摘要：未來，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和園區(qū)運(yùn)營(yíng)是園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力但必須承認(rèn)的是園區(qū)運(yùn)營(yíng)涵蓋園區(qū)的全生命周期，周期長(zhǎng)、涉及面廣、見效慢，通常需要幾年才能看到運(yùn)營(yíng)的成果，僅憑園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的力量難以實(shí)現(xiàn)，需要政府、企業(yè)多方協(xié)力，實(shí)行跨界合作鏈接，才能事半功倍。

關(guān)鍵詞：園區(qū)運(yùn)營(yíng);深耕產(chǎn)業(yè);精細(xì)運(yùn)營(yíng)

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）03-0060-62 收稿日期：2019-11-07

1 園區(qū)運(yùn)營(yíng)成時(shí)代最強(qiáng)音

早期，各大園區(qū)企業(yè)靠給各地政府規(guī)劃和編制一個(gè)宏偉的發(fā)展藍(lán)圖和美好的未來往往就能輕松拿下項(xiàng)目。相對(duì)應(yīng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的商業(yè)模式也很簡(jiǎn)單，拿地——建載體——賣載體——走人，簡(jiǎn)單、粗暴、直接。但隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的變化，行業(yè)的深度發(fā)展，政府逐漸意識(shí)到早期美好的藍(lán)圖和故事依舊高高掛起，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商早已抽身離開，留下大批空置的園區(qū)載體和參差不齊的園區(qū)產(chǎn)業(yè)，讓政府不得不回歸冷靜。

因而，近年來，政府在和企業(yè)談項(xiàng)目時(shí)，不再只關(guān)心規(guī)劃和愿景，除了有故事，更要有實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和全生命周期的園區(qū)運(yùn)營(yíng)能力，這也是為什么近年來會(huì)出現(xiàn)許多政府更愿意給實(shí)體企業(yè)土地這一怪象的原因，說是“怪象”是因?yàn)檎悬c(diǎn)太急于求成，忽略了實(shí)體企業(yè)并不是真正的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，并不具備園區(qū)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)的實(shí)操能力和經(jīng)驗(yàn)，畢竟術(shù)業(yè)有專攻。

為了讓產(chǎn)業(yè)園區(qū)回歸正確的軌道，2018年1月12日，北京市政府辦公廳印發(fā)《北京市人民政府關(guān)于加快科技創(chuàng)新構(gòu)建高精尖經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)用地政策的意見》，出臺(tái)了系列關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的突破性條文，主要有園區(qū)開發(fā)企業(yè)不得分割銷售、應(yīng)100%自持，不得轉(zhuǎn)讓股權(quán);而2019年5月23日北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善已建成研發(fā)、工業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)問題的通知（京建發(fā)〔2019〕216號(hào)）》和《關(guān)于進(jìn)一步明確已建成產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目買受人審核有關(guān)問題的通知（京建發(fā)〔2019〕217號(hào)）》，首次在整個(gè)北京市范圍內(nèi)全面叫停了工業(yè)、研發(fā)類項(xiàng)目的分割銷售。此文件一出，業(yè)內(nèi)均說北京產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已死。

除了北京，深圳2018年6月發(fā)布了（（深圳市綜合整治舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造操作規(guī)定（征求意見稿）》，鼓勵(lì)舊工業(yè)區(qū)進(jìn)行綜合整治，但其后陸續(xù)發(fā)布一系列嚴(yán)控政策，嚴(yán)控工改用途以及實(shí)施工改工全流程產(chǎn)業(yè)監(jiān)管，工改工回歸產(chǎn)業(yè)升級(jí)本質(zhì)。

雖然目前只是北京、深圳等一線城市出臺(tái)了相關(guān)的嚴(yán)控政策，但是這不得不說是一個(gè)行業(yè)信號(hào)，免不了其他城市會(huì)在一線城市的示范效應(yīng)下紛紛效仿，最簡(jiǎn)單的便是目前其他地方政府與企業(yè)談項(xiàng)目時(shí)均在不斷提高企業(yè)自持比例。各項(xiàng)政策的背后實(shí)際上代表了政府對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的鮮明態(tài)度：產(chǎn)業(yè)園區(qū)的本質(zhì)和使命是發(fā)展產(chǎn)業(yè)。

除了政策的調(diào)整，產(chǎn)業(yè)客戶的需求也在發(fā)生著系列變化，在滿足基礎(chǔ)辦公和生產(chǎn)條件的基礎(chǔ)上，產(chǎn)業(yè)客戶更加傾向于硬件、軟件等各項(xiàng)配套均完備的區(qū)域，見圖1。

經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的變化，政策的倒逼，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的商業(yè)模式也在發(fā)生變革，早期賺取土地紅利的模式難以為繼，未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的商業(yè)模式必然從依靠土地增值轉(zhuǎn)向資產(chǎn)增值。要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，必然要求產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商破除地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的思維，以政府客戶、企業(yè)客戶為導(dǎo)向，做好園區(qū)運(yùn)營(yíng)全生命周期的打造，創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)，形成園區(qū)運(yùn)營(yíng)的核心能力并實(shí)現(xiàn)復(fù)制和輸出。

總而言之，產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)入了存量運(yùn)營(yíng)的時(shí)代，園區(qū)運(yùn)營(yíng)商唯有深耕產(chǎn)業(yè)，精細(xì)運(yùn)營(yíng)才能博得一番天地。

2 園區(qū)運(yùn)營(yíng)≠園區(qū)服務(wù)

無論是外部環(huán)境變化，還是園區(qū)運(yùn)營(yíng)商自身發(fā)展需要，都要求園區(qū)運(yùn)營(yíng)商必須打好運(yùn)營(yíng)的牌。園區(qū)運(yùn)營(yíng)到底是什么？值得注意的是，園區(qū)運(yùn)營(yíng)并不就等于園區(qū)服務(wù)，不是簡(jiǎn)單的物業(yè)服務(wù)或者提供代辦工商稅務(wù)登記、提供一個(gè)APP就能稱為園區(qū)運(yùn)營(yíng)，見圖2。

所謂的園區(qū)運(yùn)營(yíng)，實(shí)際上貫穿園區(qū)發(fā)展的全生命周期，實(shí)現(xiàn)從投資選址、規(guī)劃定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、招商推廣、運(yùn)營(yíng)服務(wù)的全程管理和控制;始終圍繞產(chǎn)業(yè)，以產(chǎn)業(yè)集聚、產(chǎn)業(yè)生態(tài)的打造為終極目標(biāo);不僅要為人駐企業(yè)提供空間服務(wù)，更要在企業(yè)發(fā)展的各個(gè)時(shí)間段充當(dāng)合伙人，與人駐企業(yè)共成長(zhǎng)。

因而，園區(qū)運(yùn)營(yíng)必須前置，要早于物業(yè)載體建造，在選址、研發(fā)、規(guī)劃、定位甚至頂層設(shè)計(jì)階段就必須介入，而絕不是一個(gè)后期配套服務(wù)部門。如果一個(gè)運(yùn)營(yíng)者在后期介入，木已成舟，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)是完全割裂開的，運(yùn)營(yíng)就真的只是園區(qū)物業(yè)服務(wù)了，毫無運(yùn)營(yíng)的意義。

而園區(qū)運(yùn)營(yíng)的最終目的是要通過全生命周期的運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造最大化的價(jià)值。

首先是滿足政府價(jià)值需求。對(duì)政府而言，發(fā)展園區(qū)的首要目的是履行經(jīng)濟(jì)職能，導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)生稅收，引進(jìn)高端人才，實(shí)現(xiàn)地方經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。而園區(qū)的核心是產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)是企業(yè)聚集，因而，滿足產(chǎn)業(yè)企業(yè)的訴求，為產(chǎn)業(yè)企業(yè)創(chuàng)造最大化的價(jià)值，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)園區(qū)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，便是園區(qū)運(yùn)營(yíng)的核心使命。

而園區(qū)運(yùn)營(yíng)商必須認(rèn)識(shí)到的是如今產(chǎn)業(yè)客戶的價(jià)值需求除了最基本的載體和物業(yè)服務(wù)需求，更為真實(shí)的需求是經(jīng)營(yíng)訴求、管理效率訴求、低成本的融資訴求等更為貼合企業(yè)發(fā)展的需求。

因而，園區(qū)運(yùn)營(yíng)商要做的便是成為園區(qū)企業(yè)的事業(yè)合伙人，對(duì)園區(qū)所有企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行充分了解，了解它的營(yíng)運(yùn)和上游需求、核心競(jìng)爭(zhēng)力、和產(chǎn)品的市場(chǎng)方向，助推企業(yè)成長(zhǎng)。另一個(gè)方面，圍繞園區(qū)產(chǎn)業(yè)，將生態(tài)鏈做長(zhǎng)，生態(tài)圈做廣，全方位融入產(chǎn)業(yè)發(fā)展之中。

最后，園區(qū)運(yùn)營(yíng)商通過提供物理載體，構(gòu)建含運(yùn)營(yíng)、管理、金融、資源、服務(wù)、孵化、引導(dǎo)等要素的平臺(tái)或生態(tài)圈，搭建高效科學(xué)的運(yùn)營(yíng)體系，全方位、多層次的運(yùn)營(yíng)，從而提升園區(qū)資產(chǎn)價(jià)值，突破傳統(tǒng)的盈利模式，實(shí)現(xiàn)企業(yè)自我價(jià)值的最大化。

道理很簡(jiǎn)單，但是不得不承認(rèn)，園區(qū)運(yùn)營(yíng)涵蓋專業(yè)領(lǐng)域非常廣，涉及公共關(guān)系非常多，是一個(gè)周期相對(duì)長(zhǎng)、復(fù)雜程度高的系統(tǒng)工程，而且效果也并不能立竿見影，需要認(rèn)真、耐性與毅力，可以說園區(qū)運(yùn)營(yíng)是一個(gè)“細(xì)節(jié)工程”或者“良心工程”。

未來，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和園區(qū)運(yùn)營(yíng)是園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力。但必須承認(rèn)的是園區(qū)運(yùn)營(yíng)涵蓋園區(qū)的全生命周期，周期長(zhǎng)、涉及面廣、見效慢，通常需要幾年才能看到運(yùn)營(yíng)的成果，僅憑園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的力量難以實(shí)現(xiàn)，需要政府、企業(yè)多方協(xié)力，實(shí)行跨界合作鏈接，才能事半功倍。

文章來源：本文由方升研究機(jī)構(gòu)供稿。