蔡軒

摘要：近幾年來，我國的城鎮(zhèn)化腳步進一步加快，各個地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，其也逐步成為國民經(jīng)濟的重要支柱型產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)本屬于金融的一部分，其具有高風(fēng)險的特征，一旦發(fā)生危機，必然會影響我國的國民經(jīng)濟的發(fā)展。因此，如何有效防范房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險就顯得尤為有必要。本文就房地產(chǎn)金融風(fēng)險進行闡述，并分析在新形勢下我國的房地產(chǎn)金融所面臨的風(fēng)險，提出防范我國房地產(chǎn)金融的策略。

關(guān)鍵詞： 新形勢;房地產(chǎn);金融風(fēng)險;防范策略

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國人民從原本的溫飽問題逐步過度到小康生活。家家戶戶基本都過上了城鎮(zhèn)化的生活，各個地區(qū)都在大力建設(shè)房地產(chǎn)。近幾年，我國各個地區(qū)的房地產(chǎn)趨勢還是非常良好的，其在國民經(jīng)濟中也占據(jù)著較大的比重。但是在發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的同時，也不能夠忽略其風(fēng)險性。比如面對房地產(chǎn)這塊大蛋糕，很多小企業(yè)也紛紛加入其中，因為各種原因造成了資金斷裂的情況，導(dǎo)致各個地區(qū)都出現(xiàn)了爛尾樓，給整條房地產(chǎn)利益鏈上帶來了風(fēng)險。因此必須加強對房地產(chǎn)金融的風(fēng)險進行研究，以促進房地產(chǎn)行業(yè)的有序運行。

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險的闡述

房地產(chǎn)金融實際上指的就是房地產(chǎn)在開發(fā)環(huán)節(jié)、建設(shè)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)以及經(jīng)營等環(huán)節(jié)中的一系列金融活動。而房地產(chǎn)的金融風(fēng)險則是和房地產(chǎn)發(fā)展過程中金融機構(gòu)為其所提供的關(guān)于資金方面的服務(wù)相關(guān)，在整個過程中，金融最終所產(chǎn)生的收益和所預(yù)估的收益一般是存在區(qū)別的，如果金融實際收益低于預(yù)估收益，很可能就會使得房地產(chǎn)金融發(fā)生風(fēng)險，蒙受損失。房地產(chǎn)金融風(fēng)險包含四類風(fēng)險。分別是政策型風(fēng)險、管理型風(fēng)險、信用型風(fēng)險以及流動型風(fēng)險。在房地產(chǎn)行業(yè)政策對其會起到主導(dǎo)性的作用，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言其屬于一種市場環(huán)境。如果市場環(huán)境發(fā)生了變化，必然會影響房地產(chǎn)整個行業(yè)。在我國因為各個地區(qū)的特點不同，所以，中央在調(diào)控時不能夠保證各個地區(qū)的政策一致，甚至有些地區(qū)盲目的追求GDP，繼而導(dǎo)致中央調(diào)控被無視，使得政策風(fēng)險進一步擴大。其次，管理型風(fēng)險，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險大，利潤也大。在管理過程中如果缺乏風(fēng)險意識、不注重審查、對存在疑點的資料后期不核實，必然會造成相應(yīng)的風(fēng)險。另外信用型的風(fēng)險也是不容忽視的，其是指市場風(fēng)險以及融資風(fēng)險從商業(yè)銀行逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)的信用型風(fēng)險。具體表現(xiàn)為出現(xiàn)逾期貸款，借款人不愿意或者無力償還的行為，最終造成本息無法收回的情況 [1]。

二、新形勢下我國的房地產(chǎn)金融所面臨的風(fēng)險闡述

（一）銀行信貸類風(fēng)險

在我國商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)貸款占據(jù)較大的比重，其包含房地產(chǎn)商貸款以及購房者的貸款。這兩者在向商業(yè)銀行貸款的過程中，銀行會得到較高的回報率。所以大部分商業(yè)銀行都會給房地產(chǎn)商提供貸款。因此，隨著社會的發(fā)展，房地產(chǎn)向商業(yè)銀行提出貸款的申請也越來越多，在我國內(nèi)部又沒有明確制約銀行信貸的有效條例。中央銀行在進行貸款環(huán)節(jié)時也沒有嚴(yán)格的調(diào)查并研究房地產(chǎn)的市場情況，對各項貸款活動進行科學(xué)的指導(dǎo)。最終導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)這種貸款趨勢出現(xiàn)了非理性式的增長，使得房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起。但是一旦內(nèi)部出現(xiàn)泡沫，必然會影響整個金融機構(gòu)上的各個利益鏈，造成巨大的經(jīng)濟損失。

（二）住房公積金貸款存在的諸多風(fēng)險

我國為了滿足人們對住房的基本需求，所以在某些單位設(shè)置了住房公積金。很多員工在購買房屋時都會采用住房公積金，這也使得住房公積金在運行的過程中會出現(xiàn)相應(yīng)的信用型、流動型以及操作型的金融風(fēng)險，影響了房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展。在房地產(chǎn)公積金中所謂的信用風(fēng)險即是通過住房公積金進行貸款，后期貸款者無力償還，或者不愿意償還，就會給住房公積金造成巨大的損失，這也是公積金領(lǐng)域較為常見的一類問題。而這個風(fēng)險的來源除了借款人之外，還包含貸款的金融機構(gòu)。如果金融機構(gòu)自身缺乏約束力，過于的追求利益，忽略成本，再加上利率的變動，必然會使得還款額度提高，如果還款者缺乏足夠的還款資金，借款者也只能違約，給貸出款項的金融機構(gòu)造成了巨大的風(fēng)險[2]。

（三）房地產(chǎn)投資泡沫風(fēng)險

從2003年開始到2019年，房地產(chǎn)行業(yè)一直處于增長的狀態(tài)。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，發(fā)展中國家房價和居民年收入的比值在5倍左右，像一些一線城市已經(jīng)達到了將近10倍，由此數(shù)據(jù)也可以判斷出我國的房地產(chǎn)行業(yè)存在泡沫性的風(fēng)險。其次我國的房地產(chǎn)行業(yè)雖一直處于上升階段，但會受到供求關(guān)系、政策等因素的影響，呈現(xiàn)出階段性的特征，在未來處于較高房價的狀態(tài)出現(xiàn)下跌的可能性會更大。除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)還可以會出現(xiàn)投機泡沫的風(fēng)險，由于近幾年來我國的房地產(chǎn)行業(yè)在快速的發(fā)展，房地產(chǎn)的價格也在迅速上漲。在這種趨勢之下，也有很多投資客為了追求高額的利益而進行投資，如果房地產(chǎn)行業(yè)價格下降，必然會出現(xiàn)很多的不良貸款。雖然某些大城市已經(jīng)在限制投資的行為，但也不乏這樣問題的存在。

三、新形勢下防范我國房地產(chǎn)金融的策略

（一）合理控制房地產(chǎn)的投機行為，穩(wěn)定價格

我國的房地產(chǎn)價格一直居高不下的根本原因在于供不應(yīng)求，而供不應(yīng)求的原因來自于很多投資客的投機性需求。這種需求必然會影響我國房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，造成房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟泡沫。因此作為政府必須要調(diào)控好房地產(chǎn)金融的問題，避免內(nèi)部出現(xiàn)的投機性需求，穩(wěn)定好各個地區(qū)的房地產(chǎn)價格。比如在金融方面，應(yīng)該及時的限制各個城市內(nèi)部購買多套房的人員，堅持落實房子是用來住，而不是用來炒的。雖然有些地區(qū)制定了相應(yīng)的政策，但仍然有待進一步的落實。比如像對各個城市內(nèi)部購買二套房者應(yīng)該提高利率，購買三套房者不予貸款，必須全款。通過這種方式來限制在房地產(chǎn)行業(yè)的投機行為。其次，我國應(yīng)該進一步優(yōu)化房地產(chǎn)的稅收內(nèi)容，對購買多套房者實行高額的契稅以及所得稅，像房屋內(nèi)部長期空置的多套房所有者，也應(yīng)該收取物業(yè)稅費。

（二）完善金融機構(gòu)在信用風(fēng)險方面的防控能力

為了防止在房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)金融類的風(fēng)險，應(yīng)該進一步完善和落實房地產(chǎn)企業(yè)的征信制度。如果企業(yè)的信用較好，可以適當(dāng)?shù)奶岣哔J款的額度，甚至是企業(yè)相應(yīng)貸款優(yōu)惠。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身信用較差，則不予貸款，如果信用極差的房地產(chǎn)開發(fā)商，應(yīng)該將其直接納入黑名單。在審核環(huán)節(jié)，金融機構(gòu)或者商業(yè)銀行要加強對企業(yè)貸款的進一步審核，防止內(nèi)部出現(xiàn)騙取貸款的行為。其次要合理的去判定抵押物的價值，評估抵押物的實際變現(xiàn)能力，如果抵押物存在大幅度貶值的情況，必須要求貸款者增加資金擔(dān)保，以完善可能會存在的資金類缺口 [3]。

（三）完善住房公積金制度

根據(jù)住建部的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國的住房公積金數(shù)額已經(jīng)增大到了萬億元。這個數(shù)額很大，但是總體住房公積金運行的效率卻在下降。就目前我國的形勢來看，住房建設(shè)規(guī)模在進一步的擴大，而社會的收入也是一個龐大的數(shù)據(jù)。很多的房地產(chǎn)商都紛紛加入保障房，但資金缺口仍然比較大。因此也有專業(yè)人士根據(jù)現(xiàn)實存在的情況，對公積金提出了一些設(shè)想。比如將閑置的公積金應(yīng)用到保障性的住房中，以進一步提高住房公積金的收益率以及運行的效率。當(dāng)然這一設(shè)想是需要通過對公貸款進一步實現(xiàn)。

（四）進一步創(chuàng)新金融工具，以達到分散金融風(fēng)險的目的

房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中，離不開金融機構(gòu)。因此為了進一步降低房地產(chǎn)市場所帶來的風(fēng)險，就應(yīng)該加強金融工具的創(chuàng)新，增加房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的渠道，從原本的單一融資逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄻踊谫Y。首先應(yīng)該對一些有剛性需求的購房者提供基本的支持，如提高公積金貸款的額度以及覆蓋面。其次進一步開辟房地產(chǎn)融資渠道，發(fā)展信托基金，保證房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中可以擁有穩(wěn)定的資金支持。另外放低金融機構(gòu)開展房地產(chǎn)信貸行業(yè)的門檻，保證在房地產(chǎn)內(nèi)部可以融入合法的資金，促進房地產(chǎn)行業(yè)金融結(jié)構(gòu)的多元化發(fā)展。畢竟房地產(chǎn)行業(yè)在迅速的發(fā)展，如果僅僅依靠商業(yè)銀行，必然會使得商業(yè)銀行的風(fēng)險加大，同時也無法滿足龐大房地產(chǎn)市場的需求。而非金融機構(gòu)的融入也成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然。

（五）加強房地產(chǎn)金融行業(yè)的監(jiān)管

我國近幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非常迅速，但不可忽視的是房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債越來越多，負(fù)債的增加必然會使得各個利益鏈條上的利益體造成資金的匱乏，進一步擴大房地產(chǎn)企業(yè)所造成的信貸風(fēng)險。因此為了有效的防止房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生信貸風(fēng)險，就應(yīng)該加大對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管，發(fā)揮出政府的作用，幫助房地產(chǎn)企業(yè)以及金融行業(yè)提升融資以及管理水平。比如針對房地產(chǎn)行業(yè)，我國可以根據(jù)可能會產(chǎn)生的金融風(fēng)險來制定國際化的監(jiān)管體系，對房地產(chǎn)行業(yè)從最初的投資到融資等各個環(huán)節(jié)的有效監(jiān)管，進一步降低房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債率，促進房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

綜上所述，隨著時代的不斷發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入了一個嶄新的階段，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。為了降低金融風(fēng)險，保障房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就應(yīng)該合理控制房地產(chǎn)的投機行為，穩(wěn)定房地產(chǎn)的價格;完善金融機構(gòu)在信用風(fēng)險方面的防控能力，同時，完善住房公積金制度;進一步創(chuàng)新金融工具，以達到分散金融風(fēng)險的目的;最后加強房地產(chǎn)金融行業(yè)的監(jiān)管，通過各項措施降低金融風(fēng)險，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

參考文獻：

[1] 李淑萍; 丁燦燦; 陳曉雪.新經(jīng)濟形勢下對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的理性研究[J].地產(chǎn)，2019（09）：72.

[2] 陳丐治.我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險分析及防范措施探究[J].時代金融，2018（08）：178.

[3] 李淑玲.論房地產(chǎn)金融的風(fēng)險及其防范[J].經(jīng)濟研究導(dǎo)刊，2017（07）：111.