潘麗

【摘要】假房源一直是困擾房屋租售交易的痼疾之一。虛假房源多，房屋信息不透明，價(jià)格被經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)操縱等問(wèn)題，不僅嚴(yán)重影響房屋交易效率，制約房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，更有甚者成為炒房的罪魁禍?zhǔn)字?。為了切?shí)保護(hù)租售雙方的合法權(quán)益，本文在實(shí)現(xiàn)真房源上提出新的探索，提出以政府管理部門(mén)為主導(dǎo)，利用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，以樓盤(pán)表為依托，搭建與房屋相關(guān)的主客體和行為監(jiān)管的安全公開(kāi)的房屋管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)上所有發(fā)布的房源均為經(jīng)平臺(tái)核驗(yàn)并經(jīng)授權(quán)發(fā)布的真實(shí)有效房源，并且平臺(tái)提供房源發(fā)布及核驗(yàn)以及網(wǎng)簽備案和交易資金監(jiān)管等一系列公開(kāi)服務(wù)。

【關(guān)鍵詞】真房源;樓盤(pán)表;房屋管理基礎(chǔ)平臺(tái)

1、引言

當(dāng)前，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)線下實(shí)體店鋪及線上信息平臺(tái)上鋪天蓋地的房源信息里，虛假信息不時(shí)出現(xiàn)----租售房源或早已租售或根本不存在，或嚴(yán)重夸大房屋的自身狀況，甚至出現(xiàn)房?jī)r(jià)被經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)操縱，為賺取差價(jià)，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)利用信息不對(duì)稱，盡可能地壓低賣(mài)方報(bào)價(jià)或只推售有差價(jià)可賺的房源，逼迫賣(mài)方降低價(jià)格，或壟斷房源，對(duì)買(mǎi)方故意抬高價(jià)格，造成區(qū)域房?jī)r(jià)虛高的假相。這些現(xiàn)象的出現(xiàn)主要源于我國(guó)房屋交易規(guī)則缺失，真房源標(biāo)準(zhǔn)缺失，房屋信息不公開(kāi)透明以及市場(chǎng)誠(chéng)信體系的不完善。筆者依據(jù)住建部關(guān)于提升房屋網(wǎng)簽備案服務(wù)效能的意見(jiàn)精神，提出建立安全公開(kāi)的房屋管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)真房源。

2、搭建房屋基礎(chǔ)管理平臺(tái)的目的和功能。

2.1目的

保證市場(chǎng)上租售的房源是真實(shí)有效的，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的必要條件之一。要實(shí)現(xiàn)這一目的，必須將房源核驗(yàn)提前至房源發(fā)布之前，并且對(duì)房屋信息進(jìn)行動(dòng)態(tài)更新，搭建有公信力并且公開(kāi)透明的房屋管理基礎(chǔ)平臺(tái)，將能很好的解決這些問(wèn)題。

2.2功能

為實(shí)現(xiàn)真房源，可以以政府管理部門(mén)為主導(dǎo)，利用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，以樓盤(pán)表為依托，以網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，搭建與房屋相關(guān)的主客體和行為監(jiān)管的安全公開(kāi)的房屋管理基礎(chǔ)平臺(tái)，需租售的房屋由業(yè)主自行登錄平臺(tái)申請(qǐng)房源核驗(yàn)以及主體核驗(yàn)，同時(shí)平臺(tái)提供區(qū)間比價(jià)及稅費(fèi)預(yù)算功能，可以給予租售者以價(jià)格參考。業(yè)主獲取房屋核驗(yàn)二維碼后可以自行決定在平臺(tái)發(fā)布房源或委托經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在其門(mén)店或網(wǎng)上信息平臺(tái)發(fā)布房源信息。

3、有關(guān)概念

3.1樓盤(pán)表

2015年10月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳印發(fā)了《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》以下簡(jiǎn)稱《導(dǎo)則》，正式提出房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理中“樓盤(pán)表”概念。樓盤(pán)表最早是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售房屋時(shí)，對(duì)某一棟房屋以及每一套房屋的戶號(hào)、面積、戶型、層數(shù)、銷售情況。但在《導(dǎo)則》中樓盤(pán)表賦予了新的作用。它不僅記載房屋的物理狀態(tài)信息，還可記載房屋交易狀態(tài)與權(quán)力狀態(tài)信息，包括業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和發(fā)布數(shù)據(jù)。樓盤(pán)表可廣泛應(yīng)用于自然資源、住建部門(mén)及其他公共服務(wù)部門(mén)涉及房屋數(shù)據(jù)的各類業(yè)務(wù)中，可以解決不同部門(mén)、不同業(yè)務(wù)系統(tǒng)中房屋數(shù)據(jù)沒(méi)有關(guān)聯(lián)的問(wèn)題。

3.2房屋管理基礎(chǔ)平臺(tái)

在已記載每一個(gè)房屋基本單元的唯一的、關(guān)聯(lián)數(shù)據(jù)的樓盤(pán)表的基礎(chǔ)上，將納入房屋管理的所有信息圍繞這唯一的房屋進(jìn)行記載和疊加，即整合資質(zhì)許可、竣工驗(yàn)收、交易資金監(jiān)管、住房專項(xiàng)維修資金監(jiān)管、物業(yè)管理、房屋征收、信用管理等系統(tǒng)，建設(shè)具有自動(dòng)校驗(yàn)、便捷查詢、統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)等功能的房屋管理基礎(chǔ)平臺(tái)。

3.3真房源

真房源即真實(shí)有效房源。其主要包括三個(gè)方面：主體真實(shí)即房屋出售（租）方真實(shí)，必須是房屋所有權(quán)人;客體真實(shí)即房屋本身真實(shí)，包括物理狀況、權(quán)利狀況及交易狀況信息真實(shí);行為真實(shí)即委托或自行售（租）房意愿和價(jià)格真實(shí)。

4、目前市場(chǎng)上虛假房源存在形式及相關(guān)部門(mén)為實(shí)現(xiàn)真房源所作的努力和收效

4.1虛假房源主要存在形式

（1）不存在的虛構(gòu)的或已租（售）的房源

（2）為吸引眼球價(jià)格虛假的房源

（3）房屋現(xiàn)狀虛假的房源

（4）保障性住房及禁止交易的房源

分析這些虛假房源存在的主要目的是為了吸引客戶，尋找潛在房源或客源，利用信息不對(duì)稱侵害客戶利益，非法謀利。

4.2相關(guān)部門(mén)為了實(shí)現(xiàn)真房源，所作的工作及成效

4.2.1監(jiān)管部門(mén)

（1）針對(duì)新建商品房市場(chǎng)，房屋交易管理部門(mén)推出了房屋銷售公示平臺(tái)，房屋的狀況及價(jià)格均于銷售現(xiàn)場(chǎng)公示，基本杜絕了虛假房源問(wèn)題。

（2）針對(duì)存量房，為了實(shí)現(xiàn)網(wǎng)益?zhèn)浒腹ぷ鞯捻樌M(jìn)行，在進(jìn)行網(wǎng)益?zhèn)浒钢埃鲈O(shè)了房源核驗(yàn)及房源發(fā)布功能，但由于避免信息泄露，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往是已成交的房屋才進(jìn)行房源核驗(yàn)以及房源發(fā)布，而且平臺(tái)僅供辦理業(yè)務(wù)使用，不利于推廣。

4.2.2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為打造真房源所作的努力和收效。

（1）從2008年開(kāi)始，鏈家堅(jiān)守真房源。為了保證真房源，需要建設(shè)樓盤(pán)字典，把一個(gè)城市的所有房屋一套一套的數(shù)出來(lái)，并見(jiàn)編碼（相關(guān)于地址庫(kù)）期間花費(fèi)了5個(gè)億，不僅花費(fèi)了大量的財(cái)力物力，而且由于房屋的狀態(tài)是變化的，不能達(dá)成對(duì)房源的動(dòng)態(tài)更新，不能實(shí)現(xiàn)真房源。

（2）2018年6月12日，58同城及其他中介機(jī)構(gòu)召開(kāi)誓師大會(huì)，“雙校保真，以誓筑勢(shì)”，宣布聯(lián)合打造“行業(yè)首個(gè)真房源標(biāo)準(zhǔn)公約”，以真實(shí)房源和誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)服務(wù)廣大用戶。但收效甚微，有些平臺(tái)依然大量充斥著假房源。

5、由政府管理部門(mén)基于樓盤(pán)表打造公開(kāi)安全房屋管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)真房源的可行性

5.1 法律上的可行性

5.1.1 2018年1月26日，原國(guó)土資源部公布并實(shí)施了《不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》并于2019年7月16日進(jìn)行了修訂。

5.1.2 《辦法》第十六條，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以設(shè)置自助查詢終端為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人提供不動(dòng)產(chǎn)結(jié)果查詢服務(wù)，自助查詢終端應(yīng)當(dāng)具備驗(yàn)證相關(guān)身份證明以及出具查詢結(jié)果證明的功能。

5.1.3 《辦法》第二十一條明確規(guī)定，有買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押不動(dòng)產(chǎn)意向或者擬就不動(dòng)產(chǎn)提起訴訟或仲裁等，但不能提供本辦法第二十條規(guī)定的利害關(guān)系證明材料的，可以提交本辦法第八條規(guī)定材料，查詢相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記薄記載的下列信息：

（1）不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況

（2）不動(dòng)產(chǎn)是否存在共有情形

（3）不動(dòng)產(chǎn)是否存在抵押權(quán)登記，預(yù)告登記或異議登記

（4）不動(dòng)產(chǎn)是否存在查封登記或其他限制處分的情形，

由此可以看出，權(quán)利人查詢本人房屋信息是允許通過(guò)軟件應(yīng)用（APP）或綜合服務(wù)平臺(tái)自助完成的，而且是可以分開(kāi)查詢的。

5.2 技術(shù)上的可行性

隨著《優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境條例》的全面貫徹，房地產(chǎn)領(lǐng)域“放管服”改革的推進(jìn)，多數(shù)城市推出了“互聯(lián)網(wǎng)+網(wǎng)簽”服務(wù)，采用“網(wǎng)上大廳”模式，建立了集房屋交易、房屋核驗(yàn)、網(wǎng)簽備案、信用管理等功能于一體的房屋交易監(jiān)管系統(tǒng)，具備了良好的信息化基礎(chǔ)，并且積極推進(jìn)使用房屋交易電子合同，利用大數(shù)據(jù)、人臉識(shí)別、電子簽名等技術(shù)，加快移動(dòng)服務(wù)端建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)簽備案掌上辦理，不見(jiàn)面辦理。本設(shè)想在此監(jiān)管系統(tǒng)基礎(chǔ)上增設(shè)了房屋區(qū)間區(qū)域比價(jià)功能和稅費(fèi)預(yù)算功能，增加房源對(duì)公眾發(fā)布模塊，這些為實(shí)現(xiàn)真房源提供了可操作性。

6、建立開(kāi)放安全房屋管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)真房源的操作流程、實(shí)施保障及結(jié)果預(yù)測(cè)

6.1操作流程

6.1.1注冊(cè)登錄房屋管理基礎(chǔ)平臺(tái)或軟件應(yīng)用（APP）完成實(shí)名認(rèn)證。

6.1.2查詢名下房屋并勾選所要租售的房屋。

6.1.3房源校驗(yàn)包括主體資格校驗(yàn)及房源信息校驗(yàn)

6.1.4獲取帶有業(yè)務(wù)編號(hào)的校驗(yàn)二維碼分級(jí)結(jié)果，用不同顏色二維碼進(jìn)行區(qū)分。紅色二維碼加載有詳細(xì)房屋信息及聯(lián)系方式，綠色二維碼加載的內(nèi)容較概括沒(méi)有房主和房源具體坐落。另有三個(gè)可編輯區(qū)域：價(jià)格、房屋圖片信息、授權(quán)發(fā)布經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。

6.1.5利用平臺(tái)提供的區(qū)間區(qū)域比價(jià)及稅費(fèi)預(yù)算功能，借鑒系統(tǒng)給出的價(jià)格參考，擬定租售價(jià)格。

6.1.6將價(jià)格及房屋相關(guān)圖片等補(bǔ)充信息編輯進(jìn)二維碼可編輯區(qū)域內(nèi)，形成正式可發(fā)布房源?？蛇x擇在當(dāng)前平臺(tái)上自行發(fā)布房源供公眾選擇，也可授權(quán)委托經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在公司網(wǎng)站或門(mén)店發(fā)布房源信息，其中紅色二維碼可作錄入數(shù)據(jù)庫(kù)備查，綠色二維碼必須顯示于所發(fā)布房源中，如授權(quán)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布，需將發(fā)布機(jī)構(gòu)名單選入編輯區(qū)域。（發(fā)布機(jī)構(gòu)名單是平臺(tái)篩選的經(jīng)備案的合法經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)）。二維碼所加載的信息會(huì)隨著房屋狀況及委托情況的變更而時(shí)實(shí)更新。

6.1.7房屋承租方或買(mǎi)受人可通過(guò)掃描二維碼確認(rèn)房源的真實(shí)性及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是否有權(quán)代理。

6.1.8如果交易已達(dá)成，完成網(wǎng)簽備案后，該二維碼自動(dòng)失效，無(wú)法掃描出相關(guān)信息，顯示為無(wú)效信息。如需進(jìn)行其他交易，需先撤銷房源，撤銷后二維碼也自動(dòng)失效。

6.2實(shí)施保障

房屋交易管理部門(mén)除需提供平臺(tái)支持并做好宣傳外，需聯(lián)合其他市場(chǎng)監(jiān)督部門(mén)加強(qiáng)對(duì)發(fā)布房源檢查抽查，確保所有發(fā)布房源均為經(jīng)核驗(yàn)并經(jīng)授權(quán)發(fā)布的真房源。

6.3結(jié)果預(yù)測(cè)

6.3.1便于市場(chǎng)監(jiān)管，根據(jù)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)信用等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)入黑榜的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將一段時(shí)間內(nèi)無(wú)緣進(jìn)入房源發(fā)布備選名錄，無(wú)法進(jìn)行房源發(fā)布。

6.3.2實(shí)現(xiàn)真房源后，使房源信息更加透明公開(kāi)，促使經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)回歸服務(wù)本質(zhì)，提供更優(yōu)質(zhì)精準(zhǔn)化的服務(wù)。

結(jié)語(yǔ)：

公平開(kāi)放的房屋管理基礎(chǔ)平臺(tái)，保證所有發(fā)布房源均為經(jīng)核驗(yàn)并經(jīng)授權(quán)發(fā)布的真房源，極大地解決了監(jiān)管難題。真實(shí)房源對(duì)公眾發(fā)布，并提供交易資金監(jiān)管、銀行貸款等配套服務(wù)，有利于營(yíng)造一個(gè)穩(wěn)定、透明、公平、安全，可預(yù)期的良好市場(chǎng)環(huán)境。

參考文獻(xiàn)：

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[4]王德響，侯星宇.二手房市場(chǎng)房源信息驗(yàn)證機(jī)制初探[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2009（3）.