侯煥雨

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)階段 ?成本控制措施

一、做好招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制工作

招標(biāo)環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程期間的重要內(nèi)容，做好這一重要環(huán)節(jié)的成本控制工作，有助于經(jīng)濟(jì)效益最大化發(fā)展目標(biāo)的達(dá)成。相應(yīng)的措施內(nèi)容為：第一，根據(jù)房地產(chǎn)項目開發(fā)需求，明確招標(biāo)形式，在房地產(chǎn)項目招標(biāo)作業(yè)的過程期間內(nèi)，邀請招標(biāo)和公開招標(biāo)是兩大常用的招標(biāo)形式，二者存在差異，在項目開發(fā)期間不可一成不變，應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)內(nèi)容決定招標(biāo)方式，公開招標(biāo)最大的優(yōu)勢在于運用該種方式開展招標(biāo)工作的情形下，可供招標(biāo)方選擇的承包商范圍較為廣泛，招標(biāo)者也可在該種形式下最大化的發(fā)揮自身的技術(shù)優(yōu)勢，該種形式也存在一定的不足及缺陷，即招標(biāo)方只能夠依據(jù)投標(biāo)單位標(biāo)書內(nèi)容及質(zhì)量，對承包商實力進(jìn)行評估和選擇，邀請招標(biāo)是主動對外發(fā)放招標(biāo)邀請書，范圍僅局限于有合作意向的特定投標(biāo)者，此種形式往往只適用于承包商在招標(biāo)之前就知悉投標(biāo)者實力能夠符合項目需求，預(yù)先達(dá)成了合作共識，盡可能科學(xué)地確定招標(biāo)形式，推動招標(biāo)工作的正常順利開展，避免選擇不符合項目需求的承包商，是做好招標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制工作的措施之一。

其次，招標(biāo)單位需要在招標(biāo)工作開展之前，對投標(biāo)單位的資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格化審查工作，避免不符合資質(zhì)的投標(biāo)單位進(jìn)入到招標(biāo)環(huán)節(jié)，其主要需要考慮的內(nèi)容為，投標(biāo)單位的行業(yè)資質(zhì)水平、單位信譽(yù)情況、單位技術(shù)能力、單位資金實力等，排除不符合項目開發(fā)需要的投標(biāo)單位，能夠在很大程度上為招標(biāo)單位節(jié)約招標(biāo)環(huán)節(jié)的作業(yè)時間及作用資金，較為顯著的提升了招標(biāo)工作的實施效率，減少了相應(yīng)的資金支出。招標(biāo)環(huán)節(jié)期間內(nèi)，招標(biāo)文件是雙方單位交流合作的重要根據(jù)，關(guān)乎到雙方合同的簽訂，為此，為做好相應(yīng)的工程造價控制工作，確保工程項目整體成本，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼袠?biāo)文件編制工作。第一，招標(biāo)文件內(nèi)容中必須有明確的投標(biāo)報價依據(jù)和要求，依據(jù)工程造價實踐可知，工程量清單計價招標(biāo)和定額計價費率招標(biāo)是較為常見的兩類計價方式，招標(biāo)單位需要根據(jù)實踐，進(jìn)行計價方式的選擇;第二，房地產(chǎn)開發(fā)項目往往歷史較長，期間容易出現(xiàn)材料和人工等價格的波動，招標(biāo)文件編制期間需要考慮到價格波動的調(diào)整，對整個工程項目的成本實施相應(yīng)的管控，在招標(biāo)文件編制時明確相關(guān)內(nèi)容，能夠?qū)⑾鄳?yīng)的責(zé)任和風(fēng)險進(jìn)行明確的劃分，防止出現(xiàn)項目實施過程中價格人工成本波動太大，增加工程造價計量風(fēng)險，影響工程項目整體的成本控制。

二、做好評標(biāo)階段的成本控制工作

做好評標(biāo)階段的成本控制工作，也顯得極為重要。評標(biāo)工作講究公平、公正、科學(xué)與擇優(yōu)，相應(yīng)的評標(biāo)方法選擇也會影響評標(biāo)工作的開展，綜合評估法和經(jīng)評審的最低投標(biāo)價法是較為常見的評標(biāo)方法，依據(jù)評標(biāo)實際內(nèi)容進(jìn)行評標(biāo)方法的合理化選擇，極為重要。在評標(biāo)工作環(huán)節(jié)中，為實現(xiàn)有效的成本控制，規(guī)避相應(yīng)的成本效益風(fēng)險，首先需要知悉兩類評標(biāo)方法的差異。經(jīng)評審的最低投標(biāo)價法，主要是對投標(biāo)方的投標(biāo)價格進(jìn)行對比分析，選擇投標(biāo)價格最低的投標(biāo)單位，應(yīng)用該種方法進(jìn)行評標(biāo)工作的情形下，投標(biāo)價格是招標(biāo)單位考慮的要素。綜合評估法更為注重中標(biāo)方的整體情況，招標(biāo)單位往往會對中標(biāo)單位的各方面因素進(jìn)行分析，要求中標(biāo)方綜合來看能夠最大限度的滿足招標(biāo)文件的每一項評價標(biāo)準(zhǔn)。值得注意的是，為實施評標(biāo)環(huán)節(jié)有效的成本控制工作，運用經(jīng)評審的最低投標(biāo)法進(jìn)行評標(biāo)工作的情形下，招標(biāo)單位需要確保確保中標(biāo)方自身投標(biāo)文件中涉及的投標(biāo)技術(shù)要求與國家政府頒布的政策標(biāo)準(zhǔn)保持一致，同時確保單位的評審招標(biāo)價格最低，防止因中標(biāo)單位技術(shù)不符合標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，阻礙房地產(chǎn)項目開發(fā)進(jìn)程。另外，招標(biāo)單位不可輕視評標(biāo)工作的開展實施，在確定中標(biāo)人之前，一定需要對投標(biāo)內(nèi)容進(jìn)行盡可能詳細(xì)的評審與分析，對評標(biāo)內(nèi)容的真實性、合理性等多方內(nèi)容進(jìn)行進(jìn)一步的確認(rèn)，盡量減少合同履行期間各類爭端事件的發(fā)生，延誤房地產(chǎn)項目開發(fā)進(jìn)程。詢標(biāo)環(huán)節(jié)，也需要開展相應(yīng)的成本控制工作，詢標(biāo)會議開展期間，雙方單位應(yīng)當(dāng)就招投標(biāo)過程期間內(nèi)的模糊事項進(jìn)行最后的確認(rèn)，深入了解項目經(jīng)理水平、中標(biāo)單位的資質(zhì)狀況，如果發(fā)現(xiàn)存在錯誤的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)予以及時修正，對于整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的投標(biāo)報價金額數(shù)據(jù)，也應(yīng)當(dāng)予以反復(fù)的確認(rèn)。做好前期系列工作，確認(rèn)相關(guān)內(nèi)容的情形下，才能夠盡可能避免房地產(chǎn)開發(fā)項目后期不確定事件的發(fā)生，影響房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本，達(dá)成有效的成本控制。

三、做好合同簽訂環(huán)節(jié)的成本控制

房地產(chǎn)項目招投標(biāo)過程期間內(nèi)，一旦最后確定了中標(biāo)單位，招標(biāo)單位就需要向中標(biāo)方發(fā)放相應(yīng)的中標(biāo)通知書，并且雙方彼此之間約定簽署合同的日期，在約定之日準(zhǔn)時開展并完成合同簽訂工作。在合同簽訂環(huán)節(jié)過程，也需要進(jìn)行相應(yīng)的成本控制，規(guī)避房地產(chǎn)項目招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本風(fēng)險。首先應(yīng)當(dāng)知悉工程合同的類型及要素內(nèi)容，一般情形下，工程合同包括總價合同、單價合同、成本加酬合同三類，中標(biāo)單位與招標(biāo)單位雙方簽訂合同之前，招標(biāo)單位首先需要根據(jù)工程項目內(nèi)容，選擇相應(yīng)類型的工程合同，在選擇何種類型的工程合同情形下，招標(biāo)單位應(yīng)當(dāng)貫徹落實自己的積極主動性，讓自身處于合同簽訂過程中的有利地位，掌握主動權(quán)，從而做出對自己利益有利好作用的工程合同選擇決定，對整個房地產(chǎn)項目的成本予以有效控制。為落實好這一環(huán)節(jié)的成本控制工作，起草和編制工程合同的過程期間內(nèi)，招標(biāo)單位一定要格外注意風(fēng)險和責(zé)任部分的約定情況，對房地產(chǎn)開發(fā)項目后續(xù)可能出現(xiàn)的風(fēng)險盡可能予以亮化處理，明確彼此雙方的責(zé)任，降低工程項目施工期間不必要的爭端。工程合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與招標(biāo)文件、詢標(biāo)紀(jì)要等招投標(biāo)階段的相關(guān)資料內(nèi)容數(shù)據(jù)一致，確保整個項目招投標(biāo)環(huán)節(jié)條款內(nèi)容的一致統(tǒng)一。

四、結(jié)束語

綜上所述，通過本文對房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)階段成本控制措施的調(diào)查可知，為滿足房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制需要，樹立項目招投標(biāo)階段成本控制的重要性認(rèn)知，切實做好招投標(biāo)每個環(huán)節(jié)下的成本控制工作，盡可能選擇優(yōu)秀的承包合作單位，同時實現(xiàn)整個工程項目成本的控制，降低項目的工程造價，對企業(yè)的發(fā)展有推動作用。

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