摘要：當(dāng)前房產(chǎn)的買賣、繼承、贈(zèng)與等都已經(jīng)成為了人們非常關(guān)注的問題，房產(chǎn)贈(zèng)與涉及到非常多的問題，在受理房產(chǎn)贈(zèng)與公證時(shí)應(yīng)該注意一些問題，避免在工作中出錯(cuò)。本文就房產(chǎn)贈(zèng)與公證應(yīng)該注意的問題進(jìn)行探析，旨在為房產(chǎn)贈(zèng)與公證的實(shí)踐工作提供一定的參考和指導(dǎo)。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn);贈(zèng)與;公證

引言

近年來人們的生活水平在不斷提高，房價(jià)不斷上漲，房屋成為了一種非常重要的財(cái)產(chǎn)，房產(chǎn)贈(zèng)與的事件越來越多。房產(chǎn)贈(zèng)與公證是公證處非常重要的工作內(nèi)容，主要是對(duì)贈(zèng)與人贈(zèng)與房屋以及受贈(zèng)人接受房屋的合法性和真實(shí)性行為進(jìn)行證明。由于房屋標(biāo)的數(shù)額非常大，因此在受理房產(chǎn)贈(zèng)與公證時(shí)，一定要保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，尤其是要注意一些特殊問題。

一、房產(chǎn)贈(zèng)與公證的概念和特征

房產(chǎn)贈(zèng)與公證是指公證機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)贈(zèng)與人將自己的房產(chǎn)在附有一定條件的情況下或者在無任何條件的情況下贈(zèng)與給受贈(zèng)人行為的合法性和真實(shí)性進(jìn)行依法證明。贈(zèng)與公證的類型有三種，分別為贈(zèng)與合同公證、受贈(zèng)書公證和贈(zèng)與書公證，其中贈(zèng)與合同公證是指受贈(zèng)人和贈(zèng)與人對(duì)于無償贈(zèng)與通過書面形式來達(dá)成合意，屬于雙方法律行為，在房產(chǎn)贈(zèng)與中，這是最為常見的一種贈(zèng)與方式。受贈(zèng)書是指受贈(zèng)人通過書面形式來表達(dá)自己愿意接受贈(zèng)與的法律行為，屬于單方面的法律行為，而贈(zèng)與書是指贈(zèng)與人通過書面形式表示自己將財(cái)產(chǎn)無償贈(zèng)與給他人的法律行為，同樣屬于單方法律行為，所以要想產(chǎn)生贈(zèng)與法律關(guān)系，就需要受贈(zèng)書和贈(zèng)與書合用。一般情況下，人們是通過贈(zèng)與合同的形式來達(dá)成贈(zèng)與合意，只有當(dāng)未成年人無法簽訂贈(zèng)與合同或者受贈(zèng)人和贈(zèng)與人在不同的地區(qū)的情況下才會(huì)選擇贈(zèng)與書和受贈(zèng)書的形式。

房產(chǎn)贈(zèng)與公證需要遵循當(dāng)?shù)氐牡赜蚬茌?，受?zèng)書公證一般是受贈(zèng)人自己到房屋所在地公證處去申請(qǐng)辦理，而贈(zèng)與書則需要贈(zèng)與人自己到房屋所在地的公證處申請(qǐng)辦理;贈(zèng)與合同具有雙方法律效應(yīng)，所以需要贈(zèng)與人和受贈(zèng)人雙方共同到房屋所在地的公證書去申請(qǐng)辦理。

二、房產(chǎn)贈(zèng)與公證的重要性

（一）穩(wěn)定贈(zèng)與法律關(guān)系

房產(chǎn)贈(zèng)與公證不具有可撤銷性，所以房產(chǎn)贈(zèng)與公證能夠穩(wěn)定贈(zèng)與法律關(guān)系。我國的《合同法》中規(guī)定，房屋贈(zèng)與過程中，在房產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之前是可以將贈(zèng)與隨時(shí)撤銷的，而通過公證的贈(zèng)與合同則不適應(yīng)這一規(guī)定，也就是說經(jīng)過贈(zèng)與公證的房產(chǎn)就算沒有辦理過戶手續(xù)，贈(zèng)與人也不能隨便將贈(zèng)與撤銷，并且受贈(zèng)人也有權(quán)利要求贈(zèng)與人配合相關(guān)的手續(xù)，辦理過戶手續(xù)，因此房產(chǎn)贈(zèng)與公證能夠穩(wěn)定贈(zèng)與的法律關(guān)系。

（二）平衡贈(zèng)與人和受贈(zèng)人的權(quán)益

當(dāng)房產(chǎn)贈(zèng)與行為發(fā)生時(shí)，受贈(zèng)人一般提前對(duì)贈(zèng)與人付出了一定的代價(jià)，可能是利益和可能是信賴，如果受贈(zèng)人付出利益或者信賴之后，贈(zèng)與人沒有權(quán)利處理房屋，那么受贈(zèng)人就無法得到受贈(zèng)的房產(chǎn)，這對(duì)于受贈(zèng)人來說有失公平。例如xx有2個(gè)兒子，xx的配偶死亡，兄弟兩個(gè)人由于老二工作地點(diǎn)更靠近xx，所以約定由老二來贍養(yǎng)老人，并且老人的房產(chǎn)通過贈(zèng)與的方式留給老二。老二贍養(yǎng)了xx二十多年，但是卻由于房產(chǎn)屬于父母的共同財(cái)產(chǎn)而無法贈(zèng)與，贈(zèng)與行為沒有通過房屋共有人，也就是xx的配偶同意，最終撤銷，而老二也沒有支付合理的對(duì)價(jià)，也無法通過善意取得，這對(duì)于老二來說有失公平。對(duì)于這種情況，如果贈(zèng)與時(shí)通過公證處，那么就可以提前通過繼承的方式來對(duì)xx配偶的遺產(chǎn)進(jìn)行分割，將產(chǎn)權(quán)人理清，然后再進(jìn)行贈(zèng)與，此時(shí)就能夠保障受贈(zèng)人的權(quán)益，同時(shí)還能夠有效避免房屋隱性共有人的合法權(quán)益受到侵害。

（三）確保國家的稅收利益

房產(chǎn)買賣需要交付一定的個(gè)人所得稅和營業(yè)稅，而房產(chǎn)贈(zèng)與則不需要，因此會(huì)有個(gè)別的人通過房屋贈(zèng)與的方式來買賣房屋，以此來逃避稅收。房產(chǎn)登記部門一般沒有足夠的專業(yè)能力以及精力來對(duì)這種真買賣假贈(zèng)與的情況進(jìn)行辨別，這時(shí)就需要通過公證機(jī)構(gòu)來嚴(yán)格把關(guān)，從贈(zèng)與原因、贈(zèng)與雙方的親屬關(guān)系等多個(gè)方面來進(jìn)行調(diào)查并核實(shí)，避免當(dāng)事人來逃稅或者漏稅，這樣一來，就能夠有效保障國家的稅收利益。

三、房產(chǎn)贈(zèng)與公證應(yīng)注意的問題

（一）房產(chǎn)贈(zèng)與公證的辦理

在辦理房產(chǎn)贈(zèng)與公證時(shí)，受贈(zèng)人和贈(zèng)與人需要提交個(gè)人的身份證明，同時(shí)還需要提交兩者的親屬證明以及房屋的產(chǎn)權(quán)證明等材料，公證人員需要核實(shí)贈(zèng)與人和受贈(zèng)人雙方的身份，避免出現(xiàn)冒名辦理的情況。公證人員同時(shí)還要審查贈(zèng)與人的贈(zèng)與意愿以及精神狀態(tài)，查明是否存在欺詐或者脅迫的情況，弄清楚申請(qǐng)人是否為完全民事行為能力人。要核查受贈(zèng)人和贈(zèng)與人雙方真實(shí)的親屬關(guān)系，避免陌生人通過冒充親戚來進(jìn)行假贈(zèng)與、真買賣的情況發(fā)生。對(duì)贈(zèng)與人和受贈(zèng)人的資格進(jìn)行審查，確定受贈(zèng)人是否具備受贈(zèng)的資格，贈(zèng)與人是否對(duì)房產(chǎn)具有完全所有權(quán)，如果受贈(zèng)人要接受宅基地房產(chǎn)，那么必須要是農(nóng)村戶口，否則不受理。公證人員一定要注意審查贈(zèng)與的原因，對(duì)于逃避贍養(yǎng)老人、逃避債務(wù)、逃避撫養(yǎng)子女等各種法定義務(wù)的贈(zèng)與行為，不受理。在房產(chǎn)贈(zèng)與公證審查的過程中，贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的審查是重點(diǎn)工作，要求公證員需要到不動(dòng)產(chǎn)登記部門實(shí)地調(diào)查房屋所有權(quán)的狀況，確保贈(zèng)與的房產(chǎn)為贈(zèng)與人的合法財(cái)產(chǎn)。在贈(zèng)與公證審查過程中公證員需要做好詳細(xì)的談話筆錄，對(duì)贈(zèng)與公證的整個(gè)過程進(jìn)行錄音和錄像，整個(gè)過程要時(shí)刻保持嚴(yán)謹(jǐn)，并且留下真實(shí)、全面的證據(jù)。在辦理房產(chǎn)贈(zèng)與時(shí)，要告訴當(dāng)事人要及時(shí)到相關(guān)的部門辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，否則贈(zèng)與行為不生效。另外，如果受贈(zèng)人已經(jīng)結(jié)婚，公證人員應(yīng)該提醒受贈(zèng)人是選擇將房產(chǎn)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是自己的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，如果沒有明確約定那么按照《婚姻法》中的相關(guān)規(guī)定，贈(zèng)與得到的財(cái)產(chǎn)歸夫妻雙方共同所有。

（二）未成年人受贈(zèng)的相關(guān)問題

如果房產(chǎn)贈(zèng)與的受贈(zèng)人是未成年人，《中華人民共和國民法通則》提出如果贈(zèng)與人將房產(chǎn)贈(zèng)與給未成年人，那么贈(zèng)與過程屬于單方的行為，只要贈(zèng)與人明確表示贈(zèng)與房產(chǎn)那么房產(chǎn)就屬于被贈(zèng)與未成年人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，贈(zèng)與人表達(dá)贈(zèng)與意識(shí)之后房產(chǎn)的所有權(quán)就可以發(fā)生轉(zhuǎn)移。我國的《房地產(chǎn)管理法》中指出房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)變或者變更需要到房管部門辦理變更登記，但是一些房管部門并沒有設(shè)立未成年人房地產(chǎn)權(quán)屬登記的業(yè)務(wù)，對(duì)于這種情況，房產(chǎn)部門并沒有法律依據(jù)來限制這一行為，取得房地產(chǎn)權(quán)的能力并不是屬于民事行為能力，而是屬于民事權(quán)利能力，如果未成年人受贈(zèng)人的房產(chǎn)不能及時(shí)進(jìn)行變更登記，這并不影響未成年人取得房產(chǎn)的所有權(quán)，未成年自身并不需要承擔(dān)法律后果。未成年人受贈(zèng)并不需要自己同意，只需要贈(zèng)與人表示自己的贈(zèng)與意愿就可以，這是為了對(duì)未成年人的權(quán)益進(jìn)行有效保障。

（三）特殊贈(zèng)與合同中附居住權(quán)義務(wù)的贈(zèng)與合同問題

我國的《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人在制定合同時(shí)可以約定附條件，如果合同附有約定條件，那么只有當(dāng)條件成立時(shí)合同才能生效。如果合同中約定了接觸合同的條件，那么當(dāng)解除條件成立后，合同實(shí)效。如果房產(chǎn)贈(zèng)與合同約定了附條件，那么只有附加條件成立之后合同才能生效，否則就是合同雖然成立但是并沒有生效。我國的合同法明確指出贈(zèng)與可以附加義務(wù)，贈(zèng)與合同中約定了附加義務(wù)，那么需要受贈(zèng)人履行義務(wù)才能享受房產(chǎn)贈(zèng)與。如果在附義務(wù)期間贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)存在瑕疵，那么需要有贈(zèng)與人和受贈(zèng)人同時(shí)承擔(dān)責(zé)任。因此，附義務(wù)的房產(chǎn)贈(zèng)與合同一旦簽訂就生效，這也是附義務(wù)贈(zèng)與合同和附條件贈(zèng)與合同最大的不同。對(duì)于附條件的贈(zèng)與合同來說，只有條件成立之后贈(zèng)與合同才能生效，而對(duì)于附義務(wù)的贈(zèng)與合同來說，對(duì)于其中附義務(wù)的履行不會(huì)影響合同的生效，只有將附義務(wù)當(dāng)成是合同的附隨義務(wù)。附條件的贈(zèng)與合同和附義務(wù)的贈(zèng)與合同在法律后果方面也存在著一定的不同，附義務(wù)不履行可以撤銷合同，而附條件的則一般對(duì)贈(zèng)與的影響比較小。因此對(duì)于特殊贈(zèng)與合同附居住義務(wù)的贈(zèng)與合同來說，在受理時(shí)一定要明確是附義務(wù)的贈(zèng)與合同還是附條件的贈(zèng)與合同。

如果贈(zèng)與人和受贈(zèng)人辦理了合同公證，并且到房屋管理部門辦理了房屋變更登記手續(xù)，那么受贈(zèng)人就擁有了房屋的所有權(quán)，此時(shí)受贈(zèng)人就有權(quán)利來處理房屋，包括出售房屋。此時(shí)就算是贈(zèng)與人按照規(guī)定申請(qǐng)將房產(chǎn)贈(zèng)與撤銷，但是房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給善意第三人，而法律有效保障了善意第三人的權(quán)益。此時(shí)為了保障贈(zèng)與人的權(quán)益，法院會(huì)判定受贈(zèng)人提供贈(zèng)與房屋環(huán)境一致的房屋給贈(zèng)與人。如果受贈(zèng)人由于經(jīng)濟(jì)原因?qū)⒎课莸盅航o了銀行，而銀行已經(jīng)將房屋拍賣，或者由于受贈(zèng)人因?yàn)樽约旱母F困潦倒、吸毒以及賭博等將房屋出售，受贈(zèng)人無法為贈(zèng)與人提供一致環(huán)境的房屋給其居住，這種做飯違背了贈(zèng)與房屋的意愿。為了避免這種情況的發(fā)生，要求公正人員要在辦理公證時(shí)明確告訴贈(zèng)與人受贈(zèng)人會(huì)有出售房屋的可能性，并做好相關(guān)的筆錄，公證機(jī)構(gòu)就不需要承擔(dān)對(duì)應(yīng)的賠償責(zé)任。

四、結(jié)語

房產(chǎn)贈(zèng)與公證是一項(xiàng)比較復(fù)雜的工作，在實(shí)際的公證過程中，公證人員一定要秉承客觀、公正的原則，嚴(yán)格按照相關(guān)的法律法規(guī)來處理相關(guān)的事務(wù)。當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)興盛，房屋贈(zèng)與方面的事務(wù)非常多，房產(chǎn)贈(zèng)與公證業(yè)務(wù)在不斷增加，因此公證人員一定要深入分析各種工作中可能遇到的問題，尋找有效的解決方法。

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作者簡介：

李英華（1966年11月7日-），漢族，大學(xué)?？茖W(xué)歷，籍貫：黑龍江省穆棱市，工作單位：黑龍江省穆棱市公證處，職稱：公證員。