林善任 玉林市不動(dòng)產(chǎn)登記中心

房地產(chǎn)項(xiàng)目作為我國(guó)的一項(xiàng)重要建設(shè)項(xiàng)目類(lèi)型，對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及有關(guān)建設(shè)事業(yè)的進(jìn)步等，都有著十分重要的作用和影響。值得注意的是，當(dāng)前我國(guó)針對(duì)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)有關(guān)問(wèn)題所頒布的文件規(guī)定中，并未對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目及其經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的論述，再加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身的特殊性，使得當(dāng)前相關(guān)行業(yè)領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的有關(guān)問(wèn)題研究和關(guān)注較多。下文將通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的目的和意義分析，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法及具體實(shí)踐進(jìn)行研究，以供參考。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)級(jí)目的與意義分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，是項(xiàng)目的微觀財(cái)務(wù)分析出發(fā)，從企業(yè)的實(shí)際情況出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目收入以及支出等情況進(jìn)行分析，以為企業(yè)決策提供依據(jù)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資數(shù)額較大，并且其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與建設(shè)的周期較長(zhǎng)，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施中的不確定性影響因素眾多，因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資建設(shè)實(shí)施前，采用科學(xué)的分析方法進(jìn)行項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案中的財(cái)務(wù)可行性與經(jīng)濟(jì)合理性評(píng)價(jià)，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化對(duì)比，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合評(píng)價(jià)提供支持，促進(jìn)其投資風(fēng)險(xiǎn)控制與項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)濟(jì)效益提升，獲得更大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法

結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)開(kāi)展的具體情況，對(duì)其評(píng)價(jià)指標(biāo)根據(jù)是否進(jìn)行資金時(shí)間價(jià)值考慮，可劃成為靜態(tài)與動(dòng)態(tài)兩種評(píng)價(jià)指標(biāo)類(lèi)型。其中，在具體評(píng)價(jià)實(shí)施中，對(duì)動(dòng)態(tài)指標(biāo)的設(shè)計(jì)，針對(duì)時(shí)間因素對(duì)資金的影響，在設(shè)計(jì)中進(jìn)行了分析和考慮，比如，動(dòng)態(tài)指標(biāo)中的項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等；而靜態(tài)指標(biāo)在具體評(píng)價(jià)實(shí)施中，進(jìn)行指標(biāo)設(shè)計(jì)中未針對(duì)時(shí)間因素對(duì)資金的影響進(jìn)行設(shè)計(jì)分析和考慮，因此，其項(xiàng)目評(píng)價(jià)中，與項(xiàng)目建設(shè)資金相關(guān)的指標(biāo)因素主要為靜態(tài)投資回收期。根據(jù)上述對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)劃分，在具體評(píng)價(jià)與分析中，能夠通過(guò)不同類(lèi)型的指標(biāo)選擇，根據(jù)評(píng)價(jià)指標(biāo)不同，采用靜態(tài)與動(dòng)態(tài)兩種不同評(píng)價(jià)方法進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)實(shí)施。

其中，在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，采用靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)實(shí)施，是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃的限制指標(biāo)應(yīng)用，比如，建筑密度以及容積率等，來(lái)進(jìn)行預(yù)開(kāi)發(fā)地塊在開(kāi)發(fā)建設(shè)中的最大建筑面積、可租售面積比例等內(nèi)容計(jì)算，然后在調(diào)查研究基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)的方案進(jìn)行確定，并通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查開(kāi)展，進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售策略以及租售價(jià)格擬定和設(shè)計(jì)，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與建設(shè)的土地價(jià)格、開(kāi)發(fā)成本等估算，最終根據(jù)各項(xiàng)目資金計(jì)算結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與建設(shè)的預(yù)期利潤(rùn)率和靜態(tài)投資回收期進(jìn)行計(jì)算確定，完成對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與建設(shè)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。需要注意的是，上述評(píng)價(jià)方法在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)評(píng)價(jià)中應(yīng)用，不需要進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與建設(shè)的現(xiàn)金流時(shí)間值分析，并且其計(jì)算方法較為簡(jiǎn)便、速度較快，但也存在著一定的評(píng)價(jià)準(zhǔn)確性不足問(wèn)題，在開(kāi)發(fā)周期較短與資金來(lái)源相對(duì)單一、投資數(shù)額較小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中應(yīng)用，適用性表現(xiàn)較為突出。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)施中，采用動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)方法進(jìn)行評(píng)價(jià)和分析的具體過(guò)程包含：進(jìn)行項(xiàng)目現(xiàn)金流量表編制；對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與建設(shè)的凈現(xiàn)值以及內(nèi)部收益率進(jìn)行計(jì)算；對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與建設(shè)的動(dòng)態(tài)投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算和明確。這種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法能夠?qū)?xiàng)目的現(xiàn)金流變動(dòng)進(jìn)行如實(shí)反映，從而實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)結(jié)果獲取，但是，由于其評(píng)價(jià)分析中需要對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的相關(guān)成本費(fèi)用進(jìn)行精確估算，并且在估算指標(biāo)的影響因素較多、估算難度較大的情況下，對(duì)后期決策的影響就比較突出，同時(shí)也會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與建設(shè)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)增加。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)踐分析

以某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為例，在進(jìn)行該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)施中，是采用動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)方法，以項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值以及投資回收期、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等作為選取指標(biāo)，對(duì)該項(xiàng)目規(guī)劃與開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)價(jià)。其中，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與規(guī)劃階段，主要制定了高層住宅小區(qū)與多層住宅小區(qū)、混合型住宅小區(qū)三種不同的項(xiàng)目建設(shè)方案，以上述方案中的混合型住宅方案為例，對(duì)該項(xiàng)目方案開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的現(xiàn)金流計(jì)算。

根據(jù)上述對(duì)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法的分析，在具體評(píng)價(jià)與分析中，根據(jù)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的三種不同方案內(nèi)容，在進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值計(jì)算中，對(duì)該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資建設(shè)的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率以同期央行長(zhǎng)期貸款利率的上浮1%值為準(zhǔn)，對(duì)各項(xiàng)目建設(shè)方案的稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值計(jì)算顯示，該項(xiàng)目各方案的投資建設(shè)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，其中，多層住宅方案的項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值最大，約為25734萬(wàn)元；而高層住宅方案的項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值最小，約為8694萬(wàn)元。由此而空間，多層住宅方案為項(xiàng)目投資建設(shè)的最佳方案。其次，在開(kāi)展上述項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)內(nèi)部收益率計(jì)算時(shí)，對(duì)其稅前投資的內(nèi)部收益率計(jì)算，是采用試算法進(jìn)行近似值計(jì)算后，根據(jù)計(jì)算結(jié)果對(duì)各方案的開(kāi)發(fā)建設(shè)可行性進(jìn)行評(píng)價(jià)。其中，上述三種不同的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)方案中，其內(nèi)部收益率計(jì)算結(jié)果與行業(yè)的基準(zhǔn)收益率相比，均比較高，以多層住宅方案為例，其內(nèi)部收益率在三種設(shè)計(jì)方案中表現(xiàn)最高，約為33.7%；而高層住宅的項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率最低，約為17.1%，由此可見(jiàn)，多層住宅方案為該項(xiàng)目投資建設(shè)的最佳方案。最后，對(duì)上述三個(gè)不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資建設(shè)方案的回收期指標(biāo)計(jì)算對(duì)比顯示，多層住宅項(xiàng)目方案的投資回收期最短，為2.86年；高層住宅方案的項(xiàng)目投資回收期最長(zhǎng)，為3.58年。

結(jié)束語(yǔ)：總之，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的思考和實(shí)踐研究，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)踐中采用合理的方法進(jìn)行評(píng)價(jià)和分析，從而確保對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的科學(xué)性與合理性，具有十分積極的作用和意義。