趙新江

盡管學(xué)區(qū)房一直是樓市的投資熱門，但同時(shí)由于其價(jià)值與政策相關(guān)極為密切，投資風(fēng)險(xiǎn)也不小。

4月30日，北京市西城區(qū)教委發(fā)布了《關(guān)于西城區(qū)2020年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），即今年7月31日之后將實(shí)施多校劃片。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，實(shí)施多校劃片的初衷一是為學(xué)區(qū)房降溫，二是希望教育資源能均衡分配。

北京市西城區(qū)實(shí)施多校劃片

《意見(jiàn)》指出，自2020年7月31日后，西城區(qū)購(gòu)房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請(qǐng)入小學(xué)時(shí)，不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

此外，自2020年起，西城區(qū)將對(duì)適齡兒童入學(xué)登記地址及就讀學(xué)校實(shí)施記錄，自該房產(chǎn)地址用于登記入學(xué)之年起，原則上6年內(nèi)只提供一個(gè)登記入學(xué)學(xué)位（符合國(guó)家生育政策的除外）。

“五一”長(zhǎng)假期間，不少家長(zhǎng)開始研究政策，想搭上末班車，趕在新規(guī)正式實(shí)施前購(gòu)入學(xué)區(qū)房。在西城區(qū)，不少房屋中介的顧客量逐漸多了起來(lái)，一名前來(lái)咨詢房?jī)r(jià)的家長(zhǎng)表示，考慮到多校劃片政策實(shí)施后的不確定性，家人商量后決定，把買房計(jì)劃提前。其實(shí)他們之前沒(méi)有那么著急去買房子，就這兩天聽到多校劃片這個(gè)政策，周圍家長(zhǎng)也在討論這個(gè)事情，他們就想來(lái)了解一下，看一下。如果有合適的房子就可以買，畢竟都是為了孩子上學(xué)，還是希望他能上比較好的學(xué)校。

除了購(gòu)房者，著急來(lái)房屋中介咨詢的還有不少持有學(xué)區(qū)房的業(yè)主，他們主要考慮的是房屋價(jià)格，一中介工作人員說(shuō)：“最近幾天新登記房源的數(shù)量是平常的幾倍，這兩天登記大概40套房子，都想趕在新規(guī)實(shí)施前賣個(gè)好價(jià)錢?！?/p>

多校劃片讓入學(xué)更公平

那么，什么是多校劃片？

按照教育部王司長(zhǎng)的解讀，多校劃片的目的是解決單校劃片產(chǎn)生的一些社會(huì)問(wèn)題，把學(xué)生入讀小學(xué)、初中由一對(duì)一變成一對(duì)多，最終能入讀哪所學(xué)校由唯一答案變成多種可能，用電腦派位分配學(xué)生入讀的學(xué)校，由此削減學(xué)區(qū)房的優(yōu)勢(shì)，解決家長(zhǎng)過(guò)分追捧學(xué)區(qū)房、中介大肆炒作學(xué)區(qū)房的現(xiàn)狀。

多校劃片實(shí)際操作就是一個(gè)小區(qū)對(duì)應(yīng)兩所及兩所以上小學(xué)、初中的學(xué)位資源（其中包括優(yōu)質(zhì)資源），根據(jù)個(gè)人需求和志愿進(jìn)行統(tǒng)一公平分配。也就是說(shuō)，即使你高價(jià)錢買名校學(xué)區(qū)房，但最后小孩可能是被電腦搖到去一所普通學(xué)校。

西城區(qū)不是第一個(gè)實(shí)施多校劃片的區(qū)域，在西城區(qū)之前，早在2018年5月，海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)跟東城區(qū)就曾同時(shí)宣布：學(xué)區(qū)將和房產(chǎn)脫鉤，實(shí)行多校劃片。

海淀區(qū)：自2019年1月1日起，在海淀區(qū)新登記并取得房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的住房用于申請(qǐng)入學(xué)的，將不再對(duì)應(yīng)一所學(xué)校，實(shí)施多校劃片。也就是說(shuō)，2019年以后新買的房子將不再對(duì)應(yīng)固定的小學(xué)，要實(shí)施多校劃片。

豐臺(tái)區(qū)：今年也將在部分學(xué)校實(shí)行購(gòu)置二手房房主子女多校劃片方式派位入學(xué)，也就是搖號(hào)入學(xué)。

東城區(qū)：也著手限制新購(gòu)學(xué)區(qū)房的登記入學(xué)，“入學(xué)登記的實(shí)際居住房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書為2018年6月30日后取得的家庭，自2018年起該家庭適齡兒童將通過(guò)電腦派位方式安排入學(xué)”。

此次，西城區(qū)的規(guī)定是自2020年7月31日后新取得房產(chǎn)證的，全部以多校劃片的方式入學(xué)。至此，北京市最后一個(gè)教育強(qiáng)區(qū)也開始實(shí)施多校劃片。

學(xué)區(qū)房成交量猛增

據(jù)媒體報(bào)道，“五一”假期期間有房產(chǎn)中介表示，自4月30日西城區(qū)將實(shí)行多校劃片入學(xué)政策發(fā)布后，近期咨詢和帶看數(shù)量大幅增加。正好趕上“五一”假期，這幾天宏廟小學(xué)對(duì)口的房子每天成交量都在8-10套。

今年5月4日到5日中午這36個(gè)小時(shí)內(nèi)，豐匯園已經(jīng)成交了3套千萬(wàn)元級(jí)老破小學(xué)區(qū)房，最高單價(jià)超過(guò)25萬(wàn)元/平方米。

據(jù)《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》報(bào)道，3年前，北京通州曾有一位家長(zhǎng)以1200萬(wàn)元買下了這里一處39平方米的房子，成交價(jià)超過(guò)30萬(wàn)元/平方米。重點(diǎn)是，這只是一個(gè)陰暗的地下室。

關(guān)于這次成交，還有一個(gè)在經(jīng)紀(jì)人口中廣為流傳的故事。2017年2月下旬，一個(gè)買家正準(zhǔn)備以1000萬(wàn)元買走豐匯園這套39平方米的房子，但5小時(shí)后被另一個(gè)買家以1200萬(wàn)元拿下。

公開資料顯示，宏廟小學(xué)始建于清代，幾經(jīng)更名后，于1958年改為現(xiàn)名稱。作為北京的市級(jí)重點(diǎn)，宏廟小學(xué)直升北師大實(shí)驗(yàn)中學(xué)的比例達(dá)80%。

貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，“五一”假期北京學(xué)區(qū)房交易大幅放量。其間北京全市二手房日成交量在900套左右，同比大幅增長(zhǎng)。除了線下帶看恢復(fù)、需求延遲釋放外，還有一個(gè)重要原因在于西城區(qū)的學(xué)區(qū)房新政出臺(tái)。部分家長(zhǎng)為“搶搭末班車”加快入市，“五一”期間西城區(qū)成交套均面積61平方米，套均價(jià)格749萬(wàn)元，每平方米均價(jià)超過(guò)12萬(wàn)元，西城區(qū)交易量同比和環(huán)比增長(zhǎng)均超過(guò)100%，其中金融街和德勝片區(qū)成為熱門。

投資學(xué)區(qū)房風(fēng)險(xiǎn)增加

盡管學(xué)區(qū)房一直是樓市的投資熱門，但同時(shí)由于其價(jià)值與政策相關(guān)極為密切，投資風(fēng)險(xiǎn)也不小。分析指出，其最主要的風(fēng)險(xiǎn)就是學(xué)區(qū)資源重新分配的風(fēng)險(xiǎn)，除此之外，還存在政策變動(dòng)、城市中心轉(zhuǎn)移等風(fēng)險(xiǎn)。

目前，教育部已經(jīng)連續(xù)多年發(fā)布通知，要求在教育資源配置不均衡、擇校沖動(dòng)強(qiáng)烈的地方，積極穩(wěn)妥采取多校劃片。

市場(chǎng)分析認(rèn)為，雖然短期內(nèi)多校劃片必然面臨既得利益的阻礙，很難迅速?gòu)?fù)制到全國(guó)，但已是大勢(shì)所趨。同時(shí)學(xué)區(qū)房背后存在的教育溢價(jià)，這一溢價(jià)錨定于名校，有賴于教育政策的穩(wěn)定性。一旦教育政策頻繁變動(dòng)，那么學(xué)區(qū)房的教育溢價(jià)也會(huì)隨之變化，風(fēng)險(xiǎn)陡然增加。

多校劃片真能為學(xué)區(qū)房降溫嗎？

房子和子女教育，可以并稱為中國(guó)家庭的兩大歷史使命，是中國(guó)人最愿意花錢的事，尤其是兩者攪在一起的時(shí)候更不得了。

多校劃片為學(xué)區(qū)房降溫，效果的確值得期待。不過(guò)只要學(xué)區(qū)房這個(gè)概念仍然存在，多校劃片只能降低由房子拼學(xué)位的概率，并沒(méi)有從根本上改變學(xué)區(qū)房的附加值。畢竟，多校劃片之后，學(xué)區(qū)房并非價(jià)值全無(wú)，它至少還代表了抽簽搖號(hào)的資格。

因此，學(xué)區(qū)房真要降溫，教育均衡才是根本。

Tips

購(gòu)買學(xué)區(qū)房注意事項(xiàng)

既然要花大價(jià)錢，那么就要做好相關(guān)工作，避免買了學(xué)區(qū)房，孩子卻因?yàn)檫@個(gè)那個(gè)原因耽誤了入學(xué)。

No.1簽合同

許多樓盤的宣傳資料都聲稱有教育配套，但口說(shuō)無(wú)憑，最好把這些點(diǎn)都寫進(jìn)購(gòu)房合同。

No.2實(shí)地考察

購(gòu)買學(xué)區(qū)房之前，如果學(xué)校已經(jīng)建成，最好實(shí)地考察一番，咨詢學(xué)校相關(guān)部門了解開發(fā)商所承諾的是否屬實(shí)。

No.3觀察房子的質(zhì)量

房屋質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)服務(wù)同樣是比較重要的，曾經(jīng)就有學(xué)校因?yàn)閷W(xué)區(qū)房面積過(guò)小不讓孩子上學(xué)，這些情況家長(zhǎng)都需要事先了解清楚。