文 / 梁 艦 趙路興 馬海順 張 瑩

“讓人民群眾在城市生活得更方便、更舒心、更美好”。伴隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展步伐加快，老舊小區(qū)改造成為提升居民幸福感和提高城市管理水平的迫切需求。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)黃艷2020年4月16日在國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上表示，2020年各地計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶。下一步老舊小區(qū)將重點(diǎn)改造2000年底前建成的住宅區(qū)，完善小區(qū)配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境，提升社區(qū)養(yǎng)老、托育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平。老舊小區(qū)改造千頭萬(wàn)緒，市政基礎(chǔ)設(shè)施隱患突出、居民訴求多、資金需求大、施工難度高。既要補(bǔ)短板、惠民生，又要促發(fā)展、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)。

一、老舊小區(qū)改造將成為拉動(dòng)內(nèi)需新動(dòng)能

2020年棚改收官，老舊小區(qū)改造接棒成為惠民生、擴(kuò)內(nèi)需的重要手段。2015年12月，習(xí)近平總書記在中央城市工作會(huì)議上提出，加快老舊小區(qū)改造，全國(guó)老舊小區(qū)綜合改造工作全面啟動(dòng)（以往一般為穿衣戴帽型的單項(xiàng)改造）。

圖1 北京市老舊小區(qū)改造內(nèi)容分類

國(guó)務(wù)院參事仇保興曾撰文指出，改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)既能促進(jìn)節(jié)能減排、解決城市居民“不平衡、不充分”的基本矛盾，又是當(dāng)前“四兩撥千斤”穩(wěn)投資、穩(wěn)就業(yè)的重要途徑。與傳統(tǒng)“鐵公基”投資項(xiàng)目不同的是，老舊小區(qū)改造項(xiàng)目投資周期很短（一般半年內(nèi)完成）、邊際效益明顯、資金周轉(zhuǎn)很快、能迅速轉(zhuǎn)化為消費(fèi)能力，因此被視為既保民生、穩(wěn)投資又能拉動(dòng)內(nèi)需的工程。

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部披露數(shù)據(jù)，全國(guó)共有老舊小區(qū)近16萬(wàn)個(gè)，涉及居民超4200萬(wàn)戶，建筑面積約40億平方米。初步估算我國(guó)城鎮(zhèn)需綜合改造的老舊小區(qū)投資總額可達(dá)4萬(wàn)億元，如改造期為5年，每年可新增投資約8000億元以上。全國(guó)460億平方米建筑中，老舊小區(qū)存量達(dá)100億平方米。如果按照1000元/平方米的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，分5年補(bǔ)助完成，將拉動(dòng)投資10萬(wàn)億元；老舊小區(qū)改造完成后，還將極大地增加城市的韌性，提升城市抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

圖2 全國(guó)老舊小區(qū)改造數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)

與房地產(chǎn)行業(yè)類似，老舊小區(qū)改造的上下游產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，改造完成后居民進(jìn)行二次家裝，有望帶動(dòng)鋼筋、水泥、玻璃、裝修、裝飾、電梯、機(jī)械、家電、綠化等產(chǎn)業(yè)。因此，老舊小區(qū)改造短期內(nèi)可以快速帶動(dòng)投資增量，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)消費(fèi)，有望成為疫情過后拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的新動(dòng)能。同時(shí)促進(jìn)盤活老舊小區(qū)及周邊資源向需求和就業(yè)端轉(zhuǎn)化，增強(qiáng)社區(qū)服務(wù)和治理能力。

“棚改”是大拆大建，老舊小區(qū)改造是改舊如新，更宜居、節(jié)能。與“棚改”相比，老舊小區(qū)改造更能帶動(dòng)居民消費(fèi)。因?yàn)楸Ｕ戏亢团飸魠^(qū)的居民收入較低，而老舊小區(qū)的居民很多有相當(dāng)?shù)氖杖牒蛢?chǔ)蓄，得到適當(dāng)?shù)募?lì)就會(huì)產(chǎn)生消費(fèi)，進(jìn)而放大政府扶持老舊小區(qū)改造的資金效應(yīng)。

二、老舊小區(qū)改造難點(diǎn)

（一）資金來(lái)源

老舊小區(qū)改造，資金從哪兒來(lái)？從財(cái)政出資看，若主要依靠財(cái)政資金，財(cái)政面臨巨大壓力，仍僅靠政府一己之力，遠(yuǎn)無(wú)法滿足改造的巨大資金需求。特別是老舊小區(qū)改造是以區(qū)縣為單位，區(qū)縣的財(cái)力有限，同時(shí)單由政府出資也不符合“誰(shuí)受益誰(shuí)出資”的原則。從居民出資看，大多數(shù)老舊小區(qū)位于城市中心區(qū)，住戶多為老年人和租戶，居民長(zhǎng)期缺乏繳費(fèi)習(xí)慣，且對(duì)改造后價(jià)值提升效果缺乏感知，出資動(dòng)力不足。從社會(huì)資本出資來(lái)看，老舊小區(qū)改造投入大、周期長(zhǎng)、收益不確定性高，尚未形成資本進(jìn)入、退出的合理機(jī)制，沒有形成資金鏈循環(huán)，因而參與積極性不足。

（二）居民意愿

老舊小區(qū)改造，協(xié)商一致是關(guān)鍵。老舊小區(qū)業(yè)主對(duì)是否進(jìn)行改造的分歧主要包括：改造對(duì)不同樓層的房子房?jī)r(jià)影響不一、業(yè)主對(duì)改造費(fèi)用接受度不一致以及私密性存在顧慮等。如停車場(chǎng)改造有車無(wú)車?yán)娌┺摹⑸舷滤艿栏脑旄鞣皆V求差異等，常常陷入“一人反對(duì)，全員擱置”的困境。如何滿足各方利益訴求、減少協(xié)調(diào)和磨合成本，是老舊小區(qū)改造亟待解決的難題。

（三）長(zhǎng)效治理

老舊小區(qū)改造“三分建、七分管”，只有“建管并重”，才能真正惠及民生。從老舊小區(qū)改造試點(diǎn)的情況來(lái)看，有些老舊小區(qū)改造完成以后，物業(yè)管理沒有跟上。沒有專業(yè)的物業(yè)服務(wù)，電梯等設(shè)備的使用壽命、運(yùn)行安全就無(wú)法得到有效的保障。改造后有無(wú)持續(xù)的管理服務(wù)、物業(yè)支付能力能否滿足需求，這都是需要考慮的問題。老舊小區(qū)改造不僅關(guān)乎整舊如新，還要兼顧后期的運(yùn)營(yíng)與維護(hù)，以全生命周期的思維作整體謀劃，實(shí)現(xiàn)投建管運(yùn)一體化。

（四）現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、政策法規(guī)的制約

這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，適應(yīng)這個(gè)市場(chǎng)制定的新建筑法規(guī)、體系和要求，與舊有建筑之間拉開了很長(zhǎng)的一段距離。舊建筑有自己獨(dú)有的規(guī)律，以新體系的標(biāo)準(zhǔn)去約束舊建筑的改造，就會(huì)令老舊小區(qū)改造舉步維艱。因此，從管理、政策法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范等方面，應(yīng)針對(duì)老小區(qū)改造存在的問題進(jìn)行深入的研究和創(chuàng)新。這既需要頂層設(shè)計(jì)，又需要實(shí)踐。建議相關(guān)部門制定適合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的法律法規(guī)、技術(shù)規(guī)范和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，因地制宜對(duì)容積率、采光和樓間距等實(shí)行彈性管理。

三、老舊小區(qū)改造模式探索

總結(jié)以往，老舊小區(qū)改造更多是單項(xiàng)改造、小區(qū)自我改造。在此基礎(chǔ)上，可以在資金籌措、片區(qū)統(tǒng)籌、項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)等多種方式上加以創(chuàng)新，探索更好的模式。

（一）引入市場(chǎng)化方式，調(diào)動(dòng)社會(huì)力量參與，多方籌措資金

老舊小區(qū)資金籌集的主要來(lái)源為財(cái)政資金（財(cái)政補(bǔ)助、財(cái)政補(bǔ)貼）、專項(xiàng)債、社會(huì)資本、小區(qū)產(chǎn)權(quán)單位、居民自籌、社會(huì)捐贈(zèng)等，應(yīng)探索研究政府、居民家庭、社會(huì)資本、社會(huì)捐贈(zèng)合理共擔(dān)的融資模式。

圖3 資金籌集方式（以河北省為例）

財(cái)政補(bǔ)助：從2019年開始，國(guó)家將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程，安排中央補(bǔ)助資金支持。中央給予補(bǔ)助，落實(shí)地方財(cái)政支出責(zé)任，地方政府專項(xiàng)債給予傾斜。2019年中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項(xiàng)資金將老舊小區(qū)改造納入支持范圍，全年共下發(fā)297.92億元。

社會(huì)資本：在小區(qū)改造基礎(chǔ)上，引導(dǎo)發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、助餐、保潔等服務(wù)，推動(dòng)建立小區(qū)后續(xù)長(zhǎng)效管理機(jī)制。將綜合整治類老舊小區(qū)改造實(shí)施內(nèi)容范圍擴(kuò)大，加入運(yùn)營(yíng)內(nèi)容，對(duì)社會(huì)資本方創(chuàng)新投融資模式打開空間。引入企業(yè)參與老舊小區(qū)改造，既可以通過PPP模式吸引社會(huì)資本參與社區(qū)服務(wù)設(shè)施改造建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，也可以通過發(fā)行專項(xiàng)債籌集改造資金。建議各地房管與物業(yè)管理單位篩選合適的老舊小區(qū)改造項(xiàng)目申報(bào)政府專項(xiàng)債。充分挖掘項(xiàng)目收益來(lái)源，如廣告費(fèi)、停車費(fèi)、學(xué)費(fèi)、養(yǎng)老費(fèi)、租賃費(fèi)、門診及住院費(fèi)、土地出讓費(fèi)用等，謀劃好項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)債申報(bào)。

居民家庭：老舊社區(qū)改造不是一種政府補(bǔ)貼的福利行為，而是一種政府支持的商業(yè)行為。想要獲得美好生活，居民必須參與和付出。

社會(huì)捐贈(zèng)：拓寬社會(huì)投資渠道，鼓勵(lì)以企業(yè)投資、捐資冠名等方式，吸引社會(huì)力量捐資或捐贈(zèng)文體設(shè)施等，鼓勵(lì)原產(chǎn)權(quán)單位通過捐資捐物等方式支持老舊小區(qū)改造。2019年12月，惠州市“惠民空間”城市老舊社區(qū)微改造項(xiàng)目公益慈善夜活動(dòng)舉行，參加活動(dòng)的社會(huì)組織、企業(yè)、個(gè)人共為項(xiàng)目捐贈(zèng)超1000萬(wàn)元。

建議老舊小區(qū)的改造，選擇財(cái)政收入充裕的地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，以企業(yè)為主體，以社區(qū)為單位實(shí)施。

（二）老舊小區(qū)改造與棚改、舊改相結(jié)合

把老舊小區(qū)改造棚改和老舊小區(qū)改造結(jié)合起來(lái)，是值得探索的路徑。老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)巨大的工程，盤活周邊小區(qū)資源，在更高層面予以統(tǒng)籌，使老舊小區(qū)改造與棚改、舊改相結(jié)合，把棚改、舊改的項(xiàng)目收益作為老舊小區(qū)改造的資金來(lái)源之一，不失為可行的機(jī)制。

（三）探索區(qū)域平衡模式

如果小區(qū)之間彼此孤立，單個(gè)小區(qū)形成不了資金進(jìn)入和退出的循環(huán)，社會(huì)資金就難以進(jìn)入，在改造方式和融資模式上建議實(shí)現(xiàn)區(qū)域間平衡和區(qū)域內(nèi)自平衡。以山東為例，倡導(dǎo)探索以下方式：

大片區(qū)統(tǒng)籌平衡模式。把一個(gè)或多個(gè)老舊小區(qū)與相鄰的舊城區(qū)、棚戶區(qū)、舊廠區(qū)、城中村、危舊房改造和既有建筑功能轉(zhuǎn)換等項(xiàng)目捆綁統(tǒng)籌，進(jìn)行規(guī)模大的小區(qū)和規(guī)模小的小區(qū)的“肥瘦搭配”，生成老舊片區(qū)改造項(xiàng)目，加大片區(qū)內(nèi)危房改造力度，做到項(xiàng)目?jī)?nèi)部統(tǒng)籌搭配，實(shí)現(xiàn)自我平衡。

跨片區(qū)組合平衡模式。將擬改造的老舊小區(qū)與其不相鄰的城市建設(shè)或改造項(xiàng)目組合，以項(xiàng)目收益彌補(bǔ)老舊小區(qū)改造支出，實(shí)現(xiàn)資金平衡。

小區(qū)內(nèi)自求平衡模式。在有條件的老舊小區(qū)內(nèi)新建、改擴(kuò)建用于公共服務(wù)的經(jīng)營(yíng)性設(shè)施，以未來(lái)產(chǎn)生的收益平衡老舊小區(qū)改造支出。

（四）堅(jiān)定推行綜合整治類改造

老舊小區(qū)改造一定要推行綜合整治類的改造，補(bǔ)齊所有的短板，整舊如新。例如，對(duì)電梯、停車、綠化、結(jié)構(gòu)安全、社區(qū)公共衛(wèi)生、社區(qū)商業(yè)、物業(yè)等進(jìn)行綜合性改造，制定綜合型方案。綜合整治類改造也容易計(jì)算賬目和平衡收益。

四、老舊小區(qū)改造破題

老舊小區(qū)改造不僅要“面子好看”，更要“里子好住”。在合理選用建設(shè)模式的基礎(chǔ)上，老舊小區(qū)改造要如何破解具體難題？國(guó)內(nèi)有哪些值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)？

（一）以惠及民生為準(zhǔn)繩，推廣電梯加裝

加平層入戶電梯和加層是社會(huì)化資金進(jìn)入的關(guān)鍵。電梯企業(yè)的積極性很高，幾乎每家電梯企業(yè)都研發(fā)出適合家裝、成本低廉的電梯，無(wú)論是在建筑外安裝還是與建筑相結(jié)合，從產(chǎn)品研發(fā)到技術(shù)實(shí)現(xiàn)都已發(fā)展得比較成熟。目前加裝電梯主要面臨資金、居民意愿統(tǒng)一的問題等。湖南長(zhǎng)沙經(jīng)歷了從以往的民眾自主申報(bào)、政府許可，到實(shí)行街道社區(qū)統(tǒng)一組織、職能部門“一站”服務(wù)的過程，效能大幅提高。

（二）以盤活資本為動(dòng)力，推行立體停車

這次全國(guó)統(tǒng)一的老舊小區(qū)改造項(xiàng)目是2000年以前建成的，規(guī)劃建設(shè)時(shí)就沒有對(duì)公共停車區(qū)域進(jìn)行合理規(guī)劃。立體停車既是社區(qū)空間再造，有助于解決停車難的問題，也是社會(huì)資本進(jìn)入的最佳切入點(diǎn)之一。

2019年以來(lái)，河南、浙江、福建等十多個(gè)省市的老舊小區(qū)改造方案明確把增加停車位作為重點(diǎn)。北京、深圳、蘇州、合肥等地都探索在老舊小區(qū)建設(shè)立體車庫(kù)。停車企業(yè)因可以預(yù)見的投資回報(bào)模式，對(duì)進(jìn)入老舊小區(qū)的積極性較高。從空間上，盤活一切可以利用的土地資源是重中之重。加強(qiáng)對(duì)周邊公共空間的整合，通過整合周邊小區(qū)資源，推進(jìn)共享停車，利用智慧停車技術(shù)，將住宅區(qū)、機(jī)關(guān)單位、周邊寫字樓、商場(chǎng)和路邊停車位等資源打通。

（三）以頂部加層為優(yōu)選，適度首層擴(kuò)建

在住宅結(jié)構(gòu)允許的情況下，加層不失為老舊小區(qū)更新的好辦法。在樓頂部加建一兩層輕質(zhì)結(jié)構(gòu)房子，作為公共用房或經(jīng)營(yíng)性宿舍、出租房。

這里面出現(xiàn)的問題在于，產(chǎn)權(quán)的歸屬是劃為政府還是集體業(yè)主，有待商榷。更主要的是，加層后會(huì)影響采光和樓間距的計(jì)算，將增加小區(qū)的面積和容積率。上海一些企業(yè)提出通過加層來(lái)籌措老舊小區(qū)改造的資金，但由于會(huì)對(duì)容積率產(chǎn)生影響，該方案目前沒有得到規(guī)劃部門的審批。

（四）以建筑安全為要義，實(shí)施違建拆除和抗震加固

老舊小區(qū)改造中，拆除違章建筑、線路規(guī)整、管道疏通、墻壁粉刷、道路修補(bǔ)等，是已達(dá)成共識(shí)的“常規(guī)操作”，有利于進(jìn)一步優(yōu)化公共空間環(huán)境，消除安全隱患，維護(hù)社會(huì)公眾權(quán)益。對(duì)小區(qū)內(nèi)的違章建筑全部拆除，騰挪出空間，進(jìn)行合理規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)，有助于提升小區(qū)品質(zhì)。

對(duì)老舊小區(qū)房屋進(jìn)行抗震鑒定，不需要拆除的建筑進(jìn)行抗震加固，需要拆除的建筑列入計(jì)劃。老舊小區(qū)改造按照新的標(biāo)準(zhǔn)，抗震烈度要提高1度。要達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，每平方米結(jié)構(gòu)加固要增加5000元。這里涉及政策、法規(guī)、技術(shù)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、管理、資金等多個(gè)環(huán)節(jié)的問題。

（五）以資源整合為手段，構(gòu)建鄰里中心

鄰里中心又稱街坊中心，是源于新加坡的新型社區(qū)服務(wù)概念。浙江省湖州市德清縣鄰里中心構(gòu)建鎮(zhèn)（街道）、村（社區(qū)）、小區(qū)“幸福鄰里”三級(jí)平臺(tái)，通過整合“碎片化”社區(qū)服務(wù)設(shè)施，拓展社區(qū)公共服務(wù)空間，引入社會(huì)工作專業(yè)力量，打造“一公里服務(wù)圈”。向基層聚集和優(yōu)化配置資源，整合便民服務(wù)中心、養(yǎng)老服務(wù)照料中心、文化禮堂等場(chǎng)所，搭建集服務(wù)村民、協(xié)商議事、組織培育三大職能為一體的公共空間。鏈接轄區(qū)資源，利用康養(yǎng)中心、親子樂園等各功能區(qū)塊，針對(duì)不同年齡、不同興趣愛好的居民群體開展各式活動(dòng)，不斷滿足社區(qū)居民的多元需求。目前，該縣已建成幸福鄰里中心38家，并全部實(shí)現(xiàn)社會(huì)化運(yùn)營(yíng)。

（六）以運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目為抓手，加強(qiáng)物業(yè)創(chuàng)新

2020年5月1日，《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》開始施行，首次明確街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府可組建物業(yè)管理委員會(huì)，為老舊小區(qū)物業(yè)發(fā)揮更大的作用創(chuàng)造了條件。在杭州市知足弄小區(qū)，每月只需支付0.15元/m2的“物業(yè)費(fèi)”，就可以享受物業(yè)服務(wù)。知足弄社區(qū)“小區(qū)管家”治理模式，通過整合公共服務(wù)資源，將街巷、樓道、綠化帶、停車位等小區(qū)公共區(qū)域資源交由“小區(qū)管家”統(tǒng)一管理、統(tǒng)一分配，整合小區(qū)的公共管理經(jīng)費(fèi)，以項(xiàng)目化方式統(tǒng)籌道路保潔、綠化管養(yǎng)、垃圾分類等工作經(jīng)費(fèi)以及小區(qū)停車費(fèi)結(jié)余、經(jīng)營(yíng)性收入等資金，為“小區(qū)管家”提供資金保障。

（七）以滿足需求為導(dǎo)向，鏈接養(yǎng)老服務(wù)

考慮到很多老舊小區(qū)面臨“老齡化”人口居多的情況，改造要以需求為導(dǎo)向，把養(yǎng)老服務(wù)作為重要配套。依托社區(qū)發(fā)展，提供以居家為基礎(chǔ)的多樣化養(yǎng)老服務(wù)，為老年人提供助餐、助醫(yī)、助行、助潔等便捷服務(wù)。同時(shí)，要調(diào)動(dòng)社會(huì)力量發(fā)展適合老年人消費(fèi)的旅游、養(yǎng)生等服務(wù)。如在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中增加改造用房，用作建立“養(yǎng)老中心”“社區(qū)養(yǎng)老醫(yī)療護(hù)理站”等機(jī)構(gòu)，建設(shè)步道、口袋公園等公共活動(dòng)場(chǎng)所。加快完善體制機(jī)制，為老齡化社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)出新路。

（八）以成功經(jīng)驗(yàn)為借鑒，由點(diǎn)及面推廣

老舊小區(qū)改造方面，上海、重慶、深圳、遼寧、黑龍江等地積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，北京市勁松地區(qū)是其中之一。2018年7月，北京市勁松街道以勁松北社區(qū)為試點(diǎn)，引入社會(huì)力量探索推進(jìn)老舊小區(qū)綜合改造和有機(jī)更新。面對(duì)居民的改造需求，勁松街道啟動(dòng)編制小區(qū)改造方案，在各個(gè)環(huán)節(jié)充分匯集居民訴求，并開始嘗試引入社會(huì)資本，從設(shè)計(jì)規(guī)劃到施工和后期物業(yè)管理，全流程引入社會(huì)企業(yè)參與老舊小區(qū)的綜合整治。最終，勁松街道吸引約3000萬(wàn)元社會(huì)資本進(jìn)入，完成社區(qū)示范區(qū)2萬(wàn)平方米的改造。通過后續(xù)物業(yè)管理、使用者付費(fèi)、政府補(bǔ)貼、商業(yè)收費(fèi)等多種渠道，實(shí)現(xiàn)一定期限內(nèi)的投資回報(bào)平衡。可以說，充分匯集居民需求，吸引社會(huì)力量參與，勁松街道的探索實(shí)踐為老舊小區(qū)綜合改造課題進(jìn)行了有益的嘗試，也為其他治理類項(xiàng)目做好老舊小區(qū)綜合改造工作提供了有益借鑒。

老舊小區(qū)綜合改造是城市有機(jī)更新的重要組成部分，也是完善城市空間治理的關(guān)鍵所在，進(jìn)一步加快推進(jìn)老舊小區(qū)綜合改造是實(shí)現(xiàn)城市空間存量更新提升的破題之舉，也是惠及千家萬(wàn)戶的重要民生工程，對(duì)于實(shí)現(xiàn)城市有效治理、提升城市品質(zhì)具有重要意義。筆者建議老舊小區(qū)改造實(shí)施試點(diǎn)、推廣、普及三步走，謀劃、策劃、籌劃、規(guī)劃、計(jì)劃、比劃一步也不能少：以規(guī)劃為引領(lǐng)，以企業(yè)為主體，以社區(qū)為單位，以項(xiàng)目為中心，與棚改、舊改相結(jié)合，用好PPP模式和專項(xiàng)債的政策紅利，堅(jiān)定推行綜合整治類改造，再造社區(qū)空間，實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)“逆生長(zhǎng)”，提升居民的獲得感、幸福感。