劉冀龍

摘要：近幾年來，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，在其促進(jìn)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)水平提高的同時(shí)，也暴露出來了越來越多的問題。其中，開發(fā)商的管理也在房地產(chǎn)工程的開發(fā)過程中，發(fā)揮出了越來越重要的作用。為了更好地推進(jìn)國內(nèi)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，本文針對房地產(chǎn)工程開發(fā)商管理的有效途徑展開了研究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程;開發(fā)商管理;有效途徑

在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的開發(fā)過程中，開發(fā)商的管理是一項(xiàng)貫穿于其整個(gè)運(yùn)營周期當(dāng)中的關(guān)鍵活動(dòng)。而房地產(chǎn)開發(fā)商的管理，為了進(jìn)一步提升其房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理水平，就要做好整個(gè)項(xiàng)目過程當(dāng)中的決策、領(lǐng)導(dǎo)和組織創(chuàng)新。并且在房地產(chǎn)項(xiàng)目接下來的實(shí)施階段，參與建筑開發(fā)的質(zhì)量管理人員，對各自需要承擔(dān)的責(zé)任要進(jìn)行明確。因?yàn)轫?xiàng)目的質(zhì)量是房地產(chǎn)質(zhì)量的前提，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)商的聲譽(yù)以及人們的生活安全。

一、房地產(chǎn)開發(fā)商管理概述

（一）房地產(chǎn)開發(fā)商管理的概念

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商管理，主要是為了保證房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠高效有序地進(jìn)行展開，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠如期有效地完成預(yù)期目標(biāo)。而現(xiàn)階段在房地產(chǎn)開發(fā)商管理過程中，主要采用的是經(jīng)理負(fù)責(zé)制的方式進(jìn)行管理。項(xiàng)目經(jīng)理及其團(tuán)隊(duì)，主要在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)管理過程中，通過其管理的能力來對房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)建設(shè)過程進(jìn)行合理的規(guī)劃和科學(xué)的組織。房地產(chǎn)工程開發(fā)商為了保證工程質(zhì)量，會(huì)首先草擬約束雙方的經(jīng)濟(jì)管理合同。此項(xiàng)工作是整個(gè)項(xiàng)目的核心重點(diǎn)。一般雙方會(huì)首先簽定買賣合同和貸款合同，根據(jù)需要還可簽定其他合同。其目的就是將雙方應(yīng)履行的責(zé)任、義務(wù)劃清，并明確變更和終止行為的范圍。從而，讓房地產(chǎn)項(xiàng)目在高質(zhì)量完成其預(yù)期建設(shè)目標(biāo)的基礎(chǔ)上，獲得更高的經(jīng)濟(jì)收益。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)商管理現(xiàn)狀

隨著近幾年來，我國城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷深入，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度也變得越來越快。面對如今非常繁榮的房地產(chǎn)市場，甚至很多的企業(yè)對于地產(chǎn)市場缺乏應(yīng)有的了解，僅憑自身的臆想就進(jìn)入到了當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中來。面對現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場超高的經(jīng)濟(jì)收益和激烈的競爭市場，我國的房地產(chǎn)開發(fā)管理工作也出現(xiàn)了越來越多的問題。

在其房地產(chǎn)開發(fā)商管理的實(shí)際過程中，由于其內(nèi)部建設(shè)制度的不完善，房地產(chǎn)的開發(fā)工作也沒有得到高效、有序地進(jìn)行開展。并且這種管理體系，只會(huì)在建筑工作完成時(shí)候才會(huì)對其工程質(zhì)量進(jìn)行著重的檢驗(yàn)。對于其建設(shè)過程，目前缺乏動(dòng)態(tài)的、全面的質(zhì)量考核方式。在其長時(shí)間的建設(shè)過程中，很有可能會(huì)出現(xiàn)容易被人們忽視的質(zhì)量問題。并且，由于我國的房地產(chǎn)企業(yè)由于其發(fā)展的速度過于迅速，在其實(shí)際的管理過程中，依然沿用的是傳統(tǒng)的管理方法和管理理念，難以適應(yīng)現(xiàn)階段飛速發(fā)展的房地產(chǎn)市場。

二、房地產(chǎn)工程開發(fā)商管理的有效途徑

（一）加強(qiáng)成本監(jiān)管

為了能夠有效地管理房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的建設(shè)，進(jìn)一步提高開發(fā)商管理的效率，可以建立公平透明的分包管理制度，將市場機(jī)制引入企業(yè)內(nèi)部。對公司內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，改變企業(yè)的管理方式，促進(jìn)企業(yè)各項(xiàng)目標(biāo)成本管理制度的建立。充分發(fā)揮矩陣組織的優(yōu)勢，克服其不利因素，充分發(fā)揮項(xiàng)目管理的積極性，明確責(zé)任，權(quán)力和利益的關(guān)系。而開發(fā)商對于房地產(chǎn)過程項(xiàng)目管理的重點(diǎn)，是制定項(xiàng)目管理的基本制度和方法，督促項(xiàng)目部門的實(shí)施，要嚴(yán)格執(zhí)行公司的項(xiàng)目管理制度，減少對公司的依賴，堅(jiān)持公司基本管理制度的落實(shí)，充分發(fā)揮項(xiàng)目部門履行工程承包合同和項(xiàng)目管理目標(biāo)的責(zé)任，公司的項(xiàng)目成本管理，逐步由行政管理轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)管理合同。

開發(fā)商管理，除了需要對整個(gè)工程實(shí)現(xiàn)投資決策，之后還需要合理把控項(xiàng)目的造價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，它的主要內(nèi)容是去進(jìn)行勘察和設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。項(xiàng)目的勘察與設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)是能夠與技術(shù)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的方向上對于擬議的工程實(shí)現(xiàn)排置。要成立建筑項(xiàng)目的質(zhì)量管理檢查機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)主要由項(xiàng)目部的相關(guān)技術(shù)負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量工程師和質(zhì)量員組成。最后所勘測的結(jié)論是不是精確的、所設(shè)計(jì)的方案是不是全面化考量的，所采用的方式是不是完整化的，對于最后的結(jié)論是不是能夠滿足工程的規(guī)范化條例、業(yè)主的需求對于施工進(jìn)程的影響。這些能夠直接決定人力與物力投進(jìn)，若是忽視關(guān)于這個(gè)步驟下的項(xiàng)目造價(jià)風(fēng)險(xiǎn)把控，項(xiàng)目的造價(jià)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生幾率會(huì)大規(guī)模提升。為了從根本上保證工程的質(zhì)量問題?？梢圆捎孟冗M(jìn)的技術(shù)和新型的工藝方法。

（二）增強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的靈活性

以滿足利益方的需求為先提條件，將有效資源進(jìn)行合理利用，從而使工程質(zhì)量和設(shè)計(jì)功能得到保證。比如，在施工過程中地下室防水工期緊張的時(shí)候，就可以采用水泥基滲透結(jié)晶自愈合防水涂料代替?zhèn)鹘y(tǒng)卷材。這樣既可以在確保質(zhì)量的同時(shí)，又可以有效地縮短了工期。并且為了實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的全面化管理，在該項(xiàng)目的計(jì)劃階段相關(guān)的質(zhì)量管理部門，可以針對施工過程中可能出現(xiàn)的質(zhì)量問題進(jìn)行研究。

將程度不同的質(zhì)量問題進(jìn)行分解，并制定更有針對性的解決方案，并落實(shí)到該項(xiàng)目的建設(shè)過程中去。為了實(shí)現(xiàn)施工進(jìn)度管理工作過程中效益成本的最優(yōu)化，就需要對相應(yīng)的管理工作進(jìn)行優(yōu)化和改革。通過對項(xiàng)目的偏差值進(jìn)行分析，可以結(jié)合實(shí)際的施工情況，將建筑項(xiàng)目的進(jìn)度偏差作為調(diào)整的基礎(chǔ)，對施工過程以科學(xué)的方式進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。在建筑項(xiàng)目的建設(shè)過程中，對于項(xiàng)目的施工質(zhì)量進(jìn)行控制。此外，質(zhì)量管理人員在房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工過程中，需要對其中的工序進(jìn)行詳細(xì)的檢查和研究。對于其中存在的質(zhì)量缺陷，還要進(jìn)行匯總分析，爭取進(jìn)一步增強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的靈活性。

（三）注重服務(wù)品牌的建設(shè)與評價(jià)

由于經(jīng)濟(jì)水平的不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)工程開發(fā)商管理的過程中，提升服務(wù)品牌的建設(shè)是非常至關(guān)重要的。服務(wù)品牌的建設(shè)不單單只是勞動(dòng)上、身體上的服務(wù)，更是關(guān)于消費(fèi)者的購買欲望所息息相關(guān)的。建立品牌的服務(wù)對于一個(gè)品牌的整體水平提升是至關(guān)重要的。注重服務(wù)上的建立，讓人們不僅在物質(zhì)上有所滿足，精神需求方面也能夠同樣得到滿足。

這也適用于房地產(chǎn)行業(yè)，一個(gè)好的品牌建立，需要在企業(yè)的整體發(fā)展策略下手，著手企業(yè)品牌的內(nèi)部管理和外部推廣能力。房地產(chǎn)企業(yè)中的項(xiàng)目品牌是和他們的企業(yè)品牌是掛鉤的，相互扶持的。同時(shí)，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)也是至關(guān)重要的。企業(yè)不單僅僅只是為了銷售而銷售，要對服務(wù)方面進(jìn)行關(guān)注，也不能只是注重售前服務(wù)，售后也要隨時(shí)跟進(jìn)。由于經(jīng)濟(jì)水平的不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷地發(fā)展過程中，但是品牌的建立往往都不是那么簡單、張口就來的。提升服務(wù)品牌的建設(shè)是非常至關(guān)重要的。服務(wù)品牌的建設(shè)不單單只是勞動(dòng)上、身體上的服務(wù)，更是關(guān)于消費(fèi)者的購買欲望所息息相關(guān)的。建立品牌的服務(wù)對于一個(gè)品牌的整體水平提升是至關(guān)重要的。盡量滿足購買者的需求，建立消費(fèi)者的滿意度和信任度，做到盡量讓每一個(gè)購買者都對這個(gè)品牌頻頻稱贊，不是說不能做到一點(diǎn)問題都沒有，但至少在服務(wù)上、在態(tài)度上讓消費(fèi)者們得到滿足，從而樹立品牌價(jià)值，維護(hù)該品牌在房地產(chǎn)企業(yè)中的穩(wěn)定、良好發(fā)展。

（四）提高房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場管理水平

質(zhì)量問題，一直是當(dāng)前房地產(chǎn)市場困擾消費(fèi)者的主要問題。因此，在開發(fā)商對房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的過程中，需要成立相應(yīng)的質(zhì)量管理檢查機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)主要由項(xiàng)目部的相關(guān)技術(shù)負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量工程師和質(zhì)量員組成。質(zhì)量目標(biāo)管理涉及施工項(xiàng)目班子的配備、材料管理、人員責(zé)任等多方面的內(nèi)容，并建立了相應(yīng)的管理制度，尤其對質(zhì)量的返工返修均明顯得到控制，這在很大程度上減少了施工過程中各種問題的出現(xiàn)，降低質(zhì)量成本的支出，從而達(dá)到工程成本的降低。

在項(xiàng)目的開發(fā)過程中，檢查小組應(yīng)當(dāng)對施工的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查。對于其中存在的問題，進(jìn)行針對性的分析，并提出相應(yīng)的解決方案。為了加強(qiáng)溝通，每周都應(yīng)該針對施工過程中存在的問題召開專題會(huì)議。首先對上周的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)進(jìn)行總結(jié)，對于現(xiàn)場出現(xiàn)的各種質(zhì)量問題要及時(shí)地進(jìn)行解決和預(yù)防。并針對上周存在質(zhì)量問題的區(qū)域，要進(jìn)行重點(diǎn)的防控。

三、 結(jié)語

綜上所述，本文針對房地產(chǎn)工程開發(fā)商管理的有效途徑所進(jìn)行的研究，主要房地產(chǎn)開發(fā)商管理的相關(guān)理論入手，探討了房地產(chǎn)開發(fā)商管理的概念以及房地產(chǎn)開發(fā)商管理現(xiàn)狀。

并在此基礎(chǔ)之上，將本人所學(xué)的專業(yè)知識，國內(nèi)房地產(chǎn)工程開發(fā)商管理的實(shí)際情況結(jié)合起來，提出了加強(qiáng)成本監(jiān)管、增強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的靈活性、注重服務(wù)品牌的建設(shè)與評價(jià)、提高房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場管理水平的有效途徑，來進(jìn)一步提高其管理的水平。同時(shí)希望本文的研究，能為國內(nèi)的房地產(chǎn)建筑企業(yè)管理工作的改進(jìn)帶來一定的幫助。

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