府關(guān)于調(diào)整人才落戶(hù)相關(guān)政策的通知（草案）》。這份通知新增了人才落戶(hù)方式，給人才提供了“先落戶(hù)后就業(yè)”的新型方式。政策規(guī)定，在國(guó)（境）外取得學(xué)士及以上學(xué)位并取得國(guó)家教育部學(xué)歷學(xué)位認(rèn)證的留學(xué)回國(guó)人員、具有全日制本科學(xué)歷及學(xué)士以上學(xué)位人員、具有高級(jí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)職務(wù)任職資格的人員等3類(lèi)人員只要有來(lái)蘇州就業(yè)意愿，在人事檔案轉(zhuǎn)入后可申請(qǐng)辦理落戶(hù)。

蘇州推出的人才新政，或許由此拉開(kāi)新一輪人才新政密集出臺(tái)的大幕。2019年12月底，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)勞動(dòng)力和人才社會(huì)性流動(dòng)體制機(jī)制改革的意見(jiàn)》正式落地實(shí)施，戶(hù)籍制度迎來(lái)巨變。該文件明確指出，“以戶(hù)籍制度和公共服務(wù)牽引區(qū)域流動(dòng)。全面取消城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下的城市落戶(hù)限制，全面放寬城區(qū)常住人口300萬(wàn)至500萬(wàn)的大城市落戶(hù)條件。完善城區(qū)常住人口500萬(wàn)以上的超大特大城市積分落戶(hù)政策，精簡(jiǎn)積分項(xiàng)目，確保社會(huì)保險(xiǎn)繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例?！?/p>

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心跟蹤監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2019年11～12月再次出現(xiàn)人才政策井噴的現(xiàn)象，全國(guó)累計(jì)有超過(guò)20城在12月發(fā)布了各種類(lèi)型的人才引進(jìn)政策。

其實(shí)在2019年，人才政策已成為房地產(chǎn)調(diào)控的常規(guī)手段，人才政策掛鉤購(gòu)房成為2019年政策主要特點(diǎn)。從全國(guó)看，大部分城市的人才政策與住房政策都有關(guān)聯(lián)。中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，2019年全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)170個(gè)城市發(fā)布了各種人才政策，與2018年相比上漲超過(guò)40%。從實(shí)際政策執(zhí)行上看，大部分城市的人才政策的確會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，多個(gè)省會(huì)城市在向千萬(wàn)人口目標(biāo)沖刺。

政策有望帶動(dòng)需求

人才新政的推出，有望對(duì)區(qū)域樓市帶來(lái)新的增量需求。

蘇州出臺(tái)人才新政，對(duì)樓市也能形成利好。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示，該草案的出臺(tái)，主要目的在于為蘇州城市的發(fā)展提供更多的人才，推動(dòng)蘇州戶(hù)籍制度改革步伐，疊加“一帶一路”、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、長(zhǎng)三角一體化和自貿(mào)區(qū)建設(shè)等國(guó)家戰(zhàn)略機(jī)遇，加快蘇州城市的發(fā)展。人才引進(jìn)條件較為寬松，本科落戶(hù)基本無(wú)限制，大專(zhuān)落戶(hù)僅需繳納6個(gè)月社保，有望給蘇州帶來(lái)人口增加，相應(yīng)的帶來(lái)購(gòu)房需求的釋放。

人才新政對(duì)樓市能夠起到一定的促進(jìn)作用。在2018年初，西寧出臺(tái)了該地區(qū)“史上含金量最高”的人才新政，對(duì)直接引進(jìn)的人才給予高額現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)，從而引發(fā)人口向西寧聚集并導(dǎo)致需求增長(zhǎng)，而這種變化已經(jīng)直接反映到了房?jī)r(jià)變化上面。進(jìn)入2019年三季度以來(lái)，西寧房?jī)r(jià)走勢(shì)開(kāi)始走強(qiáng)，并在2019年10月以環(huán)比2.8%的漲幅排在全國(guó)第一的位置。此外，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心跟蹤監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，在2019年，西寧二手房市場(chǎng)掛牌價(jià)以20.76%的同比漲幅排在所有監(jiān)測(cè)城市首位。

當(dāng)然，人才新政與調(diào)控并不矛盾。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，客觀上說(shuō)，類(lèi)似政策能夠吸引更多人到蘇州落戶(hù)，但在政策落實(shí)過(guò)程中，需要防范各類(lèi)炒房現(xiàn)象的出現(xiàn)。換句話說(shuō)，出臺(tái)人才新政不直接代表購(gòu)房政策放松，后續(xù)蘇州將繼續(xù)強(qiáng)調(diào)房住不炒的導(dǎo)向。

也有分析人士提醒，應(yīng)該避免把人才推向住宅市場(chǎng)的簡(jiǎn)單做法。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，購(gòu)房補(bǔ)貼、租賃租房等政策對(duì)于人才影響更大。對(duì)于地方需要的人才，不應(yīng)該簡(jiǎn)單地推入房地產(chǎn)市場(chǎng)，人才應(yīng)該更多地與產(chǎn)業(yè)政策掛鉤，對(duì)于人才的居住也更應(yīng)該以保障類(lèi)型住房為主，把人才推入商品房市場(chǎng)，本質(zhì)上很難弄清楚是不是炒房。

自住需求或應(yīng)出手

對(duì)于自住需求而言，目前應(yīng)該考慮出手買(mǎi)房，而不必觀望等待。

新一輪人才新政疊加落戶(hù)制度放寬，將繼續(xù)加速戶(hù)籍城鎮(zhèn)化率的提升，并淡化住房限購(gòu)的約束，從而提振一二線城市和強(qiáng)三四線城市住宅需求。

那么，哪些城市居民可以考慮出手？首先是三大都市群周邊城市。目前京津冀、長(zhǎng)三角和粵港澳大灣區(qū)都市群是國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，同時(shí)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民收入水平也不斷提高，所以位于都市群內(nèi)符合取消落戶(hù)條件的城市，因未來(lái)城市化率提高，樓市需求仍會(huì)保持相對(duì)旺盛態(tài)勢(shì)，此類(lèi)城市包括嘉興、常州、無(wú)錫、江陰、珠海等。

其次是有產(chǎn)業(yè)支持、同時(shí)又疊加人才新政利好的三四線城市，也無(wú)需觀望等待。自2017年2月以來(lái)，包括南京、武漢、長(zhǎng)沙、成都、廣州等多個(gè)二三線城市陸續(xù)出臺(tái)人才新政，對(duì)引進(jìn)人才加大貨幣補(bǔ)貼力度、放寬落戶(hù)門(mén)檻、取消部分人群限購(gòu)條件等，對(duì)相應(yīng)城市的戶(hù)籍人口以及商品房成交均有所拉動(dòng)。因而對(duì)于東莞市、長(zhǎng)沙縣等三四線城市，如有置業(yè)考慮，也應(yīng)該早作打算。

還有一個(gè)更簡(jiǎn)單的判斷方法，就是排在全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)前十的城市，也要早作打算。根據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院日前發(fā)布的《中國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告（2019）》，2019年全國(guó)綜合經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力十強(qiáng)縣（市）依次是：昆山市、江陰市、張家港市、常熟市、太倉(cāng)市、義烏市、長(zhǎng)沙縣、慈溪市、宜興市和龍口市。這些縣級(jí)市形成了獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，經(jīng)濟(jì)后勁十足，對(duì)人口吸引力也很強(qiáng)，未來(lái)發(fā)展可期。