【摘 要】 房地產(chǎn)企業(yè)因融資需要簽訂的大量以房抵債協(xié)議，在企業(yè)破產(chǎn)之際，給審判實(shí)踐帶來(lái)了許多難題。對(duì)破產(chǎn)程序中以房抵債協(xié)議的審查，主要集中于對(duì)其性質(zhì)的界定和效力的認(rèn)定。債務(wù)履行期屆滿前簽訂的以房抵債協(xié)議本質(zhì)上應(yīng)為對(duì)抵押權(quán)的設(shè)立，采行登記對(duì)抗主義，應(yīng)由指導(dǎo)性案例加以確認(rèn)。其效力須結(jié)合《民法典》第401條作出認(rèn)定。代物清償?shù)摹耙镄浴币矐?yīng)根據(jù)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)或價(jià)值的轉(zhuǎn)化與否進(jìn)行判斷?？剂扛鞣嚼娴那疤嵯?，確認(rèn)債權(quán)人的優(yōu)先受償?shù)匚?、債?wù)人在代物清償中的可選擇地位以及清算條款的非必要性，以合適的清算方式實(shí)現(xiàn)以房抵債協(xié)議。

【關(guān)鍵詞】 以房抵債 代物清償 流押條款 清算義務(wù)

一、問(wèn)題的提出

近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的情形頻發(fā)，今年上半年受到疫情的影響，部分城市的商品房交易受到嚴(yán)重的打擊。有公告顯示，截至6月初，已有200多家房企破產(chǎn)，其中大部分為中小型房企。另有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年房地產(chǎn)行業(yè)的到期債務(wù)約在1.46萬(wàn)億元。由于融資發(fā)展的需要，房地產(chǎn)企業(yè)簽訂了大量以房抵債協(xié)議。在破產(chǎn)清算之際，以房抵債協(xié)議的處理迫在眉睫。而理論和實(shí)務(wù)界對(duì)以房抵債協(xié)議的定性和效力認(rèn)定存在很大的爭(zhēng)議，關(guān)于其性質(zhì)，主要存在后讓與擔(dān)保說(shuō)、泛抵押權(quán)說(shuō)、代物清償預(yù)約說(shuō)、新債清償或債之變更等學(xué)說(shuō);關(guān)于其效力認(rèn)定，主要圍繞其是否違反禁止流押規(guī)則展開(kāi)，而《民法典》對(duì)禁止流押規(guī)定的修改又給其效力認(rèn)定注入了新的變化。故此，本文擬從以房抵債協(xié)議的定性出發(fā)，分析認(rèn)定協(xié)議的效力，最終明確在破產(chǎn)程序中以房抵債協(xié)議實(shí)現(xiàn)的規(guī)則適用。

二、破產(chǎn)程序中以房抵債協(xié)議之定性

以房抵債協(xié)議，是指?jìng)鶛?quán)人與債務(wù)人簽訂的在債務(wù)履行期屆至債務(wù)人未清償債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求債務(wù)人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的約定，在實(shí)踐中通常表現(xiàn)為商品房買(mǎi)賣（預(yù)售）合同。關(guān)于以房抵債協(xié)議的性質(zhì)，理論和實(shí)踐眾說(shuō)紛紜。2019年9月出臺(tái)的《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（以下簡(jiǎn)稱《九民紀(jì)要》）中第44、45條分別對(duì)履行期屆滿前后簽訂的以物抵債協(xié)議的性質(zhì)作了說(shuō)明，其認(rèn)為履行期屆滿后簽訂的以物抵債協(xié)議屬于諾成性合同;履行期屆滿前簽訂的以物抵債協(xié)議不屬于讓與擔(dān)保。對(duì)于《九民紀(jì)要》關(guān)于履行期屆滿后簽訂的以物抵債協(xié)議屬諾成性合同這一觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為值得商榷。而對(duì)于后者，《九民紀(jì)要》仍未明確以物抵債協(xié)議的性質(zhì)。以房抵債協(xié)議的性質(zhì)認(rèn)定直接影響到協(xié)議的效力判斷和實(shí)現(xiàn)。因此，有必要在辨析現(xiàn)有理論學(xué)說(shuō)的基礎(chǔ)上，對(duì)以房抵債協(xié)議的性質(zhì)作出明確的界定。

（一）現(xiàn)有理論學(xué)說(shuō)之辨析

針對(duì)以房抵債協(xié)議性質(zhì)的討論，理論和實(shí)踐中存在很多不同的看法，本文主要討論以下幾個(gè)學(xué)說(shuō)，并在此基礎(chǔ)上提出自己的觀點(diǎn)。

1.后讓與擔(dān)保說(shuō)

該說(shuō)是楊立新教授將以物抵債協(xié)議與讓與擔(dān)保進(jìn)行比較提出的。其認(rèn)為，兩者在產(chǎn)生背景和發(fā)展過(guò)程上基本一致，其區(qū)別僅在于房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí)點(diǎn)不同。因前者轉(zhuǎn)移時(shí)點(diǎn)為履行期屆滿債務(wù)人未清償債務(wù)之時(shí)，與后者于合同簽訂時(shí)轉(zhuǎn)移所有權(quán)相比為后，故將其命名為“后讓與擔(dān)?！保闪?xí)慣法加以規(guī)范。而針對(duì)該說(shuō)，也有學(xué)者提出質(zhì)疑，其中主要代表為董學(xué)立教授。鑒于下文即將論及，故此處不作贅述。

2.泛抵押權(quán)說(shuō)

泛抵押權(quán)說(shuō)是在與后讓與擔(dān)保說(shuō)商榷的基礎(chǔ)上提出的。其認(rèn)為，以物抵債協(xié)議在實(shí)質(zhì)上是抵押權(quán)的一個(gè)變形，主要理由有：（1）標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間先后并不影響法律關(guān)系的本質(zhì);（2）從動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保的產(chǎn)生背景分析，“后讓與擔(dān)?！睂?shí)為我國(guó)法律上的不動(dòng)產(chǎn)抵押，而法律關(guān)于“抵押物”的泛化規(guī)定實(shí)際上涵蓋了這一形式。對(duì)于這部分觀點(diǎn)，筆者頗為認(rèn)同。

但其在認(rèn)定以物抵債協(xié)議實(shí)為抵押權(quán)這一擔(dān)保物權(quán)形式后，進(jìn)一步認(rèn)為以習(xí)慣法確立新的擔(dān)保物權(quán)須符合“新”的特征，而以物抵債協(xié)議并不存在新的擔(dān)保法律關(guān)系，故應(yīng)歸屬于抵押權(quán)制度調(diào)整。對(duì)此，筆者認(rèn)為值得商榷。主要理由在于我國(guó)現(xiàn)行法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立采行登記生效主義，在“未來(lái)物”上設(shè)立抵押權(quán)亦須辦理預(yù)告登記方能設(shè)立抵押權(quán)。而在實(shí)踐中，大多數(shù)訂立的商品房買(mǎi)賣合同僅作了行政備案登記，未進(jìn)行有效的預(yù)告登記。若一味地將其歸入我國(guó)現(xiàn)有抵押權(quán)制度中加以調(diào)整，則該協(xié)議的簽訂將被認(rèn)定未設(shè)立有效的抵押擔(dān)保，這在很大程度上會(huì)損害債權(quán)人的利益，更不符合雙方當(dāng)事人對(duì)該合同效果的合理期待。但若不對(duì)這一現(xiàn)實(shí)中大量存在且典型的交易方式作出回應(yīng)，則勢(shì)必會(huì)阻礙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

3.代物清償預(yù)約說(shuō)

該說(shuō)認(rèn)為當(dāng)事人在履行期屆滿前簽訂的以房抵債協(xié)議屬于代物清償預(yù)約，意在期限屆滿債務(wù)人未清償債務(wù)時(shí)約束雙方訂立代物清償本約。有學(xué)者認(rèn)為，“代物清償預(yù)約的主要目的在于為債務(wù)預(yù)先提供擔(dān)保，與代物清償消滅債務(wù)的效果不同”;反對(duì)觀點(diǎn)認(rèn)為，代物清償預(yù)約與代物清償契約在本質(zhì)上無(wú)異，故而代物清償預(yù)約沒(méi)有概念獨(dú)立的必要性。至此，筆者亦不認(rèn)可代物清償預(yù)約說(shuō)。該觀點(diǎn)為了去除代物清償?shù)摹耙镄浴倍鴮⒙男衅趯脻M前訂立的以房抵債協(xié)議（以下簡(jiǎn)稱“期前以房抵債協(xié)議”）界定為“代物清償預(yù)約”，但若我們將視線定焦于履行期屆滿后訂立的以房抵債協(xié)議（以下簡(jiǎn)稱“期后以房抵債協(xié)議”）的性質(zhì)——代物清償，則上文的“預(yù)約”即無(wú)對(duì)應(yīng)的本約，就更無(wú)所謂“代物清償預(yù)約”了。

4.新債清償或債之更改

在多種學(xué)說(shuō)齊放爭(zhēng)鳴中，很多學(xué)者從這一角度認(rèn)定以房抵債協(xié)議的性質(zhì)，如劉勇認(rèn)為，債務(wù)人所負(fù)新債務(wù)僅為履行原債務(wù)的一種方式;房紹坤、嚴(yán)聰認(rèn)為，應(yīng)視個(gè)案中協(xié)議的履行狀態(tài)和當(dāng)事人意思表示的內(nèi)容而定——若協(xié)議履行完畢，則為代物清償;若未履行，當(dāng)事人明示消滅舊債的為債之更改;否則為新債清償。此外，《九民紀(jì)要》對(duì)期后以房抵債協(xié)議界定為諾成性合同的觀點(diǎn)與“新債清償”無(wú)異。

對(duì)此觀點(diǎn)，筆者持否定態(tài)度。該學(xué)說(shuō)認(rèn)為雙方當(dāng)事人約定的諸如“債務(wù)人以轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于出借人抵頂?shù)狡谖辞鍍數(shù)慕杩睢钡臈l款，是對(duì)原債務(wù)增加一種清償方式，再視是否消滅原債務(wù)而作出區(qū)分。首先，這本質(zhì)上就是一個(gè)雙方當(dāng)事人關(guān)于如何消滅債務(wù)的合意;而該學(xué)說(shuō)對(duì)合意的性質(zhì)認(rèn)定僅停留在第一層面，即判斷以房抵債協(xié)議的訂立是否消滅了原債務(wù);并未指明新債清償或債之更改的合意的本質(zhì)。其次，有關(guān)“諾成性合同”或新債清償?shù)姆尚Ч鞘乖瓊優(yōu)檫x擇之債，但《九民紀(jì)要》第44條肯定債權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求債務(wù)人交付抵債物，顯然與選擇之債中債務(wù)人的主動(dòng)選擇地位相悖，存在矛盾之處;債之更改將原債的履行方式更改為“移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)”，其對(duì)于原債的消滅更是將債權(quán)人置于不利的境地。

此外，從實(shí)踐中看，雙方當(dāng)事人對(duì)期后以房抵債協(xié)議的簽訂意在以房屋的交付即時(shí)消滅原債，而非增加一種履行方式供債務(wù)人選擇。關(guān)于民法上債的消滅方式主要有清償、抵銷、提存、代物清償?shù)龋珶o(wú)論采何種方式，當(dāng)事人之間必然存在合意，其區(qū)別僅在于合意成立、生效的構(gòu)成要件不同。因此，我們應(yīng)著重從構(gòu)成要件對(duì)以房抵債協(xié)議的性質(zhì)進(jìn)行界定。

（二）采登記對(duì)抗的抵押權(quán)+代物清償

關(guān)于以房抵債協(xié)議的性質(zhì)認(rèn)定，有學(xué)者在訂立時(shí)間上加以區(qū)分，也有學(xué)者對(duì)其加以一概認(rèn)定。筆者認(rèn)為，有必要對(duì)其加以區(qū)分，主要是因?yàn)槁男衅趯脻M前或后簽訂的以房抵債協(xié)議在交易中所起的功能不同。具體而言，在探究當(dāng)事人真意的基礎(chǔ)上可以確定期前以房抵債協(xié)議對(duì)原借款合同發(fā)揮的是擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的功能，與期后以房抵債協(xié)議旨在消滅原債存在本質(zhì)的區(qū)別。故本文對(duì)以房抵債協(xié)議的性質(zhì)作如下界定：

1.期前以房抵債協(xié)議：采登記對(duì)抗的抵押權(quán)

對(duì)于期前以房抵債協(xié)議，筆者認(rèn)為其實(shí)質(zhì)上屬于抵押權(quán)，但其效力的發(fā)生應(yīng)采登記對(duì)抗主義。

首先，期前以房抵債協(xié)議在本質(zhì)上屬于抵押權(quán)。理由為：（1）雙方當(dāng)事人雖在形式上簽訂商品房買(mǎi)賣合同，賦予債權(quán)人請(qǐng)求移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的權(quán)利，但其實(shí)質(zhì)是以房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移所體現(xiàn)的標(biāo)的物價(jià)值來(lái)?yè)?dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，這符合擔(dān)保的功能和定義;且其標(biāo)的為物權(quán)，并非債權(quán)人形式上所擁有的請(qǐng)求權(quán)。（2）期前以房抵債協(xié)議權(quán)利義務(wù)所指向的對(duì)象為房屋——屬不動(dòng)產(chǎn)，且在擔(dān)保的設(shè)立過(guò)程中，雙方并未移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的占有，符合抵押權(quán)的構(gòu)成要件。因此，期前以房抵債協(xié)議屬于抵押權(quán)的設(shè)立合同。

其次，對(duì)于期前以房抵債協(xié)議所設(shè)立的“抵押權(quán)”在現(xiàn)階段應(yīng)采行登記對(duì)抗主義。前文已述，以房抵債協(xié)議尚無(wú)法納入我國(guó)現(xiàn)行抵押權(quán)制度中加以調(diào)整。實(shí)務(wù)中若不承認(rèn)此類協(xié)議的擔(dān)保功能或采行登記生效主義，鑒于實(shí)務(wù)中大量以房抵債協(xié)議至多進(jìn)行了行政備案登記，最終認(rèn)定抵押權(quán)未設(shè)立，則勢(shì)必?fù)p害債權(quán)人的利益，且不符合當(dāng)事人預(yù)期的法律效果——以房屋的價(jià)值來(lái)?yè)?dān)保借款債權(quán)的實(shí)現(xiàn);但絕對(duì)地承認(rèn)其設(shè)立有效的抵押權(quán)，則可能損害第三人的利益。故此，在權(quán)衡各方利益的基礎(chǔ)上，期前以房抵債協(xié)議對(duì)抵押權(quán)的設(shè)立應(yīng)采行登記對(duì)抗主義。也即，在無(wú)其他違法事由時(shí)抵押權(quán)在當(dāng)事人達(dá)成一致合意時(shí)有效設(shè)立，經(jīng)登記可以對(duì)抗善意第三人;反之，不得對(duì)抗善意第三人，即不得優(yōu)于其他善意債權(quán)人就房屋優(yōu)先受償。

最后，應(yīng)由司法指導(dǎo)性案例對(duì)該種典型交易方式作出及時(shí)的回應(yīng)。我國(guó)現(xiàn)行抵押權(quán)制度采行登記生效主義，若強(qiáng)行將其納入現(xiàn)行制度中調(diào)整，則會(huì)造成我國(guó)現(xiàn)有擔(dān)保物權(quán)體系的混亂;若不對(duì)其進(jìn)行規(guī)制，則不利于依賴此種交易方式的經(jīng)濟(jì)的持續(xù)性發(fā)展。在法律基于其穩(wěn)定性和權(quán)威性無(wú)法及時(shí)作出回應(yīng)時(shí)，我國(guó)可以通過(guò)司法實(shí)踐形成針對(duì)該類協(xié)議所設(shè)立擔(dān)保的指導(dǎo)性案例，以指導(dǎo)此類糾紛的審判實(shí)踐，最終推動(dòng)理論的發(fā)展和法律的完善。

2.期后以房抵債協(xié)議：代物清償

代物清償，顧名思義，為以他種給付代替原定給付的一種債的消滅方式。通說(shuō)認(rèn)為，代物清償為實(shí)踐性合同，其成立必須以要物為前提。有鑒于此，其構(gòu)成要件為：須有原債的關(guān)系存在;須有雙方當(dāng)事人關(guān)于代物清償?shù)暮弦?他種給付與原定給付不同，且原定給付須可替代履行;須債權(quán)人現(xiàn)實(shí)地受領(lǐng)他種給付。就期后以房抵債協(xié)議而言，雙方當(dāng)事人之間存在借款法律關(guān)系;屬可替代履行的金錢(qián)債務(wù)，且移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的給付與金錢(qián)給付不同;雙方當(dāng)事人合意并期待以房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)的給付替代原金錢(qián)給付以消滅相應(yīng)的借貸法律關(guān)系。故此，期后以房抵債協(xié)議在本質(zhì)上屬于代物清償，以債權(quán)人現(xiàn)實(shí)地受領(lǐng)給付，即房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)至債權(quán)人為成立要件。

三、破產(chǎn)程序中以房抵債協(xié)議之效力認(rèn)定

（一）期前以房抵債協(xié)議的效力認(rèn)定

《民法典》第401條對(duì)《物權(quán)法》第186條作出修改前，學(xué)界關(guān)于期前以房抵債協(xié)議的效力問(wèn)題，主要集中于討論其是否應(yīng)適用《物權(quán)法》第186條關(guān)于禁止流押的規(guī)定。

1.肯定說(shuō)

該說(shuō)認(rèn)為以房抵債協(xié)議屬于流押契約，應(yīng)適用禁止流押的規(guī)定而判定無(wú)效。如楊立新教授認(rèn)為，“在后讓與擔(dān)保出現(xiàn)擔(dān)保過(guò)度時(shí)，若不經(jīng)清算直接取得標(biāo)的物權(quán)利的，不發(fā)生法律上的效力”。

2.否定說(shuō)或限制適用

否定說(shuō)認(rèn)為以房抵債協(xié)議的效力認(rèn)定不應(yīng)適用禁止流押規(guī)則。其中，有些學(xué)者認(rèn)為期前以物抵債協(xié)議屬于諾成性合同，從而不屬于流押條款，如劉琨認(rèn)為，以物抵債協(xié)議屬代物清償，且我國(guó)法律對(duì)其與流質(zhì)契約作了區(qū)分。

也有學(xué)者將以物抵債協(xié)議認(rèn)定為擔(dān)保約定或非典型擔(dān)保，但認(rèn)為禁止流押規(guī)則應(yīng)存在適用的例外，其理由主要有：（1）以物抵債協(xié)議的商事交易特質(zhì)不滿足“禁止流押規(guī)則”立法意圖所涵蓋的保護(hù)范圍;（2）“禁止流押規(guī)則”所規(guī)制的抽象威脅會(huì)因外部原因的存在而未引發(fā)最終的利益失衡。

針對(duì)禁止流押規(guī)則應(yīng)有適用上的例外，筆者認(rèn)為值得商榷。首先，期前以房抵債協(xié)議屬于抵押權(quán)設(shè)立協(xié)議，當(dāng)然應(yīng)適用《物權(quán)法》關(guān)于抵押權(quán)的相關(guān)規(guī)定，自然包括禁止流押規(guī)則;其次，禁止流押規(guī)則的宗旨在于預(yù)防利益失衡情形的發(fā)生?？v使實(shí)踐中以房抵債協(xié)議發(fā)生于經(jīng)濟(jì)地位相對(duì)平等且具備商事理性的主體之間、或雙方當(dāng)事人事先約定了標(biāo)的物的折抵價(jià)值，但這并不能絕對(duì)地排除在債權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)當(dāng)事人之間存在利益失衡的可能性，即擔(dān)保物市場(chǎng)價(jià)值的浮動(dòng)仍然可能造成其價(jià)值與所擔(dān)保債權(quán)額存在較大的差距。故禁止流押規(guī)則仍有其適用的必要性。再次，清算義務(wù)的約定與否不影響對(duì)流押條款效力的認(rèn)定。因?yàn)榉蓪?duì)流押條款作出的否定性評(píng)價(jià)——無(wú)效，是絕對(duì)的無(wú)效，無(wú)法因清算條款的存在而由“無(wú)效”轉(zhuǎn)為“有效”。況且，流押條款的無(wú)效并不影響協(xié)議其他部分的效力。債權(quán)人依舊享有擔(dān)保權(quán)利，可依據(jù)《民法典》第410條的規(guī)定實(shí)現(xiàn)。因此，沒(méi)有必要以清算條款修正流押條款的效力。

3.《民法典》第401條下的新解讀

《民法典》第401條將《物權(quán)法》第186條中“不得與抵押人約定……歸債權(quán)人所有”修改為“與抵押人約定……歸債權(quán)人所有的，只能依法就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償”。前者屬于禁止性規(guī)范，違反該規(guī)定會(huì)導(dǎo)致法律對(duì)其作出否定性評(píng)價(jià)，即認(rèn)定流押條款無(wú)效;而后者屬于授權(quán)性規(guī)范，即當(dāng)事人可以自由選擇是否訂立流押條款。也即在適用《民法典》第401條時(shí)，期前以房抵債協(xié)議中的流押條款應(yīng)為有效條款。但該條款并不依其約定內(nèi)容發(fā)生相應(yīng)的法律效果，更類似于準(zhǔn)意思表示行為。因?yàn)樵撘?guī)定表明在當(dāng)事人訂立流押條款時(shí)，僅發(fā)生擔(dān)保權(quán)人就擔(dān)保物享有優(yōu)先受償權(quán)的法律效果，并不發(fā)生擔(dān)保物所有權(quán)移轉(zhuǎn)至擔(dān)保權(quán)人的效果。即流押條款的訂立僅發(fā)生法律預(yù)先規(guī)定的法律效果。因此在《民法典》第401條的規(guī)定下，流押條款不被認(rèn)定為無(wú)效，僅發(fā)生擔(dān)保權(quán)人就擔(dān)保物優(yōu)先受償?shù)姆尚Ч?/p>

（二）代物清償“要物性”的具體判斷

在破產(chǎn)程序的以房抵債協(xié)議中，涉及的標(biāo)的物往往為商品房，因其存在的特殊性，所以在“要物”的判斷上需進(jìn)一步探究以明確代物清償是否已履行，從而消滅或部分消滅原債權(quán)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，該種以房抵債協(xié)議的履行與否主要看房屋是否已交付，其認(rèn)為房屋已交付以及債權(quán)人已抵充全部或大部分房屋價(jià)款、已辦理按揭貸款、已辦理預(yù)告登記這四種情形應(yīng)視為以房抵債協(xié)議已履行。對(duì)于 “債權(quán)人已抵充全部或大部分房屋價(jià)款視為以房抵債協(xié)議已履行”的觀點(diǎn)，筆者有不同的看法。

其一，就最高院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第29條中“所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”這一條件而言，以房抵債協(xié)議的債權(quán)人實(shí)質(zhì)上為借貸關(guān)系的出借人，雙方之間并沒(méi)有商品房買(mǎi)賣關(guān)系。也即，出借人和借款人在債務(wù)履行期限屆滿后約定以房屋抵頂借款的本意在于清償未還清的借款，這與條款中所規(guī)定的“居住目的”不符。

其二，就所抵充的房款數(shù)額而言，若債權(quán)人已抵充全部房款，則相當(dāng)于雙方合意以房屋的價(jià)值抵償對(duì)應(yīng)的債權(quán)額，消滅所抵償部分的債權(quán)，實(shí)質(zhì)上相當(dāng)于房屋的價(jià)值已全部抵頂借款，此時(shí)代物清償已履行;但若債權(quán)人僅抵充大部分房款，也即部分房屋價(jià)值尚未替代原給付用以清償原債，此時(shí)，若將代物清償視為已履行，即將房屋視為由債權(quán)人所有將導(dǎo)致利益失衡。因?yàn)槭Ｓ嗟姆课輧r(jià)值仍須雙方當(dāng)事人明示約定以其給付代替原給付以消滅相應(yīng)的債權(quán)。未經(jīng)當(dāng)事人明示約定，不可徑直認(rèn)定代物清償已履行。

綜上所述，破產(chǎn)程序中代物清償“要物性”的判斷應(yīng)從房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或者房屋價(jià)值完全轉(zhuǎn)化與否兩方面作出認(rèn)定，可將實(shí)際情形類型化為：其一，房屋所有權(quán)已辦理變更或預(yù)告登記的。對(duì)于已辦理變更登記的，表明房屋所有權(quán)已移轉(zhuǎn)至債權(quán)人處，則代物清償當(dāng)然成立并生效，即代物清償已履行;對(duì)于已辦理預(yù)告登記的，預(yù)告登記所產(chǎn)生的排他效力，可視為代物清償已履行。其二，債權(quán)人已辦理按揭貸款或者已抵充全部房款。對(duì)于前者，雙方約定以房屋替代原給付來(lái)清償債務(wù)，并且就超過(guò)債權(quán)額的房屋價(jià)值部分辦理完畢按揭貸款，即債務(wù)人已得到房屋的所有價(jià)款，此時(shí)將房屋的所有權(quán)視為已轉(zhuǎn)移至債權(quán)人處應(yīng)是符合等價(jià)有償原則的;就后者而言，雙方當(dāng)事人之間所對(duì)應(yīng)份額的債權(quán)因房款的抵充而消滅，等同于債務(wù)人已獲得全部房款，此時(shí)房屋的所有權(quán)自然應(yīng)當(dāng)視為已轉(zhuǎn)移至債權(quán)人處（即使因現(xiàn)實(shí)的各類情形尚未完成變更登記）。概言之，這兩種情形下房屋價(jià)值已經(jīng)當(dāng)事人合意得到完全轉(zhuǎn)化，均應(yīng)視為由債權(quán)人獲得房屋所有權(quán)，故代物清償應(yīng)視為已履行完畢。

四、破產(chǎn)程序中以房抵債協(xié)議的實(shí)現(xiàn)規(guī)則

對(duì)破產(chǎn)程序中以房抵債協(xié)議的審查，終需回歸協(xié)議的實(shí)現(xiàn)問(wèn)題上。破產(chǎn)清算的進(jìn)行必須明確各參與主體的法律地位，以確定權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容。故本文主要聚焦于債權(quán)人的優(yōu)先受償?shù)匚?、代物清償未成立時(shí)債務(wù)人的法律地位，擔(dān)保物權(quán)的實(shí)現(xiàn)是否以約定清算條款為必要以及最終清算方式的選擇問(wèn)題展開(kāi)論述。

（一）擔(dān)保權(quán)人的優(yōu)先受償?shù)匚?/p>

在擔(dān)保法領(lǐng)域，擔(dān)保權(quán)人就特定的擔(dān)保物有優(yōu)先于債務(wù)人的其他一般債權(quán)人優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。在破產(chǎn)程序中，期前以房抵債協(xié)議的債權(quán)人可以優(yōu)先于破產(chǎn)債務(wù)人的一般債權(quán)人就房屋價(jià)值在債權(quán)額范圍內(nèi)優(yōu)先受償。對(duì)于房屋上其他的擔(dān)保物權(quán)人，則按照《物權(quán)法》有關(guān)多個(gè)擔(dān)保物權(quán)競(jìng)合的規(guī)定處理。此外，根據(jù)《破產(chǎn)法》第110條，債權(quán)額超出房屋價(jià)值未獲清償?shù)膫鶛?quán)部分應(yīng)作為破產(chǎn)清算中的普通債權(quán)，與其他普通債權(quán)一起按債權(quán)比例參與分配。

此處應(yīng)注意，以房抵債協(xié)議設(shè)立抵押權(quán)采行登記對(duì)抗主義，自協(xié)議成立并生效之時(shí)設(shè)立，但未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人，僅在雙方當(dāng)事人之間發(fā)生物權(quán)的效力。故在破產(chǎn)清算時(shí)，若第三人（主要為破產(chǎn)債務(wù)人的其他債權(quán)人）不知道或不應(yīng)當(dāng)知道以房抵債協(xié)議對(duì)抵押權(quán)的設(shè)立時(shí)，債權(quán)人不得以其所設(shè)立的抵押權(quán)對(duì)抗第三人，即不能就房屋獲得優(yōu)先受償。

（二）代物清償下債務(wù)人的選擇權(quán)

實(shí)務(wù)中，債權(quán)人依據(jù)期后以房抵債協(xié)議提起訴訟請(qǐng)求法院判決債務(wù)人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。此時(shí)，債務(wù)人的法律地位對(duì)糾紛的解決可謂至關(guān)重要。債務(wù)人未完成所有權(quán)的移轉(zhuǎn)意味著代物清償未成立，其當(dāng)然無(wú)法約束雙方當(dāng)事人，更無(wú)法引起原債權(quán)的消滅。因此，在原借貸法律關(guān)系中，債權(quán)人可以按約定請(qǐng)求債務(wù)人還款;而由于代物清償?shù)奈闯闪?duì)債務(wù)人無(wú)法構(gòu)成法律上的約束，亦未賦予債權(quán)人一個(gè)移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，故在債權(quán)人提出請(qǐng)求時(shí)，債務(wù)人可主動(dòng)選擇是否移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)以成立代物清償消滅原債權(quán)。概括之，債務(wù)人處于一個(gè)可主動(dòng)選擇是否成立代物清償?shù)姆傻匚弧?/p>

值得注意的是，代物清償不同于當(dāng)事人在有擔(dān)保協(xié)議的前提下為實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)而作出的以標(biāo)的物折價(jià)清算的協(xié)議。后者因債權(quán)人同時(shí)是擔(dān)保權(quán)人，故在破產(chǎn)清算中享有優(yōu)先受償?shù)牡匚?。反之，代物清償?shù)膫鶛?quán)人一方僅為普通債權(quán)人，其債權(quán)僅能與其他一般債權(quán)按比例得到清償。因此，債務(wù)人選擇成立并履行代物清償?shù)?，不得損害其他債權(quán)人的利益。即受領(lǐng)房屋給付的債權(quán)人應(yīng)將按照債權(quán)比例確定的超出其應(yīng)受償部分的價(jià)值返還債務(wù)人。

（三）清算條款的非必要性

關(guān)于在以房抵債協(xié)議中簽訂流押條款之外是否必須約定清算條款方可進(jìn)入清算程序，筆者認(rèn)為這是不必要的。依據(jù)《民法典》第401條，抵押權(quán)人和抵押人之間簽訂流押條款的，抵押權(quán)人只能就抵押物優(yōu)先受償。也即該條并未賦予抵押權(quán)人請(qǐng)求移轉(zhuǎn)標(biāo)的物所有權(quán)的權(quán)利，僅僅賦予其優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。再結(jié)合《民法典》第410條第二款的規(guī)定，抵押權(quán)人可經(jīng)法定清算程序?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)，即請(qǐng)求法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)。因此，在以房抵債協(xié)議中，雙方當(dāng)事人在債務(wù)履行期屆滿前對(duì)清算程序的約定非為必要。若當(dāng)事人事先作了明確約定，則應(yīng)尊重當(dāng)事人的意思自治，按約定處理;若雙方事先未約定且履行期屆至后未就擔(dān)保物權(quán)的實(shí)現(xiàn)作出有效協(xié)議，則債權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求法院拍賣、變賣房屋以實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)。

（四）清算方式之選擇

清算方式主要有折價(jià)、變賣、拍賣三種方式。依據(jù)《破產(chǎn)法》第112、114條的規(guī)定，原則上破產(chǎn)清算應(yīng)以貨幣分配方式進(jìn)行，且變價(jià)出售破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)應(yīng)以拍賣的方式進(jìn)行，但是債權(quán)人會(huì)議可以對(duì)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的分配作出另外的安排。因此，若債權(quán)人協(xié)議以折價(jià)方式對(duì)房屋作出分配的，則應(yīng)對(duì)房屋進(jìn)行估價(jià)，在房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)于特定債權(quán)人后，對(duì)超出債權(quán)額或不足的部分采取“多退少補(bǔ)”的原則。若采取變賣或拍賣房屋的清算方式，則管理人應(yīng)將變賣或拍賣所得的財(cái)產(chǎn)按照申請(qǐng)破產(chǎn)債權(quán)的債權(quán)比例進(jìn)行分配。其中，折價(jià)或變賣房屋的，應(yīng)參照市場(chǎng)價(jià)格。

結(jié) 語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序中以房抵債協(xié)議的審查與處理是司法實(shí)踐中的一大難題。其性質(zhì)的界定與效力的認(rèn)定是實(shí)現(xiàn)以房抵債協(xié)議規(guī)則建構(gòu)的前提。期前以房抵債協(xié)議中的流押條款在《民法典》第401條的規(guī)定下應(yīng)認(rèn)定為有效，且僅賦予債權(quán)人就擔(dān)保物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利;代物清償?shù)摹耙铩睉?yīng)依據(jù)所有權(quán)登記的變更或房屋價(jià)值的轉(zhuǎn)化做出具體判斷，為以房抵債協(xié)議的實(shí)現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。最后，破產(chǎn)程序中以房抵債協(xié)議的實(shí)現(xiàn)應(yīng)遵守如下規(guī)則：擔(dān)保權(quán)人對(duì)于非善意的第三人享有優(yōu)先受償?shù)牡匚?代物清償下債務(wù)人處于可選擇的地位，債權(quán)人不可單方面主張債務(wù)人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)以替代原給付消滅債權(quán);以房抵債協(xié)議所設(shè)立抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)不以約定清算條款為必要以及債權(quán)人會(huì)議可協(xié)商確定清算方式，折價(jià)清算時(shí)應(yīng)采取“多退少補(bǔ)”原則。

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作者簡(jiǎn)介：朱玲玲（1996-），女，漢族，浙江嘉興市人，學(xué)生，碩士在讀，單位：浙江工商大學(xué)法學(xué)院民商法專業(yè)，研究方向：民商法學(xué)。