[摘要]本文采用基于LOESS的季節(jié)性趨勢(shì)時(shí)間序列分解法分析2005-2016年全國(guó)商品住宅銷售面積和價(jià)格同比增速的趨勢(shì)與異常，并用干擾模型估計(jì)市場(chǎng)異常波動(dòng)點(diǎn)。研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)或?qū)嵤r(shí)間點(diǎn)與商品住宅價(jià)量增速趨勢(shì)轉(zhuǎn)折點(diǎn)顯著相關(guān)。房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)有明顯的短期效果，緊縮政策出臺(tái)后短期內(nèi)商品房銷售價(jià)量增速均快速下降，政策轉(zhuǎn)向?qū)捤珊蠖唐趦?nèi)商品住宅銷售價(jià)量增速迅速反彈。同時(shí)，“國(guó)八條”“國(guó)十五條”“國(guó)十一條”等限購或限貸政策的出臺(tái)或?qū)嵤r(shí)間點(diǎn)與商品住宅銷售價(jià)量異常波動(dòng)點(diǎn)存在明顯對(duì)應(yīng)關(guān)系，政策實(shí)際效果偏離穩(wěn)定市場(chǎng)的政策目標(biāo)。

[關(guān)鍵詞] 商品住宅市場(chǎng);異常波動(dòng);房地產(chǎn)政策;時(shí)間序列分解;干預(yù)模型

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.11.

1 引 言

2013年，中國(guó)上百個(gè)城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比持續(xù)18個(gè)月上漲，一線城市新房成交量達(dá)到四年同期最高，全國(guó)銷售量創(chuàng)歷史新高。同年，中央推出“國(guó)五條”政策，采取限購和限貸的政策平抑房?jī)r(jià)上漲。2014年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)，百城價(jià)格指數(shù)自5月起連續(xù)7個(gè)月下跌。在各種爭(zhēng)議中，一些地方政府逐步取消限購和限貸政策，并通過信貸公積金和財(cái)政補(bǔ)貼等措施刺激住房需求。隨后，中央多次降準(zhǔn)降息和減免稅費(fèi)提振房屋購買需求。然而2016年住房市場(chǎng)再次異常火爆，一線城市房?jī)r(jià)上漲速度超過房地產(chǎn)開發(fā)最熱的2007年。房地產(chǎn)市場(chǎng)的劇烈波動(dòng)使得中央出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性以及決策邏輯遭到質(zhì)疑。

縱觀中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史，從單位計(jì)劃分房到形成商品住宅市場(chǎng)都離不開政府的引導(dǎo)和推動(dòng)，相關(guān)政策內(nèi)涵與目標(biāo)導(dǎo)向深刻影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“政策市”的特征非常突出。作為中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的重要組成部分，頻繁出臺(tái)和調(diào)整的房地產(chǎn)調(diào)控政策是否能穩(wěn)定住房市場(chǎng)是評(píng)估調(diào)控政策有效性的一個(gè)重要指標(biāo)。本文梳理總結(jié)近2005-2016年期間出臺(tái)的相關(guān)調(diào)控政策的內(nèi)容與特征，分析中國(guó)商品住宅市場(chǎng)的波動(dòng)趨勢(shì)轉(zhuǎn)折和異常波動(dòng)，研究房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策是否能有效的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。本文從一個(gè)新的角度探討這些年中國(guó)政府不斷實(shí)施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控而房?jī)r(jià)不斷上漲的“宏觀調(diào)控悖論”，評(píng)估調(diào)控政策的有效性。本文的研究結(jié)果不僅為理解房地產(chǎn)調(diào)控政策內(nèi)涵提供一個(gè)新思路，還為改進(jìn)現(xiàn)有政策體系和提升未來政策效率提供有價(jià)值的信息。

2文獻(xiàn)回顧

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是在國(guó)家和單位取消計(jì)劃分配房屋的基礎(chǔ)上逐步發(fā)展起來，即使在住房市場(chǎng)全面商品化以后，政府仍傾向于嚴(yán)密監(jiān)管和實(shí)時(shí)調(diào)控市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)被普遍認(rèn)為是“政策市”。余華義 （2010） 指出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與經(jīng)濟(jì)基本面幾乎無關(guān)聯(lián)，受政府土地供給和銀行信貸等政策因素影響明顯。房地產(chǎn)周期波動(dòng)研究”課題組（2002）和丁烈云（2003）則發(fā)現(xiàn)宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策有著明顯的擴(kuò)張和緊縮政策交替變動(dòng)的周期性，是房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)的主要影響因素。另外一些研究用不同的方法分解不同時(shí)期中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)，列舉分析期間房地產(chǎn)政策變化，均發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)周期變換與房地產(chǎn)調(diào)控政策擴(kuò)張性和縮緊性交替變動(dòng)密切相關(guān)（徐國(guó)祥和王芳，2010; 焦繼文和陳文天，2012; 呂鵬和張洪，2014）。而且， 陳峰和丁烈云（2007） 的研究表明中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以1998年為分界的兩個(gè)長(zhǎng)周期特征存在差異，相應(yīng)調(diào)控政策的導(dǎo)向、時(shí)機(jī)、力度、實(shí)施工具亦明顯不同。

這些研究都注意到房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)周期波動(dòng)與宏觀調(diào)控政策的關(guān)聯(lián)性，但是也存在一些不足。首先，這些研究用定性分析或簡(jiǎn)單定量解析房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)的方法粗略描述房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)周期變化趨勢(shì)，對(duì)于市場(chǎng)短期波動(dòng)研究不足。其次，不少研究列舉了歷年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的內(nèi)容與出臺(tái)時(shí)間，但是由于沒有進(jìn)行政策分類總結(jié)分析，而且沒有明確測(cè)算房地產(chǎn)市場(chǎng)周期轉(zhuǎn)折時(shí)間點(diǎn)，也就無法了解政策類型和特征與市場(chǎng)周期變化的相關(guān)性。最后，這些研究對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)效果和政策有效性的探討比較粗淺。

中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策作為重要的公共政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響深遠(yuǎn)，然而深入探討相關(guān)政策體系設(shè)計(jì)理念、制定原則、以及績(jī)效測(cè)評(píng)的研究卻不多。已有的一些研究側(cè)重于解讀房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策文本。例如，黃新華和屈站（2014）分析了1998-2013年中央政府的工作報(bào)告和主要宏觀調(diào)控政策文本，探討中央政府政策的決策邏輯。韓芳和陳彤（2011）從調(diào)控目標(biāo)、手段、對(duì)象、環(huán)節(jié)四個(gè)維度統(tǒng)計(jì)了2004年以來中央關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀條例的各類文件，揭示政策的變遷特征、演變機(jī)理和存在的問題。

另外一些研究則側(cè)重于描述性總結(jié)評(píng)估了中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策績(jī)效。比如，潘麗萍 （2009）梳理歷年中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，并以房地產(chǎn)投資占比和增長(zhǎng)率、商品房銷售額、行業(yè)營(yíng)收等指標(biāo)評(píng)估調(diào)控政策績(jī)效。韓紀(jì)江（2012）從土地、財(cái)稅、金融和行政四個(gè)方面分析政策績(jī)效，探究政策得失。宋勃（2010）總結(jié)了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的四大特征和造成波動(dòng)的四大原因，并逐一分析政府如何采用六大政策手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)干預(yù)目標(biāo)。根據(jù)李洪林和彭立強(qiáng)（2011）對(duì)近年來中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策效果研究的歸納總結(jié)，目前有關(guān)中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)干預(yù)效果的研究尚處于起步階段，不少研究?jī)H列舉政策內(nèi)容和進(jìn)行定性分析，或是局限于簡(jiǎn)單的指標(biāo)性分析，無法對(duì)政策調(diào)控效果進(jìn)行深入客觀評(píng)價(jià)。

近年來，有一些實(shí)證研究開始運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法來估算房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果。例如，李凱（2012）基于資產(chǎn)組合理論，孫穎（2010）基于房地產(chǎn)供求均衡，蔡明超等（2011）基于居民效用函數(shù)等經(jīng)濟(jì)學(xué)理論建模估算房地產(chǎn)市場(chǎng)反周期宏觀調(diào)控政策績(jī)效。彭坤燾（2008）從住房市場(chǎng)空間結(jié)構(gòu)特征出發(fā)解讀房地產(chǎn)調(diào)控政策效果。王先柱和楊義武（2015）采用線性和門限模型驗(yàn)證了差異化預(yù)期和各類調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響。

綜上所述，關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)政策有效性的研究中定性研究主要是采用傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論分析政策效果，定量研究則通過計(jì)量模型來估算調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。很少有文獻(xiàn)從房地產(chǎn)政策是否實(shí)現(xiàn)政策目標(biāo)這個(gè)角度來評(píng)估房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性。歷年來，中央宏觀調(diào)控房地產(chǎn)政策文件中多次提出以“穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格”為調(diào)控政策目標(biāo)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的波動(dòng)可通過各種渠道引起整體宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。正如胡浩志 （2010）和趙昕東 （2010）指出中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)之間存在正反饋機(jī)制，房地產(chǎn)價(jià)格過度波動(dòng)會(huì)造成宏觀經(jīng)濟(jì)的劇烈波動(dòng)，扭曲資源配置，集聚金融風(fēng)險(xiǎn)。所以，房地產(chǎn)調(diào)控政策是否會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)“政策反應(yīng)過度”或“政策不適應(yīng)”異常波動(dòng)成為一個(gè)急需回答的重要問題。

3 2005-2016年全國(guó)性房地產(chǎn)調(diào)控政策

2003年8月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號(hào)文件）將房地產(chǎn)業(yè)定位為拉動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，同時(shí)特別關(guān)注“房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長(zhǎng)過快”，要求“努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格基本穩(wěn)定”。2003年以后中央頻繁出臺(tái)一系列貨幣、稅收、行政等措施來調(diào)控商品住宅市場(chǎng)，主要目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)的穩(wěn)定與發(fā)展。本文主要梳理直接影響商品住宅市場(chǎng)的重要調(diào)控政策組合，并將政策組合以松緊程度進(jìn)行分類，用以分析政策組合對(duì)于市場(chǎng)的影響。

3.1緊縮性政策

緊縮性政策是指在市場(chǎng)繁榮時(shí)期政府運(yùn)用政策工具抑制市場(chǎng)需求增長(zhǎng)。從總體上來說，中央主要運(yùn)用財(cái)政稅收、貨幣信貸、行政管理三方面的政策工具來控制房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。表1列舉了2005-2016年期間六項(xiàng)重要全國(guó)性房地產(chǎn)市場(chǎng)緊縮政策組合的實(shí)施時(shí)間、政策發(fā)布部門以及主要內(nèi)容。

根據(jù)以上政策列表，可以發(fā)現(xiàn)近十年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控緊縮政策呈現(xiàn)了以下幾個(gè)特點(diǎn)：

（1）2014年之前，除了2008-2009年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)以及2012年中央政府換屆期間，國(guó)務(wù)院每年都要出臺(tái)遏制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策通知，政策的主要目標(biāo)是“穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格”以及“房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

（2）具體措施一般為多種政策組合，由人民銀行、財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局等多部門聯(lián)合制定，以提高購房交易營(yíng)業(yè)稅、貸款首付比例、利率、銀行準(zhǔn)備金等方式增加購房成本，從而減少購房需求，主要是市場(chǎng)需求管理。

（3）經(jīng)過多年發(fā)展，政策細(xì)則從全國(guó)性統(tǒng)一政策向差異性政策轉(zhuǎn)變，針對(duì)不同類型的房屋交易，根據(jù)地區(qū)具體情況進(jìn)行靈活調(diào)整，在全國(guó)性調(diào)控政策指導(dǎo)意見的基礎(chǔ)上將具體調(diào)控措施的權(quán)限下放給地方，由地方因地制宜地選擇和實(shí)施政策。

3.2寬松性政策

寬松性政策是指政府運(yùn)用政策工具促進(jìn)市場(chǎng)繁榮或抵抗經(jīng)濟(jì)衰退的措施，例如，放大金融信貸、減少稅收、放松行政管制等。表2列舉了2005-2016年期間四項(xiàng)重要全國(guó)性房地產(chǎn)市場(chǎng)寬松政策的實(shí)施時(shí)間、政策發(fā)布部門以及主要內(nèi)容。

通過梳理以上的政策，可以發(fā)現(xiàn)近十年的房地產(chǎn)市場(chǎng)寬松性政策呈現(xiàn)了以下幾個(gè)特點(diǎn)：

（1）政府文件中并沒有具體說明寬松政策出臺(tái)的根據(jù)與準(zhǔn)則，也沒有明確政策的目標(biāo)或?qū)嵤┢谙?，一般是在前期緊縮性政策的基礎(chǔ)上進(jìn)行逆向調(diào)整。

（2）除了2008年在應(yīng)對(duì)金融危機(jī)時(shí)國(guó)務(wù)院以下達(dá)通知的方式公布政策外，寬松性政策主要由中國(guó)人民銀行通過放松金融信貸的方式來實(shí)現(xiàn)。

（3）相對(duì)于緊縮性政策，寬松性政策出臺(tái)的頻率較低，而且2014年后出臺(tái)的政策也呈現(xiàn)出差異化和靈活性的特點(diǎn)。

從以上緊縮性和寬松性政策分析中可以看出近十年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策相機(jī)抉擇特性非常明顯，政策出臺(tái)無特定規(guī)則，調(diào)控程度和方向根據(jù)當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和總體經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行調(diào)整。同時(shí)，央行的貨幣信貸政策在近十年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策中起到了核心作用，這就涉及到央行是應(yīng)該按照預(yù)先承諾的最優(yōu)規(guī)則行事使政策具有可信性，還是應(yīng)該相機(jī)抉擇貨幣政策進(jìn)行反經(jīng)濟(jì)周期操作的爭(zhēng)論。

在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，宏觀經(jīng)濟(jì)政策的規(guī)則與相機(jī)抉擇之爭(zhēng)主要是圍繞Kydland和Prescott （1977） 提出的時(shí)間一致性理論，然而在理論上并未形成共識(shí)。實(shí)證研究中試圖證明政策是不是時(shí)間一致性意義并不大，關(guān)鍵是要考察政策是否引起經(jīng)濟(jì)劇烈波動(dòng)或社會(huì)福利損失，從政策的實(shí)踐結(jié)果來判斷政策的優(yōu)劣。遵循這樣的思路，本文首先對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)進(jìn)行分解，計(jì)算市場(chǎng)波動(dòng)趨勢(shì)中的轉(zhuǎn)折點(diǎn)以及異常點(diǎn)，然后將其與主要政策出臺(tái)或?qū)嵤r(shí)間對(duì)應(yīng)，考察政策與市場(chǎng)轉(zhuǎn)折和異常的關(guān)聯(lián)，從而評(píng)判政策的有效性。

4 商品住宅市場(chǎng)的基本情況與研究方法

4.1商品住宅市場(chǎng)的基本情況

近十年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策主要是針對(duì)商品住宅市場(chǎng)供需調(diào)控，因此本文研究的變量為全國(guó)商品住宅銷售面積以及銷售價(jià)格，樣本期為2005年2月至2017年2月，數(shù)據(jù)來源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）。以往的研究多用采用房地產(chǎn)景氣或價(jià)格指數(shù)作為研究對(duì)象，這些綜合指數(shù)采用多個(gè)指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)平均或用模型進(jìn)行測(cè)算，在構(gòu)建過程中剔除季節(jié)因素和隨機(jī)因素影響的同時(shí)也過濾了一些有價(jià)值的信息，例如，房地產(chǎn)調(diào)控政策事件作為干擾因素產(chǎn)生的異常影響容易被當(dāng)作隨機(jī)因素而忽略。同時(shí)，市場(chǎng)成交量與價(jià)格是分析市場(chǎng)的最基本要素，因此本文采用未經(jīng)指數(shù)化處理的全國(guó)商品住宅銷售面積和銷售價(jià)格作為研究樣本。本文計(jì)算兩個(gè)變量月度數(shù)據(jù)的同比增長(zhǎng)率來表示商品住宅市場(chǎng)的波動(dòng)，并用于后面的實(shí)證分析。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2005年-2016年期間全國(guó)的商品住宅銷量和價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)上漲的趨勢(shì)。單月的商品住宅銷售面積從2005年初的2000萬平方米左右上升到2016年初1億平方米左右，價(jià)格也從2700元/平米左右上漲到7400元/平米左右，價(jià)量分別增長(zhǎng)了2和4倍，說明全國(guó)商品住宅市場(chǎng)處于持續(xù)繁榮發(fā)展的階段。

但是，這種持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)并不平穩(wěn)，時(shí)常劇烈波動(dòng)。同比增長(zhǎng)樣本分布的統(tǒng)計(jì)量表明全國(guó)商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)的偏度為7.2，峰度為71.4;銷售價(jià)格同比增長(zhǎng)的偏度為-0.12，峰度為2.9，表明了兩組數(shù)據(jù)系列都不符合正態(tài)或均勻分布，存在極端值，即異常波動(dòng)。由于本文主要關(guān)注中央的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策與中國(guó)商品住宅市場(chǎng)波動(dòng)的相關(guān)性，實(shí)證部分也以分析市場(chǎng)價(jià)量同比增長(zhǎng)的趨勢(shì)與異常為主。

4.2 商品住宅市場(chǎng)波動(dòng)的研究方法

4.2.1于LOESS的季節(jié)性趨勢(shì)時(shí)間序列分解法 （STL）

本文首先要分析商品住宅市場(chǎng)波動(dòng)趨勢(shì)以及識(shí)別異常波動(dòng)。目前已有的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析研究多采用基于單調(diào)性假設(shè)的線性回歸方法，而商品住宅市場(chǎng)波動(dòng)由于受到政策干擾及其他因素影響，并不滿足線性和單調(diào)假設(shè)，異常值的出現(xiàn)會(huì)造成模型估計(jì)偏差。STL結(jié)合了線性回歸的簡(jiǎn)單性和非線性模型的靈活性，采用局部加權(quán)回歸法（LOESS）選取一定比例的局部數(shù)據(jù)，在這部分子集中擬合多項(xiàng)式回歸曲線，利用得到的局部回歸模型來估計(jì)某點(diǎn)的值，并通過逐點(diǎn)運(yùn)算得到整條擬合趨勢(shì)曲線（Cleveland和Cleveland ，1990）。這個(gè)方法適用于每個(gè)周期觀測(cè)值大于1的任意時(shí)間序列，可以靈活分解季節(jié)和趨勢(shì)變化，能識(shí)別異常擾動(dòng)，擬合結(jié)果比較穩(wěn)健。STL用LOESS作為平滑器將時(shí)間序列Y_t分解成低頻率的趨勢(shì)項(xiàng) Trend_t （T_t），高頻率的季節(jié)項(xiàng) Seasonal_t（S_t）以及不規(guī)則變化的殘余項(xiàng)Residual_t（R_t），基本公式為：

Y_t=T_t+S_t+R_t? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?（1）

STL的計(jì)算過程由內(nèi)循環(huán)和外循環(huán)兩部分組成。內(nèi)循環(huán)過程計(jì)算出時(shí)間序列的趨勢(shì)分量和季節(jié)分量。因?yàn)樵趦?nèi)循環(huán)中數(shù)據(jù)平滑是在每一個(gè)子序列集中進(jìn)行，季節(jié)項(xiàng)在內(nèi)循環(huán)完成后出現(xiàn)一定程度的毛刺現(xiàn)象，為此，還需要進(jìn)行季節(jié)項(xiàng)的后平滑。后平滑基于局部二次擬合，并不再需要在LOESS中進(jìn)行穩(wěn)健性迭代。

本文主要研究中國(guó)商品住宅市場(chǎng)波動(dòng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)與宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)相關(guān)性，因此需要識(shí)別出市場(chǎng)波動(dòng)趨勢(shì)變化的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。本文根據(jù)STL擬合的趨勢(shì)線上的數(shù)據(jù)點(diǎn)前后數(shù)據(jù)正負(fù)值的變化來計(jì)算趨勢(shì)線的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，計(jì)算的公式如下：

波峰：? ? Max_i=sign（T_（t+1）-T_t ）-sign（T_t-T_（t-1） ）=-2， i=1，2，…，n? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? （2）

波谷：? ? ?Min_j=sign（T_（t+1）-T_t ）-sign（T_t-T_（t-1） ）=2，? j=1，2，…，k? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? （3）

STL外循環(huán)主要作用則是引入了一個(gè)穩(wěn)健性權(quán)重項(xiàng)，以控制數(shù)據(jù)中異常值產(chǎn)生的影響。在這個(gè)過程中為了消除異常值對(duì)回歸結(jié)果的影響，會(huì)根據(jù)某個(gè)時(shí)間點(diǎn)處殘差大小賦予這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上的值以穩(wěn)健權(quán)重W_t，殘差越大的時(shí)間點(diǎn)被賦予的權(quán)重越小。對(duì)于有異常值的時(shí)間序列在內(nèi)部完成n次迭代前需要將穩(wěn)健權(quán)重應(yīng)用于下一階段內(nèi)循環(huán)的臨近權(quán)重迭代。本文將STL外循環(huán)計(jì)算過程中穩(wěn)健權(quán)重賦值W_t≤1.0e-8的點(diǎn)定義為異常點(diǎn)，并定位其出現(xiàn)時(shí)間點(diǎn)。

4.2.2干預(yù)模型

時(shí)間序列中出現(xiàn)異常點(diǎn)可以被認(rèn)為是某種因素或某個(gè)干預(yù)事件造成的，而中央出臺(tái)一些宏觀調(diào)控政策有可能會(huì)造成全國(guó)商品住宅市場(chǎng)價(jià)量出現(xiàn)異常波動(dòng)。所以，本文還采用干預(yù)模型來估計(jì)市場(chǎng)波動(dòng)的異常點(diǎn)，考察異常波動(dòng)點(diǎn)與宏觀調(diào)控政策事件時(shí)間點(diǎn)的對(duì)應(yīng)性，并估算有顯著影響的政策干預(yù)事件的效果大小。

目前，對(duì)于時(shí)間序列的異常值的識(shí)別主要用ARIMA模型。先假設(shè)時(shí)間序列Y_t為在時(shí)間點(diǎn)t=1，2，…，n 上滿足ARIMA（p，d，q）過程的平穩(wěn)序列，其表達(dá)式為：

?（B）α（B）Y_t=θ（B）a_t ， a_t～NID（0，σ^2）? ? ? ? ? ? ? ? ? （4）

這里，a_t是白噪聲，?（B）、α（B）、θ（B）是階數(shù)分別為d、p 和q 的滯后項(xiàng)算子B的多項(xiàng)式。當(dāng)該序列受到非重復(fù)性突發(fā)事件（如調(diào)控政策事件）影響，可用回歸多項(xiàng)式將異常值表示為：

Y_t^*=Y_t+∑_（j=1）^m?〖w_j v_j （B） I_t （τ_j）〗? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?（5）

其中，Y_t為實(shí)際觀察值，m 是異常值個(gè)數(shù)，v_j （B）是刻畫在? t=τ_j時(shí)刻出現(xiàn)異常值的滯后多項(xiàng)式，w_j 表示v_j （B）對(duì)時(shí)間序列的影響，I_t （τ_j） 是Kronecker delta 示性函數(shù)：

I_t （τ_j ）={（1? ? ? ? ?t=τ_j@0? ? ? ? ?t≠τ_j ）┤

I_t （τ_j ）=1表示有干預(yù)事件或一些未知因素致使時(shí)間序列出現(xiàn)異常值。當(dāng)外部干預(yù)事件或未知因素對(duì)Y_t產(chǎn)生的異常影響是一次性沖擊時(shí)，該異常點(diǎn)屬于加性異常值（Additive Outlier），其滯后多項(xiàng)式 v_j （B）=1，產(chǎn)生的影響大小為w_j。當(dāng)時(shí)間序列存在多個(gè)異常點(diǎn)，需要用聯(lián)合估計(jì)方法來識(shí)別，計(jì)算方法則使用似然比統(tǒng)計(jì)量來檢測(cè)異常值，具體的計(jì)算過程可參見Chen和Liu （1993）以及L?Opez-De-Lacalle （2016）。

5 實(shí)證分析結(jié)果

5.1 STL分解市場(chǎng)變量時(shí)間序列的結(jié)果

圖1和圖2顯示STL分解的結(jié)果。圖2中的趨勢(shì)圖顯示2005至2016年期間全國(guó)商品住宅銷售面積波動(dòng)劇烈，最高是在 2009年8月的同比增長(zhǎng)達(dá)到51.7%，最低是2008年7月的同比減少17.4%，在一年的時(shí)間里波動(dòng)幅度將近70%。全國(guó)商品住宅銷售量劇烈波動(dòng)的趨勢(shì)在2012年之后趨于緩和，振幅維持在-10%至20%之間。相比銷售面積波動(dòng)，全國(guó)商品住宅銷售價(jià)格波動(dòng)幅度要小很多（見圖3），一般在5%-14%區(qū)間內(nèi)波動(dòng)。這期間的價(jià)格的最大同比漲幅是在2009年8月的19.5%，而2014年7月的零增長(zhǎng)是這些年價(jià)格同比增長(zhǎng)趨勢(shì)的最低值，表明中國(guó)商品住宅價(jià)格呈現(xiàn)較快剛性增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

圖1和圖2的趨勢(shì)線中用上下三角符號(hào)分別標(biāo)注了根據(jù)公式（2）和（3）計(jì)算出的趨勢(shì)波峰和波谷（即轉(zhuǎn)折點(diǎn)），同時(shí)用實(shí)豎線標(biāo)注文中第三部分列舉的緊縮性調(diào)控政策以及用虛豎線標(biāo)準(zhǔn)了寬松性調(diào)控政策出臺(tái)或?qū)嵤r(shí)間。從圖中可以看到，重要的緊縮政策出臺(tái)之后全國(guó)商品住宅價(jià)量同比增長(zhǎng)持續(xù)放緩，而寬松政策的出臺(tái)后則大概率出現(xiàn)價(jià)量增速反彈的現(xiàn)象。同時(shí)，圖1和圖2中時(shí)間序列隨機(jī)擾動(dòng)中也用方形標(biāo)注了根據(jù)STL穩(wěn)健性權(quán)重識(shí)別出的價(jià)量異常點(diǎn)?？梢钥吹揭恍┱叩某雠_(tái)實(shí)施時(shí)間與商品住宅市場(chǎng)價(jià)量異常波動(dòng)出現(xiàn)的時(shí)間點(diǎn)吻合或相近。圖中顯示商品住宅銷售量異常波動(dòng)基本集中在2007年之前，波動(dòng)的出現(xiàn)與緊縮性調(diào)控政策有關(guān)，而商品住宅價(jià)格異常波動(dòng)在2005-2016年期間持續(xù)出現(xiàn)，基本都與調(diào)控政策的出臺(tái)有關(guān)。

表3和表4具體列出了主要政策出臺(tái)時(shí)間點(diǎn)與市場(chǎng)價(jià)量波動(dòng)趨勢(shì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折和異常的時(shí)間點(diǎn)。從表中可以看到全國(guó)商品住宅銷售面積和價(jià)格波動(dòng)趨勢(shì)的波峰與中央緊縮政策出臺(tái)的時(shí)間點(diǎn)有明顯的相關(guān)性，而波動(dòng)趨勢(shì)的波谷與寬松政策出臺(tái)也顯著相關(guān)。例如，除了2005年6月的“國(guó)八條”出臺(tái)，緊縮政策出臺(tái)的前后4個(gè)月內(nèi)都會(huì)出現(xiàn)價(jià)量波動(dòng)趨勢(shì)的波峰， 而銷售價(jià)格波動(dòng)趨勢(shì)波峰會(huì)與銷售量波動(dòng)趨勢(shì)波峰同步或略晚。在文中所列出的四條重要房地產(chǎn)調(diào)控寬松政策中，有三次出臺(tái)的時(shí)間點(diǎn)接近價(jià)格波動(dòng)趨勢(shì)波谷。

表3和表4中列出的市場(chǎng)異常波動(dòng)的時(shí)間點(diǎn)則顯示只有2005-2007年期間出臺(tái)的緊縮調(diào)控政策出臺(tái)后，商品住宅銷售量頻繁出現(xiàn)異常波動(dòng)， 但是2008年之后不管是緊縮性政策還是寬松性政策的出臺(tái)都未見銷量異常波動(dòng)。與之相反的是商品住宅價(jià)格異常波動(dòng)基本在2008年之后出現(xiàn)，2009年的“國(guó)十一條”和2013年的“新國(guó)五條”的出臺(tái)后出現(xiàn)了價(jià)格異常波動(dòng)，而央行實(shí)施的4次貨幣寬松政策中有3次政策出臺(tái)后，價(jià)格出現(xiàn)異常波動(dòng)。

綜合以上分析，中央政府出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策與房地產(chǎn)價(jià)格的價(jià)量波動(dòng)趨勢(shì)具有明顯關(guān)聯(lián)性，即緊縮性宏觀調(diào)控政策可以在短期內(nèi)抑制商品住宅銷售量和房?jī)r(jià)增速，但是在政策轉(zhuǎn)向?qū)捤蓵r(shí)會(huì)出現(xiàn)迅速反彈。同時(shí)，調(diào)控政策還與價(jià)量異常波動(dòng)有關(guān)，一些調(diào)控政策的效果與中央穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)有所偏離。本文還發(fā)現(xiàn)調(diào)控政策與異常波動(dòng)的關(guān)聯(lián)性有不對(duì)稱性，即2008年之前的調(diào)控政策僅與銷售量異常波動(dòng)相關(guān)，而2008年后的調(diào)控政策則僅與價(jià)格異常波動(dòng)有關(guān)。

5.2 干預(yù)模型估算結(jié)果

通過前面的STL分解時(shí)間序列的分析可以看出一些宏觀調(diào)控政策與商品住宅市場(chǎng)價(jià)量異常波動(dòng)有明顯關(guān)聯(lián)。2005-2007年期間出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策主要通過調(diào)整限購限貸的松緊程度來影響家庭購買商品住宅的成本，短期內(nèi)形成對(duì)市場(chǎng)商品住宅的需求和供應(yīng)量的沖擊，產(chǎn)生的效果會(huì)很快體現(xiàn)在市場(chǎng)銷售價(jià)量變化中。本文將用干預(yù)模型進(jìn)一步估計(jì)由于某些干預(yù)因素致使市場(chǎng)出現(xiàn)的異常點(diǎn)并估算干預(yù)因素影響的大小。如果模型估計(jì)的異常點(diǎn)臨近的時(shí)間段內(nèi)有重要調(diào)控政策出臺(tái)，調(diào)控政策很有可能是導(dǎo)致異常波動(dòng)的干擾事件。

表5是干預(yù)模型估算的結(jié)果以及所對(duì)應(yīng)的重要政策出臺(tái)時(shí)間列表。根據(jù)干預(yù)模型估算的結(jié)果，中國(guó)商品住宅銷量在2005年8月和10月出現(xiàn)異常波動(dòng)，而在2005年6月中央出臺(tái)了“國(guó)八條”的政策，首次將穩(wěn)定房?jī)r(jià)提高到政治高度，同時(shí)，“七部委意見”出臺(tái)的細(xì)則也首次對(duì)售賣交易不足兩年的商品住宅按售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。這個(gè)突然出臺(tái)的新政策目的是為了遏制投資性或購房，提高了交易不足2年的商品住宅交易成本。然而，這個(gè)政策也會(huì)降低購買不足2年住房購房者的對(duì)外銷售意愿，從而減少房屋供應(yīng)量。由于未來二手商品住宅交易成本的不確定性，當(dāng)大量剛性需求購房者預(yù)期二手商品房購房成本增加且供應(yīng)量會(huì)減少時(shí)，他們就會(huì)在政策真正落實(shí)前趕緊購買商品住宅。 同時(shí)，由于商品住宅市場(chǎng)價(jià)格剛性上漲，投資性購房者預(yù)期房產(chǎn)收益超過購房成本時(shí)也會(huì)在政策正式實(shí)施前大量購買商品住宅，持有至政策允許交易后的再進(jìn)行轉(zhuǎn)手交易。根據(jù)干預(yù)模型估計(jì)，這個(gè)政策事件使商品住宅銷售量漲幅在8月比去年同期增加了5.54倍，在10月增加了50%。

2006年5月，中央出臺(tái)的“國(guó)六條”和“國(guó)十五條”進(jìn)一步收緊調(diào)控政策，向購房未滿5年再次進(jìn)行交易的商品住宅征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)提高個(gè)人住房貸款首付比例。干預(yù)模型估算結(jié)果顯示2006年8月商品住宅銷售量同比增長(zhǎng)出現(xiàn)異常，減少了87%。由于2005年8月銷售量出現(xiàn)異常成倍增長(zhǎng)，僅僅比較2005年8月和2006年8月的增長(zhǎng)會(huì)有偏差，需要拉長(zhǎng)時(shí)間尺度來判斷這個(gè)時(shí)期的銷售量同比增長(zhǎng)。從數(shù)據(jù)上看，2006年2月、5月、6月商品住宅銷售同比增長(zhǎng)都在100%左右，6月至7月有所回落，8月出現(xiàn)同比下降，但9月的同比增長(zhǎng)回升到39%左右，與STL方法識(shí)別2006年2月至5月以及2006年8月的異常波動(dòng)情況吻合。可見，在“國(guó)十五條”政策出臺(tái)前后商品住宅銷售量是增長(zhǎng)異常，8月出現(xiàn)同比下降主要是由于上一年8月的異常成倍增長(zhǎng)，當(dāng)月相對(duì)于去年同期出現(xiàn)下降。2006年的緊縮政策是2005年政策的延續(xù)與升級(jí)，將進(jìn)一步增加購房后的持有成本并減少未來二手房商品住宅市場(chǎng)的供應(yīng)量，在預(yù)期驅(qū)使下，政策反而刺激購房異常增長(zhǎng)。

同樣的，干預(yù)模型和STL分解方法都顯示2007年8月商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)異常，與此相對(duì)應(yīng)的是8月國(guó)務(wù)院的“24號(hào)文”再次強(qiáng)調(diào)認(rèn)真落實(shí)2006年出臺(tái)的 “國(guó)十五條”，央行和銀監(jiān)會(huì)9月出臺(tái)的出臺(tái)了“927房貸政策”，在2006年“國(guó)十五條”的基礎(chǔ)上提高第二套住房貸款首付比例和利率，也進(jìn)一步增加第二套住房的購房成本。干預(yù)模型估計(jì)銷售量異常增加41%，可見公眾為了規(guī)避限購政策或在政策刺激下有突擊購房行為。

干預(yù)模型估計(jì)銷售價(jià)格同比增長(zhǎng)有4個(gè)異常點(diǎn)，其中2010年2月和2012年2月的異常點(diǎn)也同時(shí)被STL分解法識(shí)別。在2009年12月至2010年1月期間，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了“國(guó)十一條”，財(cái)政部和央行也分別推出稅收及貨幣政策收緊從2008年9月左右開始實(shí)施的寬松政策。在此之前，商品住宅銷售價(jià)格同比增長(zhǎng)已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月超過20%，2010年2月的增長(zhǎng)為25%，但是3月則回落到15%，可以認(rèn)為寬松向緊縮政策的轉(zhuǎn)化與價(jià)格增速?zèng)_高回落緊密相關(guān)。2011年9月至12月，全國(guó)商品住宅價(jià)格增長(zhǎng)緩慢，同比增長(zhǎng)率低于10%，2012年2月甚至出現(xiàn)10%的負(fù)增長(zhǎng)，央行在商品住宅市場(chǎng)情況進(jìn)一步惡化之時(shí)降低銀行準(zhǔn)備金率，使信貸環(huán)境相對(duì)寬松，而商品住宅價(jià)格也于2012年4月左右重新實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。由此可見，干預(yù)模型估計(jì)結(jié)果也佐證了商品住宅市場(chǎng)價(jià)量異常波動(dòng)與一些房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)和實(shí)施密切相關(guān)。

結(jié)論與討論

本文梳理了2005-2016年期間重要的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀政策，并采用STL方法估算中國(guó)商品住宅市場(chǎng)的價(jià)量波動(dòng)趨勢(shì)轉(zhuǎn)折點(diǎn)與異常點(diǎn)，還用干預(yù)模型測(cè)算出由于干預(yù)因素造成的異常波動(dòng)，進(jìn)而從政策與市場(chǎng)波動(dòng)關(guān)系的角度定量分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的效果。研究結(jié)果表明，中國(guó)商品住宅市場(chǎng)價(jià)量波動(dòng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)與市場(chǎng)調(diào)控政策的寬松轉(zhuǎn)換明顯相關(guān)，“國(guó)八條”“國(guó)十五條”“國(guó)十一條”等限購或限貸政策在干預(yù)市場(chǎng)時(shí)也引起市場(chǎng)價(jià)量異常波動(dòng)?？傮w而言，在近十年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的實(shí)踐中，中央傾向于追求明顯的短期效果，例如商品住宅銷售價(jià)量增速迅速下降或回暖，并盡量減少政策實(shí)施的阻力，例如通過全國(guó)性銀行信貸政策和財(cái)政稅收政策調(diào)整對(duì)全國(guó)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。這種相機(jī)抉擇的全國(guó)性房地產(chǎn)調(diào)控政策有時(shí)候會(huì)造成“市場(chǎng)不適應(yīng)”的異常波動(dòng)性，這意味著，調(diào)控政策的實(shí)施效果會(huì)偏離穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)。

另外，中國(guó)政府相機(jī)抉擇房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策時(shí)，并沒有特定的經(jīng)濟(jì)規(guī)則約束，僅能從事后結(jié)果從某種程度推斷政策潛在規(guī)則。STL分析結(jié)果中房?jī)r(jià)波動(dòng)趨勢(shì)下限是零增長(zhǎng)以及趨勢(shì)的波谷大約維持在5%左右的事實(shí)也從另一個(gè)側(cè)面表明中國(guó)政府非常重視作為居民重要資產(chǎn)組成的房地產(chǎn)資產(chǎn)的增值與保值，并不希望全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)大幅度負(fù)增長(zhǎng)。也就是說，房地產(chǎn)調(diào)控的核心依然是市場(chǎng)增長(zhǎng)，其次才是市場(chǎng)穩(wěn)定。

從過去十年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與調(diào)控政策效果來看，市場(chǎng)調(diào)控政策從整體剛性管理向靈活的精細(xì)管理轉(zhuǎn)變，政策的穩(wěn)健性和預(yù)見性逐步改善，實(shí)現(xiàn)了調(diào)控市場(chǎng)增速的目標(biāo)，但是調(diào)控方式與市場(chǎng)機(jī)制仍存在沖突，于是出現(xiàn)異常波動(dòng)現(xiàn)象。在今后的政策實(shí)踐中，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革的加深，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)也在不斷上升，在一段時(shí)期內(nèi)中國(guó)政府仍將相機(jī)抉擇政策調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)增速來保證整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。但是，如何有效的權(quán)衡房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)與穩(wěn)定兩者的輕重，應(yīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策完善過程中必須重點(diǎn)研究的一項(xiàng)課題。

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[基金項(xiàng)目] 國(guó)家自然科學(xué)基金青年項(xiàng)目“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策體系測(cè)量和績(jī)效評(píng)估研究---基于政策網(wǎng)絡(luò)理論的視角”（項(xiàng)目編號(hào)：71704114）。

[作者簡(jiǎn)介] 蘇志（1979—），女，漢族，廣西南寧人，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)國(guó)際經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院副教授，研究方向：政策評(píng)估、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)、勞動(dòng)經(jīng)濟(jì)。