趙彭

隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)推進，2020年第二季度樓市開始在新房市場復(fù)蘇，上海、深圳、成都、杭州等熱點城市甚至再次出現(xiàn)了排隊買房的現(xiàn)象。

國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)也證實，5月全國70大中城市房價普遍都在上漲?？瓷先鞘幸呀?jīng)開始回暖。但分析下來，就會發(fā)現(xiàn)2020年樓市其實是在“虛火”中帶病奮斗。

樓市虛熱回暖

據(jù)《證券時報》報道，6月21日，深圳某樓盤發(fā)布公告稱，該項目認籌金為100萬元，目前認籌人數(shù)已經(jīng)達到8998人，平均100個人當(dāng)中有4人可以獲得機會選房。

據(jù)《21世紀經(jīng)濟報道》，過去兩個月，上海至少出現(xiàn)了7個“日光盤”，其中最火熱的某樓盤總計推出411套房源，認籌人數(shù)達2284，認籌率高達5倍。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》報道，今年前4個月，成都就已經(jīng)出現(xiàn)了6個“萬人搖號”的樓盤，累計大約11.2萬人次參加報名和搖號。而最近比較火的一個樓盤，則出現(xiàn)了4萬多人爭搶786套房源的現(xiàn)象……

中原地產(chǎn)研究中心5月數(shù)據(jù)顯示：一線城市成交面積環(huán)比上升了20.1%，二線城市環(huán)比上升了35%。例如，北京、上海、廣州分別環(huán)比上漲了42.5%、22%和14%，武漢、溫州分別環(huán)比上升了81%、120%。

深圳樓市因為有需求支撐，整體回暖并不意外。上海樓市因為發(fā)展?jié)摿Υ?，出現(xiàn)日光盤也并不過分。

但其他城市呈現(xiàn)出的萬人搖號、中簽套利等行為，就讓人覺得樓市可能有些病態(tài)式的亢奮。畢竟樓市在這個階段的快速升溫，脫離了疫情之下實體經(jīng)濟不振，租金下跌，收入降低的現(xiàn)實，也隱約有脫離“房住不炒”的調(diào)控限制的可能。

通過數(shù)據(jù)，可以進一步看到成交回暖的同時樓市庫存也在增加。

上海易居房地產(chǎn)研究院新一期《中國百城庫存報告》顯示，至4月底，全國共有54個城市的庫存同比增長，日照、杭州、南寧、青島和成都等5個城市的庫存同比增幅超過了50%，其中日照甚至超過了114%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示：近期，新房市場多少是受新增供應(yīng)的影響。他說：“當(dāng)前供應(yīng)規(guī)模相對大，客觀上會推高市場交易量，也說明地方政府在預(yù)售證方面管控是在減少的?！?/p>

市場端成交和庫存同步增長。在生產(chǎn)端，土地拍賣在前5個月也拉出了陽線。

中指研究院發(fā)布2020年1-5月全國土地成交城市排行榜TOP10，杭州、北京、上海、廣州、南京、成都、重慶、福州、佛山、蘇州榜上有名。榜單顯示，2020年1-5月，全國土地成交金額TOP10城市總計成交7400億元，較去年增長42.5%;規(guī)劃建筑面積TOP10城市成交13903萬平方米，同比增長25.1%。土拍火熱的同時，土地價格也出現(xiàn)了2019年同比14%的增長。

“土拍火熱主要是疫情加基建推進有更多財政進補的需求。另一方面，今年貨幣面比較寬松，政府和房企對于土儲的重視程度也就較高?！狈刻煜滦路壳鄭u公司總經(jīng)理紀禮剛表示。

但值得注意的是2020年出讓的土地中，有不少屬于城市中較為核心的地塊，在疫情之下，出讓核心地塊，也可以看做是對城市土地儲備的透支。

由此，不難看出，在經(jīng)濟并未完全恢復(fù)元氣的疫情大環(huán)境中，當(dāng)經(jīng)濟要求與經(jīng)濟現(xiàn)實、個體收入與市場需求、地方財政與調(diào)控政策等諸多矛盾投射到疫情之下的市場運行之中的時候。樓市似乎回暖，似乎也只是在“虛火”中潛行。

誤讀市場趨勢

可以肯定的是，第二季度樓市回暖與疫情需求后置釋放有關(guān)，其潛力是相對有限的。

但回暖也體現(xiàn)了疫情之下，人們對于投資避險、對于貨幣與資產(chǎn)預(yù)期的判斷。另外，還有更多的可能是因為長期以來人們習(xí)慣于單純用房價的漲跌去定義樓市，導(dǎo)致對眼下市場形勢的錯判。

實際上，關(guān)于“疫情引發(fā)全球性貨幣面寬松，房價水漲船高”的聲音，早在3月就已經(jīng)在樓市中頻繁出現(xiàn)。

“這反映出，很多人對于樓市和政策的分析、理解是帶有巨大偏差的。”樂居控股青島公司總經(jīng)理董娜說：“資金成本大幅降低、貨幣通脹預(yù)期、土地市場火爆……這些可能會給市場傳導(dǎo)一個盡快上車的刺激信號?！?/p>

董娜認為，兩會報告中有關(guān)“‘更積極有為的財政政策和更靈活適度的貨幣政策，可能被不少人誤讀為貨幣充裕，房地產(chǎn)會再次浮起。”也導(dǎo)致了市場上存在一些誘導(dǎo)性話術(shù)和效仿性消費。最終，使得“房價還沒浮起來，心態(tài)先澎湃了！”她說。

“對于此類誤判或誤讀等情況，還是說明市場是有躁動的?！眹儡S進也表示，部分可能是非代表性的交易情況。另外部分虛火的現(xiàn)象，也和房企等違規(guī)營銷等有關(guān)。他說：“信貸政策或貨幣政策寬松，客觀上是有助于促進樓盤營銷和業(yè)績成長。但也有很多風(fēng)險，畢竟目前購房者的收入狀況是受影響的?！?/p>

“房地產(chǎn)一直都是高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負債的商業(yè)模式，對于資金最為敏感?！盋RIC青島機構(gòu)首席分析師張則濤表示，“貨幣寬松，對于房企的紓困也救濟了樓市。這種傳導(dǎo)主要體現(xiàn)在貸款利率，而不是房地產(chǎn)融資環(huán)境全面放開。這說明，中央并沒有放松樓市調(diào)控。”

回顧兩會報告會發(fā)現(xiàn)，中央貨幣政策的核心是“大幅增加制造業(yè)中長期貸款”。

給制造業(yè)大幅增加中長期貸款，通過保住制造業(yè)產(chǎn)能，來保住就業(yè)，來實現(xiàn)經(jīng)濟復(fù)蘇的路徑。實際上，是從資金角度呼應(yīng)了再次強調(diào)的“房住不炒”。

可以預(yù)見，下半年與樓市相關(guān)的中長期信貸一定會收縮。

6月份LPR保持穩(wěn)定就是一個信號。

6月29日發(fā)布的中國人民銀行貨幣政策委員會2020年第二季度例會傳達的有關(guān)貨幣政策恢復(fù)常態(tài)化的信息也在向外界表明，在疫情暫告一個段落的情況下，堅持穩(wěn)健的貨幣政策更加靈活適度，把支持實體經(jīng)濟恢復(fù)放到更加突出位置的政策主基調(diào)未發(fā)生改變的前提下，特殊時期貨幣政策將適時退出，結(jié)構(gòu)性貨幣政策或回歸主流。

帶病奮斗自我更新

疫情之下，全球經(jīng)濟都在帶病生存，國內(nèi)經(jīng)濟自然不能獨善。

況且，中國樓市在高速發(fā)展20年后，正處在“疾在腠理，不治將恐深”的供給側(cè)改革周期。

從政府治理的角度看，既要騰出大量的資源防控疫情，又要穩(wěn)企業(yè)、保就業(yè)、幫扶貧、擴大新老基建的投資……帶病生存要做的事情和要花的預(yù)算，可能遠超往年的常規(guī)遞增。

6月18日，財政部官網(wǎng)公布的“2020年5月財政收支情況”顯示：1月-5月累計，全國一般公共預(yù)算收入77672億元，同比下降13.6%。其中，土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，契稅2331億元，同比下降7.1%;土地增值稅2490億元，同比下降7.2%;房產(chǎn)稅1224億元，同比下降8.3%;耕地占用稅499億元，同比下降4%;城鎮(zhèn)土地使用稅873億元，同比下降9.3%。

在收入減少，支出增加的情況下，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟壓艙石的作用在這一刻，就顯得尤為重要。

客觀上來講，樓市在過去的20年對于中國經(jīng)濟來說都是一個很重要的存在。對GDP的直接貢獻率一直也在6%-8%。由于房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈長、產(chǎn)業(yè)覆蓋面廣，所以間接貢獻率可能更高。

面對當(dāng)前的發(fā)展環(huán)境，疫情給全球經(jīng)濟帶來了很大的不確定性，中央基于此充分評估了未來全球發(fā)展的形勢，2020年將不設(shè)經(jīng)濟增長目標(biāo)。

這對于帶“病”奮斗的樓市來說，要“穩(wěn)住基本盤”。

對此，嚴躍進也認為：“房地產(chǎn)市場在拉動消費、促進投資等方面是有積極作用的。對于合理的剛需、改善等需求，還是需要積極給予刺激。”

不過，理想雖然豐滿，現(xiàn)實卻有一定壓力。

畢竟，在全國住房供需基本平衡之后（人均居住面積達到35㎡），不管中央是否對房地產(chǎn)進行調(diào)控，樓市都從技術(shù)上進入了一個降速的周期。這意味著，要保持健康發(fā)展、高質(zhì)量發(fā)展，需要實現(xiàn)自我更新。

在危機中育新機，疫情改變了國際經(jīng)濟格局，中國經(jīng)濟要在變局中謀新局。

未來房企若能以刮骨療毒的決意戰(zhàn)勝舊疾，并將“高品質(zhì)產(chǎn)品、高水平服務(wù)、高效率管理”這新三高作為發(fā)展的首要戰(zhàn)略任務(wù)去努力的話。那么，告別疫情的冬天，在已經(jīng)復(fù)暖的小陽春里憧憬盛夏的果實、金秋的豐收，似乎也并不太遠。