李瑋

【摘要】大多數(shù)國有企業(yè)對存量資產(chǎn)的管理不夠規(guī)范，利用效率低下。本文首先闡釋了國有企業(yè)盤活存量資產(chǎn)的意義，并針對目前國資部門對國有企業(yè)房產(chǎn)的監(jiān)管力度不斷加大，提出如何有效盤活國有企業(yè)存量房產(chǎn)的措施。

【關(guān)鍵詞】國有企業(yè);存量資產(chǎn);房產(chǎn);資產(chǎn)盤活

自2015年《國務(wù)院關(guān)于深化國有企業(yè)改革的指導意見》出臺以來，中央、地方的國企改革工作穩(wěn)步推進，成效顯著。本輪國企改革將國有資產(chǎn)的管理提升到了一個新的高度，通過對國有資產(chǎn)的整理、盤活和有效管理，讓國有資產(chǎn)得到保值和不斷的升值，從而煥發(fā)新的生機和活力。如何有效盤活存量資產(chǎn)，最大化存量資產(chǎn)的流轉(zhuǎn)價值，是國有企業(yè)資產(chǎn)管理工作的重點。

一、盤活國有企業(yè)存量資產(chǎn)的意義

（一）規(guī)范存量資產(chǎn)管理

國有企業(yè)是我國市場經(jīng)濟中的重要組成部分，大多數(shù)國有企業(yè)經(jīng)營時間長、規(guī)模大、涉及行業(yè)范圍廣，在不斷調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的過程中，積累了一定的存量資產(chǎn)，如舊有廠房、辦公場所占據(jù)的土地使用權(quán)，房屋建筑物等等。在長期粗放式的管理模式下，大量資產(chǎn)處于閑置狀態(tài)。有些資產(chǎn)形成的時間較長，因知情人或經(jīng)辦人更替、會計入賬不及時等歷史原因，甚至游離在監(jiān)管及賬套之外，存在極大的管理風險。

（二）減少企業(yè)資源浪費

國有企業(yè)存量資產(chǎn)有的因企業(yè)資金安排的影響，無法得到進一步開發(fā)利用，有的因產(chǎn)權(quán)有瑕疵，無法正常流轉(zhuǎn)交易，有的因破舊老化，無法發(fā)揮其效用。這些存量資產(chǎn)沒有發(fā)揮其應用的使用價值，是一種極大的資源浪費。另外，存量資產(chǎn)還需要占用企業(yè)的人力、物力、財力進行看管、維護，進一步增加了企業(yè)的運營成本。

（三）增加企業(yè)經(jīng)營收益

通過盤活國有企業(yè)存量資產(chǎn)，原來的閑置資源得到利用，重新發(fā)揮其資產(chǎn)的蘊藏價值，增加企業(yè)現(xiàn)金流，解決了大量成本的同時為企業(yè)帶來了資金、空間等多種資源，也有利于企業(yè)將資金用于創(chuàng)新研發(fā)等行為中，有利于國有企業(yè)集中力量加快自身發(fā)展，實現(xiàn)企業(yè)實力的增強，提升國有企業(yè)在行業(yè)中的競爭力。

二、盤活存量房產(chǎn)資產(chǎn)的措施建議

存量是指經(jīng)濟體的資產(chǎn)負債總規(guī)模及結(jié)構(gòu)狀況，存量資產(chǎn)是指企業(yè)所擁有的全部可確指的資產(chǎn)。企業(yè)的應收賬款、其他應收款、無形資產(chǎn)都屬于企業(yè)的存量資產(chǎn)。存量資產(chǎn)就是現(xiàn)有資產(chǎn)與增量資產(chǎn)的總和。

房產(chǎn)是國有企業(yè)存量資產(chǎn)中的重要組成部分，存量房地產(chǎn)資產(chǎn)盤活需根據(jù)資產(chǎn)性質(zhì)、企業(yè)資質(zhì)、資產(chǎn)現(xiàn)狀及特征，做好分類及針對性管理。對干凈的資產(chǎn)要進行資源整合、統(tǒng)籌再利用，對有瑕疵的資產(chǎn)要做好歷史遺留問題攻堅，對企業(yè)所有存量房地產(chǎn)情況進行排摸調(diào)研，對資產(chǎn)分布、類別、性質(zhì)充分了解，登記造冊、建立臺賬、夯實基礎(chǔ)。并將資產(chǎn)管理工作常態(tài)化。

（一）出租或出售，要達到效益最大化，在資產(chǎn)對外出租時，事前要做好基本的盡職調(diào)查，防止租賃方違規(guī)經(jīng)營帶來的損失及長期占有資產(chǎn)。由于國有企業(yè)大部分用地為劃撥，存在被征拆遷的可能，因此租賃合同還需對承租方地上房屋建筑物及裝飾裝修等固定資產(chǎn)投入及未來如遇征拆遷事宜約定明確，防止產(chǎn)生不必要的糾紛和損失。資產(chǎn)出售時要嚴格按照國有資產(chǎn)處置流程，做好經(jīng)濟行為報批、評估、進場交易及變更手續(xù)。

（二）對外投資。按照《公司法》的規(guī)定，股東可以實物、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財產(chǎn)作價出資。以存量的房地產(chǎn)作價出資換取股權(quán)也是盤活資產(chǎn)的一種方式。但在實物投資前，須對實物資產(chǎn)價值走向做一個評估及判斷。如未來這部分房地產(chǎn)處于增值趨勢，則不建議作價出資。條件允許的話，建議以租賃方式租給投資公司。實物資產(chǎn)投資后，做好賬務(wù)實收處理并盡可能申請驗資，閉合出資手續(xù)。

（三）自行開發(fā)。根據(jù)土地性質(zhì)，有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)和能力的國有企業(yè)在當?shù)卣摺⒊鞘幸?guī)劃及環(huán)保允許的情況下，可以通過土地變性、補交土地出讓金等方式申請自行開發(fā)房地產(chǎn)，如創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園或辦公樓、員工宿舍等，根據(jù)實際需求自持、銷售、出租，為企業(yè)增加經(jīng)營性資產(chǎn)。若企業(yè)沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，則可以進行內(nèi)部改造或新建流程，避免企業(yè)違規(guī)，或以參股方式與擁有相關(guān)資質(zhì)的企業(yè)進行合作。在一些一線城市，地貴房貴、生活成本高。企業(yè)要想留住人，要么有高收入，要么有好福利，如提供住宿。對有存量房產(chǎn)的國有企業(yè)而言，能為員工提供住宿是人才市場競爭的一種資源優(yōu)勢。因此開發(fā)成員工宿舍，解決員工住宿問題，也是國有企業(yè)存量房產(chǎn)盤活的一種方式。

（四）資產(chǎn)融資。融資性資金是企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分，為企業(yè)的經(jīng)營活動提供資金保障。融資創(chuàng)新不是僅僅為新增資產(chǎn)進行融資，更多地應該整合和盤活存量資產(chǎn)，利用存量資產(chǎn)打包進行融資，為企業(yè)解決資金需求。

（五）拆遷博弈。如今一些國有企業(yè)正遭遇房地產(chǎn)征拆遷。在政府征拆遷面前，要求資產(chǎn)置換是極其困難的。即使是資產(chǎn)置換，大多情況也是先征收給予貨幣補償，再購置。待企業(yè)再行購置時，不僅要通過市場招拍掛，還可能會被政府部門設(shè)定購置門檻，如片區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、投資額、稅收、人口就業(yè)等。這樣企業(yè)再購置行為存在很大不確定性因素。企業(yè)如何應對征拆遷，保證權(quán)益最大化，也成為資產(chǎn)管理的一項內(nèi)容。首先要對當?shù)卣鞑疬w政策及土地資源進行摸底，堅持資產(chǎn)置換。其次要聘請專業(yè)評估公司就資產(chǎn)價值、停產(chǎn)停業(yè)損失等進行評估，作為企業(yè)和政府談判的依據(jù)。最后如資產(chǎn)置換未果，除了要爭取最大限度的貨幣補償外，企業(yè)還可以拆遷為契機，和政府進行其他方面的博弈。如占有或進入當?shù)厣鐣Y源及市場份額，以拆遷為條件換取其他地塊的變性等，為企業(yè)未來發(fā)展爭取空間和優(yōu)惠。具備條件的企業(yè)，還可與政府進行合作開發(fā)。

存量房地產(chǎn)盤活，是為了最大限度提高資產(chǎn)使用率，充分發(fā)揮資產(chǎn)在企業(yè)經(jīng)濟運行中的作用，為企業(yè)帶來增值效益。我們要通過統(tǒng)籌資源、夯實基礎(chǔ)、提升管理，多途徑盤活存量房地產(chǎn)，管理好國有資產(chǎn)，實現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)良性增值。

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