徐生鈺，許天依

（南京理工大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，江蘇 南京 210094）

住宅專項(xiàng)維修資金一般被形象的稱為“房屋的養(yǎng)老金”，其合理有效的使用，事關(guān)居民住房安全和房屋正常使用年限。但是，近年來(lái)，許多住宅小區(qū)業(yè)主紛紛反映小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修中存在濫用和侵占維修資金的情況，維修資金監(jiān)管部門也感覺(jué)到維修資金使用中虛報(bào)價(jià)格、過(guò)度維修的情況相當(dāng)普遍。這種情況不但危及到“房屋的養(yǎng)老金”，而且往往使小區(qū)業(yè)主要么歸責(zé)于小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)公司“貪污浪費(fèi)”；要么認(rèn)為維修資金監(jiān)管部門“不作為”，引起了不必要的社會(huì)矛盾和糾紛。本研究認(rèn)為，住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，與該過(guò)程的信息不對(duì)稱有關(guān)。因此，本研究試圖從信息經(jīng)濟(jì)學(xué)視角，分析信息不對(duì)稱及其對(duì)維修價(jià)格影響的同時(shí)，用南京市相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，并根據(jù)研究結(jié)果提出相應(yīng)的政策建議。

1 住宅小區(qū)共用部位維修的信息經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

1.1 住宅小區(qū)共用部位維修中的信息不對(duì)稱問(wèn)題

小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修是個(gè)典型的委托代理問(wèn)題。其中，存在兩種類型的信息不對(duì)稱：

（1）專業(yè)知識(shí)信息不對(duì)稱，容易產(chǎn)生逆向選擇問(wèn)題

包括業(yè)主委員會(huì)成員在內(nèi)絕大多數(shù)業(yè)主不可能對(duì)某個(gè)維修項(xiàng)目具體狀況、產(chǎn)生原因、施工方案、工程造價(jià)等具備專業(yè)知識(shí)，也就無(wú)法判斷施工方案和報(bào)價(jià)的合理性。而施工維修企業(yè)必然是這方面的專家，在明知小區(qū)業(yè)主不懂專業(yè)知識(shí)的情況下，就會(huì)在維修合同簽署過(guò)程中容易產(chǎn)生逆向選擇問(wèn)題。

（2）維修過(guò)程監(jiān)管困難，容易產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)

一方面，住宅小區(qū)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修項(xiàng)目一般比較分散、維修時(shí)間長(zhǎng)，派人現(xiàn)場(chǎng)跟蹤監(jiān)督成本太高。因此，施工方的行為幾乎是不可觀測(cè)的，容易出現(xiàn)施工方隱瞞行為的道德風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修的結(jié)果和質(zhì)量，作為委托人的小區(qū)業(yè)主幾乎無(wú)法知情，維修以后如果再出故障，也無(wú)法判斷屬于維修問(wèn)題還是新故障。因此，也容易出現(xiàn)施工方隱瞞信息的道德風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 住宅小區(qū)共用部位維修中存在多級(jí)委托代理關(guān)系

對(duì)上海、南京、武漢、深圳、成都等國(guó)內(nèi)主要城市維修資金使用制度的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，住宅小區(qū)共用部位、共有設(shè)施設(shè)備的維修，幾乎都不是小區(qū)業(yè)主直接委托維修施工單位進(jìn)行的，是個(gè)多級(jí)委托代理關(guān)系。

首先，維修資金的使用申請(qǐng)人，是代表業(yè)主的業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)，這就形成維修資金使用中的第一層委托代理關(guān)系。其次，在實(shí)際操作中，絕大多數(shù)小區(qū)都是委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)去填報(bào)申請(qǐng)材料、組織利益相關(guān)業(yè)主投票、聘用審價(jià)機(jī)構(gòu)、監(jiān)理機(jī)構(gòu)和維修施工企業(yè)等具體工作。這就又形成了維修資金使用中的第二層委托代理關(guān)系。第三，對(duì)于符合一定條件的維修項(xiàng)目，要聘用監(jiān)理和審價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)維修施工企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督和審核。這又形成了一層委托代理關(guān)系。

這樣，從小區(qū)全體業(yè)主到最終的維修施工企業(yè)，小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修中存在四級(jí)委托代理關(guān)系，這種多層級(jí)的委托代理關(guān)系，必將影響信息傳遞速度和準(zhǔn)確性，加劇信息不對(duì)稱的程度。（見(jiàn)圖1）

圖1 南京市住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修中的委托代理關(guān)系

2 實(shí)證分析

2.1 分析思路

考慮到數(shù)據(jù)的可得性，作者試圖僅僅以電梯和防水維修為例，來(lái)分析信息不對(duì)稱對(duì)維修價(jià)格的影響。具體來(lái)說(shuō)：第一，相對(duì)于住房屋面外墻防水層的維修，電梯、消防等公共設(shè)備的維修所需的維修知識(shí)技能更加復(fù)雜，維修過(guò)程難以監(jiān)控，維修結(jié)果和質(zhì)量無(wú)法把控。也就是電梯、消防的維修過(guò)程中，信息系不對(duì)稱程度要比防水層的高。第二，如果這種分析是正確的，則在電梯、消防的維修中，施工方虛報(bào)價(jià)格的程度就會(huì)比防水維修中虛報(bào)得更高。

2.2 變量、方法和數(shù)據(jù)

為了防止施工方虛報(bào)價(jià)格，南京市在維修資金使用中，對(duì)于達(dá)到一定金額的單個(gè)項(xiàng)目，在施工前聘請(qǐng)審價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)施工單位的報(bào)價(jià)進(jìn)行審核，審價(jià)單位對(duì)于審核認(rèn)為超過(guò)市場(chǎng)價(jià)位的部分要進(jìn)行核減。核減率越高說(shuō)明施工單位報(bào)價(jià)和市場(chǎng)價(jià)格的偏離程度越大。如果信息不對(duì)稱的不同類型維修項(xiàng)目核減率有明顯差異，說(shuō)明信息在維修報(bào)價(jià)中起了作用。因此，本文就以核減率為主要變量，應(yīng)用spss22.0對(duì)電梯維修項(xiàng)目與防水層維修項(xiàng)目的核減率進(jìn)行獨(dú)立樣本T檢驗(yàn)，如果T檢驗(yàn)通過(guò)，則說(shuō)明兩個(gè)樣本具有顯著的差異，并且通過(guò)比較兩者的均值進(jìn)一步說(shuō)明信息不對(duì)稱程度越高，則維修價(jià)格虛報(bào)程度越高。

本文的數(shù)據(jù)來(lái)源于南京市住房保障和房產(chǎn)局官網(wǎng)，主要是從其公示的2019年4～7月所有住宅小區(qū)維修資金使用項(xiàng)目的資料——總共1193條記錄中，逐條人工篩選出首款公示、一次性公示的電梯、防水層維修記錄共299條，并通過(guò)閱讀維修記錄中審價(jià)單位出示的審價(jià)報(bào)告，逐條收集經(jīng)過(guò)審價(jià)的維修項(xiàng)目類型及核減率信息，作為分析的依據(jù)。

2.3 實(shí)證結(jié)果

經(jīng)過(guò)初步的統(tǒng)計(jì)，2019年4～7月期間公示的299個(gè)電梯維修和防水層維修項(xiàng)目的核減率分布具體如表2。

表2 維修項(xiàng)目核減率統(tǒng)計(jì)

觀察電梯維修和防水層維修項(xiàng)目核減率的分布，不難發(fā)現(xiàn)電梯維修項(xiàng)目更多分布在高核減率范圍內(nèi)，而防水層維修項(xiàng)目則以小于6%的低核減率居多。進(jìn)一步運(yùn)用統(tǒng)計(jì)軟件spss22.0，通過(guò)獨(dú)立樣本T檢驗(yàn)考察電梯和防水層維修項(xiàng)目是否存在顯著的核減率差異，結(jié)果如表3所示。

表3 核減率的獨(dú)立樣本t檢驗(yàn)

表3報(bào)告了獨(dú)立樣本t檢驗(yàn)的結(jié)果，防水層、電梯維修核減率均值分別為5.79%、9.81%，且p值小于0.001，說(shuō)明電梯維修的核減率顯著高于防水層維修的核減率。隨著住宅共有部位和共用設(shè)備設(shè)施維修所需要的知識(shí)技能難度的上升，維修費(fèi)用溢價(jià)程度隨之上升。一定程度驗(yàn)證了前文分析得出的結(jié)果，即委托人與代理人之間信息不對(duì)稱是導(dǎo)致維修價(jià)格溢價(jià)的重要原因，信息不對(duì)稱程度越高，虛報(bào)價(jià)格將會(huì)越高。

3 住宅小區(qū)共用部位維修中信息不對(duì)稱問(wèn)題的解決思路

對(duì)于如何解信息不對(duì)稱基礎(chǔ)上的委托代理問(wèn)題，理論相當(dāng)多。但是，兩個(gè)基本的方向是確定的：（1）縮小信息不對(duì)稱程度。（2）激勵(lì)相容的機(jī)制設(shè)計(jì)。立足于此，在該問(wèn)題上應(yīng)該采取以下措施。

3.1 聘請(qǐng)專業(yè)的第三方，縮小專業(yè)知識(shí)造成的信息不對(duì)稱

就是小區(qū)業(yè)主通過(guò)市場(chǎng)聘請(qǐng)維修方面的專業(yè)人士，為自己把關(guān)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修的整個(gè)過(guò)程。由懂專業(yè)技術(shù)的同行對(duì)維修施工方案、用料用材、施工過(guò)程、工程造價(jià)等進(jìn)行監(jiān)督，將在很大程度上降低由此引起的維修資金使用安全風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 操作流程和申報(bào)材料標(biāo)準(zhǔn)化，縮小因無(wú)法現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督而導(dǎo)致的信息不對(duì)稱

就是為了使信息、信號(hào)顯示更加及時(shí)準(zhǔn)確，便于第三方專業(yè)監(jiān)管人員判斷與比較，各類項(xiàng)目在操作流程和申報(bào)材料的格式、內(nèi)容方面，應(yīng)該實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、格式化。標(biāo)準(zhǔn)化、格式化的基礎(chǔ)上，再加上懂專業(yè)技術(shù)知識(shí)的第三方監(jiān)管人員，會(huì)在一定程度上解決這方面的信息不對(duì)稱問(wèn)題。

3.3 所有主體及時(shí)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)公開(kāi)工作進(jìn)展和狀態(tài)

公開(kāi)、透明是最好的監(jiān)督，互聯(lián)網(wǎng)渠道可以節(jié)省大量時(shí)間，也可以免除紙質(zhì)材料打印成本，還便于審核和事后核查。因此，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)渠道對(duì)小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修進(jìn)展和狀況及時(shí)進(jìn)行公開(kāi)，能夠?qū)S修資金使用安全起到積極作用。

3.4 建立有效的報(bào)酬激勵(lì)機(jī)制

委托代理問(wèn)題的根治，需要激勵(lì)相容的機(jī)制設(shè)計(jì)。具體如何設(shè)計(jì)是一個(gè)相當(dāng)困難的問(wèn)題。但是，最基本的要求是，無(wú)論是專業(yè)第三方還是施工方，作為代理人，其在接受監(jiān)管的同時(shí)，給予一個(gè)合理的報(bào)酬水平，會(huì)有利于激勵(lì)其努力工作、減少機(jī)會(huì)主義行為。

4 結(jié)語(yǔ)

總之，本研究結(jié)合信息經(jīng)濟(jì)學(xué)分析認(rèn)為，信息不對(duì)稱引致的逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)，是小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修價(jià)格高企的主要原因。并且，用南京相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析表明，信息不對(duì)稱程度越高，施工方虛報(bào)價(jià)格的可能性就越大。據(jù)此，對(duì)于該問(wèn)題的解決，應(yīng)該設(shè)計(jì)一整套激勵(lì)相容的機(jī)制，縮小信息不對(duì)稱程度、促使各級(jí)代理人為小區(qū)業(yè)主的利益服務(wù)。