【摘要】本文首先從社會(huì)發(fā)展的角度對當(dāng)前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀進(jìn)行了概述，然后回顧我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策演進(jìn)歷程，最后在總結(jié)歷史調(diào)控政策經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上有針對性的提出完善促進(jìn)新時(shí)代房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制的政策建議，并對未來房地產(chǎn)發(fā)展前景做了簡單的預(yù)測。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);政策建議;前景預(yù)測

一、市場現(xiàn)狀

1998年，國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)[1998]23號）明確停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化;建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系;發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。從此開啟了中國的商業(yè)房地產(chǎn)時(shí)代，除去中間偶爾因?yàn)閲H金融危機(jī)與經(jīng)濟(jì)下行等因素出現(xiàn)短暫性微調(diào)外，房價(jià)幾乎一路上行?，F(xiàn)如今已嚴(yán)重影響廣大人民群眾的生活品質(zhì)，甚至影響整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)體系的穩(wěn)定增長。南開大學(xué)周恩來政府管理學(xué)院博士研究生楊建坤使用中國家庭追蹤調(diào)查（CFPS）2016年數(shù)據(jù)和各地區(qū)2004年-2016年的平均房價(jià)數(shù)據(jù)，匹配出房價(jià)影響農(nóng)村兒童認(rèn)知能力的微觀數(shù)據(jù)庫，實(shí)證研究房價(jià)和農(nóng)村兒童認(rèn)知能力之間的關(guān)系，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：房價(jià)和農(nóng)村兒童認(rèn)知能力之間呈顯著的“倒U”型關(guān)系，即當(dāng)房價(jià)水平較低時(shí)，有利于農(nóng)村兒童認(rèn)知能力的發(fā)展;當(dāng)房價(jià)持續(xù)上漲而過高時(shí)，不利于農(nóng)村兒童認(rèn)知能力的發(fā)展。而進(jìn)一步的機(jī)制分析發(fā)現(xiàn)，房價(jià)對于農(nóng)村兒童認(rèn)知能力的影響來源于農(nóng)村家庭為子女遷移的行為決策。房價(jià)的持續(xù)上漲提高了農(nóng)村家庭為子女教育遷移的成本，降低了農(nóng)村家庭遷移的動(dòng)力，減少了農(nóng)村兒童接受城市優(yōu)質(zhì)教育和外部環(huán)境的熏陶的機(jī)會(huì)，進(jìn)而不利于農(nóng)村兒童認(rèn)知能力的發(fā)展。我國學(xué)者劉曉曦、葛揚(yáng)使用2004年至2015年我國房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，驗(yàn)證了人口是影響我國房地產(chǎn)業(yè)的重要因素，并且老年撫養(yǎng)比例上升可以促進(jìn)房價(jià)增長，反映出我國存在較為突出的父母為子女買房的現(xiàn)象，而老年人口為兒女買房的動(dòng)機(jī)增強(qiáng)會(huì)增加社會(huì)整體購房需求，進(jìn)一步提升房價(jià)水平，但是也會(huì)讓人口增長對房地產(chǎn)的消極影響提前顯現(xiàn)。從現(xiàn)實(shí)意義來看，“購房代際轉(zhuǎn)移”現(xiàn)象反映出我國房地產(chǎn)市場存在不合理的地方，過高的房價(jià)逼迫老年人拿出自己的養(yǎng)老錢去為兒女購房，這不僅不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也不利于社會(huì)整體的養(yǎng)老保障事業(yè)，對經(jīng)濟(jì)社會(huì)的和諧穩(wěn)定發(fā)展都會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)國際金融研究中心客座研究員張啟迪先生通過對中國居民債務(wù)問題進(jìn)行研究發(fā)現(xiàn)當(dāng)前中國居民杠桿率不僅增速較快，而且真實(shí)水平已經(jīng)較高并超過了閾值，而居民杠桿率上升的主要原因是房地產(chǎn)。并推測居民杠桿率較高會(huì)抑制消費(fèi)，加劇實(shí)體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡，容易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。西安理工大學(xué)博士研究生吳婷婷經(jīng)多年努力，構(gòu)建了泡沫經(jīng)濟(jì)預(yù)警研究模型，并應(yīng)用該模型細(xì)致分析了當(dāng)前中國房地產(chǎn)已處于資產(chǎn)價(jià)格泡沫時(shí)期，必須采取措施進(jìn)行干預(yù)，防止由房地產(chǎn)行業(yè)引發(fā)泡沫經(jīng)濟(jì)。

二、政策回顧

黨的十一屆三中全會(huì)后，我國開始實(shí)行改革開放政策，經(jīng)濟(jì)體制逐漸由原先的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)毋庸置疑地也必須進(jìn)行市場化改革。1988年3月7日至10日，國務(wù)院經(jīng)濟(jì)技術(shù)社會(huì)發(fā)展研究中心、國家體改委及建設(shè)部在北京召開“房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策研究會(huì)”，探討在我國建立房地產(chǎn)市場，以及社會(huì)主義初級階段房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的有關(guān)理論與基本政策等問題。此后10年，我國在全國舉行了試點(diǎn)工作，最終于1998年明確提出了以停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化為核心，配套改革住房建設(shè)、供應(yīng)、金融辦法，發(fā)展住房交易市場，加快住房建設(shè)的改革目標(biāo)。自此，實(shí)行近40年的福利分房制度從政策上退出歷史舞臺(tái)，“市場化”成為住房建設(shè)的主題。此后的20余年里，中國房地產(chǎn)市場在政策的調(diào)控下經(jīng)歷了如表1所示的六個(gè)階段，其目標(biāo)均是在“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”與“穩(wěn)房價(jià)”。其中前五個(gè)階段房地產(chǎn)被用作國民經(jīng)濟(jì)調(diào)控工具，導(dǎo)致房地產(chǎn)政策時(shí)緊時(shí)松，助長了消費(fèi)者投資投機(jī)熱情，使得房地產(chǎn)貨幣金融化趨勢顯著，或在一定程度上偏離了居民收入基本面以及居住屬性。所幸的是與以往房地產(chǎn)調(diào)控不同，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控在堅(jiān)持“房主不炒”之定位，還原房屋居住屬性的同時(shí)，綜合考慮經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展、防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)的要求以及人口老齡化趨勢、城鎮(zhèn)化進(jìn)一步發(fā)展等因素，使得其呈現(xiàn)出短期調(diào)控與長效機(jī)制相結(jié)合的特點(diǎn)，房價(jià)上漲趨勢基本得到控制，延續(xù)了兩年多的從緊調(diào)控政策取得了預(yù)期的效果， 長期形成的房價(jià)快速上漲預(yù)期發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變。（表1）

三、政策建議

自2016 年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房子是用來住的， 不是用來炒的” 的定位以來， 中央持續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)市場近況，創(chuàng)新地提出“因城施策、分類指導(dǎo)”調(diào)控方法，不僅有效抑制房地產(chǎn)泡沫，還防止房地產(chǎn)大起大落，初步建立起符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。但面對風(fēng)云變幻的國內(nèi)、國際環(huán)境，各種潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素有可能會(huì)突發(fā)， 需要予以重點(diǎn)關(guān)注。為此，必須一邊毫不動(dòng)搖地繼續(xù)堅(jiān)持“房主不炒”之定位，堅(jiān)決不將房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)增長的手段，一邊全面貫徹落實(shí)“因城施策、分類指導(dǎo)”調(diào)控精神，讓各個(gè)城市政府承擔(dān)起調(diào)控的主體責(zé)任，并允許其根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實(shí)際情況制定政策，選擇適宜的工具組合，平衡“穩(wěn)房價(jià)”和“穩(wěn)增長”兩個(gè)目標(biāo)，實(shí)行局部試探性微調(diào)，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。為此特提出一下建議僅供參考。

（一）供給方面

加快建立多主體供給，多渠道保障，租購并舉的住房制度，滿足人民多層次的居住需求。

（1）在市場壓力較大的一二次線城市，各級政府需打破土地壟斷供給、調(diào)整建設(shè)用地結(jié)構(gòu)、適當(dāng)增加居住用地比例，大幅增加租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)，確保公租房用地供應(yīng)，同時(shí)積極盤活存量土地，加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，切實(shí)增加有效供應(yīng)。

（2）在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，指導(dǎo)大中城市全面培育和發(fā)展住房租賃，繼續(xù)推進(jìn)集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作，并搭建租賃住房信息平臺(tái)。

（3）發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。

（4）加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

（5）加快人才房、保障房投資建設(shè)以及棚戶區(qū)改造進(jìn)度。

（6）開展人才專項(xiàng)租賃試點(diǎn)、商業(yè)用房改建租賃住房、保障房建設(shè)分配等工作。;

（7）加快形成政府、開發(fā)商、租賃中介公司、長租公司等多主體供給，多渠道保障，租購并舉的住房市場。

（二）需求方面

以“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”為總體要求，完善落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，保持房主不炒與因城施策的基調(diào)和定力。

（1）繼續(xù)堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，堅(jiān)決不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

（2）允許地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實(shí)際情況制定政策，選擇適宜的工具組合，平衡“穩(wěn)房價(jià)”和“穩(wěn)增長”兩個(gè)目標(biāo)。

（3）以優(yōu)先滿足首套住房和改善性住房消費(fèi)需求為主，有效抑制投機(jī)性、投資性住房消費(fèi)需求。

（三）財(cái)稅方面

（1）學(xué)界、政界將加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)、研究、論證以及輿論宣傳工作，清除立法障礙，爭取早日建立稅收公平、稅負(fù)適度并且與社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)相協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)稅體系。以便適時(shí)開征房地產(chǎn)稅，有效抑制投機(jī)性、投資性住房消費(fèi)需求。

（2）適時(shí)開征住房空置稅，對空置的非家庭自用住房征收“空置稅”， 鼓勵(lì)住房持有者出租房屋，有效提高住房利用率。

（3）將住房租金納入稅收抵扣項(xiàng)目，將一部分消費(fèi)者的住房購買需求轉(zhuǎn)化為房屋租賃需求。

（四）法律方面

（1）加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法進(jìn)程，適時(shí)開征房地產(chǎn)稅。

（2）加快推進(jìn)住房租賃立法，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益。

（3）加快推進(jìn)物業(yè)管理立法，切實(shí)保障住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

（五）金融方面

（1）嚴(yán)格實(shí)施差異化信貸政策，以優(yōu)先滿足首套住房和改善型住房消費(fèi)需求為主，抑制投資性、投機(jī)性住房消費(fèi)需求，進(jìn)而控制個(gè)人住房貸款發(fā)放的整體規(guī)模和增速。

（2）深化住房公積金制度改革，研究建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，加大對城鎮(zhèn)中低收入家庭和新市民租房購房的支持力度，全面提高住房公積金服務(wù)效能和管理水平。

（3）鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)結(jié)合自身運(yùn)營現(xiàn)狀和財(cái)務(wù)需求，開展資產(chǎn)證券化，并重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動(dòng)多類型具有債券性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）[8]。

（六）監(jiān)管方面

（1）嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為，嚴(yán)肅查處捂盤惜售、炒買炒賣、規(guī)避調(diào)控政策、制造市場恐慌等違法違規(guī)行為，進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，建立監(jiān)管長效機(jī)制、切實(shí)維護(hù)人民群眾合法權(quán)益。

（2）建立健全房地產(chǎn)市場實(shí)時(shí)監(jiān)測、預(yù)測和預(yù)警機(jī)制，細(xì)分調(diào)控手段，實(shí)現(xiàn)“堵”“疏”結(jié)合，在壓力達(dá)到危險(xiǎn)邊界前進(jìn)行疏導(dǎo)和化解，并對特定城市和異常出現(xiàn)的指標(biāo)給予重點(diǎn)關(guān)注，并制定針對性的應(yīng)對策略和調(diào)控方案，才能有效防范和化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

（3）積極推進(jìn)囊括宏觀與微觀、中央與地方、政策與市場、金融經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)等多層次、多角度、多主體的房地產(chǎn)領(lǐng)域全方位調(diào)查研究、規(guī)劃、政策及實(shí)踐，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。

四、前景預(yù)測

2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出：要加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。因此，“房主不炒、因城施策、分類指導(dǎo)”將是今后房地產(chǎn)市場調(diào)控的主旋律，各級政府將綜合運(yùn)用住房、土地、金融、財(cái)稅、立法等手段，加快建立和完善“多主體供給、奪渠道保障、租購并舉”的住房制度，保持房子“居住”基本屬性，實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居的宏偉目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊建坤.房價(jià)影響了農(nóng)村兒童認(rèn)知能力的發(fā)展嗎？[J]西安交通大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2020（1）：106-114.

[2]劉曉曦、葛揚(yáng) 二胎政策背景下人口變化對房地產(chǎn)業(yè)的影響研究[J].產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究，2019（5）115-126.

[3]張啟迪.居民債務(wù)問題是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)最大憂患[EB/OL].金融理論與教學(xué)，2019-10-29.

[4]吳婷婷.泡沫經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)預(yù)警研究——基于房地產(chǎn)市場國際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)[D].西安：工商管理，2019.

[5]國務(wù)院發(fā)展研究中心、體改委、建設(shè)部召開會(huì)議——研討我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策[J].金融理論與教學(xué).1988（1）：34.

[6]顧云昌.1998年7月住房制度改革[J].中國經(jīng)濟(jì)周刊.2018（49）：42-43.

[7]劉暢.中國房地產(chǎn)調(diào)控政策的歷史回顧及展望[J].中國經(jīng)濟(jì)報(bào)告.2019（6）：49-53.

[8]柴強(qiáng) 羅憶寧.2018年中國住房租賃行業(yè)狀況及2019年發(fā)展趨勢[J].中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告：NO16（2019）：095-109.

作者簡介：樊則貴（1991-），男，云南曲靖人，助力工程師，本科，現(xiàn)為中國社會(huì)科學(xué)院研究生院財(cái)經(jīng)系產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)在職碩士研究生，長期從事產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)相關(guān)研究工作。