吳鴻雁

近年來(lái)，我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，在新的時(shí)代背景下，地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出集團(tuán)化與國(guó)際化的發(fā)展趨勢(shì)。但地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展容易受到宏觀經(jīng)濟(jì)與政策因素的影響，地產(chǎn)企業(yè)自身的資金問(wèn)題、管理與人員問(wèn)題等直接影響其發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的背景下，地產(chǎn)發(fā)展中的各種問(wèn)題愈加的突出。內(nèi)控機(jī)制建設(shè)是當(dāng)前地產(chǎn)企業(yè)普遍關(guān)注的問(wèn)題之一，完善的內(nèi)部控制機(jī)制建設(shè)，不僅可以優(yōu)化地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，同時(shí)可以提高企業(yè)內(nèi)部管理的科學(xué)性與實(shí)際水平。本文對(duì)強(qiáng)化地刺那企業(yè)內(nèi)控機(jī)制的路徑進(jìn)行探究，旨在為地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供保障。

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)與人們的日常生活密切相關(guān)，與企業(yè)行業(yè)不同，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有其顯著的特征。對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)實(shí)際項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需要大量的資金作為保障，因此地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展具有經(jīng)營(yíng)資金密集性的基本特征。地產(chǎn)項(xiàng)目從設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、實(shí)施、到最后的房屋產(chǎn)品銷售，需要較長(zhǎng)的周期，因此地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展具有周期性。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)對(duì)象具有不可流動(dòng)性，整個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)較高，地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到國(guó)家政策調(diào)控、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等的影響較大，各項(xiàng)宏觀政策調(diào)控直接影響地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的管理難以有效的把握并適應(yīng)政策要求，資金流動(dòng)性較差，因此企業(yè)總體的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控機(jī)制的重要性與現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化內(nèi)控機(jī)制的重要性

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，強(qiáng)化內(nèi)部控制機(jī)制具有重要的意義。首先，對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)而言，完善內(nèi)控機(jī)制是滿足現(xiàn)代企業(yè)管理的必然要求，基于現(xiàn)代企業(yè)管理理念的地產(chǎn)企業(yè)管理模式優(yōu)化是其在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中進(jìn)一步發(fā)展與擴(kuò)張的前提條件。內(nèi)部控制機(jī)制是現(xiàn)代企業(yè)制度的重要組成部分，地產(chǎn)企業(yè)必須建設(shè)完善的內(nèi)部控制機(jī)制對(duì)自己的經(jīng)營(yíng)與管理活動(dòng)進(jìn)行有效的控制，在保證內(nèi)部資金安全的基礎(chǔ)上，有效的進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)防范。其次，強(qiáng)化內(nèi)部控制機(jī)制是地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范的必然要求，地產(chǎn)企業(yè)受宏觀政策的影響較大，金融危機(jī)以來(lái)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況不容樂(lè)觀，地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)面臨著多方面的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前地產(chǎn)企業(yè)管理者的風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)普遍不足，企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及應(yīng)對(duì)機(jī)制建設(shè)不完善，影響了地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展?；诖耍禺a(chǎn)企業(yè)必須在新的時(shí)代背景下強(qiáng)化內(nèi)部控制機(jī)制，提高其實(shí)際的風(fēng)險(xiǎn)管控與應(yīng)對(duì)能力，為地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部機(jī)制建設(shè)現(xiàn)狀

近年來(lái)，我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式逐步實(shí)現(xiàn)了從集團(tuán)單一化向區(qū)域多元化的發(fā)展。綜合而言，當(dāng)前國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控管理模式可以分為如下三種：

1.財(cái)務(wù)內(nèi)控型

在財(cái)務(wù)內(nèi)控型管理模式下，房地產(chǎn)企業(yè)總部集中對(duì)內(nèi)部的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況及外部兼并與收購(gòu)等工作進(jìn)行全面的規(guī)劃。而地產(chǎn)企業(yè)下屬的分公司，則嚴(yán)格的按照總公司的財(cái)務(wù)目標(biāo)及計(jì)劃開(kāi)展工作。當(dāng)前多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)該管理模式進(jìn)行內(nèi)部的控制與管理。

2.操作內(nèi)控型

在操作內(nèi)控型管理模式下，地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部策略規(guī)劃及實(shí)施均采取了嚴(yán)格的管理，地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，組建了專業(yè)化的工作團(tuán)隊(duì)，這為地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部規(guī)模的拓展及發(fā)展壯大提供了保障。

3.戰(zhàn)略內(nèi)控型

在戰(zhàn)略內(nèi)控型管理模式下，房地產(chǎn)企業(yè)總部集中對(duì)內(nèi)部的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)及整體的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃等進(jìn)行綜合化的管理，而各分公司也結(jié)合自身的發(fā)展現(xiàn)狀對(duì)內(nèi)部資金預(yù)算及戰(zhàn)略規(guī)劃等進(jìn)行有效的管理。地產(chǎn)企業(yè)總公司集中負(fù)責(zé)內(nèi)部資產(chǎn)的管理及發(fā)展戰(zhàn)略的協(xié)調(diào)，而忽視了對(duì)分公司日常經(jīng)營(yíng)管理實(shí)踐的關(guān)注。在這種模式下，地產(chǎn)企業(yè)總部集中制定其發(fā)展戰(zhàn)略，并結(jié)合內(nèi)外部環(huán)境的變化及時(shí)的調(diào)整發(fā)展機(jī)制與戰(zhàn)略。

三、強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控機(jī)制的主要路徑分析

當(dāng)前地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制建設(shè)與實(shí)施存在控制環(huán)境薄弱、風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制不完善及內(nèi)部監(jiān)督與執(zhí)行力不足等基本問(wèn)題，地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的實(shí)效性不足，內(nèi)部管控的實(shí)際效果不佳。基于此，本文認(rèn)為強(qiáng)化地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控機(jī)制建設(shè)要從以下角度出發(fā)：

（一）優(yōu)化地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制建設(shè)首先要提升管理者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。地產(chǎn)企業(yè)要借助多種方式提高內(nèi)部管理者對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)，讓企業(yè)管理者認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制在企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)中的重要意義。地產(chǎn)企業(yè)管理者要積極的參與內(nèi)部控制的專業(yè)化培訓(xùn)，及時(shí)的更新自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)，結(jié)合企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境變化情況，及時(shí)的調(diào)整內(nèi)控機(jī)制，找出內(nèi)控管理中存在的漏洞，采取切實(shí)有效的風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，降低各種因素對(duì)企業(yè)發(fā)展造成的損失。

（二）加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管控

房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管控，建設(shè)完善的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與突發(fā)事件處理系統(tǒng)，完善內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，集中對(duì)企業(yè)發(fā)展中的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行控制，同時(shí)加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)狀況、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境管理，對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)中可能出現(xiàn)的重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行全面的評(píng)估與預(yù)計(jì)。地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素制定有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施，最大限度的降低風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)企業(yè)發(fā)展造成的影響。結(jié)合內(nèi)控管理思想，地產(chǎn)企業(yè)要按照項(xiàng)目重要性及目標(biāo)優(yōu)化配置內(nèi)部資源，完善內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)事件預(yù)警機(jī)制，綜合識(shí)別并管理各種風(fēng)險(xiǎn)因素，為地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供保障。房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)一步優(yōu)化內(nèi)部管理方式，集中控制各種投資風(fēng)險(xiǎn)與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部日常管理，提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)中各種財(cái)務(wù)信息與會(huì)計(jì)報(bào)告的真實(shí)性與有效性，為企業(yè)的內(nèi)部投資決策提供有效的數(shù)據(jù)支撐，提高企業(yè)投資決策的實(shí)效性。

（三）建設(shè)完善的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制

對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)而言，完善的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制是各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有效開(kāi)展的重要環(huán)境保障，對(duì)于提高地產(chǎn)企業(yè)總體工作效率具有顯著的影響。地產(chǎn)企業(yè)要完善內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，提高相關(guān)制度與措施的執(zhí)行力度。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要建設(shè)獨(dú)立的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，改變傳統(tǒng)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)下屬于企業(yè)管理活動(dòng)的模式，提高內(nèi)控機(jī)制的獨(dú)立性，明確監(jiān)督機(jī)制的監(jiān)督權(quán)力與范圍。房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)一步完善并規(guī)劃內(nèi)控控制機(jī)制的流程，明確各個(gè)環(huán)節(jié)的管理任務(wù)，充分的發(fā)揮監(jiān)督機(jī)構(gòu)的監(jiān)督權(quán)力。房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)內(nèi)部控制機(jī)制的評(píng)價(jià)與考核，對(duì)內(nèi)控管理中存在的問(wèn)題及時(shí)的加以修正，提高地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理機(jī)制的規(guī)范性。

（四）建設(shè)完善的內(nèi)部審計(jì)制度

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，建設(shè)完善的內(nèi)部審計(jì)制度具有十分重要的意義，地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合自身發(fā)展實(shí)際與社會(huì)需求，制定完善的管理機(jī)制、決策機(jī)制、執(zhí)行機(jī)制與監(jiān)督機(jī)制，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施提供保障。房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)制度，設(shè)置獨(dú)立的內(nèi)部審計(jì)部門，建設(shè)完善的內(nèi)部組織框架。內(nèi)審工作要嚴(yán)格按照相關(guān)制度實(shí)施，對(duì)于內(nèi)審檢測(cè)中存在的各種問(wèn)題，相關(guān)人員要及時(shí)的上報(bào)有限部門，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部機(jī)制的全面控制職能。房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)內(nèi)審結(jié)果的應(yīng)用，結(jié)合內(nèi)部管理中存在的各種問(wèn)題，進(jìn)一步的優(yōu)化并完善內(nèi)審制度，為企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)的順利開(kāi)展與實(shí)施提供保障。

（五）建設(shè)完善的內(nèi)控激勵(lì)機(jī)制

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，實(shí)施內(nèi)部控制機(jī)制并非單純的人員管理，而是對(duì)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展各個(gè)環(huán)節(jié)及部門的集中化管理，因此地產(chǎn)企業(yè)要建設(shè)完善的內(nèi)控激勵(lì)機(jī)制，借助績(jī)效考核強(qiáng)化相關(guān)人員的內(nèi)控管理責(zé)任。房地產(chǎn)企業(yè)要堅(jiān)持獎(jiǎng)罰分明的基本原則，對(duì)表現(xiàn)優(yōu)異的個(gè)人或部門進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，激發(fā)其工作的積極性，提高各部門內(nèi)部控制與管理的執(zhí)行水平。地產(chǎn)企業(yè)要建設(shè)完善的內(nèi)部權(quán)責(zé)機(jī)制，對(duì)于工作失誤或失職的人員實(shí)施對(duì)應(yīng)的懲罰措施，地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)內(nèi)部人員的違規(guī)操作管理，落實(shí)責(zé)任制度，強(qiáng)化內(nèi)部控制機(jī)制的公平公正性。完善的獎(jiǎng)懲機(jī)制是地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化內(nèi)部責(zé)任機(jī)制，提高內(nèi)部人員管理水平的重要依據(jù)。（作者單位：東海橡塑（嘉興）有限公司）