鄧盛利

PPP模式下產(chǎn)業(yè)園區(qū)盈利渠道及模式

PPP模式在產(chǎn)業(yè)園運作過程中，能夠為政企之間提供良好的合作框架，在積極調(diào)動社會資本投資熱情的同時，借助社會資本的經(jīng)營管理能力促進當?shù)亟?jīng)濟社會的發(fā)展。將PPP模式應用到產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)中，是追求盈利以及保證園區(qū)可持續(xù)發(fā)展的必然要求，也是促進園區(qū)經(jīng)營運轉(zhuǎn)和發(fā)展的重要前提。PPP模式下產(chǎn)業(yè)園運作的全生命周期可以劃分為前端投資策劃階段的利潤風險控制區(qū)、中段項目開發(fā)階段的投資收益控制區(qū)和后端運維管理階段的品牌、資產(chǎn)價值提升控制區(qū)三個階段。從集成化融資、聲譽吸引、增補開發(fā)權(quán)利、擴充盈利來源和拓展盈利鏈條方面入手，尋找PPP產(chǎn)業(yè)園區(qū)的盈利環(huán)節(jié)和方式，可以為各級各類PPP產(chǎn)業(yè)園區(qū)的良序發(fā)展提供理論借鑒與實踐指導。

國內(nèi)對于采用PPP開發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的研究，較多集中在具體的項目上，偏重于從企業(yè)的角度來考察投資企業(yè)的獲利狀況，雖有涉足針對盈利模式的研究，但鮮有明確提出產(chǎn)業(yè)園類PPP項目全生命周期內(nèi)的盈利模式，同時以項目和企業(yè)為導向的研究推廣性相對較弱，研究成果多以碎片化方式呈現(xiàn)，因此對PPP開發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的盈利模式進行階段劃分變得尤為重要。

隨著時間的推移，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)利用土地收益的盈利模式已經(jīng)不能支撐產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展，致使大量園區(qū)的運營處于盈虧平衡甚至進入虧損狀態(tài);另一方面，由于國家嚴控債務，致使一些傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)因融資不到位而處于停擺狀態(tài)。而采用PPP模式開發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，通過引入實力雄厚的社會資本，使園區(qū)得以持續(xù)發(fā)展，盈利渠道和模式則可貫穿全生命周期，具體可劃分為前端投資策劃階段的利潤風險控制區(qū)、中段項目開發(fā)階段的投資收益控制區(qū)和后端運營管理階段的品牌、資產(chǎn)價值提升控制區(qū)的多種盈利模式組合。

PPP產(chǎn)業(yè)園投資策劃階段的利潤風險控制

PPP產(chǎn)業(yè)園投資策劃階段的涵蓋內(nèi)容。以PPP模式建設(shè)產(chǎn)業(yè)園的投資策劃階段中，項目可以劃分為如圖1所示的A、B兩條路徑。

路徑A——項目商業(yè)策劃與方案設(shè)計優(yōu)化：商業(yè)的前期策劃是一種具有智慧且理性的活動，將其運用于商業(yè)活動中，不僅可以幫助策劃對象獲取利益而且能夠提升自身的發(fā)展和能力，往往能帶來出其不意的效果，之后進行方案設(shè)計優(yōu)化、施工圖優(yōu)化等必須步驟來控制風險、提高利潤。由此，在A路徑的項目策劃階段可以采用集成融資模式和增補開發(fā)權(quán)利兩種收益渠道來降低成本風險，從而提高產(chǎn)業(yè)園的收益。

路徑B——項目發(fā)展與商鋪前期招租：對于B路徑來說，和A路徑一樣以一級土地開發(fā)為起點，側(cè)重于項目的發(fā)展（產(chǎn)業(yè)）規(guī)劃和PPP產(chǎn)業(yè)園店鋪前期招商，通過項目的前期構(gòu)思策劃、項目的融資策劃來建構(gòu)項目系統(tǒng)邏輯框架，并以此來為項目決策奠定基礎(chǔ)，最終達到指導項目管理工作的目標。

PPP產(chǎn)業(yè)園投資策劃階段的集成化融資。產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合集成融資模式是指對BOT、TOT、PPP等單一融資模式進行綜合比較和考慮，并分別總結(jié)其各自的優(yōu)缺點，然后在PPP產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目的建設(shè)和運營過程中，通過融資集成化方式找到融資風險最低、綜合效益最大的全新項目融資結(jié)構(gòu)，旨在最大限度地降低項目融資風險并最大限度地提高整體效益。PPP模式產(chǎn)業(yè)園項目綜合集成融資框架體系主要包括：PPP產(chǎn)業(yè)園集成融資的結(jié)構(gòu)研究、PPP產(chǎn)業(yè)園集成融資的功能研究、PPP產(chǎn)業(yè)園集成融資的運行體系研究和PPP產(chǎn)業(yè)園融資的支撐體系研究等。綜合集成融資為PPP模式產(chǎn)業(yè)園項目的成功實施提供了多重保障，其中包括外部法律、政策和財務等，為PPP模式產(chǎn)業(yè)園項目的建設(shè)、運營和維護創(chuàng)造了良好的發(fā)展空間，這也有益于整頓當前PPP產(chǎn)業(yè)園項目融資市場中的不規(guī)范行為。

PPP產(chǎn)業(yè)園投資策劃階段增補開發(fā)權(quán)利。在PPP產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)過程中，社會資本尤其看重一級土地開發(fā)之后的開發(fā)權(quán)利和權(quán)益分配。因此，為了彌補PPP產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)資金需求量過大的缺陷，在不違背政府利益訴求的基礎(chǔ)上，政府可通過增補開發(fā)權(quán)利的方式來實現(xiàn)對社會資本的補償。

土地分期出讓：在法律、法規(guī)及政策規(guī)定內(nèi)，將園區(qū)內(nèi)可開發(fā)的土地進行分批、分期整理至出讓程度標準，由政府方將土地按預設(shè)計劃分批、分期出讓，所得的資金及時回收并返還社會資本方，彌補其投資資金。此種情況下，能夠有效減少投資回收時間，有利于園區(qū)項目的滾動開發(fā)，相應地降低了政府和企業(yè)雙方的投資風險。

收益梯度分配：政府對于建設(shè)用地出讓收入實行宗地預分配。在項目用地出讓之前政府部門應通過對單塊土地預期帶來的凈收益進行測算，并根據(jù)測算結(jié)果建立利益分配機制，并根據(jù)項目參與方不同建立一定的收益梯度。實行宗地預分配往往需引入第三方評審機構(gòu)參與項目，且預測土地凈收益的準確性具有相當難度，但對PPP模式下產(chǎn)業(yè)園開發(fā)合同的投資條件確定具有一定指導作用，對降低合同爭議也有積極意義。

一二級土地聯(lián)動模式：一二級土地聯(lián)動模式利益分配指的是規(guī)劃土地在政府和企業(yè)兩個參與主體共同按照合同約定完成土地的一級開發(fā)之后，社會資本能夠用更加優(yōu)惠的價格對土地的二級開發(fā)進行建設(shè)和經(jīng)營，由于社會資本以低于市場價格得到經(jīng)營權(quán)，因此可以得到更加可觀的收益，從長遠角度來看有利于項目的可持續(xù)建設(shè)和發(fā)展。

PPP產(chǎn)業(yè)園項目開發(fā)階段的投資收益控制

PPP模式下的產(chǎn)業(yè)園區(qū)一方面必須采取科學的管理手段，建立項目開發(fā)階段投資控制規(guī)劃和理念，制訂工程采購與工程施工階段詳細的投資控制措施，主動控制，在保證項目質(zhì)量、進度的前提下，最大限度控制項目總投資;另一方面，在產(chǎn)業(yè)招商，商業(yè)租賃，物業(yè)移交過程中，通過發(fā)展新的盈利模式，拓展盈利鏈條和擴充盈利來源，充分發(fā)揮社會資本和政府部門的優(yōu)勢，進而實現(xiàn)公私雙方互利雙贏。

PPP產(chǎn)業(yè)園拓展盈利鏈條。為了讓PPP模式下的產(chǎn)業(yè)園區(qū)滾動開發(fā)，順利、有序分步建成，可通過分批、分期工業(yè)配套服務收入，物業(yè)服務收入，非控股物業(yè)租賃收入，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)收入，工業(yè)園區(qū)的投資收入，園區(qū)設(shè)施的維護收入以及財政部門的可行性缺口補貼等方式，來解決項目對流動資金的需求。

另外，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)自身實力增強和具有創(chuàng)新性的同時，需創(chuàng)造增加產(chǎn)業(yè)園區(qū)和城市中心地區(qū)的互動聯(lián)系，給予產(chǎn)業(yè)園區(qū)特有的新職能，打造“產(chǎn)業(yè)興城”;通過成立產(chǎn)業(yè)園研究院，以一流招商團隊開展園區(qū)整體招商，以達到資源整合，優(yōu)勢互補之目的，進而實現(xiàn)PPP項目整體效益的“帕累托”最優(yōu)，使PPP產(chǎn)業(yè)園實現(xiàn)下游產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出為上游企業(yè)服務的目標。

PPP產(chǎn)業(yè)園擴充盈利來源。政府可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)公共項目與營利性項目聯(lián)合打包，保證一定的項目收益，以此吸引社會資本建設(shè)運營，用營利性項目的收益現(xiàn)金流彌補純公共項目的投入。為此，本文總結(jié)PPP產(chǎn)業(yè)園項目的四種擴充利益來源的途徑，如圖2所示。

傳統(tǒng)+廣告或傳統(tǒng)+綜合的開發(fā)模式：傳統(tǒng)加廣告的開發(fā)模式：政府可以將PPP產(chǎn)業(yè)園相關(guān)廣告業(yè)務與PPP產(chǎn)業(yè)園開發(fā)聯(lián)合起來，一起交由PPP產(chǎn)業(yè)園開發(fā)商開發(fā)，可以保證一部分社會資本的收益。

傳統(tǒng)加綜合的開發(fā)模式：傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園收費基礎(chǔ)上可以增加綜合收入能力，包括持有物業(yè)銷售和非持有物業(yè)租賃。

園區(qū)+地產(chǎn)捆綁開發(fā)模式：引入房地產(chǎn)開發(fā)與園區(qū)開發(fā)等項目進行捆綁，既能夠借助房地產(chǎn)項目的高收益與較短資金回收期來平衡產(chǎn)業(yè)園的現(xiàn)金流，也可提升產(chǎn)業(yè)園的整體建設(shè)與發(fā)展進程。此種運作模式下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的收益主要來自土地整理、公共服務設(shè)施建設(shè)、工業(yè)發(fā)展服務、公用事業(yè)服務和房地產(chǎn)開發(fā)收入、園區(qū)基礎(chǔ)配套開發(fā)和城市房地產(chǎn)開發(fā)。

PPP產(chǎn)業(yè)園作為一個城市發(fā)展的引擎和主要產(chǎn)業(yè)集群地，應積極利用周邊區(qū)域的產(chǎn)業(yè)聚集效應和溢出效應，吸引各優(yōu)質(zhì)企業(yè)落戶，有效做到“以點帶線，以線成網(wǎng)，以網(wǎng)成面”推動PPP產(chǎn)業(yè)園周邊經(jīng)濟發(fā)展。此外，PPP產(chǎn)業(yè)園還可著手建立產(chǎn)業(yè)孵化器，以產(chǎn)業(yè)孵化器為平臺，通過天使投資，擇優(yōu)培育所需產(chǎn)業(yè)，使產(chǎn)業(yè)鏈條更加完整，以便尋求業(yè)務新增長點，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)園區(qū)生態(tài)圈。

收益共享-保證多方互利共贏：為了保障PPP產(chǎn)業(yè)園項目中的公共利益，確保多方互利共贏，政府方應該做到：風險承擔體系的建立更加合理;優(yōu)化政府和社會資本的合作機制;制定、實施監(jiān)督管理機制;提升服務，完成項目配套建設(shè);項目信息公開制度的建立。

PPP產(chǎn)業(yè)園項目運營階段價值提升控制

運營階段的拓展盈利鏈條：一般的產(chǎn)業(yè)園區(qū)想要獲得增值價值鏈，最開始大多是以“生地”的方式進行，可以將其直接轉(zhuǎn)讓獲利;通過一些措施及手續(xù)可將“生地”變成“熟地”的方式來獲利;在“熟地”上可建設(shè)完成基礎(chǔ)設(shè)施，如管道、供水、供電等，此時可以BOT的方式獲利;基礎(chǔ)設(shè)施（新建標準廠房、住宅樓宇、商業(yè)寫字樓等）建成后，一般可通過銷售或者出租的方式來獲取利潤;在產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及地產(chǎn)開發(fā)完成后，可以為園區(qū)提供運營管理服務（物業(yè)管理、廣告服務及物流管理等）來獲取利益，如表1所示。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)在自身發(fā)展的同時，注重并促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，逐漸優(yōu)化園區(qū)的基礎(chǔ)配套等功能設(shè)施，改善工作和居住環(huán)境等生活質(zhì)量，努力把園區(qū)建設(shè)成為集休閑、居住、教育、工業(yè)為一體的勞動生活社區(qū)。創(chuàng)造更加舒適的工作和生活環(huán)境，幫助宣傳城市，提高其知名度，擴大其影響力，贏得企業(yè)和社會資本更多的關(guān)注和投資興趣，使園區(qū)的發(fā)展建設(shè)和生活工作等配套建設(shè)進入良性循環(huán)。

運營階段的提高聲譽吸引：產(chǎn)業(yè)園區(qū)聲譽是不可低估的無形資產(chǎn)，是企業(yè)和各個利益相關(guān)者之間在行為關(guān)系過程中逐漸形成的公眾對企業(yè)整體印象的評價。增加聲譽吸引力意味著政府可以以社會資本的名稱命名公共項目，并通過使用企業(yè)聲譽等無形資本來改善社會資本無法獲得的有形效益資本。良好的企業(yè)聲譽是產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營的核心價值因素之一，具有不可估量的價值。

有別于一般工程項目中呈現(xiàn)的零和博弈的特點，PPP項目的政府與社會資本彼此更多地在追求自身利益最大化的同時，又在同向?qū)崿F(xiàn)所建產(chǎn)業(yè)園區(qū)PPP項目的價值增值，從而實現(xiàn)共贏。

產(chǎn)業(yè)園PPP項目的公私彼此應該摒棄傳統(tǒng)的對抗性思維，積極探尋創(chuàng)新式的設(shè)計-建設(shè)-管理運營，政府部門中的實施機構(gòu)應廣泛吸取國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)園類PPP項目成功案例的經(jīng)驗，主動因地制宜地為產(chǎn)業(yè)園類PPP項目選用符合實際需求的創(chuàng)新盈利模式。此外，隨著項目工程價值理論的植入，其研究重心逐漸從關(guān)注項目本身收益轉(zhuǎn)向關(guān)注使用者或消費者的價值體驗，從而提供了市場化的導向。

產(chǎn)業(yè)園類PPP項目的盈利模式可以劃分為前端投資策劃階段的利潤風險控制區(qū)、中段項目開發(fā)階段的投資收益控制區(qū)和后端運維管理階段的品牌、資產(chǎn)價值提升控制區(qū)的三階段控制盈利模式中，考慮集成化融資、聲譽吸引、增補開發(fā)權(quán)利、擴充利益來源和拓展利益鏈條。因此，未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)PPP項目社會資本應從使用者價值為起點，將價值增值理念從前端-中段-后端的價值傳遞過程中，在實現(xiàn)使用者價值的同時獲取產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)價值。

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