彭志勝，馬江峰，陳安寧

(1.安徽建筑大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與區(qū)域發(fā)展研究所，安徽 合肥 230601；2.安徽建筑大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，安徽 合肥 230601)

0 引言

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017 年我國(guó)城鎮(zhèn)人口已達(dá)到8.13 億，每年還有一千多萬(wàn)人進(jìn)入城鎮(zhèn)，人口流動(dòng)規(guī)模增加，流動(dòng)速度加快。而一二線城市住房供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)高企，城市新生代市民買不起也買不到，三四線城市房屋價(jià)格偏高，新生代市民買不起且不愿買，銷售趨緩、房地產(chǎn)庫(kù)存快速增加，結(jié)構(gòu)性矛盾顯著。實(shí)現(xiàn)居者有其屋，特別是解決城市新生代市民和流動(dòng)人口的居住問(wèn)題成為十八屆三中全會(huì)以來(lái)政策關(guān)注的焦點(diǎn)。十九大報(bào)告創(chuàng)新性地提出加快發(fā)展租購(gòu)并舉的住房制度，這成為各地解決居者有其屋的切入點(diǎn)之一。深入了解城鎮(zhèn)居民的租購(gòu)選擇行為，發(fā)現(xiàn)影響城鎮(zhèn)居民租購(gòu)選擇的關(guān)鍵因素及影響方式，進(jìn)而提出發(fā)展租購(gòu)并舉的政策措施，具有極其重要的現(xiàn)實(shí)意義。鑒于此，本文擬對(duì)城鎮(zhèn)居民租購(gòu)選擇影響因素進(jìn)行實(shí)證研究，以期提出發(fā)展租購(gòu)并舉的政策措施。

關(guān)于住房租購(gòu)選擇領(lǐng)域的研究起源于20 世紀(jì)70 年代，以西方發(fā)達(dá)國(guó)家的成熟住房市場(chǎng)為主要研究對(duì)象，且以實(shí)證研究為主。Kain 等人[1]首次建立以租購(gòu)經(jīng)驗(yàn)、年齡、婚姻狀況等一系列家庭特征為變量的住房租購(gòu)選擇模型，對(duì)美國(guó)家庭住房租購(gòu)選擇行為進(jìn)行實(shí)證研究，結(jié)果表明以上因素會(huì)顯著影響居民的住房租購(gòu)選擇。之后，Li，Jonathan，John 等人[2-4]針對(duì)不同國(guó)家開展了類似實(shí)證研究。九十年代，Jeffrey，Mark 等人[5-6]還針對(duì)外來(lái)務(wù)工人員、老年人和年輕人等群體開展了相關(guān)研究。進(jìn)入21 世紀(jì)以后，Miki，Schlottmann，Su，Yin 等人[7-10]進(jìn)行拓展研究，將租購(gòu)成本、住宅特征、心理以及宏觀政策等因素納入變量體系，結(jié)果更為豐富。

國(guó)內(nèi)類似研究較西方發(fā)達(dá)國(guó)家起步相對(duì)較晚。香港學(xué)者Li[11]于2000 年以廣州市居民為對(duì)象考慮家庭特征因素進(jìn)行實(shí)證研究，結(jié)果顯示已婚、有未成年子女以及本地戶口的家庭購(gòu)買住房的傾向更明顯，Huang 等人[12]開展了類似研究，結(jié)論基本一致。虞曉芬[13]在此基礎(chǔ)上以杭州市居民為對(duì)象進(jìn)一步考慮住宅特征、成本及心理等因素進(jìn)行實(shí)證研究，結(jié)果表明住宅面積愈大、區(qū)位及配套設(shè)施愈好、房屋銷售總額越低，更傾向于購(gòu)買住房，另外，房?jī)r(jià)上升前景較好地區(qū)的家庭以及居住地相對(duì)穩(wěn)定的家庭更傾向于購(gòu)買住房。吳津[14]考慮心理因素的實(shí)證結(jié)果則表明購(gòu)買住房意愿強(qiáng)烈以及不信任租賃住房程度高的人更傾向于購(gòu)買住房。

趙奉軍等人[15]則考慮了宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、制度因素、房地產(chǎn)市場(chǎng)特征、人口結(jié)構(gòu)特征和其他因素(住房偏好、文化背景等)，結(jié)果表明以上因素顯著影響個(gè)體的住房租購(gòu)選擇。徐開宇[16]對(duì)哈爾濱“夾心層”的住房租購(gòu)選擇傾向進(jìn)行實(shí)證研究，結(jié)果顯示住房市場(chǎng)的成熟度對(duì)住房租購(gòu)行為傾向有顯著影響，市場(chǎng)成熟度愈高，購(gòu)買住房的傾向愈高。崔裴以及吳翔華等人[17-18]還考慮了住房租賃市場(chǎng)成熟度、教育資源、醫(yī)療條件等因素的影響，在此不一一贅述。

綜上所述，針對(duì)居民租購(gòu)選擇的研究眾多，但國(guó)內(nèi)研究較晚，且以偏宏觀、中觀的研究為主，未考慮國(guó)內(nèi)居民日益提高的生活幸福度要求以及區(qū)域差異因素，存在一定局限。鑒于此，本文擬進(jìn)行如下改進(jìn)：①建立包括生活幸福度在內(nèi)的更為全面的、合理的指標(biāo)體系；②采用2018 年1 月1 日首次公開的最新版2015 年中國(guó)綜合社會(huì)調(diào)查(CGSS)微觀數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)覆蓋廣、樣本容量大，研究結(jié)果更為科學(xué)合理；③考慮區(qū)域差異對(duì)租購(gòu)選擇的影響，研究視角更新。

1 住房租購(gòu)選擇模型構(gòu)建

1.1 變量選取

居民租購(gòu)選擇作為因變量有兩個(gè)取值，即租房或購(gòu)房，符合二元選擇條件，設(shè)為虛擬變量(租房為0，購(gòu)房為1)。

為研究城鎮(zhèn)居民住房租購(gòu)選擇傾向的影響因素，結(jié)合既有研究成果，擬構(gòu)建包含以下四個(gè)特征大類的影響因素指標(biāo)體系，具體如下：

(1)社會(huì)人口特征變量：與既有研究類似[19-20]，選取年齡、性別、家庭規(guī)模等作為社會(huì)人口特征變量(具體見表1)?？紤]到我國(guó)信教人數(shù)的絕對(duì)值并不低，而宗教信仰對(duì)租購(gòu)選擇可能存在一定影響，因而，將其納入指標(biāo)體系。同時(shí)，考慮到我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行城鄉(xiāng)二元制，戶口直接與福利、待遇相關(guān)，影響到租購(gòu)選擇，故將戶口類型也納入指標(biāo)體系①2014 年7 月30 日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見》，宣告“農(nóng)業(yè)”和“非農(nóng)業(yè)”二元戶籍的管理模式將正式退出歷史舞臺(tái)，取而代之的是“居民戶口”。。

(2)經(jīng)濟(jì)及職業(yè)特征變量：既有研究表明[21-22]，工作年限越長(zhǎng)、家庭年收入越高，住房支付能力和投資意識(shí)越強(qiáng)，追求舒適穩(wěn)定的居住條件的能力和意愿也越強(qiáng)，因而，與既有研究類似，將家庭年收入、工作年限納入指標(biāo)體系?？紤]到我國(guó)單位類型差別對(duì)工資水平、住房公積金、收入穩(wěn)定性等產(chǎn)生重要影響，進(jìn)而影響到租購(gòu)選擇，故也應(yīng)納入指標(biāo)體系。

(3)社會(huì)態(tài)度特征變量：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民對(duì)追求美好生活的意愿日益增強(qiáng)，生活幸福度則可以綜合反映居民對(duì)社會(huì)為其提供的美好生活狀況的主觀評(píng)價(jià)，這一指標(biāo)可以間接反映制度因素、環(huán)境因素、宏觀經(jīng)濟(jì)因素等，其對(duì)居民租購(gòu)選擇亦會(huì)產(chǎn)生影響，故納入指標(biāo)體系。

(4)房產(chǎn)自身特征變量：一般而言，對(duì)于住房面積有較高要求的家庭，傾向于購(gòu)買住房的可能性便會(huì)加大。與既有研究類似[23]，將住房面積也納入指標(biāo)體系。

具體指標(biāo)體系的變量說(shuō)明如表1 所示。

1.2 模型選取與構(gòu)建

住房租購(gòu)選擇相關(guān)研究主要采用Logit 模型和Probit 模型，考慮到本文所研究問(wèn)題的隨機(jī)誤差項(xiàng)更符合Logistic 分布，而且Logit 回歸的實(shí)際意義非常直觀。故本文采用Logit 模型，具體模型如式(1)所示：

其中：p和1 -p分別為選擇購(gòu)買或租賃住房的概率，α為常數(shù)項(xiàng)，β為回歸系數(shù)；x 為相關(guān)指標(biāo)體系中的指標(biāo)，i為一級(jí)指標(biāo)，j為一級(jí)指標(biāo)下對(duì)應(yīng)的二級(jí)指標(biāo)，m為二級(jí)指標(biāo)個(gè)數(shù)；u為隨機(jī)誤差項(xiàng)。

2 住房租購(gòu)選擇影響因素的實(shí)證分析

2.1 數(shù)據(jù)來(lái)源及描述性統(tǒng)計(jì)

數(shù)據(jù)來(lái)自2018 年最新公開、基于2015 年調(diào)查對(duì)象的中國(guó)綜合社會(huì)調(diào)查(CGSS)樣本數(shù)據(jù)①該調(diào)查由中國(guó)人民大學(xué)中國(guó)調(diào)查與數(shù)據(jù)中心負(fù)責(zé)執(zhí)行，2015 年全國(guó)共抽取100 個(gè)縣級(jí)單位加5 大都市，480 個(gè)村/居委會(huì)，12000 名個(gè)人，覆蓋全國(guó)28 個(gè)省、直轄市、自治區(qū)(除新疆、西藏、海南以及港澳臺(tái))的城市和農(nóng)村，歷時(shí)近半年，共回收問(wèn)卷11559 份。。為獲得有效子樣本，對(duì)數(shù)據(jù)作如下處理：(1)篩選出包含14 個(gè)自變量以及租購(gòu)選擇的樣本；(2)篩選出樣本類型為“城市”的6 470 個(gè)樣本；(3)剔除變量值缺失以及有明顯錯(cuò)誤樣本，共獲得4 939 個(gè)有效樣本，其中：購(gòu)買住房的樣本3 950 個(gè)，租賃住房的樣本989 個(gè)①鑒于CGSS 調(diào)查的被訪者不一定是家庭戶主，為了更好地反映所列因素對(duì)于居民家庭在住房租購(gòu)意愿的影響，筆者將年齡取為被訪者與其伴侶中的較大值(若無(wú)伴侶則為原值)；同理，將受教育程度這一指標(biāo)也作相同處理。。具體描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果如表2 所示。由表2 可知，宗教信仰、受教育程度、家庭年收入在兩類樣本中沒(méi)有顯著性差異，而其他指標(biāo)均存在顯著性差異。

表1 城鎮(zhèn)居民住房租購(gòu)選擇指標(biāo)體系

2.2 實(shí)證結(jié)果分析

為更加精確地分析不同因素對(duì)我國(guó)居民租購(gòu)選擇行為的影響方式，運(yùn)用SPSS24.0 軟件利用式(1)進(jìn)行Logit 回歸。鑒于區(qū)域差異可能對(duì)租購(gòu)選擇行為產(chǎn)生影響，除對(duì)全部樣本進(jìn)行回歸分析外，還將全部樣本分為東北、東部、中部和西部地區(qū)四個(gè)子樣本進(jìn)行回歸分析，具體結(jié)果見表3②依據(jù)2016 年住建部、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布的全國(guó)城鎮(zhèn)化政策分區(qū)示意圖將全部樣本分為東北、東部、中部和西部地區(qū)(海南、新疆、西藏的數(shù)據(jù)缺失)。。

表3 中-2 對(duì)數(shù)似然值、HL 檢驗(yàn)卡方值和預(yù)測(cè)準(zhǔn)確度指標(biāo)值均表明模型擬合效果較好。另外，表3 的回歸結(jié)果還表明，全樣本和不同地區(qū)的指標(biāo)回歸系數(shù)的正負(fù)方向和顯著性水平無(wú)明顯差別，表明回歸結(jié)果是穩(wěn)健的。

2.2.1 全樣本回歸結(jié)果

(1)社會(huì)人口特征方面。由表3 全樣本回歸結(jié)果可知，年齡、性別、家庭規(guī)模、受教育程度、居住時(shí)間回歸系數(shù)均為正，達(dá)到5%以上的顯著性水平。結(jié)果表明，隨著年齡的增大，居民選擇購(gòu)買住房的傾向增大；相較于男性，女性更愿意選擇購(gòu)買住房；家庭規(guī)模愈大、受教育程度愈高、在當(dāng)?shù)鼐幼r(shí)間愈長(zhǎng)，選擇購(gòu)買住房行為傾向愈大。而戶口類型、未成年子女?dāng)?shù)回歸系數(shù)為負(fù)，且均達(dá)到1%的顯著性水平。結(jié)果表明相較于外地戶口居民，本地戶口居民選擇購(gòu)買住房的傾向更大；未成年子女?dāng)?shù)較少的家庭更傾向于選擇購(gòu)買住房。宗教信仰和婚姻狀況則對(duì)租購(gòu)選擇影響不顯著。

(2)經(jīng)濟(jì)及職業(yè)特征方面。由表3 全樣本回歸結(jié)果可知，工作年限的回歸系數(shù)為0.081，達(dá)到5%的顯著性水平。結(jié)果表明工作年限越長(zhǎng)，選擇購(gòu)買住房的傾向越大。而家庭年收入、單位類型對(duì)租購(gòu)選擇影響不顯著。原因可能在于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，家庭年收入增加幅度和高房?jī)r(jià)相比杯水車薪，加之，近期大力促進(jìn)消費(fèi)，倡導(dǎo)租購(gòu)?fù)瑱?quán)，導(dǎo)致相對(duì)于其他因素，收入對(duì)家庭租購(gòu)選擇的影響下降。另外，隨著我國(guó)社會(huì)改革深化和保障制度日益完善，不同類型單位之間的福利待遇差異變小，單位類型對(duì)居民住房租購(gòu)行為傾向的影響下降。

表2 自變量的數(shù)據(jù)特征

表3 Logit模型回歸結(jié)果

(3)社會(huì)態(tài)度特征方面。由表3 全樣本回歸結(jié)果可知，生活幸福度的回歸系數(shù)為0.248，達(dá)到1%顯著性水平。結(jié)果表明，社會(huì)保障越完善、生活水平越高、生活環(huán)境越好的地方，生活幸福度越高，而較高的生活幸福度導(dǎo)致居民選擇購(gòu)買住房的傾向顯著上升。

(4)房產(chǎn)自身特征方面。由表3 全樣本回歸結(jié)果可知，住房面積的回歸系數(shù)為0.551，達(dá)到1%顯著性水平。結(jié)果表明，住房面積會(huì)對(duì)我國(guó)居民住房租購(gòu)選擇產(chǎn)生非常顯著的影響，追求更大面積改善住房狀況的家庭，選擇購(gòu)買住房的傾向更大，而對(duì)于面積相對(duì)較小的住房，居民更傾向于選擇租賃。原因可能在于租賃住房普遍面積偏小，無(wú)法達(dá)到這類改善型家庭對(duì)更高生活品質(zhì)追求的需求。

2.2.2 不同區(qū)域回歸結(jié)果

由表3 分區(qū)域回歸結(jié)果可知，不同地區(qū)與全樣本之間回歸系數(shù)的正負(fù)方向及顯著性水平存在一定差異，以下僅對(duì)存在差異的地方進(jìn)行詳細(xì)比較分析。

(1)社會(huì)人口特征方面。由表3 可知，年齡、性別、受教育程度對(duì)東、中、西部地區(qū)城鎮(zhèn)居民的住房租購(gòu)行為傾向均產(chǎn)生顯著性影響，但在東北地區(qū)沒(méi)有表現(xiàn)出這種特性，這可能受東北地區(qū)人口流出問(wèn)題嚴(yán)重所致。戶口類型、家庭規(guī)模對(duì)除西部地區(qū)以外的三類地區(qū)的城鎮(zhèn)居民住房租購(gòu)行為傾向均具有顯著性影響，結(jié)果表明三類地區(qū)中本地戶口居民、規(guī)模較大家庭購(gòu)買住房的行為傾向更大，但在西部地區(qū)表現(xiàn)不明顯。這可能與西部地區(qū)少數(shù)民族聚集，家庭規(guī)模、宗教信仰和生活習(xí)慣明顯異于其他地區(qū)有關(guān)?；橐鰻顩r對(duì)西部地區(qū)城鎮(zhèn)居民住房租購(gòu)行為傾向具有顯著性影響，未婚居民購(gòu)買住房?jī)A向更大，但其他三類地區(qū)表現(xiàn)不明顯，原因可能與之前類似。未成年子女?dāng)?shù)對(duì)東北和中部地區(qū)的城鎮(zhèn)居民住房租購(gòu)行為傾向具有顯著性影響，子女?dāng)?shù)越少，購(gòu)買住房?jī)A向越大，但在東、西部地區(qū)表現(xiàn)不明顯。原因也同樣可能在于不同地區(qū)受民族政策差異的影響。

(2)經(jīng)濟(jì)及職業(yè)特征方面。由表3 可知，家庭年收入對(duì)東北地區(qū)租購(gòu)行為傾向具有顯著性影響，年收入愈高，購(gòu)買住房?jī)A向性愈明顯，但在東、中、西部地區(qū)表現(xiàn)不明顯，具體原因還有待未來(lái)深入探討。單位類型對(duì)西部地區(qū)的城鎮(zhèn)居民住房租購(gòu)行為傾向具有顯著性影響，機(jī)關(guān)單位工作的居民購(gòu)買住房的概率更高，但在其他三類地區(qū)表現(xiàn)不明顯。主要原因可以在于落后地區(qū)機(jī)關(guān)單位工資水平在當(dāng)?shù)靥幱谳^高水平，購(gòu)房能力相對(duì)更高。工作年限對(duì)東、西部地區(qū)的城鎮(zhèn)居民住房租購(gòu)行為傾向具有顯著性影響，年限越長(zhǎng)，購(gòu)買住房的概率越高，但在其他兩類地區(qū)表現(xiàn)不明顯，可以與不同地區(qū)勞動(dòng)年齡人口流動(dòng)趨勢(shì)存在一定差異有關(guān)。

(3)社會(huì)態(tài)度特征方面。生活幸福度對(duì)除西部地區(qū)以外的三類地區(qū)的城鎮(zhèn)居民住房租購(gòu)行為傾向均具有顯著性影響，即居民選擇生活幸福度較高的地區(qū)購(gòu)房的傾向更大，以期享受完善的社會(huì)保障、較高的生活水平和較好的生活環(huán)境，而西部地區(qū)以農(nóng)牧業(yè)為主，特別是少數(shù)民族宗教信仰和生活習(xí)慣明顯不同于其他地區(qū)，故在西部地區(qū)這種表現(xiàn)不明顯。

3 結(jié)論與建議

3.1 結(jié)論

基于2015 年的中國(guó)綜合社會(huì)調(diào)查(CGSS)數(shù)據(jù)，考慮地域差異，利用Logit 模型關(guān)于我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房租購(gòu)行為傾向的關(guān)鍵影響因素及其影響方式進(jìn)行實(shí)證研究，結(jié)果表明：

(1)年齡、性別、家庭規(guī)模、受教育程度、居住時(shí)間、工作年限、生活幸福度和住房面積回歸系數(shù)均為正，且至少達(dá)到5%以上的顯著性水平。表明隨著戶主年齡的增大，居民購(gòu)買住房的行為傾向明顯上升；女性戶主相對(duì)于男性購(gòu)買住房的行為傾向更加明顯；隨著戶主的受教育程度提高、居住時(shí)間的增長(zhǎng)以及工齡的增加，購(gòu)買住房的行為傾向顯著上升；家庭規(guī)模越大、改善住房條件需求越強(qiáng)烈、對(duì)生活幸福度要求越高，家庭購(gòu)買住房的的行為傾向越大。

(2)戶口類型、未成年子女?dāng)?shù)回歸系數(shù)為負(fù)，且均達(dá)到1%的顯著性水平。表明本地戶口居民愿意購(gòu)買住房的行為傾向更加明顯；家庭中未成年子女?dāng)?shù)越少，愿意購(gòu)買住房的行為傾向越明顯。

(3)家庭年收入、單位類型、宗教信仰和婚姻狀況則對(duì)租購(gòu)選擇行為影響不顯著。

(4)受民族特性、人口流出、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素差異，以上因素在東北地區(qū)、東部地區(qū)、中部地區(qū)以及西部地區(qū)對(duì)居民租購(gòu)選擇行為影響存在一定的差異，特別是對(duì)西部地區(qū)和東北地區(qū)的影響較其他兩類地區(qū)差異較為明顯。

3.2 穩(wěn)步推進(jìn)租購(gòu)并舉的政策建議

為了大力落實(shí)中央發(fā)展租購(gòu)并舉的方針政策，滿足居民日益提高的追求美好生活的需求，特別是滿足新生代市民和流動(dòng)人口的需求，提出以下政策建議：

3.2.1 積極發(fā)展住房租賃市場(chǎng)

實(shí)證結(jié)果表明，不同特征的城鎮(zhèn)居民選擇購(gòu)買住房相對(duì)于選擇租賃住房概率更高。這與我國(guó)目前住房租賃市場(chǎng)不完善，影響住戶體驗(yàn)有關(guān)。建議政府盡快建立統(tǒng)一的住房租賃平臺(tái)、扶持專業(yè)性的住房租賃機(jī)構(gòu)、改善租賃住房供給，同時(shí)要盡快完善、落實(shí)租購(gòu)?fù)瑱?quán)等相關(guān)規(guī)章制度，積極培育與發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

3.2.2 豐富住房需求解決方案

租房、購(gòu)房本質(zhì)上只在時(shí)間和所有權(quán)兩個(gè)維度上產(chǎn)生差異。只要積極鼓勵(lì)長(zhǎng)租，淡化所有權(quán)，隨著租購(gòu)差別的縮小，租購(gòu)并舉政策就能落到實(shí)處。政府應(yīng)加大優(yōu)惠政策力度支持房地產(chǎn)企業(yè)向社會(huì)提供長(zhǎng)租公寓或者無(wú)固定期限公寓，同時(shí)配套戶籍政策改革、加快實(shí)施租購(gòu)?fù)瑱?quán)制度的進(jìn)度。另外，政府還可以考慮增加政府與居民、政府與企業(yè)、企業(yè)與居民等共有產(chǎn)權(quán)形式的住房供給，切實(shí)解決居民住房需求。

3.2.3 扭轉(zhuǎn)傳統(tǒng)住房觀念

政府要考慮年齡、性別、家庭規(guī)模等不同因素特征，針對(duì)性地通過(guò)宣傳教育逐步扭轉(zhuǎn)傳統(tǒng)落后的必須擁有自有住房觀念。當(dāng)然住房觀念的改變，尚需要政府同時(shí)創(chuàng)造條件大力改善社會(huì)保障水平、生活環(huán)境等，提高租房居民生活幸福度和歸屬感，唯有如此，方可生產(chǎn)良好的引導(dǎo)效果。

3.2.4 實(shí)施區(qū)域差異化政策

政府在制訂房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制、落實(shí)租購(gòu)并舉的具體方針政策時(shí)，要充分考慮各個(gè)區(qū)域的差異性，特別是東北地區(qū)和西部地區(qū)與東部地區(qū)和中部地區(qū)在經(jīng)濟(jì)、文化、民族政策、人口流動(dòng)狀況等背景上的差異，做到因地施策，避免一刀切。