楊丹

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)企業(yè) ?供應(yīng)鏈 ?風(fēng)險(xiǎn)管理

一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款，是指銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房等不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的中長(zhǎng)期項(xiàng)目貸款，貸款期限一般不超過(guò)三年。開(kāi)發(fā)貸款的資金只能用于該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，一般會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的工程建設(shè)進(jìn)度分批次放款。要求項(xiàng)目國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證齊全，項(xiàng)目自有資金投入不低于30%，項(xiàng)目本身或股東必須具備具有二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。

項(xiàng)目獲得銀行的授信批復(fù)后，貸款資金以受托支付形式直接支付至供應(yīng)商的賬戶。房地產(chǎn)企業(yè)在使用開(kāi)發(fā)貸款資金時(shí)有三種方式：一是一次性提款后，根據(jù)開(kāi)發(fā)進(jìn)度按需受托支付至供應(yīng)商賬戶，其余貸款資金留存在監(jiān)管賬戶，沉淀資金過(guò)多;二是根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度按需分次提款，這樣解決了沉淀資金的問(wèn)題，但需銀行在放款額度和時(shí)點(diǎn)進(jìn)行配合，放款金額的不確定性給企業(yè)帶來(lái)資金風(fēng)險(xiǎn);三是一次性提款后，根據(jù)總包的建筑合同，將建設(shè)資金全部受托支付給總包方，總包方再將資金反借給項(xiàng)目，這樣會(huì)加大資金的使用風(fēng)險(xiǎn)和銀行的貸后檢查風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融ABS

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的供應(yīng)鏈金融ABS主要以反向保理模式為主。反向保理是“1+N”的業(yè)務(wù)模式，其中“1”為重要債務(wù)人的核心企業(yè)，“N”為上游的供應(yīng)商，主要適用于核心企業(yè)與供應(yīng)商業(yè)務(wù)穩(wěn)定或者合作關(guān)系良好的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)與上游供應(yīng)商有著穩(wěn)定的業(yè)務(wù)合作關(guān)系，其與上游供應(yīng)商業(yè)務(wù)往來(lái)主要是工程建設(shè)開(kāi)發(fā)，形成了開(kāi)發(fā)商的應(yīng)付賬款，即供應(yīng)商的應(yīng)收賬款。供應(yīng)商將應(yīng)收核心企業(yè)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給保理公司，保理公司將積攢的應(yīng)收款項(xiàng)打包形成基礎(chǔ)資產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓至資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，在資本市場(chǎng)發(fā)行。

供應(yīng)鏈ABS對(duì)供應(yīng)鏈核心企業(yè)的信用評(píng)級(jí)要求較高，核心企業(yè)放款主體評(píng)級(jí)需要在AA+或以上。

對(duì)比項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款的額度有限、資金使用受限等問(wèn)題，房企的供應(yīng)鏈金融ABS不僅延長(zhǎng)房企應(yīng)付賬款的支付周期，加大了對(duì)供應(yīng)商的資金占用，而且該種模式不在財(cái)務(wù)報(bào)表體現(xiàn)有息負(fù)債，不直接占用銀行的授信額度，對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表起優(yōu)化作用。在招投標(biāo)時(shí)，供應(yīng)商會(huì)把延長(zhǎng)支付賬期的產(chǎn)生的資金占用費(fèi)用加到合同總價(jià)中，因此這部分的資金占用成本在施工成本中體現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)在做土地增值稅清算時(shí)，土地增值稅可抵扣的成施工本增加，降低企業(yè)稅負(fù)水平。通過(guò)在資本市場(chǎng)發(fā)行供應(yīng)鏈金融ABS，有助于房產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)發(fā)聲，提高品牌形象，為以后資本市場(chǎng)開(kāi)拓更多的融資工具做好準(zhǔn)備。

大部分供應(yīng)商是需要墊資進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)建設(shè)，其資金墊付的壓力大，且供應(yīng)商為中小企業(yè)，規(guī)模有限，資金實(shí)力較弱。通過(guò)供應(yīng)鏈金融ABS的發(fā)行，保理公司全價(jià)或折價(jià)接收供應(yīng)商轉(zhuǎn)讓的應(yīng)收賬款，供應(yīng)商收到對(duì)應(yīng)的轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)，一定程度上緩解了上游供應(yīng)商的資金壓力。

三、房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈金融ABS存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）核心企業(yè)的資金兌付風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)可能存在一個(gè)項(xiàng)目既有開(kāi)發(fā)貸款，又有供應(yīng)鏈金融ABS的情況。房產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)貸的還款節(jié)奏、供應(yīng)鏈ABS的兌付節(jié)奏和項(xiàng)目的銷售回款節(jié)奏做好測(cè)算和匹配，通過(guò)對(duì)提款時(shí)點(diǎn)、發(fā)行時(shí)點(diǎn)的管理做到項(xiàng)目的投資、融資和回款的動(dòng)態(tài)資金平衡。一旦出現(xiàn)不可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)不理想，按揭銀行額度緊張，銷售資金無(wú)法及時(shí)回籠時(shí)得同時(shí)又有到期的開(kāi)發(fā)貸款和供應(yīng)鏈ABS需要集中兌付的話，房產(chǎn)企業(yè)必定會(huì)資金面緊張，面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）基礎(chǔ)交易真實(shí)性、交易對(duì)價(jià)公允性風(fēng)險(xiǎn)

在供應(yīng)鏈ABS的基礎(chǔ)資產(chǎn)積攢過(guò)程中，可能會(huì)存在虛增應(yīng)收賬款的情況，例如虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票、偽造資金流、偽造虛假商務(wù)合同、虛報(bào)應(yīng)收賬款余額、隱瞞債務(wù)人還款情況、交易對(duì)價(jià)不公允等。

（三）應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)

在應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓時(shí)，若存在供應(yīng)商將同一筆債權(quán)在轉(zhuǎn)讓保理公司之前已轉(zhuǎn)讓給第三方， 甚至辦理了應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓登記或通知了債務(wù)人，或已設(shè)置應(yīng)收賬款質(zhì)押等其他權(quán)利負(fù)擔(dān)，未經(jīng)質(zhì)權(quán)人同意不得轉(zhuǎn)讓等， 則存在保理公司無(wú)法合法有效取得應(yīng)收賬款的風(fēng)險(xiǎn)。

綜上，核心企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)直接影響ABS產(chǎn)品到期兌付，底層資產(chǎn)的交易風(fēng)險(xiǎn)直接影響產(chǎn)品順利發(fā)行。增強(qiáng)核心企業(yè)的資金兌付能力，加強(qiáng)底層資產(chǎn)積攢過(guò)程中的審核力度是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的主要手段。核心企業(yè)應(yīng)不定期對(duì)自身的資金情況進(jìn)行盤點(diǎn)，包括資金收入和資金支出情況，確?？捎觅Y金量至少滿足1年以內(nèi)的剛性兌付，提高企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

保理公司應(yīng)對(duì)原始債權(quán)人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公司章程等基礎(chǔ)證照和相關(guān)資質(zhì)及進(jìn)行審核，確保供應(yīng)商資質(zhì)符合保理要求;同時(shí)對(duì)應(yīng)收賬款進(jìn)行中登查詢，對(duì)基礎(chǔ)貿(mào)易發(fā)票進(jìn)行真?zhèn)尾樵?，?duì)原始債權(quán)人進(jìn)行司法查詢，從而確保交易雙方的貿(mào)易背景和底層資產(chǎn)的合規(guī)性和真實(shí)性。應(yīng)收賬款確權(quán)方面，基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓至專項(xiàng)計(jì)劃應(yīng)當(dāng)合法、有效， 轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)應(yīng)當(dāng)公允， 若存在附屬擔(dān)保權(quán)益的， 應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)讓。保理公司還要重點(diǎn)關(guān)注房產(chǎn)企業(yè)作為共同債務(wù)人對(duì)應(yīng)收賬款進(jìn)行確權(quán)的情況，可以采取簽署付款確認(rèn)書的方式，讓房地產(chǎn)企業(yè)承諾與債務(wù)人共同履行還款義務(wù)，從而將核心企業(yè)的信用納入基礎(chǔ)資產(chǎn)中。 保理公司在受讓債權(quán)時(shí)，對(duì)相關(guān)債權(quán)及基礎(chǔ)合同進(jìn)行中登查詢，在債權(quán)轉(zhuǎn)讓后，及時(shí)進(jìn)行中登登記。

各中介機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)現(xiàn)有法律法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件及行業(yè)規(guī)定，完善盡職調(diào)查機(jī)制，確定的盡職調(diào)查審查事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化盡職調(diào)查方法，采用多種盡調(diào)方法相結(jié)合的方式，落實(shí)每一個(gè)相關(guān)核查要點(diǎn)，確保交易結(jié)構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制、所披露的信息和出具的意見(jiàn)都建立在盡職調(diào)查充分和全面的基礎(chǔ)上。

參考文獻(xiàn)

[1]曹允春，林浩楠，李彤.供應(yīng)鏈金融創(chuàng)新發(fā)展下的風(fēng)險(xiǎn)變化及防控措施[J/OL].南方金融.

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