陳月芹

針對(duì)老舊小區(qū)改造政策、任務(wù)及實(shí)施等相關(guān)問題，5月2日，在國(guó)際綠色建筑與節(jié)能大會(huì)線上研討會(huì)上，國(guó)務(wù)院參事、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長(zhǎng)仇保興作了《疫后復(fù)興，“舊改”再出發(fā)》演講。

仇保興指出，老舊小區(qū)改造要滿足提升社區(qū)防護(hù)韌性、優(yōu)化社區(qū)供給韌性、改善社區(qū)適老韌性“三大韌性”終極目標(biāo)，部分老舊小區(qū)可有限度地提高10%～15%容積率進(jìn)行改造。

2020年4月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議對(duì)老舊小區(qū)改造做出要求，2020年全國(guó)計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，涉及居民近700萬戶，比2019年增加一倍。

仇保興表示，老舊小區(qū)改造既能解決城市痛點(diǎn)，提高老百姓生活水平，又能延續(xù)投資強(qiáng)度，有效拉動(dòng)內(nèi)需、增加就業(yè)。以下內(nèi)容為仇保興演講內(nèi)容要點(diǎn)。

促增長(zhǎng)、保就業(yè)

想要抵消外貿(mào)大幅度下降對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響，實(shí)現(xiàn)疫后復(fù)興，就必須啟動(dòng)內(nèi)需，所以中央提出“六?！?。

保投資是“六?！敝蟹浅Ｖ匾囊粭l，在外貿(mào)進(jìn)出口、投資、消費(fèi)三駕馬車中，內(nèi)需這輛馬車必須要先解決就業(yè)，有工資收入才能拉動(dòng)內(nèi)需消費(fèi)，只有投資這架馬車是可控的。

中國(guó)在2015年開始啟動(dòng)大規(guī)模棚改，每年以500萬、600萬套的速度開展，到2019年隨著棚改進(jìn)入尾聲，房地產(chǎn)投資萎縮是必然現(xiàn)象，對(duì)就業(yè)帶來影響，這時(shí)候國(guó)務(wù)院決定把舊改規(guī)模擴(kuò)大一倍。

中國(guó)大陸建筑面積約460億平方米中，老舊小區(qū)即2000年前住宅總量大于100億平方米，綜合改造成本按每平方米1000元/平方米計(jì)算，總投資額將達(dá)10萬億。

今年改造700萬戶，每戶100平方米，加上停車設(shè)施、加裝電梯、海綿社區(qū)建設(shè)，總投資額將達(dá)到7000億元到1萬億元，預(yù)計(jì)可拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資1.2-1.5個(gè)百分點(diǎn)。

投資和就業(yè)密切相關(guān)，2008年建筑業(yè)固定資產(chǎn)投入10萬元就可以增加一個(gè)就業(yè)崗位。據(jù)此計(jì)算，1萬億元投資大約能帶來1000萬就業(yè)崗位。

目前建筑業(yè)變化至12萬元-14萬元增加一個(gè)就業(yè)崗位，1萬億元投資大約能新增700萬就業(yè)崗位。同樣的投資額投入到工廠中，僅能帶來300萬個(gè)就業(yè)崗位;如果投入到第一產(chǎn)業(yè)中，僅能帶來20萬個(gè)就業(yè)崗位。

第三產(chǎn)業(yè)投入少，貢獻(xiàn)就業(yè)崗位數(shù)量多，這是舊改能促進(jìn)大量就業(yè)的奧秘。舊改主要有三方面內(nèi)容。

一是提升社區(qū)防護(hù)韌性，實(shí)現(xiàn)平疫結(jié)合順利切換。

來自傳染病院“三區(qū)兩通道”的防治經(jīng)驗(yàn)啟示我們，要對(duì)住戶、樓層、單元、樓宇、微小區(qū)等不同社區(qū)模塊做到“村自為防”，單獨(dú)防疫。

一個(gè)小區(qū)中，居民住宅可劃為清潔區(qū)，公共場(chǎng)所為緩沖區(qū)，兩個(gè)緊急通道為需要經(jīng)常消毒的污染區(qū)。

細(xì)化到一個(gè)住宅中，門口玄關(guān)處污染區(qū)設(shè)置一個(gè)紫外線消毒，客廳、盥洗室為緩沖區(qū)，臥室為清潔區(qū)。

從建筑內(nèi)部到整個(gè)小區(qū)，如果能將“三區(qū)兩通道”理念落實(shí)到社區(qū)里，遇到疫情時(shí)便不再陷入慌亂，做到可防可治。

除了硬件改造，還要重視軟件改造。此次疫情有有兩套技術(shù)很“吃香”，一是網(wǎng)格化管理，做到“上下通達(dá)”、“左右到邊”時(shí)空精確定位，動(dòng)態(tài)報(bào)告;二是放管服信息平臺(tái)， 人與人不接觸，對(duì)防御非常有利。

第二是優(yōu)化社區(qū)供給韌性，社區(qū)生活配套要齊全，同時(shí)滿足多樣化需求。

若干小區(qū)組成一個(gè)片區(qū)，小區(qū)發(fā)生疫情，就封閉小區(qū);片區(qū)發(fā)生疫情，則封閉片區(qū)。

除了湖北和武漢，疫情只是在極少數(shù)小區(qū)和片區(qū)發(fā)生，那么，我們只需要封閉小區(qū)或者片區(qū)就可以了，城市其他區(qū)域的生產(chǎn)生活不受影響。我們不要輕易就讓整座城市封閉。

疫情給小區(qū)管理帶來的啟示是補(bǔ)短板，在社區(qū)封閉或半封閉情況下，要建立社區(qū)醫(yī)院（醫(yī)療點(diǎn)）和小超市提供基本服務(wù)和儲(chǔ)備，提供充足的活動(dòng)空間，解決停車難問題，建造500米可達(dá)的幼托和小學(xué)等。

第三是改善社區(qū)適老韌性，適應(yīng)老齡化時(shí)代，由老年人和低收入者兩類“弱者”的感受來評(píng)判一個(gè)社區(qū)的生活舒適性。

一個(gè)社區(qū)好不好，低收入者和老年人說了算。十年間，中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入深度老年化，社區(qū)居家設(shè)施都要適應(yīng)老齡化社會(huì)。此次疫情，美國(guó)1/5的死亡病例發(fā)生在集中式養(yǎng)老院，瑞士、西班牙這一數(shù)字為1/3乃至1/2，體現(xiàn)出居家養(yǎng)老的重要性。

如何應(yīng)對(duì)老齡化？老舊多層住宅加裝電梯、打造以中醫(yī)為主的社區(qū)抗氧居住相結(jié)合、社區(qū)綠化和蔬菜資產(chǎn)的立體園林社區(qū)，是居家養(yǎng)老型社區(qū)改造的幾種思路。

多樣化改造

首先，以人民為中心的舊改應(yīng)實(shí)現(xiàn)平疫結(jié)合、滿足多樣性需求和適老化提升。

其次，韌性城市概念中提出，自然是由韌性細(xì)胞組成的，而韌性細(xì)胞就是韌性社區(qū)。打造韌性城市，是應(yīng)對(duì)未來充滿不確定時(shí)代的主要手段。

韌性城市需要把以下4個(gè)目標(biāo)統(tǒng)一起來：居民生活質(zhì)量提高;經(jīng)濟(jì)更有活力，創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會(huì);綠色可持續(xù)發(fā)展;城市安全與防災(zāi)。這也是老舊小區(qū)改造的終極目標(biāo)。

第三，舊改不可能是一套中心化的頂層設(shè)計(jì)，應(yīng)充分調(diào)動(dòng)政府、企業(yè)、社會(huì)力量、科技人員各方面的積極性，多模式、多分享，群策群力“從下而上”改造結(jié)合。

從上而下，國(guó)務(wù)院提出500萬套的規(guī)模目標(biāo)，中央財(cái)政進(jìn)行補(bǔ)貼，但方法路徑需要從下而上進(jìn)行探索，創(chuàng)造舊改新模式。

第四，無論什么形式的舊改，都應(yīng)該設(shè)計(jì)先行，專家和民眾相結(jié)合，在專家的指導(dǎo)下，企業(yè)參與，民眾提出需求，相互磨合才能做得更好。

還有一個(gè)問題，類似深圳這類住房供需緊張的一線城市，一些容積率比較低的舊小區(qū)，如果進(jìn)行棚改能提供大量商品房和人才房，緩解住房供需矛盾，更好地提升居住品質(zhì)，帶來投資價(jià)值。

這個(gè)問題涉及能不能在舊改中提高容積率的問題。容積率就是錢，特別是對(duì)深圳的房?jī)r(jià)而言，容積率提高所帶來的現(xiàn)金流非常明顯。

要提高容積率需要滿足以下幾個(gè)條件：一是原來的房子容積率較低，尤其是90年代以前的老房子;二是住宅質(zhì)量比較好，這類小區(qū)不一定要全拆，可以提高10%～15%的容積率。

也就是說把一個(gè)小區(qū)內(nèi)靠北面臨街的一排建筑中，選1/4進(jìn)行拆掉，提高容積率后，底下挖深作為停車庫，地上的部分房子可以作為社區(qū)空間，大幅度增加電表房、公共用房、創(chuàng)客空間等。

像深圳這類雙創(chuàng)做得較為突出的城市，人人都是創(chuàng)業(yè)者，我們建議小區(qū)內(nèi)的公建面積應(yīng)該為15%以上，更多人可以在小區(qū)內(nèi)有一個(gè)創(chuàng)客空間，還可以把部分空間騰出來解決停車難問題。

停車問題，要么從地上走，要么從地下走，這兩種方案都需要空間。由于我國(guó)地下管網(wǎng)較為復(fù)雜，所以我們建議把北面樓宇進(jìn)行拆除，把樓宇的地基向下挖，不會(huì)傷到其他管網(wǎng)，也不會(huì)影響南面住宅的陽光，冬天還可以起到擋風(fēng)作用。

因此，容積率可以有限地提高，可以改善停車難、回報(bào)率、增加公共面積多功能服務(wù)等問題。80%以上的老舊小區(qū)進(jìn)行修補(bǔ)式改造，進(jìn)行結(jié)構(gòu)上的低碳綠色健康、人本化改造，這比較合理。

老舊小區(qū)改造創(chuàng)造10萬億商機(jī)，群策群力非常重要，涉及政府、企業(yè)和居民三個(gè)方面。其中，企業(yè)的發(fā)力途徑非常多，涉及容積率變化、做停車場(chǎng)、進(jìn)行公共空間改造。無論是投資還是運(yùn)營(yíng)，都應(yīng)該有民營(yíng)企業(yè)參與。

這個(gè) 10萬億大蛋糕，每年投資1萬億，要持續(xù)進(jìn)行10年。有些企業(yè)加裝電梯的工程不收費(fèi)，居民使用時(shí)收費(fèi)，同時(shí)有些民營(yíng)企業(yè)特別靈活，不僅坐電梯，還可以改造停車場(chǎng)，以停車場(chǎng)的一個(gè)車泊位來補(bǔ)償一樓住戶加裝電梯的付出和損失，把加裝電梯和停車兩個(gè)難點(diǎn)綁在一起解決。

民營(yíng)企業(yè)進(jìn)入舊改的途徑不可能統(tǒng)一設(shè)計(jì)，而是要采取多種模式，可以全承包或分包模式、投資加維護(hù)模式、TOD模式等。我們絕對(duì)不能一刀切，只允許一條路，把舊改搞成棚改，民營(yíng)企業(yè)就很難介入了。（文章來源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)）