摘要：電氣管理及其設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)是物業(yè)管理系統(tǒng)的重要組成部分，由于科學(xué)有效的電氣設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)與機(jī)電城的正常運(yùn)行息息相關(guān)，而物業(yè)管理又是機(jī)電城管理的重要構(gòu)成。所以，本文面向機(jī)電城進(jìn)行了智慧物業(yè)管理系統(tǒng)分析，并側(cè)重于電氣管理與設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)層面，以便于為物業(yè)管理工作開(kāi)展提供有力幫助。

Abstract： Electrical management and equipment maintenance is an important part of the property management system， because scientific and effective electrical equipment maintenance is closely related to the normal operation of the electromechanical city， and property management is an important component of the electromechanical city management. Therefore， this paper analyzes the intelligent property management system for the electromechanical city， and focuses on the electrical management and equipment maintenance， so as to provide strong help for the property management work.

關(guān)鍵詞：機(jī)電城;智慧物業(yè)管理;系統(tǒng)

Key words： electromechanical city;intelligent property management;system

中圖分類(lèi)號(hào)：TP31 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號(hào)：1006-4311（2020）15-0270-02

1 ?智慧物業(yè)管理系統(tǒng)分析

1.1 系統(tǒng)需求分析

智慧物業(yè)管理系統(tǒng)入駐支付寶平臺(tái)，為商戶提供了在線繳費(fèi)方式，即業(yè)主可通過(guò)支付寶生活繳費(fèi)欄繳納水電費(fèi)與物業(yè)費(fèi)，同時(shí)還設(shè)置了在線申報(bào)維修欄，以確保可及時(shí)為業(yè)主提供電氣等相關(guān)項(xiàng)目維修服務(wù)，從而保障機(jī)電城正常穩(wěn)定運(yùn)行。首先，系統(tǒng)信息處理應(yīng)具備較高準(zhǔn)確性與及時(shí)性。在物業(yè)管理部門(mén)接收到系統(tǒng)傳輸?shù)恼?qǐng)求信息時(shí)，快速做出響應(yīng)，采取措施給予反饋，并有效解決問(wèn)題。在物業(yè)管理部門(mén)入駐智慧物業(yè)管理系統(tǒng)時(shí)，也需要注冊(cè)，不會(huì)影響物業(yè)管理部門(mén)使用，管理部門(mén)為工作人員分配管理賬號(hào)的時(shí)候，應(yīng)保證不會(huì)出現(xiàn)重復(fù)現(xiàn)象，以及業(yè)主繳費(fèi)信息與多個(gè)工作人員賬號(hào)匹配狀況，否則將會(huì)大大降低用戶體驗(yàn)。其次，系統(tǒng)應(yīng)具備易用性。其中易用性直接決定了系統(tǒng)推廣度與使用度，系統(tǒng)使用難度越低，便越受青睞，甚至還會(huì)幫助向周?chē)诵麄鳌Ｋ?，在進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)計(jì)的時(shí)候，應(yīng)使用易于理解的詞匯，便于掌握[1]。

1.2 系統(tǒng)框架分析

機(jī)電城屬于大型商城，其中業(yè)主過(guò)于繁雜，難以管理，這就需要根據(jù)機(jī)電城業(yè)主特性與運(yùn)營(yíng)特性，科學(xué)合理設(shè)計(jì)智慧物業(yè)管理系統(tǒng)。由于機(jī)電城建筑規(guī)模龐大，基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備復(fù)雜，業(yè)主群體也十分廣泛，所以在物業(yè)管理上需安排專(zhuān)項(xiàng)技能人才，尤其是電氣工程方面，必須專(zhuān)業(yè)人才才能快速順利解決電氣設(shè)備問(wèn)題，全面做好維修維護(hù)工作。機(jī)電城智慧物業(yè)管理系統(tǒng)通過(guò)智能化管理方面，實(shí)現(xiàn)各系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，而工作人員都配置一卡通系統(tǒng)、信息查詢系統(tǒng)、設(shè)備管理系統(tǒng)，而重點(diǎn)設(shè)備管理則設(shè)置獨(dú)立系統(tǒng)。面向機(jī)電城的智慧物業(yè)管理系統(tǒng)框架[2]具體如圖1所示。

2 ?面向機(jī)電城的智慧物業(yè)管理措施

2.1 弱電系統(tǒng)智能化

弱電系統(tǒng)即建筑智能化，包括通信網(wǎng)絡(luò)、辦公與設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)，基于智能化傳感系統(tǒng)與控制系統(tǒng)實(shí)踐發(fā)展，將機(jī)電城消防、電力、照明、廣播、防雷接地等構(gòu)成以監(jiān)管為目的的整體系統(tǒng)。就消防而言，發(fā)生火災(zāi)等緊急狀況時(shí)，需選擇合適的滅火劑;就照明而言，需選取合適光源;就防雷接地而言，需在高度充足的位置安裝避雷器等，而機(jī)電設(shè)備外層需加強(qiáng)接地保護(hù)與接零保護(hù)，避免觸電事故。

通過(guò)智慧物業(yè)管理系統(tǒng)可詳細(xì)排查照明與線路等設(shè)施，并更新服務(wù)器。機(jī)電城業(yè)主可基于智慧物業(yè)管理系統(tǒng)上報(bào)建筑維護(hù)與保養(yǎng)，可在線預(yù)約物業(yè)維修相關(guān)服務(wù)，并實(shí)時(shí)查詢進(jìn)度，同時(shí)還可基于物業(yè)管理系統(tǒng)面向物業(yè)提出相關(guān)訴求與建議，以優(yōu)化物業(yè)服務(wù)水平與質(zhì)量。此外，智慧物業(yè)在自檢過(guò)程中，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，便會(huì)自動(dòng)傳輸于維修人員關(guān)聯(lián)設(shè)備，以助于快速準(zhǔn)確排除故障[3]。

2.2 基礎(chǔ)設(shè)施智能化

就基礎(chǔ)設(shè)施智能化層面而言，將既有分散服務(wù)集成化，并在發(fā)生損壞時(shí)采取隔離解決措施。就水電暖來(lái)講，選用智能信息查詢系統(tǒng)，以便于及時(shí)充分了解具體使用情況，鼓勵(lì)業(yè)主通過(guò)O2O在線平臺(tái)繳納生活費(fèi)用，可實(shí)時(shí)適度的優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)業(yè)主按時(shí)繳納。在周邊設(shè)施配套上，可基于物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)與大數(shù)據(jù)對(duì)業(yè)主日常生產(chǎn)生活需求進(jìn)行詳細(xì)分析，以此合理配置周?chē)嚓P(guān)設(shè)施，確保資源充分利用。

2.3 電氣系統(tǒng)智能化

2.3.1 電氣系統(tǒng)員工崗位職責(zé)

負(fù)責(zé)組織指導(dǎo)各管理部門(mén)完善電氣圖紙資料與維修檔案歸檔;負(fù)責(zé)電氣設(shè)施正常使用技術(shù)監(jiān)督和指導(dǎo);負(fù)責(zé)電氣設(shè)施維修保養(yǎng)技術(shù)指導(dǎo);制定電氣設(shè)施大中修計(jì)劃、方案及預(yù)算，報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施;負(fù)責(zé)指導(dǎo)供電計(jì)量、節(jié)約用電管理，努力降低供電損耗;負(fù)責(zé)組織制定和完善電氣設(shè)施安全使用、工程管理、維修管理制度;負(fù)責(zé)由維修人員主責(zé)的改造工程施工、驗(yàn)收及結(jié)算;負(fù)責(zé)電氣相關(guān)項(xiàng)目費(fèi)用控制、審核和經(jīng)濟(jì)分析;配合人力資源部組織電氣相關(guān)技能培訓(xùn)工作;負(fù)責(zé)電氣對(duì)外業(yè)務(wù)聯(lián)系，協(xié)調(diào)與相關(guān)主管部門(mén)關(guān)系;在必要時(shí)協(xié)助做好相關(guān)專(zhuān)業(yè)管理[4]。

2.3.2 電氣管理制度

物業(yè)管理與電力息息相關(guān)，電力在物業(yè)管理中占據(jù)著重要地位，而在機(jī)電城物業(yè)管轄范圍中，提供穩(wěn)定可靠性的電力十分必要。同時(shí)，物業(yè)管理電氣領(lǐng)域與工業(yè)用電相同，一般情況下，會(huì)在進(jìn)線端布設(shè)變壓器，重要場(chǎng)合則會(huì)設(shè)置獨(dú)立變壓器室或變電所，以此轉(zhuǎn)變高壓為低壓，以供電能設(shè)備有效使用。變壓器室需每天安排巡查，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題必須及時(shí)處理，同時(shí)為有效防控故障與檢修停電問(wèn)題，需安排雙電源進(jìn)行供電，所以在重要場(chǎng)合需布置2臺(tái)甚至更多變壓器，以確保在變壓器發(fā)生故障的時(shí)候，其他變壓器可承擔(dān)全部負(fù)荷供電。在通過(guò)變壓器室或變電所之后，電能還要通過(guò)配電室優(yōu)化管理，部分場(chǎng)合電能在配電室前，還需進(jìn)行電抗器處理，避免發(fā)生尖峰電流與諧波等危險(xiǎn)狀況。配電室的柜子同樣需要實(shí)時(shí)檢測(cè)巡查，即進(jìn)線柜、出線柜、計(jì)量柜、電容補(bǔ)償柜等等。在具體工作過(guò)程中，電氣管理人員在更換柜中電氣元件的時(shí)候，需檢查讀數(shù)的正常性與穩(wěn)定性，以保障配電柜有效運(yùn)轉(zhuǎn)。電纜敷設(shè)也是物業(yè)管理的一部分，其需進(jìn)行用電負(fù)荷計(jì)算，選取正確電纜線，同時(shí)還需明確如何走線，才可確保安全性、美觀性、經(jīng)濟(jì)性。在安裝更換電氣設(shè)備時(shí)，同樣需要計(jì)算負(fù)荷，只有這樣，才可確保選擇最佳電氣設(shè)備，在此過(guò)程中，需避免使用小容量電氣設(shè)備為較大用電負(fù)荷提供電能，否則將會(huì)燒毀電氣設(shè)備，導(dǎo)致停電，甚至還會(huì)引發(fā)電氣火災(zāi)。對(duì)于機(jī)電城這種商業(yè)建筑而言，最關(guān)鍵的就是及時(shí)發(fā)現(xiàn)電氣故障，快速采取措施排查故障，否則將會(huì)引發(fā)嚴(yán)重安全問(wèn)題與巨大經(jīng)濟(jì)損失。在機(jī)電城中，還會(huì)使用到其他類(lèi)型機(jī)電設(shè)備，例如電梯、風(fēng)機(jī)、水泵等。在利用電氣傳動(dòng)的場(chǎng)合中，都會(huì)涉及調(diào)速問(wèn)題，如此便會(huì)使用變頻器，而需要控制的電氣設(shè)備還會(huì)應(yīng)用PLC，需確保其根據(jù)規(guī)定流程正常運(yùn)行，這些都與電氣控制密切相關(guān)，因此為確保所有機(jī)電設(shè)備正常穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)，必須及時(shí)發(fā)現(xiàn)并排除故障[5]。

2.3.3 電氣維護(hù)方法

電氣設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的方式方法各式各樣，維修人員在檢查過(guò)程中，需基于具體狀況選擇科學(xué)可行的方法，以確保設(shè)備穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)。首先，采用對(duì)比分析法，即維修人員對(duì)比分析電氣設(shè)備檢測(cè)數(shù)據(jù)與日常記錄正常數(shù)據(jù)、設(shè)計(jì)圖紙相關(guān)資料，以評(píng)估電氣設(shè)備事故存在故障及其故障具體原因。其次，采用元件置換法，面向電氣設(shè)備電路故障，無(wú)法確定成因或檢查時(shí)間過(guò)長(zhǎng)的狀況，可置換同性能元件，以試驗(yàn)評(píng)估故障原因是否與電器相關(guān)。在元件置換過(guò)程中，需詳細(xì)檢查已拆卸的電器狀態(tài)，在確定故障原因在于電器自身之后，才能進(jìn)行電器更換，以防止置換的新電器再次被損壞。再次，采用逐步接入法，在電氣設(shè)備電路短路或接地的時(shí)候，都會(huì)呈現(xiàn)明顯的外部表現(xiàn)，即冒煙或者出現(xiàn)火花等。但是電氣設(shè)備內(nèi)并未安裝護(hù)罩，除熔斷器熔斷故障外，難以發(fā)現(xiàn)其他外部現(xiàn)象，對(duì)此便可利用逐步接入法，以熔體更換的方式，將多個(gè)支路交聯(lián)電路，然后逐步斷開(kāi)電路，以通電試驗(yàn)評(píng)估故障電路具體位置。在此基礎(chǔ)上，將故障電路劃分為多個(gè)部分，逐步接入電路，在接入其中某一部分電路時(shí)，熔斷器發(fā)生熔斷現(xiàn)象，則代表此故障發(fā)生于此部分電路對(duì)應(yīng)的電器元件。此方法簡(jiǎn)單，卻也存在一定缺陷，即極易造成輕微損壞的電器元件徹底被損壞，需酌情使用。

2.3.4 電氣管理人員綜合素質(zhì)

電氣管理人員聘用時(shí)，需對(duì)其管理能力與綜合素質(zhì)進(jìn)行全面考察，確保可適應(yīng)崗位需求?？茖W(xué)合理制定培訓(xùn)方案，定期面向電氣設(shè)備管理人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，側(cè)重于提高綜合實(shí)踐能力，以助于積累豐富檢修經(jīng)驗(yàn)與技能。設(shè)置多元化考核機(jī)制，面向電氣設(shè)備管理人員進(jìn)行考核，貫徹獎(jiǎng)懲制度，強(qiáng)化管理人員責(zé)任意識(shí)，從而提高設(shè)備維護(hù)管理工作效率與質(zhì)量。

2.4 消防系統(tǒng)智能化

消防系統(tǒng)智能化與業(yè)主安全、財(cái)產(chǎn)息息相關(guān)，所以必須加強(qiáng)重視?；跇I(yè)主人身安全采取智能化管理模式，以智能化信息化集成監(jiān)控機(jī)電城實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)，避免監(jiān)控死角，確保業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全。智慧物業(yè)管理系統(tǒng)的智能消防管理模塊，將各個(gè)商店滅火器的安置點(diǎn)都全面準(zhǔn)確錄入系統(tǒng)，一旦發(fā)生意外，可基于系統(tǒng)快速準(zhǔn)確發(fā)現(xiàn)滅火器所在位置，采取措施滅火。此外，智慧物業(yè)管理系統(tǒng)還可實(shí)現(xiàn)所有業(yè)主彼此聯(lián)通，在發(fā)生危險(xiǎn)狀況時(shí)，可通過(guò)一鍵警報(bào)功能提醒周?chē)鷺I(yè)主，而系統(tǒng)則會(huì)自動(dòng)觸發(fā)告警裝置，并提示物業(yè)安保人員與消防部門(mén)快速到位并加以解決[6]。

3 ?結(jié)語(yǔ)

綜上所述，就機(jī)電城的特殊性而言，其對(duì)電氣設(shè)備正常穩(wěn)定運(yùn)行的要求相對(duì)較高。而且隨著電氣智能化發(fā)展與電氣設(shè)備更新?lián)Q代，對(duì)于物業(yè)管理部門(mén)的電氣設(shè)備管理制度與水平要求也越來(lái)越高，這就需要物業(yè)管理部門(mén)全面做好電氣管理與設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作，以確保機(jī)電城運(yùn)行的穩(wěn)定性與安全性，進(jìn)而確保滿足業(yè)主的日常生產(chǎn)生活需要。

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作者簡(jiǎn)介：蘇章堅(jiān)（1980-），男，廣西橫縣人，大專(zhuān)，研究方向?yàn)槠髽I(yè)物業(yè)管理及電氣工程。