丁蘭弟

【摘要】建筑工程的開(kāi)發(fā)和投建中要實(shí)現(xiàn)對(duì)于開(kāi)發(fā)效益的精準(zhǔn)分析，分析企業(yè)在該過(guò)程中能否受到符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的效益，當(dāng)前已經(jīng)開(kāi)發(fā)出了多種開(kāi)發(fā)效益的分析方法。基于對(duì)建筑工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效益核算方法原理的分析，本文以揚(yáng)州項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程為核算對(duì)象，通過(guò)對(duì)于各類具體數(shù)據(jù)的使用和總結(jié)，分析在實(shí)際的核算中各項(xiàng)工作的落實(shí)方法。

【關(guān)鍵詞】建筑工程;項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效益;揚(yáng)州項(xiàng)目

揚(yáng)州工程項(xiàng)目屬于建筑工程，設(shè)計(jì)土地資源的綜合承包、建筑的專業(yè)化建設(shè)、工作成本的計(jì)算和研究等，需要在研究過(guò)程對(duì)所有的數(shù)據(jù)進(jìn)行精準(zhǔn)化分析。在具體的工作中，要把該過(guò)程中所有生成的參數(shù)整合到工作框架中，基于此為后續(xù)的綜合性管理體系開(kāi)發(fā)方法與管理指標(biāo)的設(shè)定工作奠定基礎(chǔ)，讓實(shí)際生成的工作結(jié)果更加有效。

1、揚(yáng)州項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)工作簡(jiǎn)介

揚(yáng)州工程項(xiàng)目包括三個(gè)地塊，分別命名為A、B和C地塊，不同的地塊使用性質(zhì)不同，其中A地塊為商業(yè)性質(zhì)的地段，土地的使用面積為35676m2，B地塊為住宅性質(zhì)地段，占地面積為80537m2，C地塊為住宅性質(zhì)地段，占地面積為73152m2，三個(gè)地塊的合計(jì)占地面積約284畝。對(duì)于該項(xiàng)目的建筑面積，要分析工程項(xiàng)目的容積率，A地塊的容積率為1.0，建筑面積35676m2，B地塊容積率為2.0，建筑面積161074m2，C地塊容積率為2.0，建筑面積146304m2，建筑的總面積為343054m2。

對(duì)于項(xiàng)目成本方面，土地的出讓金價(jià)格為111063萬(wàn)元，契稅3331.89萬(wàn)元，該過(guò)程的交易費(fèi)用為24.62萬(wàn)元，總交易價(jià)格合并為114419.51萬(wàn)元。對(duì)于項(xiàng)目的成本測(cè)算，在已經(jīng)確定了土地拍賣總價(jià)和土地總面積的情況下，可以確定的單價(jià)為6042元/m2，計(jì)容樓板價(jià)格為3335元/m2，在地塊總價(jià)的計(jì)算中，只需要計(jì)算每平米計(jì)容價(jià)格和該地塊的土地面積即可，則A地塊的總價(jià)為21556.41萬(wàn)元，B地塊總價(jià)為48662.68萬(wàn)元，C地塊為44200.44萬(wàn)元。針對(duì)土地的報(bào)價(jià)狀況，A和B地塊的合計(jì)土地面積數(shù)為116213m2，綜合容積率為1.69，計(jì)容建筑面積為196750m2，兩塊地塊的綜合報(bào)價(jià)為9750元/m2，總價(jià)是113307.6萬(wàn)元，其中A地塊的總價(jià)為34784.08萬(wàn)元，得到的樓板價(jià)格為9750元/m2，B地塊的總價(jià)為78522.54萬(wàn)元，樓板價(jià)格為4875元/m2。在后續(xù)計(jì)算中也要核算該工程項(xiàng)目的土地溢價(jià)情況，其中A和B地塊的綜合報(bào)價(jià)、成本價(jià)已經(jīng)經(jīng)過(guò)計(jì)算，需要在加入土地溢價(jià)之后得到銷售價(jià)格，其中A和B地塊的總溢價(jià)金額為43088.53萬(wàn)元，其中A地塊的溢價(jià)差為13227.67萬(wàn)元，樓板價(jià)格中的單方溢價(jià)為3708元/m2，B地塊的溢價(jià)差為78523.54萬(wàn)元，樓板價(jià)格的單方溢價(jià)為1854元/m2。在獲得了各類數(shù)據(jù)之后，可以設(shè)定建筑的銷售價(jià)格，之后進(jìn)一步精準(zhǔn)核算獲得的效益數(shù)據(jù)。

2、建筑工程開(kāi)發(fā)效益分析過(guò)程的研究數(shù)據(jù)類型

2.1土地價(jià)格

建筑工程開(kāi)發(fā)效益分析工作中，土地價(jià)格會(huì)受到當(dāng)?shù)氐暮暧^政策、土地銷售許可手續(xù)以及土地資源總儲(chǔ)量的多項(xiàng)信息決定，需要將該過(guò)程中產(chǎn)生的所有資金都納入土地價(jià)格的核算過(guò)程[1]。比如在揚(yáng)州項(xiàng)目中，土地的拍賣結(jié)果為企業(yè)獲得了土地的開(kāi)發(fā)權(quán)和使用權(quán)，需要按照拍賣結(jié)果獲得土地的使用價(jià)格，由于起拍價(jià)格有所不同，所以要根據(jù)該參數(shù)合理確定競(jìng)拍策略，其中土地價(jià)格的生成不但僅包括競(jìng)拍價(jià)格，由于土地授權(quán)和使用過(guò)程會(huì)產(chǎn)生較大比例契稅，所以要將其納入土地價(jià)格總體中。

2.2溢價(jià)參數(shù)

建筑工程開(kāi)發(fā)效益的分析中必須考慮土地溢價(jià)，該參數(shù)是指在土地的交易過(guò)程，綜合考慮該許用土地在當(dāng)前和今后的使用過(guò)程中具備的升值潛力，該參數(shù)通常有政府的相關(guān)行政部門(mén)提出與計(jì)算，從而讓最終產(chǎn)生的合同交易價(jià)格和實(shí)際的銷售價(jià)格不一致。該參數(shù)對(duì)于土地競(jìng)拍和使用單位來(lái)說(shuō)通常情況下不可控，只可以接受當(dāng)前該價(jià)格參數(shù)。比如在揚(yáng)州工程的效益分析中，就在獲得了土地承包使用權(quán)之后，除了根據(jù)已經(jīng)生成的相關(guān)資金參數(shù)獲得了資金的總量和運(yùn)行模式，也通過(guò)對(duì)于后續(xù)的合同簽訂過(guò)程中確定了該項(xiàng)分析過(guò)程中產(chǎn)生的溢價(jià)總量，之后分析處理實(shí)際的系統(tǒng)運(yùn)行參數(shù)。

2.3樓板價(jià)格

建筑工程開(kāi)發(fā)效益的分析工作需要工作獲得樓板價(jià)格，在考慮到該工程所需要獲得的利潤(rùn)以及各項(xiàng)成本的產(chǎn)生總量，需要在分析土地使用價(jià)格的基礎(chǔ)上，詳細(xì)分析施工過(guò)程中可能產(chǎn)生的其他類型成本參數(shù)和來(lái)源。通常情況下無(wú)論是商業(yè)建筑還是住宅建筑，在施工完成之后會(huì)落實(shí)較為簡(jiǎn)單的裝修工作，包括墻面涂料的鋪墊、地面基礎(chǔ)性硬件設(shè)施的加入等。要在保證購(gòu)買(mǎi)的材料質(zhì)量符合要求的情況下，要求建成的綜合性分析工作要可以全面安全地考慮各類參數(shù)，通過(guò)該方法方可確保已經(jīng)形成的新型工作體系具有更高的使用價(jià)值，從而讓該系統(tǒng)的作業(yè)水平提高。

2.4銷售價(jià)格

在建筑工程開(kāi)發(fā)效益的分析工作中，需要通過(guò)對(duì)于該建筑工程的銷售價(jià)格合理確定在吸引消費(fèi)者的同時(shí)，可以讓企業(yè)獲得較高的利潤(rùn)，防止企業(yè)在具體的運(yùn)行過(guò)程和后續(xù)的設(shè)備銷售過(guò)程出現(xiàn)嚴(yán)重的虧損[2]。其中C地塊的銷售過(guò)程分成了三期，一期總銷售房屋套數(shù)為296套，銷售面積37590m2，總銷售量290套，簽約均價(jià)7713元/m2，總銷售價(jià)格28373萬(wàn)元。二期的總銷售套數(shù)為353套，可銷售面積40806m2，簽約均價(jià)為8590元/m2，獲得的總銷售價(jià)格為34653萬(wàn)元。三期的總銷售套數(shù)為584套，可銷售面積總數(shù)為67821m2，簽約均價(jià)為12837元/m2，獲得的簽約總價(jià)為86878萬(wàn)元。通過(guò)對(duì)于當(dāng)前獲得簽約總價(jià)的分析，數(shù)值為149904萬(wàn)元，通過(guò)和之前的各項(xiàng)成本相比，C地塊的商品樓本身簽約總價(jià)已經(jīng)高于土地競(jìng)拍、契稅以及手續(xù)費(fèi)的總價(jià)，考慮到該工程中共有三個(gè)地塊，所以企業(yè)整體上處于盈利狀態(tài)，總體理論符合企業(yè)建成的開(kāi)發(fā)指標(biāo)。

3、建筑工程開(kāi)發(fā)效益分析過(guò)程的效益分析方法

3.1總額分析法

建筑工程開(kāi)發(fā)效益分析工作的目的是分析當(dāng)前企業(yè)具有開(kāi)發(fā)權(quán)和使用權(quán)的土地經(jīng)過(guò)施工和建設(shè)之后，在后續(xù)的建筑銷售或者租賃過(guò)程是否可以讓其收獲利潤(rùn)，為了可以更好分析該企業(yè)的實(shí)際理論獲取總額，需要對(duì)從土地競(jìng)拍到工程項(xiàng)目竣工過(guò)程的所有信息進(jìn)行計(jì)算。后續(xù)的工作是根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)綜合指導(dǎo)性政策、政府相關(guān)部門(mén)提出的各項(xiàng)要求、我國(guó)法律法規(guī)的相關(guān)限制等因素確定該建筑工程的定價(jià)情況，并且該價(jià)格要經(jīng)過(guò)政府專門(mén)行政管理部門(mén)的審批和研究，只有所有的參數(shù)都符合要求的情況下，才可認(rèn)為當(dāng)前獲得的綜合性數(shù)據(jù)符合使用指標(biāo)，并且考慮實(shí)際銷售中可能產(chǎn)生的無(wú)法銷售情況，通過(guò)對(duì)該參數(shù)的綜合分析和研究，分析企業(yè)可以通過(guò)該建筑工程獲得的經(jīng)濟(jì)收益總量。

3.2權(quán)重分析法

權(quán)重分析法的作用通常是可以更好指引企業(yè)當(dāng)前和今后的發(fā)展戰(zhàn)略情況，進(jìn)而在各類成本產(chǎn)生項(xiàng)目以及銷售過(guò)程中產(chǎn)生的實(shí)際工作權(quán)重，之后根據(jù)實(shí)際工作中各類參數(shù)產(chǎn)生情況的輸入和計(jì)算，分析實(shí)際取得的管理效果是否可以滿足企業(yè)的綜合發(fā)展需求。比如揚(yáng)州工程項(xiàng)目中，可以借助相關(guān)建筑的銷售以及租賃過(guò)程中可以產(chǎn)生的成本總量，通過(guò)該方法讓最終形成的技術(shù)層面升級(jí)和管理體系優(yōu)化工作更適應(yīng)企業(yè)的今后發(fā)展路徑[3]。該過(guò)程要核算各項(xiàng)工程項(xiàng)目施工中記錄參數(shù)。此外該過(guò)程中也要考慮建筑材料等項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)情況，如對(duì)于高層建筑的鉆孔灌注樁建設(shè)中，采用BIM技術(shù)之后確定1m3的制作價(jià)格為A，而為使用該技術(shù)是價(jià)格為B，其中A/B=0.88，而投入的人力成本、物料成本、油氣資源成本等所有成本項(xiàng)目經(jīng)過(guò)了一定程度上的價(jià)格波動(dòng)，該項(xiàng)目的成本和之前項(xiàng)目的成本量比值為0.96，通過(guò)計(jì)算結(jié)果可以看出采用BIM技術(shù)后施工階段產(chǎn)生的成本總量下降。

3.3對(duì)比分析法

建筑工程開(kāi)發(fā)效益分析工作的對(duì)比分析法用途一方面分析當(dāng)前投建的工程和之前工程的利潤(rùn)對(duì)比情況，另一方面是研究該工程項(xiàng)目自身的建筑總銷售價(jià)格與投入成本之間的對(duì)比。

在實(shí)際的工作中，工程利潤(rùn)結(jié)果之間的對(duì)比方法為分析各個(gè)工程產(chǎn)生的成本類型、各個(gè)工作流程產(chǎn)生的成本量占據(jù)總成本量的比例、整個(gè)工作過(guò)程的技術(shù)發(fā)展和升級(jí)工作流程，并獲得專業(yè)性的結(jié)果，在全面精準(zhǔn)獲得了這類數(shù)據(jù)之后，則可以分析企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展路徑是否符合企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展以來(lái)制定的工作發(fā)展要求，當(dāng)發(fā)現(xiàn)某個(gè)參數(shù)和企業(yè)的發(fā)展不符時(shí)，則今后要修正運(yùn)行模式[4]。

對(duì)于工程實(shí)際投入成本和銷售獲得總資金，要在完成建筑工程的銷售任務(wù)之后進(jìn)行分析，基于此方可使得對(duì)各類數(shù)據(jù)的分析工作更具有使用意義。

4、建筑工程開(kāi)發(fā)效益分析的結(jié)果給出和使用

4.1開(kāi)發(fā)效益分析結(jié)果給出

建筑工程開(kāi)發(fā)效益分析工作中對(duì)于獨(dú)立的工程會(huì)生成多個(gè)階段性的分析結(jié)果，需要借助對(duì)這類結(jié)果應(yīng)用，讓企業(yè)方面分析該工程的實(shí)際參與和投入價(jià)值。結(jié)果的給出流程如下：

4.1.1土地價(jià)格核算

對(duì)于土地價(jià)格的核算工作，需要企業(yè)對(duì)有意向競(jìng)拍土地進(jìn)行全方位的分析和研究，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步分析當(dāng)前該系統(tǒng)的作用類型和實(shí)際的價(jià)格產(chǎn)生情況，為后續(xù)的分析工作過(guò)程奠定基調(diào)[5]。比如對(duì)于本文研究的揚(yáng)州工程項(xiàng)目中，通過(guò)對(duì)于該區(qū)域土地的分析和競(jìng)拍，最終確定土地出讓金為111063萬(wàn)元，契稅為3331.89萬(wàn)元，并且產(chǎn)生了24.62萬(wàn)元的交易費(fèi)用，該參數(shù)只是最為基礎(chǔ)性的土地價(jià)格核算結(jié)果，后續(xù)的分析和研究工作中還綜合考慮了土地獲得使用權(quán)和開(kāi)發(fā)權(quán)過(guò)程生成的土地溢價(jià)參數(shù)，只有通過(guò)對(duì)于所有這類信息的考核與分析，才讓最終產(chǎn)生的專業(yè)化數(shù)據(jù)可以經(jīng)過(guò)分析和研究，為其他的核算與管理工作提供幫助。

4.1.2工程成本核算

在建筑工程開(kāi)發(fā)效益分析工作中，要可以確保該工程項(xiàng)目的實(shí)際銷售資金足以高于該工程項(xiàng)目的投入成本時(shí)，才可以確保該施工單位獲得了足量的資金收益。其中工程成本核算過(guò)程中，需要考慮的參數(shù)有工程施工中產(chǎn)生的人力資源成本、工程材料成本、施工設(shè)備的運(yùn)行成本等，同時(shí)還需要考慮該工程在施工中存在的其他客觀存在或可能產(chǎn)生的資金，比如揚(yáng)州工程項(xiàng)目中，就考慮了建筑施工產(chǎn)生的建筑材料由于存儲(chǔ)問(wèn)題引發(fā)的建筑材料成本總量提高問(wèn)題，所以在實(shí)際的工作過(guò)程中，分析了實(shí)際產(chǎn)生的成本總量是否高于工程的設(shè)計(jì)指標(biāo)，通過(guò)該方法防止在后續(xù)的運(yùn)行中出現(xiàn)成本管理失控問(wèn)題。

4.1.3工程利潤(rùn)核算

在工程利潤(rùn)的核算工作中，要通過(guò)該建筑工程占地面積、所在區(qū)域、人口密度指標(biāo)、消費(fèi)者需求以及今后工作中可能出現(xiàn)的工程問(wèn)題等參數(shù)，讓最終獲取的該精度數(shù)據(jù)具有較好的使用價(jià)值。

工程利潤(rùn)的核算過(guò)程，一方面要研究該工程項(xiàng)目的可銷售面積總量，并充分研究其是否可以處于符合政府相關(guān)行政部門(mén)的要求情況，在工程的施工過(guò)程以及工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)階段，通過(guò)對(duì)于所有數(shù)據(jù)的核算，有專業(yè)分析部門(mén)給出該工程項(xiàng)目的質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告，并且各類合同都要經(jīng)過(guò)備案，防止出現(xiàn)違規(guī)操作行為。另一方面要根據(jù)中國(guó)消費(fèi)者的習(xí)慣、性格特點(diǎn)以及建筑的自身情況合理設(shè)定銷售價(jià)格，比如對(duì)于特定樓層提高或者降低銷售價(jià)格，在之后的銷售金額核算過(guò)程，采用平均銷售價(jià)格核算。本文研究工程中，C地塊的銷售數(shù)據(jù)表如表1：

4.2開(kāi)發(fā)效益分析結(jié)果使用

建筑工程開(kāi)發(fā)效益分析工作中要通過(guò)對(duì)于專業(yè)精準(zhǔn)數(shù)據(jù)的使用與討論以獲得專業(yè)化結(jié)果，由于當(dāng)前建筑行業(yè)已經(jīng)向著規(guī)范化、高質(zhì)量投入化角度發(fā)展，所以在具體的工作中要通過(guò)對(duì)所有數(shù)據(jù)的科學(xué)使用提高工作水平。具體使用方法如下：

4.2.1工程收益分析

在各類工程項(xiàng)目的建設(shè)工程中，企業(yè)的核心目的都是為了可以獲得更高的利潤(rùn)，所以在建筑工程開(kāi)發(fā)效益分析工作中必然需要通過(guò)對(duì)于各類參數(shù)的分析和研究結(jié)果，研究該工程的收益水平[6]。比如在揚(yáng)州工程項(xiàng)目中，在按照當(dāng)?shù)卣姓芾聿块T(mén)、相關(guān)規(guī)章制度的遵守、工程成本的全面分析之后給出銷售價(jià)格，在完成了建筑的銷售工作之后，可以通過(guò)對(duì)于該工程項(xiàng)目的成本總量和在某些房屋無(wú)法售出的情況研究，全面綜合分析當(dāng)前該項(xiàng)目的收益水平。需要注意的是，對(duì)于大面積的使用或規(guī)劃土地，要在完成階段性建筑工程的銷售工作之后分析總銷售額。

4.2.2發(fā)展路徑分析

在當(dāng)前已經(jīng)提出的建筑工程開(kāi)發(fā)效益分析工作方法中，需要完成的工作任務(wù)包括成本總量的分析、該工程項(xiàng)目獲得利潤(rùn)的核算、取得的收益總量與企業(yè)當(dāng)前發(fā)展戰(zhàn)略總結(jié)等，在土地資源開(kāi)發(fā)中，要通過(guò)對(duì)于各項(xiàng)管理工作和具體的工程項(xiàng)目進(jìn)行綜合分析，在完成了所有分析數(shù)據(jù)之后總結(jié)各個(gè)工程的獲益水平。另外在獲得了專業(yè)化的指導(dǎo)數(shù)據(jù)之后，需要進(jìn)一步分析企業(yè)在今后的發(fā)展側(cè)重點(diǎn)，以充分提高發(fā)展?jié)摿Α?/p>

結(jié)論：

綜上所述，建筑工程開(kāi)發(fā)效益分析工作中需要完成的任務(wù)有土地價(jià)格的計(jì)算與審核、工程建設(shè)中產(chǎn)生的成本總量、該建筑的銷售價(jià)格等，要求所有參數(shù)都要經(jīng)過(guò)合理分析。相關(guān)方法的使用過(guò)程中，要通過(guò)對(duì)于合同數(shù)據(jù)、施工數(shù)據(jù)、管理數(shù)據(jù)的綜合探討，提高結(jié)果精度的同時(shí)讓相關(guān)數(shù)據(jù)具有使用價(jià)值。

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