焦夷楠 牟偉 謝廣嵐

摘要：《民法典》是一部具有劃時(shí)代意義的民事法律大匯編，涉及人民生活的方方面面。居住權(quán)的設(shè)立、維修資金籌集管理、租賃優(yōu)先承租等，都將對(duì)房地產(chǎn)管理行業(yè)產(chǎn)生巨大影響。

關(guān)鍵詞：《民法典》;居住權(quán);維修資金;租賃權(quán)

中圖分類號(hào)：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）07-0022-24

收稿日期：2020-06-12

《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》），是中華人民共和國第一部以“典"命名的法律，是一部具有劃時(shí)代意義的民事法律大匯編，涉及到人民生活的方方面面，包括住宅建設(shè)用地期滿可自動(dòng)續(xù)期、增加規(guī)定“居住權(quán)”、在租購?fù)瑱?quán)基礎(chǔ)上增加規(guī)定房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)、公共維修基金的使用以及物業(yè)領(lǐng)域等眾多內(nèi)容，對(duì)房地產(chǎn)管理行業(yè)將產(chǎn)生巨大影響。

1有效解決了目前管理中的“瓶頸”

《民法典》物權(quán)部分-大亮點(diǎn)，就是增加了“居住權(quán)”這一新型用益物權(quán)。除非當(dāng)事人約定，居住權(quán)原則上無償設(shè)立，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定或者遺囑，經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿足居住需要。

1.1居住權(quán)的設(shè)立

居住權(quán)的設(shè)立，須由當(dāng)事人采用書面形式訂立居住權(quán)合同，也可以遺囑方式設(shè)立。居住權(quán)合同一般包括下列條款：當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所;住宅的位置;居住的條件和要求;居住權(quán)期間;解決爭(zhēng)議的方法。居住權(quán)合同簽訂后，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記。

居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，居住權(quán)期間屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅?？梢姡孔又灰O(shè)立.了“居住權(quán)”，即使沒有所有權(quán)，也可長時(shí)間乃至終生居住。新業(yè)主即便獲得所有權(quán)，也無法改變“居住權(quán)”已經(jīng)存在的現(xiàn)實(shí)，沒有權(quán)利趕走居住權(quán)人。

1.2居住權(quán)與租賃權(quán)的差異

居住權(quán)作為一種獨(dú)立的用益權(quán)制度，屬于物權(quán)，是一種他物權(quán)，具有時(shí)間性，期限一般為長期性、終身性?！睹穹ǖ洹返?05條規(guī)定，租賃權(quán)不得超過20年。

第一，居住權(quán)是一種用益物權(quán)，租賃權(quán)則屬于債權(quán)。居住權(quán)具有物權(quán)的所有特征，作為債權(quán)的租賃權(quán)則具有相對(duì)性，租賃權(quán)人只能對(duì)抗特定的債務(wù)人。盡管民法典強(qiáng)化了房屋租賃權(quán)的效力，租賃權(quán)人也具有對(duì)抗第三人的效力，但它終究與作為物權(quán)的居住權(quán)不同。居住權(quán)具有的對(duì)抗第三人的效力是物權(quán)與生俱來固有的。

第二，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取生效要件主義的法制下，設(shè)定居住權(quán)必須加以登記。未登記的，不發(fā)生物權(quán)效力，租賃權(quán)本質(zhì)上是一種債權(quán)，其設(shè)立不以登記發(fā)生效力。

第三，居住權(quán)的設(shè)定基本上是一種無償?shù)?，有些與贈(zèng)與類似，而租賃合同則是-種雙務(wù)合同有償合同，雙方都享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。

第四，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓和繼承，租賃權(quán)是允許轉(zhuǎn)租和繼承的。

1.3居住權(quán)更有利于保護(hù)弱者利益

“以房養(yǎng)老”模式，老人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給他人或機(jī)構(gòu)，并通過合同約定老人既能獲得一筆售房款，還可以在房屋中居住到去世為止?！睹穹ǖ洹飞Ш罂梢岳镁幼?quán)保障老人對(duì)房子終身居住的權(quán)利，老有所依;另外，可以通過房屋所有權(quán)的出讓獲得經(jīng)濟(jì)收入，老有所養(yǎng)。

顯然，居住權(quán)的存在，能夠保障部分弱勢(shì)群體的權(quán)益，但也必然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來一定的影響。過去房產(chǎn)交易只需要看是否存在抵押、租賃和司法查封等，未來還要看是否存在“居住權(quán)”，一旦存在居住權(quán)，房產(chǎn)交易就不是那么簡單了。作為交.易監(jiān)管部門，要考慮在進(jìn)行房源核驗(yàn)時(shí)增加居住權(quán)核驗(yàn)的內(nèi)容，以免出現(xiàn)房子買到卻住不進(jìn)去的情況。

2物業(yè)管理方面

2.1維修資金籌集使用門門檻變革

公共維修基金本是小區(qū)業(yè)主為了維修養(yǎng)護(hù)小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施、設(shè)備及公共區(qū)域而交納的款項(xiàng)，但使用比例與效率低下時(shí)常被詬病，甚至被調(diào)侃為最不透明資金之一。

2.1.1維修資金的籌集、使用情況要定期公布

《民法典》第281條規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施等維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布，把維修資金不透明變成了必須依法定期公開，把維修資金的公開透明用法律形式明確出來。

2.1.2維修資金使用門檻變低

對(duì)維修資金的使用也進(jìn)行了根本性改革。《物權(quán)法》第76條規(guī)定，業(yè)主共同決定“籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”以及“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;即業(yè)主共同決定維修資金使用的表決通過門檻，是全體業(yè)主的“雙三分之-二以上”多數(shù)同意?！睹穹ǖ洹芬?guī)定，業(yè)主共同決定“使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”等其他事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)有“雙三分之二以上”業(yè)主參加表決，并經(jīng)參與表決業(yè)主的“雙過半”業(yè)主同意，“三分之二”乘以“二分之一”等于“三分之-”，也就是說，此情形下業(yè)主共同表決通過一般事項(xiàng)的最低門檻，是全體業(yè)主的“雙三分之一”以上同意。較《物權(quán)法》第76條規(guī)定的“雙過半”同意門檻，明顯降低。

《民法典》第281條規(guī)定，適當(dāng)降低業(yè)主共同決定事項(xiàng)，特別是使用建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的表決門檻，并增加規(guī)定緊急情況下使用維修資金的特別程序。

2.1.3重大事項(xiàng)表決門檻提高

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12條第1款規(guī)定，業(yè)主大會(huì)會(huì)議“應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加”。即業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開或者議事啟動(dòng)門檻，是“雙過半”業(yè)主參加?！睹穹ǖ洹返?78條規(guī)定，“業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決”。即業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開或者議事啟動(dòng)門檻，調(diào)整為“雙三分之二以上”業(yè)主參加，與以前的雙過半相比顯然門檻提高了。

《民法典》第278條還規(guī)定，業(yè)主共同決定“籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”以及“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)”，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，更是體現(xiàn)了保護(hù)絕大多數(shù)業(yè)主利益的宗旨。

2.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)責(zé)更清晰，有些難點(diǎn)有望破冰

《民法典》針對(duì)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的突出問題，增加規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同專篇。其中，第277條規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。第942條規(guī)定，對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理;第943條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告;第944條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

《民法典》還對(duì)物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)范圍和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及需要公開的事項(xiàng)都進(jìn)行了明確，尤其是對(duì)違反消防法方面法律法規(guī)，物業(yè)服務(wù)人要采取合理措施制止，對(duì)安裝防盜窗、占用消防通道等行為物業(yè)不制止屬違法行為。其中，第1254條規(guī)定，發(fā)生從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落物品造成他人損害的，公安等機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)調(diào)查，查清責(zé)任人，避免了多部門責(zé)任糾纏不清。

2.3法律授權(quán)物業(yè)緊急狀態(tài)處置權(quán)

從今年的疫情防控來看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)起了巨大作用，但缺乏明確的法律授權(quán)，使其很多積極有效行為得到質(zhì)疑。為此，《民法典》從多個(gè)角度進(jìn)行了授權(quán)。結(jié)合疫情防控工作，在征用組織、個(gè)人.的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的事由中增加“疫情防控”;明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的相關(guān)責(zé)任和義務(wù)，增加規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。

3租賃管理方面

近年來，從國家層面到地方政府都倡導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“租售并舉”，目前“租售并舉”的最大瓶頸就是租售不同權(quán)。“租售同權(quán)”顧名思義，租房與買房居民享同等待遇，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示說，將通過立法明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇，但目前《住房租賃管理?xiàng)l例》遲遲未見草案，所以瓶頸一直未打通。

就我國目前房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，房屋的所有權(quán)和戶籍基本是捆綁在一起的，而城市戶籍在一些公共福利方面有更大的優(yōu)勢(shì)。而“租售同權(quán)”使得非本地戶籍承租人可按照享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)，使得承租人和房屋的所有權(quán)人在相關(guān)的基本公共服務(wù)方面享有平等的權(quán)利，也是國家保障公民平等權(quán)履行義務(wù)的體現(xiàn)。從民事權(quán)利角度看，租賃權(quán)屬于債權(quán)，其效力強(qiáng)度遠(yuǎn)不能跟物權(quán)相比較。在部分地區(qū)租房緊缺的情況下，租客的利益有時(shí)得不到有效保障。對(duì)此，《民法典》為落實(shí)建立租購?fù)瑱?quán)住房制度的要求，保護(hù)承租人利益，增加規(guī)定房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)，為“租售同權(quán)”提供良好的法律基礎(chǔ)。