楊俊驥

摘要：針對不動產(chǎn)繼承業(yè)務涉及法律法規(guī)多且關系復雜等問題，提出非公證繼承登記六步法，即聆聽，查詢，交流，材料準備與提交，材料查驗，受理、審核、公告。以期能夠更好地服務群眾，提高群眾的滿意度。

關鍵詞：繼承登記;查詢交流;材料準備與提交;材料查驗

中圖分類號：F293

文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）07-0036-39

收稿日期：2020-05-01

《不動產(chǎn)登記條例實施細則》要求不動產(chǎn)登記機構辦理繼承登記業(yè)務時，不要求強制公證，但辦理此項業(yè)務時，不動產(chǎn)登記機構又面臨主觀和客觀兩方面因素。主觀方面，不動產(chǎn)登記機構工作人員非常緊張?？陀^方面，不動產(chǎn)繼承登記涉及到的法律法規(guī)多，關系復雜，認定專業(yè)。在這種情況下，不動產(chǎn)登記機構怎么破解當前困局，更好的為老百姓服好務呢？筆者經(jīng)過長時間的業(yè)務辦理與思考，總結出辦理非公證繼承登記的六步法。

第一步聆聽

首先聽申請人介紹被繼承人情況，包括被繼承人與申請人的關系、被繼承人的姓名、死亡時間、死亡原因、死亡地點。其次聽申請人介紹繼承不動產(chǎn)情況，包括所繼承不動產(chǎn)的坐落、有無不動產(chǎn)權.證書（房產(chǎn)證書、土地證書）、面積、共有情況。再次聽申請人介紹繼承人情況，包括被繼承人的父母狀況、配偶狀況、子女狀況。

第二步查詢

根據(jù)申請人提供的繼承不動產(chǎn)相關情況，不動產(chǎn)登記工作人員在不動產(chǎn)登記信息查詢系統(tǒng)中查詢不動產(chǎn)現(xiàn)時狀態(tài)，包括是否已買賣、贈與或互換，有無不動產(chǎn)登記證書、是否房產(chǎn)證、土地證齊全，還是只有房產(chǎn)證，無土地證，有無共有情況，有無查封、抵押、異議登記等限制行為。有條件的地方，可通過信息共享平臺查詢婚姻狀況、子女情況、是否涉及訴訟、仲裁及遺產(chǎn)公證情況。

第三步交流

首先要有策略性的交流，不要把交流搞成對抗。通過上面查詢和拉家常式的對話，側面了解此次繼承有無利害關系第三人提出異議，如有異議，應當告知申請人先行解決繼承糾紛，如能和解最好，若和解不了，可以向人民法院或仲裁委提起繼承訴訟或仲裁。申請人不愿意通過法院或仲裁機構解決糾紛，登記機構又能夠認定申請登記的不動產(chǎn)存在權屬爭議的，依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第22條“登記申請有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構應當不予登記，并書面告知申請人：……（二）存在尚未解決的權屬爭議的;……”的規(guī)定，書面告知申請人不予登記。

其次若無異議，根據(jù)上面的聆聽，委婉的對申請人提出一些問題：

1.被繼承人父母的姓名、工作單位和住所地？以及有無養(yǎng)父母、繼父母？若被繼承人父或母（或養(yǎng)父或養(yǎng)母或繼父或繼母）已去世，問清去世的時間。

2.被繼承人的婚姻狀況？如果被繼承人離婚或者有多次婚姻，要逐一陳述每次婚姻結婚和離婚時間、配偶的姓名。如果配偶死亡，要陳述死亡的時間。如果去世的配偶生前對繼承所涉及的財產(chǎn)享有繼承權、所有權或者其他權益，應當繼續(xù)問配偶的繼承人情況。

3.被繼承人子女情況？包括婚生子女、非婚生子女、養(yǎng)子女、繼子女，若有繼子女，問其有無形成撫養(yǎng)關系，如果有撫養(yǎng)關系，則有繼承權，反之無繼承權。這些子女的現(xiàn)時狀況如何，是否有去世的，如有去世的，去世時間和其子女情況如何。這時要根據(jù)被繼承人的去世時間和其子女去世時間的先后順序來確定是代位繼承還是轉繼承。那么什么是代位繼承和轉繼承呢？《繼承法》第11條規(guī)定，“被繼承人的子女先于被繼承人死亡的，由被繼承人的子女的晚輩直系血親代位繼承。代位繼承人一般只能繼承他的父親或者母親有權繼承的遺產(chǎn)份額”。參與代位繼承的晚輩直系血親只能是生子女、養(yǎng)子女，《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國繼承法》若干問題的意見》規(guī)定，被繼承人的養(yǎng)子女、已形成扶養(yǎng)關系的繼子女的生子女可代位繼承;被繼承人親生子女的養(yǎng)子女可代位繼承;被繼承人養(yǎng)子女的養(yǎng)子女可代位繼承;與被繼承人已形成扶養(yǎng)關系的繼子女的養(yǎng)子女也可以代位繼承。且代位繼承人不受輩數(shù)的限制，《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國繼承法》若干問題的意見》規(guī)定，被繼承人的孫子女、外孫子女、曾孫子女、外曾孫子女都可以代位繼承，且代位繼承人不受輩數(shù)的限制。轉繼承在《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國繼承法〉若干問題的意見》中有明確定義，“繼承開始后，繼承人沒有表示放棄繼承，并于遺產(chǎn)分割前死亡的，其繼承遺產(chǎn)的權利轉移給他的合法繼承人”。

4.被繼承人生前與他人是否訂立了遺贈撫養(yǎng)協(xié)議？被繼承人生前是否立有遺囑？若立有遺囑或遺贈撫養(yǎng)協(xié)議，那么遺贈撫養(yǎng)協(xié)議、遺囑、法定繼承的效力如何排列？《繼承法》第5條規(guī)定，“繼承開始后，按照法定繼承辦理;有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈辦理;有遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的，按照協(xié)議辦理”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國繼承法》若干問題的意見》規(guī)定，“被繼承人生前與他人訂有遺贈扶養(yǎng)協(xié)議，同時又立有遺囑的，繼承開始后，如果遺贈扶養(yǎng)協(xié)議與遺囑沒有抵觸，遺產(chǎn)分別按協(xié)議和遺囑處理;如果有抵觸，按協(xié)議處理，與協(xié)議抵觸的遺囑全部或部分無效”“遺囑繼承人依遺囑取得遺產(chǎn)后，仍有權依《繼承法》第13條的規(guī)定取得遺囑未處分的遺產(chǎn)”。

5.是否有對被繼承人盡了主要贍養(yǎng)義務的喪偶兒媳、女婿的？如果有，根據(jù)《繼承法》第12條規(guī)定，“喪偶兒媳對公、婆，喪偶女婿對岳父、岳母，盡了主要贍養(yǎng)義務的，作為第一順序繼承人”。

6.根據(jù)《繼承法》第14條規(guī)定，“酌情分得遺產(chǎn)權”規(guī)定有兩類人可以分得遺產(chǎn)：其一是對繼承人以外的依靠被繼承人扶養(yǎng)的缺乏勞動能力又沒有生活來源的人，其二是繼承人之外對被繼承人扶養(yǎng)較多的，人。是否有這種情況？如果有這種情況，可按法律規(guī)定來辦理。

7.有無需要為其保留遺產(chǎn)份額的胎兒？如有可依據(jù)以下法律法規(guī)辦理：《繼承法》第28條規(guī)定，“遺產(chǎn)分割時，應當保留胎兒的繼承份額。胎兒出.生時是死體的，保留的份額按照法定繼承辦理”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國繼承法》若千問題的意見》規(guī)定，“應當為胎兒保留的遺產(chǎn)份額沒有保留的應從繼承人所繼承的遺產(chǎn)中扣回。為胎兒保留的遺產(chǎn)份額，如胎兒出生后死.亡的，由其繼承人繼承;如胎兒出生時就是死體的，由被繼承人的繼承人繼承”。

8.繼承人中是否有人放棄繼承權或喪失繼承權？喪失繼承權是指《繼承法》第7條，“繼承權的喪失繼承人有下列行為之一的，喪失繼承權：（一）故意殺害被繼承人的;（二）為爭奪遺產(chǎn)而殺害其他繼承人的;（三）遺棄被繼承人的，或者虐待被繼承人情節(jié)嚴重的;（四）偽造、篡改或者銷毀遺囑，情節(jié)嚴重的”。

9.你繼承的不動產(chǎn)有無其他共有人（包括隱名的共有人）或者其他出資人？如果你申請繼承的財產(chǎn)是被繼承人與他人共有，那么應當先對該財產(chǎn)進行分割，分割后屬于被繼承人的部分才能作為遺產(chǎn)繼承。

10.被繼承人生前是否遺留有債務（包括合同之債、侵權之債、不當?shù)美畟?、無因管理之債）？如果遺留債務，應當及時通知債權人發(fā)生繼承的事實，按《繼承法》第23條，“繼承遺產(chǎn)應當清償被繼承人依法應當繳納的稅款和債務，繳納稅款和清償債務以他的遺產(chǎn)實際價值為限。超過遺產(chǎn)實際價值部分，繼承人自愿償還的不在此限。繼承人放棄繼承的，對被繼承人依法應當繳納的稅款和債務可以不負償還責任”之規(guī)定辦理。

11.你繼承的不動產(chǎn)是否涉及訴訟、仲裁？如果涉及訴訟、仲裁，請在訴訟、仲裁做出裁決后再辦理不動產(chǎn)登記。

第四步材料準備與提交

1.被繼承人死亡證明材料。包括醫(yī)療機構出具的死亡證明;公安機關出具的死亡證明或者注明了死亡日期的注銷戶口證明;人民法院宣告死亡的判決書;死亡公證書;火化證明;殯葬證明;基層組織的證明;證人證言;其他能夠證明被繼承人死亡的材料。

2.所有繼承人的身份證明。包括身份證、戶口簿或其他身份證明。

3.被繼承人與繼承人的親屬關系證明。包括戶口簿、婚姻證明、收養(yǎng)證明、出生醫(yī)學證明公安機關、人事檔案管理機關以及村委會、居委會、被繼承人或繼承人單位出具的證明材料，其他能夠證明相關親屬關系的材料等。

4.放棄繼承的，應當在不動產(chǎn)登記機構辦公場所，在不動產(chǎn)登記機構人員的見證下，簽署放棄繼承權的聲明。

5.繼承人已死亡的，代位繼承人或轉繼承人可參照上述材料提供。

6.被繼承人或遺贈人享有不動產(chǎn)權利的材料。

7.被繼承人生前有遺囑或者遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的，提交其全部遺囑或者遺贈扶養(yǎng)協(xié)議。

8.被繼承人生前與配偶有夫妻財產(chǎn)約定的，提交書面約定協(xié)議。

9.繼承人就繼承不動產(chǎn)達成協(xié)議的，提交不動產(chǎn)繼承協(xié)議。

10.依據(jù)相關法律法規(guī)和規(guī)定需要提交的其他材料。

第五步材料查驗

第一，查驗條件。查驗時條件一是全部法定繼承人應共同到場，二是在不動產(chǎn)所在地的不動產(chǎn)登記部門進行，三是至少有兩名工作人員共同完成。

第二，查驗內(nèi)容。查驗當事人的身份是否屬實、當事人與被繼承人的親屬關系是否屬實、被繼承人有無其他繼承人、被繼承人和已經(jīng)死亡的繼承人的死亡事實是否屬實、被繼承人生前有無遺囑或者遺贈扶養(yǎng)協(xié)議、申請繼承的遺產(chǎn)是否屬于被繼承人個人所有等。

第三，查驗流程。首先，不動產(chǎn)登記機構工作人員向到場繼承人進行自我介紹，主要是考慮到場繼承人與工作人員在查驗事項是否存在利害關系，工作人員是否需要回避。其次，不動產(chǎn)登記機構工作人員要求到場繼承人員向登記部門如實告知相關情況，因隱瞞真實情況或者提供虛假文件導致不動產(chǎn)登記結果錯誤的，到場人員應承擔相應的法律責任。再次，查驗申請人提供的申請材料是否齊全、有效、有無邏輯錯誤、能否相互印證。重點查驗被繼承人的父母、子女的生存狀態(tài)材料。對于死亡時間較早、相關材料缺失的被繼承人的父母死亡狀態(tài)材料，一是可以查看被繼承人的人事檔案材料;二是可以查看被繼承人父母原單位（或戶籍所在地、住所地村（居）委員會）出具的證明;三是如果被繼承人父母有墓碑的，可以查看碑文內(nèi)容;四是可以查看全部法定繼承人關于被繼承人父母死亡及其死亡時間的承諾告知書。對于子女的生存狀態(tài)材料，-是可以從被繼承人的人事檔案材料、單位證明、戶籍所在地、住所地村（居）委員會出具的證明查看;二是有條件的地方，可通過信息共享平臺查詢;三是可以查看全部法定繼承人關于被繼承人子女的生存狀態(tài)的承諾告知書。最后，不動產(chǎn)登記機構工作人員向到場全部法定繼承人員進行詢問和要求相關繼承人簽署放棄繼承權的聲明和繼承不動產(chǎn)登記具結書。詢問內(nèi)容包括《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》1.8.6.2中的詢問內(nèi)容及本文“三、交流”中的內(nèi)容，做好記錄并由到場全部法定繼承人員簽字。

第六步受理、審核、公告

按《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》1.8.6.4與1.8.6.5的規(guī)定辦理。