張帆

近日，南國置業(yè)股份有限公司（以下簡稱“南國置業(yè)”，002305）發(fā)布了2019年年報及一季報。

2019年，南國置業(yè)實現營收63.69億元，同比增加58%；歸母凈利潤-3.55億元，同比下滑520.39%，上市十一年來首次為負。

此外，受新冠肺炎疫情影響，公司2020年一季度營收、歸母凈利潤分別為8143.74萬元、-1.53億元，同比下降96.03%、1615.9%。

業(yè)績承壓，市值也隨之萎靡不振。截至5月7日收盤，南國置業(yè)市值為36.6億元，較去年同期下降25%。

年報及一季報均表現欠佳的南國置業(yè)將如何負重前行？

創(chuàng)始人再度減持

南國置業(yè)創(chuàng)始人許曉明，曾任中國寶安集團副總經理，1998年創(chuàng)立南國置業(yè)。

彼時，公司在頗為偏遠的武漢南湖片區(qū)開發(fā)了“南國置業(yè)·中央花園”等項目，將“在花園中建房”“構筑活的社區(qū)”等概念帶進了武漢人的生活。

2002年，南國置業(yè)在武漢市硚口區(qū)拿到土地，開發(fā)“南國·大武漢家裝”項目，由此進軍商業(yè)地產。

此后，南國置業(yè)便一直發(fā)展平穩(wěn)，成為一家以商業(yè)地產為主業(yè)，涵蓋購物中心、酒店、公寓、寫字樓、文化產業(yè)園等業(yè)態(tài)的綜合性物業(yè)開發(fā)企業(yè)。

2009年，南國置業(yè)在深交所上市。上市后，公司業(yè)績穩(wěn)步上升，但同時也遇到了一些瓶頸。一是新增項目數量不多，擴張緩慢，始終沒有走出湖北；二是資金遇到壓力，上市時募資的5.5億元在3年禁售期滿后已消耗殆盡。

不過，公司很快就迎來了一個契機。在和電建地產（原中國水電地產）進行了幾次項目合作后，2012年，南國置業(yè)引入電建地產作為其主要戰(zhàn)略股東。

據了解，電建地產是世界500強、國資委直屬央企中國電力建設集團旗下唯一的房產開發(fā)平臺。電建地產能為南國置業(yè)提供穩(wěn)定、低成本的融資渠道及拓展全國市場的相關資源，南國置業(yè)則能彌補電建地產在商業(yè)地產方面的短板。

2013年，許曉明卸任董事長一職，逐步移交實際控制權。2014年，電建地產正式成為南國置業(yè)控股股東。此后，許曉明通過集中競價和大宗交易方式減持南國置業(yè)股份，2020年1-4月再次減持。截至5月，許曉明僅持股7.35%。

目前，南國置業(yè)深耕武漢、成都、重慶3個重點城市，同時布局北京、上海、深圳、廣州4個一線城市和南京、杭州等機會型城市，形成了南國大家裝、泛悅Mall、泛悅匯、泛悅坊、泛悅·城市奧特萊斯等5條產品線。

“易主”難挽頹勢

電建地產控股前，南國置業(yè)歸母凈利潤一直保持在億元以上，2013年曾達到5.41億元。

然而，“易主”后的2015年-2019年，公司歸母凈利潤均低于1億元。2019年，公司歸母凈利潤上市以來首次為負，跌至-3.54億元。

此外，公司毛利率也連年下滑。2016年-2018年，公司毛利率分別為25.88%、16.22%、12.67%，去年更下滑至3.37%。截至4月30日，南國置業(yè)去年毛利率水平在已公布年報的130多家上市房企中位列倒數第二。

支點財經記者就毛利率過低的問題，聯系南國置業(yè)董事會辦公室，但截至發(fā)稿前未得到回復。

南國置業(yè)的幾個重點項目發(fā)展情況也不太理想。

自2018年起，武漢珞獅路南國大家裝和泛悅西匯MALL項目進行閉店重裝和業(yè)態(tài)調整。2019年，上述項目全年沒有營收，同時還要支出改造費用、租金和日常運營費用，導致項目凈虧損達3.9億元。此外，去年南國置業(yè)武漢洺悅府項目還建房部分虧損2.1億元。

跨區(qū)域優(yōu)勢也并未凸顯——盡管在全國多地布局，湖北依舊是南國置業(yè)主要營收來源，營收占比達96.56%。

大股東提供融資支持

2019年年報中，南國置業(yè)提及了可能面臨的政策調控風險、市場風險及融資風險，原文如下。

政策調控風險。2020年我國將堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，“因城施策”、適度從緊的政策導向不會有根本改變。但年初突如其來的疫情仍在持續(xù)發(fā)酵，受其影響，我國經濟短期下行壓力明顯增加。

面對新冠疫情的影響，中央政府已出臺穩(wěn)經濟政策，明確要加大宏觀政策調節(jié)力度，積極的財政政策持續(xù)發(fā)力，穩(wěn)健的貨幣政策靈活適度，增加資金流動性，加大減稅降費力度等。目前部分城市已經出臺降低預售條件、延時竣工時間等相關政策，加大行業(yè)扶持力度，緩解企業(yè)資金壓力，提升企業(yè)開發(fā)投資信心，以達到防范系統性風險、保障城市房地產開發(fā)建設順利進行的目的，進一步促進房地產市場平穩(wěn)運行。

市場風險。隨著房地產企業(yè)集中度的日益加強，中小房企生存壓力日趨加大。房地產行業(yè)是資金密集型行業(yè)，對資金需求量大，除利用自有資金外，還需利用預售收回資金、銀行借款等其他方式滿足經營所需。市場預期發(fā)生變化，引發(fā)銷售不暢，可能會對公司的資金籌集和現金流狀況造成重大影響。

在新冠肺炎疫情對經濟發(fā)展各層面造成較大沖擊的背景下，公司將攻堅克難，采取有效措施，積極有效應對，推動公司房地產業(yè)務的持續(xù)健康發(fā)展。

融資風險。2019年新一輪房地產融資收緊，房地產信托融資受到整頓，當前，銀行貸款、信托、債券、私募基金等融資方式均已受到嚴格監(jiān)管，房地產融資政策空前嚴厲。而在公司積極增加土地儲備、加速業(yè)務發(fā)展的過程中，需投入大量的資金用于土地獲取和項目開發(fā)。

公司項目開發(fā)資金來源除自有資金外，還需要通過銀行借款、發(fā)行有價證券等方式進行外部融資。若國家宏觀經濟形勢、信貸政策和資本市場發(fā)生超預期重大變化或調整，可能導致公司的融資受到限制或公司的融資成本上升，從而對公司的生產經營產生不利影響。

受新冠肺炎疫情影響，今年一季度全國商品房銷售面積同比下降。這一背景下，南國置業(yè)也難以獨善其身，開發(fā)項目停工，商業(yè)項目大都處于停業(yè)狀態(tài)。

一季度，公司營收、歸母凈利潤分別為8143.74萬元、-1.53億元，同比下降96.03%、1615.9%。面對壓力，南國置業(yè)表示雖然疫情對一季度業(yè)績造成較大影響，但公司在重慶、深圳、成都等地均有項目儲備。隨著項目有序復工，經營也逐步恢復正常。

4月30日，南國置業(yè)召開2019年全年業(yè)績網上發(fā)布會。提及疫情對公司的影響，總經理鐘永紅表示目前現金流較為充沛，并得到了大股東的支持。鐘永紅說，電建地產對南國置業(yè)提供了不超過50億元的委托貸款，“公司還將加大與各類金融機構的合作，大力拓展融資渠道、創(chuàng)新融資工具”。